RSS

Городской портал госуслуг

VI практический семинар Диалог с инвестором

12 ноября 2014 года в Москве прошел VI практический семинар «Диалог с инвестором», организатором которого традиционно выступил Москомстройинвест.

С докладами выступили: заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, заместитель Председателя Москомархитектуры Александр Тимохов, заместители руководителя Департамента городского имущества города Москвы Анджела Гдлян и Максим Гаман, председатель Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству Алексей Русских, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, заместитель префекта ЦАО Владимир Курочкин, заместитель префекта ЮЗАО Александр Лапшинов, заместитель префекта СЗАО Николай Малиничев, Председатель Совета Директоров «Гута Девелопмент» Артем Кузнецов, генеральный директор ГК «Пионер» Андрей Грудин, председатель совета директоров корпорации S.Holding Алексей Шепель, директор департамента структурирования долгосрочных кредитов и финансирования операций с недвижимостью Банка Москвы Денис Гаевский.

Видеосюжет

Фотогалерея

Стенограмма мероприятия:

Сессия 1

Ольга Архангельская, модератор, EY: Итак, мы с вами начинаем уже шестой «Диалог с инвестором», который организован Москомстройинвестом, компанией «EY» и порталом «Arendator.Ru». С каждым разом наша аудитория все увеличивается и увеличивается. Также хочу обратить внимание, что на специальном сайте, который мы создали под это мероприятие, dialogmoscow.ru, идет интернет-трансляция. Поэтому наша аудитория не те 320 человек, которые в зале, но гораздо шире - нашу онлайн-трансляцию смотрят более трехсот человек.

Следующий важный момент – темы мы тоже не придумали сами, было голосование по темам. Темы выбраны именно те, которые актуальны для всех участников. Наверно, последний организационный вопрос: мы сделали небольшие изменения в программе, поэтому вопрос по публичным слушаниям будет звучать первым вопросом во второй сессии, предложения инвестиционного сообщества мы перенесли вопросом в первую сессию.

Я передаю слово для приветственного слова и доклада Марату Хуснуллину (заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства – прим.). Что происходит в Москве, какие есть новые тенденции, чем живет город?

Марат Хуснуллин, заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства: Спасибо. Добрый день, уважаемые коллеги, участники семинара! Хорошо, что мы с вами уже шестой раз встречаемся, потому что я надеюсь, что сегодняшний семинар будет полезен, тем более, что сейчас на рынке достаточно непростая экономическая ситуация. Поэтому мы хотели бы, в принципе, послушать мнения инвесторов, какие есть проблемы. Со своей стороны мы готовы рассказать, что делает сегодня город и что планирует делать в ближайшее время. Поэтому я начну как раз с этого свой доклад.

Во-первых, хочу сказать хорошую новость. В этом году, несмотря на все сложности, город введет не менее 8,7 млн кв. метров недвижимости. На сегодняшнюю дату мы уже более 6 млн кв. метров недвижимости ввели, из них более 2 млн «квадратов» жилья. Согласно статистике Штаба, который мы ведем каждую пятницу, мы совершенно четко видим, что до конца года эта недвижимость будет построена. Вообще если посмотреть всю историю развития Москвы, то этот ввод будет, пожалуй, самым большим за всю историю.

Несмотря на все сложности, эта большая накопленная денежная масса и масса инвестиционных проектов все-таки двигается и до конца года будет завершена. Более того, мы видим достаточно большой объем переходящих объектов на 2015 год. Если бы не экономическая ситуация, то я считаю, что и в 2015 году у нас объем вводимой недвижимости в городе должен быть не менее 8-9 млн кв. метров. Объясню, откуда эти данные.

На сегодняшний день в городе, во-первых, строится объектов на 42 млн кв. метров - выдано разрешений на строительство. Во-вторых, мы посчитали, сколько принято градостроительных решений за время работы ГЗК, Градостроительно-земельной комиссии, которую возглавляет наш мэр. На сегодняшний день за неполных 4 года у нас принято градостроительных решений, а это выданные ГПЗУ, утвержденные проекты планировок, почти на 90 млн кв. метров. Другими словами, сегодня у инвесторов есть градостроительная документация на 90 млн кв. метров, 42 млн кв. метров из них находится в стройке и порядка 9 млн будет сдано в этом году. Поэтому с точки зрения градостроительства мы считаем, что город сделал достаточно большой шаг вперед в раскрытии потенциала города.

