RSS

Городской портал госуслуг

Настоящие апартаменты (интервью Константина Тимофеева журналу "Московские торги")

12.04.2017
В городе в преддверии Чемпионата мира по футболу активно строятся гостиницы, а производственные цеха старых фабрик в центре столицы переделываются в лофты. Процесс преобразования пространств в «старой» Москве в более современную и комфортную городскую среду должен ускориться после того, как с 1 января 2017 года в силу вступил Закон № 373-ФЗ о комплексном освоении городских территорий. Именно этот нормативный акт позволит понуждать собственников к реорганизации промзон.

Наш ответ кризису

Кризис определенным образом отразился на активности инвесторов. Об этом свидетельствует снижение числа градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ), утверждаемых на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), отмечает председатель Москомстройинвеста, секретарь ГЗК Константин Тимофеев. Если в прошлом году на каждом заседании ГЗК рассматривала по 70–80 вопросов, то теперь – 30–40. Отчасти это произошло и потому, что половина вопросов одобряется на рабочей группе ГЗК под руководством главы Стройкомплекса Москвы Марата Хуснуллина, однако и снижение активности инвесторов также имеет место быть. Если по итогам 2015 года суммарно было согласовано возведение 42,7 млн кв. м, из которых 18,7 млн кв. м – жилье; 8,9 млн кв. м – торговые и офисные площади; 3,9 млн кв. м – социальные и спортивные; 3,4 млн кв. м – промышленные и 2,2 млн кв. м – гостиницы, то по итогам 2016 года комиссия согласовала только 30–35 млн кв. м. В итоге соотношение жилья и нежилой коммерческой недвижимости сохранилось, но число и масштаб согласованных проектов заметно сократился. Однако Константин Тимофеев не видит в этом трагедии – ежегодно в столице вводится 5–6 млн кв. м жилья, а ГЗК согласует гораздо большие объемы. Ввиду этого сформировался достаточный задел на будущие годы, и реальные темпы строительства в городе даже выросли за счет увеличения активности крупных игроков рынка.

Сейчас, например, в столице наблюдается заметный рост объемов в секторе апартаментов. Так, по итогам 2016 года в Москве планировалось ввести в строй 700–800 тыс. кв. м недвижимости этого типа, что в два раза выше показателя 2015 года, когда было сдано 350 тыс. кв. м. Выправилось положение и в сегменте офисных центров, где в 2015 году был отмечен заметный спад. По итогам прошедшего года в Москве было построено 800–900 тыс. кв. м офисных площадей.

На рынке есть интерес к апартаментам, и инвесторы охотно в них вкладываются. В 2017 году, как ожидается, ввод апартаментов останется на уровне предшествующего года – 4,6 тыс. апартаментов общей площадью 700 тыс. кв. м.

С точки зрения покупателей апартаменты – это те же квартиры, только дешевле на 15–20%, и в них нельзя прописаться. Поэтому спрос на них стабильно высок. Однако с законодательной точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, предназначенные лишь для временного проживания. По существу, покупая апартаменты, вы приобретаете гостиничный номер для длительного пребывания. И относительно низкая цена апартаментов достигается за счет множества факторов, снижающих их комфорт, по сравнению с полноценной квартирой. Жители апартаментов не обеспечиваются местами в детских садах, школах и поликлиниках. На них не распространяются нормативы по инсоляции жилых помещений и по обеспечению новостроек парковочными местами. Например, если одну квартиру в жилом фонде необходимо обеспечить одним двумя машино-местами на парковке, то для гостиниц, к которым формально относятся и апартаменты, будет запланировано всего одно место на десять номеров. Не требуется и благоустраивать территорию, примыкающую к зданию, которое имеет статус апартаментов. Дворовая территория у апартаментов может попросту отсутствовать, а еще на них не распространяется городской Закон о тишине в ночное время.

На федеральном уровне осенью прошлого года звучали предложения внести изменения в Жилищный кодекс с тем, чтобы приравнять апартаменты к жилью. В Москомстройинвесте скептически относятся к подобным инициативам.

– Перевести апартаменты в жилье законодательно невозможно. Объект может быть признан жилым, если его спроектировали по всем нормам Жилищного кодекса. Сейчас в законе есть понятие жилого и нежилого объекта, и для каждого типа недвижимости действуют свои нормы строительства, экспертизы, ширины пожарных проездов и многого другого. Требования к апартаментам совсем иные, нежели к жилью, – пояснил Константин Тимофеев.