Кроме этого, мы достаточно активно сейчас занимаемся целым рядом программ. Например, промзонами. Фактически на каждом заседании ГЗК мы принимаем решения о развитии промзон, причем крупных, каждое решение дает потенциальную возможность для строительства миллионов квадратных метров. Если посмотреть последние два ГЗК, они у нас вообще были знаковыми, мы утвердили проект планировки Нижних Мневников на 2 млн кв. метров, мы утвердили проект Нагатинской поймы, где будет детский парк. До этого мы утвердили условия разработки второй части ЗиЛ, это еще порядка 2 млн кв. метров. Фактически каждое заседание ГЗК мы принимаем решения об утверждении проектов планировок промзон. Кстати, я хочу отметить очень важный факт: из введенной недвижимости, 6 млн кв. метров, на сегодняшнюю дату 1,7 млн кв. метров построено на территории промзон. Та политика по освоению промзон, которую мы начали активно внедрять два-три года назад, дает сегодня реальные результаты. Здесь я хочу поблагодарить наших крупных инвесторов, которые входят в Клуб инвесторов, потому что изначально, когда мы начинали, мы как-то обратились к инвесторам, попросили их активно включиться в эту работу. Работа по промзонам пошла, объемы ввода недвижимости на промзонах увеличиваются. Всего у нас потенциал по промзонам, который полностью будет реализован, это 4 тысячи гектаров.

Следующее важное направление, которым мы активно занимаемся, это проекты планировок по транспортно-пересадочным узлам и территориям, к ним примыкающим. Еженедельно мы на ГЗК принимаем решения об утверждении как минимум пяти, а иногда и десяти проектов планировок по транспортно-пересадочным узлам. Всего у нас их в работе порядка 170 с общим объемом вводимой недвижимости на этих транспортно-пересадочных узлах, по разным оценкам, не менее 10-15 млн кв. метров. Этим тоже мы активно занимаемся и ставим себе задачу до конца 2015 года все проекты планировок утвердить в полном объеме, тем самым раскрыв инвестиционный потенциал этих территорий.

Мы взялись серьезно за МКАД - у нас на 50% готов проект планировки по МКАДу. Мы МКАД выделили как один цельный проект. Мы рассматриваем очень серьезно проект Третьего пересадочного контура метро. Мы совершенно точно понимаем, что появится 54 км метро, 28 станций и вокруг них все промзоны будут активно развиваться, мы эту градостроительную работу ведем в ежедневном режиме. До середины 2015 года все решения по ТПК с точки зрения развития прилегающих территорий будут приняты.

Мы заканчиваем проект развития территорий вокруг МКЖД. Могу сказать, что в 2015 год строительная часть, а в 2016 году МКЖД поедет уже как полноценная железнодорожная линия, увязанная с метро, управляемая Московским метрополитеном. Добавится еще 54 км дополнительных дорог.

У нас совпадение, МКЖД - 54 км и ТПК - 54 км. Два этих проекта дают дополнительно сто с лишних километров дополнительных транспортных магистралей в виде метро. Соответственно, при запуске этих проектов все территории вокруг них будут активно развиваться.

Мы продолжаем активно заниматься «новой» Москвой. На сегодняшний день мэр выделил деньги на разработку градостроительной документации. Мы сразу по «новой» Москве идем с созданием проектов планировок. Сначала мы утвердим территориальную схему, но за два года мы должны сделать полноценные проекты планировки и раскрыть весь потенциал «новой» Москвы. На Новой Москве мы видим потенциал строительства не менее 100 млн кв. метров недвижимости, при том я могу сказать, что в этом году уже порядка 2 млн будет построено на территории «новой» Москвы. Мы тоже активно этим проектом занимаемся.

Следующее, на что хотел бы обратить внимание. Я напоминаю, что город является также крупнейшим инвестором. Сегодня у нас Адресная инвестиционная программа (АИП – прим.), в год она составляет (то, что идет на развитие) порядка 500 млрд рублей. Из них в чистом виде 350-400 млрд – строительство, второе – капитальный ремонт, благоустройство и прочее. Мэром принято решение не сокращать Адресную инвестиционную программу, то есть у нас на ближайшую трехлетку Адресная инвестиционная программа подтверждена, подкреплена полным рублем. Почему я на этом делаю акцент? Потому что Адресная инвестиционная программа у нас в какой-то степени является стартером для развития многих проектов, например, того же ЗиЛа. Он не будет развиваться, если не будут построены дороги к ЗиЛу. Та же Нагатинская пойма, Мневники. Если не будут построены дороги и метро, эти проекты и инвестиции не придут на эту территорию.

Поэтому у нас роль АИП – стартер. Хочу сказать, что я называю такие колоссальные деньги со стороны бюджета, но если пересмотреть, сколько вводит бюджет и сколько вводит рынок, то доля недвижимости, введенной за счет бюджета, составляет до 15%. Все остальное – рынок. У нас при этом колоссальный объем рынка. Конечно, хотелось бы, чтобы он был больше, но и сегодня у нас уже я могу совершенно точно сказать, что если пересчитывать все-таки по рыночным ценам, а не по бухгалтерским, как у нас принято считать, у нас объем инвестиций в недвижимости – более 1,5 трлн. Это недвижимость, которая реально в городе работает. Как я уже сказал, мы считаем, чтобы эти темпы поддерживать, мы сохранили АИП, раз. Второе – Мэр поставил задачу на ГЗК рассмотреть все вопросы инвесторов, которые требуют быстрого решения со стороны города. Он поставил задачу убрать все препоны, которые есть. Если какие-то проекты не рассмотрены, значит, оперативно рассмотреть. Поэтому я, пользуясь случаем, обращаюсь: у нас «одно окно» идет через Москомстройинвест, у кого какие нерешенные вопросы, давайте ваши заявки, будем во внеочередном порядке их быстро рассматривать. Как минимум для того, чтобы город вас ни в чем не сдерживал. Это два.

Третье: мы все-таки идем по сокращению административных процедур. Когда мы начали заниматься работой с Минстроем на уровне федерации, у нас, к сожалению, должен констатировать, всего разрешительных процедур, включая землю, техприсоединение, разрешения на строительство, было 220. Сегодня нам удалось дойти до 156. Между 220 и 156 разница большая, но все равно это еще очень много. Есть задача сократить количество всех разрешительных процедур до 80. К этой цели мы идем. Сейчас очередную работу начали в административной комиссии, чтобы посмотреть, какие функции излишние, какие согласительные процедуры существуют, которые мешают развитию инвестиционных процессов. Надеюсь здесь тоже на совместную работу инвесторов. Клуб инвесторов, надо отметить, много вносит деловых, разумных предложений, которые мы учитываем.

Еще один важный момент: мы практически по всем государственным услугам перешли на электронную форму оказания этих услуг. У нас есть решение, что с 1 ноября мы все разрешения на строительство, заключения госэкспертизы, архитектурно-градостроительные решения выдаем только в электронном виде.

Это тоже для того, чтобы снизить коррупционную составляющую и ускорить принятие решений. Если у инвестора сегодня есть полный набор документов, ничего не мешает отправить их по электронке и через положенные 10 дней получить разрешение. Где-то 5 дней, где-то 10, в зависимости от вида процедуры.

Поэтому я тоже активно призываю всех коллег пользоваться этой услугой, а то у меня казусный случай был один: пришел ко мне один инвестор и говорит: «Я долго не могу получить разрешение на строительство». Я говорю: «Почему не можешь получить?». «Не знаю, у меня есть специальный человек, который занимается этими решениями». «И что делает этот человек?». «Я плачу ему зарплату, плюс дополнительные расходы он несет на проведение этих процедур», причем крупный инвестор в городе. Я говорю: «Слушай, у нас уже давно в электронном виде все. Пожалуйста, отправь документы в электронном виде, получи разрешение». Для меня было удивительно, что вроде об этом все время говорим, более того, даже Мэр требует, чтобы мы перешли только на электронный вид. Мы на полгода это решение оттянули, но с 1 ноября у нас уже обязательно приемка только в электронном виде.

Оказалось, что многие на рынке не готовы к этому. Поэтому я прошу, если надо, мы готовы организовывать семинары, мы этим сейчас занимаемся. Если у кого-то не получается научиться так работать, мы готовы научить, помогать, чтобы перейти на работу в электронном виде. Считаю, что это тоже хороший фактор для ускорения скорости принятия решения.