Среди негативных тенденций минувшего года Константин Тимофеев отметил отсутствие разрешительной документации у некоторых застройщиков при возведении лофт-объектов.

– Многие объекты лофтов оказались самостроями. У инвестора нет разрешения на строительство, ему не одобрен проект Градостроительного плана земельного участка, и граждане, приобретающие апартаменты в данном сегменте недвижимости, должны учитывать все вытекающие отсюда риски, – пояснил он.

Больше гостиниц - хороших и разных


В преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года в городе остаются высокими и темпы гостиничного строительства. Если в 2015 году были введены девять объектов на 1,6 тыс. мест, то в 2016 году – восемь отелей на 1,5 тыс. мест, а в ближайшие два года в городе должны открыться целых 43 гостиницы. По словам Константина Тимофеева, среди этих новостроек имеются гостиницы самых разных форматов и категорий звездности. Иногда крупные застройщики предпочитают строить в рамках одного проекта комплексы, включающие в себя отели разного уровня. И это не просто очередная кампания к крупному международному событию. Популярность Москвы как туристического центра постоянно растет: в 2015 году в город приехали 17,1 млн туристов, в 2016-м, по предварительным прогнозам, будет уже 17,5 млн, в 2017-м – 18,4 млн, а в 2018 году – 19,5 млн туристов.

Но и подготовка к футбольному чемпионату, безусловно, сыграла свою роль в активизации гостиничного строительства. В соответствии с требованиями Международной федерации футбола (ФИФА) для размещения основных клиентских групп нужно 14,2 тыс. номеров. К 2018 году общий гостиничный фонд Москвы будет составлять 56,2 тыс. номеров на 108,6 тыс. мест. Гости ЧМ-2018 также смогут размещаться в гостиницах Московской области. Городские власти рассчитывают, что для размещения приезжих болельщиков будут задействованы 123,6 тыс. номеров, не считая возможностей жилого фонда.

Офисов много не бывает

Улучшилось и положение в секторе офисного строительства, по которому кризис сильно ударил в 2015 году. Так, по итогам 2016 года в столице было введено в строй около 900 тыс. кв. м офисных площадей. Возведение офисных центров по прежнему остается прибыльным направлением для инвесторов. По данным девелоперов, предоставленным в Москомстройинвест, доходность данного сегмента на рынке недвижимости составляет порядка 20%. Причем заполняемость офисных центров сейчас в среднем по городу составляет 70–75%.

– Это очень неплохой показатель, – считает Константин Тимофеев.

Отметим, что заполняемость офисных помещений зависит как от месторасположения объекта, так и от качества управления этим объектом, так как чем выше уровень услуг, которые предоставляют арендаторам, тем больше у офисного центра клиентов. Константин Тимофеев также подчеркнул, что на сегодняшний день заметно повысилось качество строящихся административных объектов.

– Мы видим, что территория около офисных центров становится более благоустроенной: качественные подъезды, комфортное уличное пространство. Уровень отделки зданий тоже повысился, – пояснил председатель Москомстройинвеста.

Сроки строительства таких объектов сократились до 1,5 лет. Отметим, что на заседаниях ГЗК было одобрено строительство торговых и административных объектов почти на 5 млн кв. м.

Поиск инвесторов продолжается

А вот планы городских властей по привлечению частных инвесторов к строительству траспортно-пересадочных узлов (ТПУ) по большей части пока остаются нереализованными. Пока определены инвесторы для четырех из 135 капитальных узлов, а еще по семи торги состоялись, идет подведение итогов. По словам главы Москомстройинвеста, несмотря на низкую активность инвесторов в этом секторе рынка, помимо общих трудностей с привлечением заемных средств в период кризиса и международных санкций, играют еще два фактора.

Во-первых, не для всех проектов еще проработан градостроительный потенциал и одобрены проекты планировок. Во-вторых, не всех инвесторов устраивают предложенные московскими властями схемы участия инвесторов в строительстве ТПУ. Сейчас город намерен выставить на продажу доли в акционерных обществах, миноритарным владельцем которых остается «Мосинжпроект». Второй возможный вариант – продажа городом на аукционе права на строительство коммерческих площадей и возведение на вырученные средства технологической составляющей. Примером такой схемы может служить ТПУ «Ботанический сад». Поскольку продажи только недавно начались, ни один из ТПУ еще не реализован. Для девелоперов это новый продукт на рынке, поэтому возможные риски отпугивают потенциальных инвесторов.