Но я также хочу отметить, что мы, несмотря на все экономические сложности сегодня, активно продолжаем строить дороги. Для Москвы дороги – это очень важный показатель, в этом году мы планируем сдать не менее 90 км дорог. Для сравнения, в 2010 год мы сдали 20, каждый год наращивали объемы строительства дорог, в этом году сдадим 90. В последующие годы тоже порядка 80-90 км дорог ежегодно планируем сдавать. Надо отметить, что к этому процессу у нас инвесторы активно подключаются. За нами - отработать юридический механизм, как инвесторам в данном случае предоставлять земельные участки. Но я думаю, что Константин Петрович об этом более подробно расскажет. Я хочу сказать, что работа в этом направлении тоже активно пошла. Есть ряд крупных застройщиков, которые сегодня считают, что целесообразнее построить дорогу самим, чем ждать, когда город выполнит эту работу. Поэтому в этом направлении мы тоже двигаемся.

И про метро. Я уже сказал, мы, в общем-то, программу строительства 160 км метро организуем очень активным образом, у нас 35 тыс. строителей работают в круглосуточном режиме. Мы планируем в 2016-2017 гг. выйти на ввод не менее 20 км в год. То есть мы сейчас строим очень длинные линии, деньги тратим сегодня, а линия целиком будет сдана в 2016-2018 годах. Соответственно, туда, куда придет метро, мы четко понимаем, что будет развитие территории.

Это основные моменты, на которые я хотел бы обратить внимание. Готов ответить на ваши вопросы. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо большое. У нас есть два микрофона на стойках. Наше сегодняшнее мероприятие – это диалог, поэтому если есть вопросы к Марату Шакирзяновичу, то милости просим. Можно начать подходить к микрофону. Единственное, может быть, я бы для начала задала еще вопрос о работе с инвесторами, потому что мы все знаем, что работа – это «Клуб инвесторов», в прошлых выступлениях вы отмечали, что Москва активно ведет работу с зарубежными инвесторами из Китая, Азии, Европы. Может быть, чуть-чуть для нашей аудитории, коротко по этой теме? Мне кажется, это важно.

М. Хуснуллин: Мы действительно для ускорения строительства метро планировали привлечь инвесторов на строительство линии от улицы Новаторов до Коммунарки на новой территории. Мы достаточно глубоко проработали этот вопрос, подписали меморандум о сотрудничестве, китайцам передали всю техническую документацию, трассировку, стоимость, определили примерную стоимость этого проекта на уровне 2 млрд долларов. Но сейчас с ростом доллара, конечно, мы этот проект немного приостановили, потому что надо заново пересчитывать экономику. Мы планировали рассчитывать все-таки в рублях либо в эквиваленте рублевом, а они, конечно, рассчитывали на валюту. Поэтому сейчас мы эти проекты пересматриваем. Что-то более конкретное уже сможем сказать после проведения очередного раунда переговоров.

На что еще я хочу обратить внимание рынка? У нас как-то так принято считать недвижимость в Москве через валюту. Недвижимость в Москве – не валютный товар. Он не должен быть привязан к валюте. Это произошло в силу того, что валюта достаточно стабильно держалась многие годы, в силу того, что некоторые инвесторы, видимо, шли на займ именно в валюте, хотя я тоже не понимаю, почему для строительства недвижимости использовались валютные кредиты, а не рублевые. Для меня тоже это большой вопрос, потому что доля импортных товаров в строительстве недвижимости не превышает даже в самых сложных проектах 10%, а реально это 5%. Поэтому, когда все спрашивает: «Как повлияет на стройку сегодня рост стоимости валюты?», отвечаем: на стройку непосредственно особо не повлияет. Да, какие-то виды материалов подорожают, но они ничтожно малы в общей стоимости проекта. Поэтому какого-то серьезного удорожания быть не должно. Но при этом, я говорю, у нас многие продолжают продавать недвижимость, сдавать в аренду в валюте. Наверно, так удобнее, но я все-таки считаю, что это неправильно. Мы, во всяком случае, для себя в своих инвестиционных программах никогда к курсу доллара или курсу валюты не привязывались.

О. Архангельская: Спасибо большое, если можно, перед вопросом представиться вначале.

Г-н Титов, компания «Рено»: Марат Шакирзянович, спасибо большое за интересное выступление. У меня вопрос по ЗиЛу. Предусматривается ли сохранение на территории ЗиЛа действующей промышленности? Вы понимаете, что нас это интересует, поскольку там есть наши поставщики.

М. Хуснуллин: Да, частично действующие производства будут сохранены. Пока, во всяком случае, мы так планируем.

Г-н Титов: Спасибо.

О. Архангельская: Еще вопросы?

Михаил Хубутия, торговый дом «Шатер», член Клуба инвесторов: Уважаемый Марат Шакирзянович, уважаемые коллеги! Естественно, как руководителю градостроительного комплекса, если по десятибалльной системе, город, наверно, вам 10 баллов поставит, и не только город, а и инвесторы. Но как к члену Правительства Москвы вам и представителю Департамента имущества у меня такой вопрос: как будет развиваться государственное частное партнерство? Потому что это очень сильно волнует и малый, и средний бизнес, и нас тоже. Поэтому как мы это будем развивать, каково ваше видение в этом и как мы будем сотрудничать между собой? Спасибо.

М. Хуснуллин: Это отдельная тема доклада, государственное частное партнерство, я думаю, что она будет более подробно обсуждена. Я со своей стороны могу сказать, какие видим мы формы государственно-частного партнерства. Комплексное развитие территорий. Сегодня любой проект планировки подразумевает собой план реализации, в котором мы прописываем, что делает город гарантированно, что делает инвестор. Сегодня мы ни одного проекта планировки без плана реализации не выпускаем. Соответственно, если проект планировки утвержден и имеет план реализации, и там есть затраты города, мы эти затраты включаем в Адресную инвестиционную программу. Это самая первая и крупная форма частно-государственного партнерства.

Второе – мы все-таки сегодня при той же комплексной застройке учитываем обязательно транспортную инфраструктуру. Я начал говорить про ТПУ, мы буквально в ближайшее время окончательно определим различные формы работы по ТПУ. Это будет как участие инвесторов в проектах, так и выставление проектов на торги, но при этом с ообязательствами города, что город будет делать. Это будет и просто реализация этих проектов за счет, скажем, собственных сил того же метрополитена. То есть у нас практически все с Департаментом городского имущества отработано, мы доложим в ближайшее время Мэру.

Мы достаточно активно сегодня работаем по продаже городских активов. Если посмотреть на динамику последних месяцев, во-первых, достаточно много участков появилось в продаже. Город свое имущество сегодня продает, и достаточно активно. Земельные участки, причем крупные, пример ЗИЛа – одна часть участка, вторая часть ЗИЛа – это крупные проекты. У нас готовится к выставлению еще ряд крупных участков. И при этом еще мы фактически рассмотрели все неиспользуемые здания в городе, и Департамент городского имущества сейчас готовит их на реализацию. Пока это основные формы. Есть, насколько я знаю, форма, рассматривают сейчас комиссионное соглашение по строительству Северного дублера Кутузовского проспекта. Мы надеемся все-таки привлечь частные деньги в строительство этой магистрали. Это основные моменты. Я думаю, что более подробно об этом расскажут докладчики дальше.

О. Архангельская: Еще вопросы? Спасибо большое. Собственно, мне бы хотелось перейти к следующей теме. Это изменения земельного законодательства с 2015 года. Понятно, что Москва как субъект федерации подчиняется федеральным законам. Соответственно, я хотела попросить Алексея Русских, председателя Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству нам рассказать, что нас ждет в 2015 году, к чему нам готовиться. Или, может быть, что-то упростит нам жизнь.

Алексей Русских, председатель Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству: Спасибо. Добрый день, уважаемые коллеги! Разрешите мне от имени Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям поприветствовать всех участников этого научно-практического семинара. Хочу поблагодарить правительство Москвы, потому что именно оно готовит столь полезную площадку для обмена мнениями, для того, чтобы мы, законодатели, и непосредственно те, кто руководит исполнительной властью, не отрывались от реальной жизни в таком общении с вами, действительно понимали, какие злободневные вопросы стоят, которые нужно решать.

Земельные отношения играют чрезвычайно важную роль в развитии строительного комплекса. Девелоперы, представители крупных компаний, которые здесь присутствуют, не дадут мне слукавить, если я скажу, что доступ к земельным ресурсам осложняется большим количеством избыточных процедур и существованием административных барьеров. На это не раз обращали внимание и Президент, и Правительство, и наш комитет знает и заинтересован в решении этой проблемы.