Предотвращению появления долгостроев в нынешних непростых экономических условиях способствует работа Единого банка проектов города Москвы. Это важный инструмент, позволяющий оценить общую ситуацию с предложением на рынке и подобрать наиболее перспективный и соответствующий инвестиционным приоритетам проект как для потенциального инвестора, так и для участника реализации существующих проектов, желающих найти дополнительные источники финансирования или переуступить свой проект третьим лицам. Создателем и куратором Единого Банка проектов является общественная организация – Ассоциация инвесторов Москвы. Со стороны Правительства Москвы работу Единого банка проектов курирует Москомстройинвест, который отвечает за актуальность и достоверность предоставляемой информации.

В банк поступает информация о проектах, которые девелопер намерен продать, или ищущего партнера для их завершения за долю в проекте. На сегодняшний день на портале Единого банка проектов представлено 138 объектов на строительство недвижимости общей площадью 4,2 млн кв. м.

Получить разрешение стало проще

Учитывая нынешнюю непростую экономическую обстановку городские власти предельно упростили процессы получения инвесторами госуслуг и оформления градостроительной документации. Константин Петрович призвал не поддаваться на уловки фирм, которые предлагают инвестору за определенную денежную сумму подготовить и оформить всю необходимую градостроительную документацию, в том числе гарантируют положительное решение ГЗК. Такие услуги в городе предоставляют сегодня 137 компаний. Они готовы заняться оформлением как градостроительной документации (прохождение публичных слушаний, получение ГПЗУ, получение разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и др.), так и разобраться в вопросах земельно-имущественных отношений (изменение вида и цели предоставления земельного участка, предоставление на бесконкурсной основе в аренду или собственность городского имущества и т.д.).

– Некоторые компании идут еще дальше и предлагают, например, легализовать самострой. Но такого понятия, как «легализация самостроя», нет совсем, – пояснил председатель Москомстройинвеста. По его словам, подобные компании могут специально затягивать заказчика данных услуг в процесс получения документов для осуществления строительства, не гарантируя при этом конкретных сроков их получения. Это в свою очередь приводит к увеличению или срыву сроков строительства, использования кредитных средств и т.д. Кроме того, отсутствует прямая связь между инвестором и Правительством города, т.к. третьи лица, которые оформляют документы, могут создать негативное отношение к застройщику у представителей органов исполнительной власти.

– Из-за некорректных действий представителей лоббистских компаний застройщик может получить запрет на реализацию инвестиционного проекта, – предупредил Константин Тимофеев.

Со своей стороны городские власти приняли решение создать для инвестиционного сообщества наиболее прозрачную и понятную среду, для чего, например, предельно упростили процедуры предоставления государственных услуг. В частности, в Департаменте городского имущества города Москвы создана служба одного окна для получения государственных услуг, связанных непосредственно с урегулированием земельно-имущественных отношений. Аналогичные службы организованы в Москомархитектуре, и в Мосгосстройнадзоре. При этом подать документы по множеству государственных услуг стало возможно в электронной форме через портал государственных услуг города Москвы (pgu.mos.ru).

Помимо этого, Правительство города на сегодняшний день выстроило конструктивный диалог с инвестиционным сообществом Москвы. Москомстройинвест тесно взаимодействует с Клубом инвесторов Москвы и с Ассоциацией инвесторов Москвы. И компании, которые обратились за поддержкой в Ассоциацию инвесторов Москвы, могут оперативно получить все необходимые разъяснения о порядке оформления документов, решить возникающие вопросы.

Поэтому, по мнению Константина Тимофеева инвесторам сейчас не стоит прибегать к услугам сомнительных фирм, которые обещают оформить документы «под ключ», пользоваться созданными государственными услугами, работать напрямую с органами исполнительной власти, а также взаимодействовать с объединениями инвесторов.


Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Сообщение об ошибке

Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
*
CAPTCHA Обновить код
Play CAPTCHA Audio

Версия для печати