Правительство Москвы по-своему решает эту задачу: использование электронной формы обмена информацией между инвесторами и Правительством, а мы, в свою очередь, пытаемся решить эту задачу на законодательном уровне. Какие инициативы, какие законопроекты, принятые Госдумой, находятся на рассмотрении, я хотел бы вам вкратце сейчас доложить.

В первую очередь, это законопроект № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Он был разработан совместно с Минэкономразвития, активное участие принимали представители Москвы, градостроительный департамент и юридический. Среди основных идей данного закона можно выделить установление перечня документов, на основании которых может быть образован земельный участок, разграничение случаев предоставления земельных участков на торгах и без проведения торгов, изъятие объекта незавершенного строительства после окончания срока действия договора аренды земельного участка, урегулирование порядка продолжения договорных отношений по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Считаю важным также появление в земельном законодательстве новых институтов. Это использование земельных участков без предоставления и установления серветутов, закрепление возможности заключения договора мены в отношении государственных и муниципальных земель, передача федеральных участков в собственность муниципалитетов и городов федерального значения.

Кроме того, в законе подобным образом описаны все процедуры, связанные с предоставлением земельных участков, сроки их осуществления, перечень необходимых документов и основания для отказа. Для городов федерального значения сделаны определенные исключения, в частности, в этих городах, в том числе и Москве, заинтересованное лицо не вправе подготовить схему расположения земельного участка для последующего предоставления на торгах, то есть выставить земельный участок на торги по заявлению можно только при наличии утвержденного проекта межевания. На эту тему было много у нас совещаний в правительстве и было принято такое решение.

В самой схеме с 1 марта 2015 года устанавливаются определенные требования. Во-первых, при подготовке схемы необходимо учитывать документацию по планировке территории, красные линии, а также планируемые к строительству и существующие объекты капитального строительства. Во-вторых, будет утверждена единая форма схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территорий. Это сделает Минэкономразвития. В целом думаю, что данный закон должен в значительной степени упростить доступ граждан и организаций к получению земельных участков, в том числе для строительства. Напоминаю, что основные его положения вступают в силу с 1 марта 2015 года.

Следующий законопроект, на который я также хотел бы обратить ваше внимание, - это законопроект № 224 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Он направлен на создание условий для строительства жилья экономического класса. В частности, в Градкодекс внесены нормы об освоении территорий для строительства такого жилья, в том числе комплексного освоения. Заключение договора об освоении территорий в целях строительства жилья экономкласса осуществляется на аукционе, после чего этому лицу предоставляется соответствующий земельный участок. К участникам такого аукциона предъявляются определенные требования. В этой связи приход недобросовестных застройщиков на такие площадки практически исключен. Закон уже вступил в силу, можно по нему работать.

Также важным является принятие федерального закона от 21 июля 2014 года № 234 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Этот законопроект направлен на совершенствование государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля. Мы знаем, что эти сферы всегда серьезно критикуются. В законе четко урегулированы права должностных лиц при проведении проверок, установлены особенности проверок не только юридических лиц и предпринимателей, но и граждан. Существенным нововведением является процедура административного обследования объектов земельных отношений. Она позволит выявить признаки нарушения при использовании земельных участков методами систематического наблюдения, то есть дистанционно, не выходя на место. Представляется, что в таком виде земельный надзор должен быть гораздо более эффективным инструментом борьбы с нарушениями.

Вот коротко те законопроекты, которые рассмотрены и приняты в нашем комитете. Также есть много других законодательных инициатив, которые у нас сдерживались по причине перспективы принятия ГК. Думаю, что сейчас они будут двигаться гораздо быстрее, чем двигались до этого. Особо хочу отметить такой законопроект, очень важный, как закон об изъятии земельных участков для муниципальных и государственных нужд. Я думаю, что его мы тоже в ближайшее время рассмотрим и примем.

О. Архангельская: Спасибо большое. На самом деле, я хотела чуть-чуть прервать текущую тему, потому что поступил вопрос для Марата Шакирзяновича. Если можно, его зачитать и ответить.

М. Хуснуллин: Стоимость метро снизилась на примерно 40%, как это влияет на его надежность?

Во-первых, стоимость строительства метро снизилась на 25%, а не на 40%, но это тоже много. На надежность не влияет никак, мы стоимость снизили за счет целого ряда решений. Во-первых, мы поменяли градостроительное решение по расположению станций, мы шли от метро глубокого заложения на метро мелкого заложения. Мы очень серьезно повысили скорость строительства метрополитена за счет механизации.

Я как раз сейчас перед поездкой сюда проводил штаб по метрополитену и рассматривал количество механизации. Что такое механизация? У нас 29 тоннелепроходческих щитов в городе работает диаметром 5-6 метров и 1 диаметром 10 метров. В лучшие времена у нас в городе работало 6-7 щитов. Причем эта механизация за счет изменения проектных решений, перехода на стандартные проекты планировки станций, но мы оставили разнообразную отделку. Вот за счет всего этого в комплексе, за счет снижения стоимости, кстати, закупки материалов, очень серьезно нам удалось снизить стоимость метро - на 25%.

Что касается надежности, мы для строительства метрополитена создали специальное управление в строительном надзоре. 70 человек с самой современной лабораторией ежедневно круглосуточно находятся на станциях метрополитена и контролируют качество строительства, поэтому никакого снижения надежности за счет скорости и снижения стоимости строительства нет.

О. Архангельская: Спасибо большое.

Сергей Лаврентьев, журнал МОЛЛ: Очень короткий вопрос. Мне интересно, насколько городу перспективно, интересно привлекать инвесторов в такой сектор торговой недвижимости? И что для этого будет сделано в ближайшее время? Я имею в виду строительство новых торговых центров.

М. Хуснуллин: Я хочу сказать, что Москва при таком, казалось бы, объеме торговой недвижимости все-таки в пересчете на душу населения не обеспечена достаточным количеством торговых площадей. По этому показателю мы отстаем от ряда европейских городов, от ряда мегаполисов. Поэтому мы считаем, что все-таки торговые площади в городе нужно увеличивать. Поэтому если есть где-то возможность давать разрешение на строительство торговых площадей, мы даем без ограничений. Более того, мы, например, сейчас на ряде наших проектов, транспортно-пересадочных узлах, где есть возможность предусматривать, мы предусмотрим небольшие торговые площади.

О. Архангельская: Спасибо. И еще два вопроса тогда.

Любовь Цветкова, компания «Центр 2000»: При снятии запрета на строительство при развитии проектов планировок собственник земельного участка должен заплатить 80% от кадастровой цены нового назначения сразу, до начала строительства, до получения разрешения на строительство. И раньше это было достаточно тяжело для собственников, и в нынешней экономической ситуации это почти невозможно, потому что этот платеж банки не кредитуют, а он составляет порой 30% от стоимости будущего проекта. Не планируете ли вы в нынешней экономической ситуации рассмотреть возможность рассрочки этого платежа до конца строительства?

М. Хуснуллин: Насколько я знаю, Департамент городского имущества планирует этот механизм. Во всяком случае, просчитывает и смотрит, как его можно применять.

О. Архангельская: А вот и будет вопрос у нас к департаменту. Следующий вопрос.

А. Булгакова, холдинг «Ренессанс»: Добрый день! Вопрос к Марату Шакирзяновичу. Марат Шакирзянович, вы упомянули, что у нас на данный момент ведется строительство 42 млн кв. метров недвижимости и планируется в той или иной степени готовности в общей сложности 90 млн кв. метров. У нас планируется очень непростой следующий год и последующий. На мой взгляд, велика вероятность, что многие инвесторы будут рассматривать варианты заморозки проектов либо пересмотра, перепрофилирования объектов. Будут ли предусматриваться какие-либо инструменты дополнительного законодательного регулирования для того, чтобы не дать стройке встать?

М. Хуснуллин: Сказать, что какие-то законодательные меры будут предусмотрены, я пока не могу. Пока мы видим, что недвижимость вводится. Со своей стороны я могу сказать, если инвесторы захотят перепрофилировать свои объекты либо поменять экономические показатели, если такие вопросы есть, мы готовы их оперативно рассмотреть.

А. Булгакова: Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо, и последний вопрос.

Муслим Шейхов, группа компаний «ОКей»: Здравствуйте! Вопрос касается как раз развития торговых площадей в городе Москва. У нас есть две площадки, одна в старой Москве, в районе транспортно-пересадочного узла «Волгоградский», одна в «новой» Москве. К сожалению, сейчас ни одну из площадок мы не можем осваивать в силу для нас не совсем понятных причин, при этом мы пытались выйти на диалог с городом. Конкретно по площадке в районе транспортного узла «Волгоградский» писали неоднократно обращения на имя Председателя Департамента городского имущества. По площадке в «новой» Москве пытались получить Градостроительный план земельного участка, в результате получили нулевой ГПЗУ, который в судебном порядке оспорили, сейчас пока еще находимся в стадии судебного рассмотрения. Получается ситуация, что на сегодняшний день мы готовы построить два торговых объекта, общий размер инвестиций по каждому объекту составит порядка 2 млрд рублей. То есть мы готовы вложить в экономику города Москвы в районе 4 млрд рублей и создать примерно 1,5 тысячи рабочих мест. Но мы этого сделать не можем. В этой ситуации мы уже работаем последние полтора года.

М. Хуснуллин: Хорошо, я могу вам сразу сказать: по площадке, которая около ТПУ, скорее всего, решение не принимается из-за утверждения проекта ТПУ, потому что если вы сегодня вложите 2 млрд рублей в площадку, а мы вложим 4 млрд, чтобы там наладить транспортную инфраструктуру, скорее всего, экономика не будет у города сходиться. Поэтому мы по всем площадкам, примыкающим к транспортно-пересадочным узлам, без утверждения проекта планировки самого ТПУ и территории вокруг него не принимаем решение. К сожалению, я должен сказать, что как раз пример хороший про ТПУ, про торговые комплексы привели. У нас были торговые комплексы, которые приводили к существенному ухудшению транспортной ситуации. Если строительство комплекса приводит к существенному ухудшению транспортной ситуации, мы не принимаем решения. Потому что мы точно понимаем, сколько это стоит и во что нам это обойдется. Тем более, что сегодня мы любое решение по строительству объекта принимаем при использовании транспортного моделирования. Это раз.

Второе: что касается «новой» территории Москвы. У нас задача – построить на новой территории полноценный город с развитой инфраструктурой. Поэтому сегодня до утверждения территориальной схемы, я подчеркиваю, не проектов планировок, а территориальной схемы, которую мы в течение ближайших пары месяцев должны утвердить, мы не принимаем решения по крупным объектам. Потому что может оказаться, то, что вы построите там, будет мешать развитию улично-дорожной сети. Мы в течение двух месяцев утвердим территориальную схему. Если ваш торговый центр ложится в общее развитие города, мы, безусловно, решение примем. Попрошу Константина Петровича взять на контроль эти вопросы и проконтролировать, чтобы уже дать четкий ответ.

О. Архангельская: Спасибо большое. Продолжаем нашу работу. У нас очень важный вопрос изменений земельного законодательства. Мы поняли, что происходит на федеральном уровне, но, тем не менее, Москва тоже занимается некоторой законотворческой деятельностью и прикладными вопросами, поэтому я хотела попросить Анджелу Гдлян, заместителя руководителя Департамента городского имущества тоже рассказать, какие нововведения нас ждут в 2015 году.

Анджела Гдлян, заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы: Добрый день, уважаемые коллеги! Как и было сказано, 1 марта по всей территории РФ, так же, как и в Москве, вступают в силу нормы законодательства №171-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса». Департамент городского имущества как уполномоченный орган в этой сфере, соответственно, проводит мероприятия по принятию законодательных актов, приведению их в соответствие с федеральным законодательством. В настоящее время уже готовится новый проект закона о землепользовании в городе Москве и, соответственно, подзаконные акты в виде нормативно-правовых актов, проектов постановления правительства.

Хотелось бы обратить внимание на следующие основные изменения, которые будут установлены нормативкой субъекта города Москвы.

Первое - в части образования земельных участков. Если сейчас мы можем говорить о том, что Москва образовывает земельный участок на основании только лишь утвержденной схемы расположения земельного участка, то с 1 марта законодатель вносит еще две новеллы: проект межевания территории и проектная документация в отношении лесных земельных участков. Немаловажно, что в случае, если для территорий разработан проект межевания, то, соответственно, схема расположения утверждаться не будет. Более того, законодатель установил случай, когда образование земельных участков происходит исключительно в соответствии с проектом межевания. Это бывает в случае наличия застройки с многоквартирными домами, участки, предоставленные для комплексного освоения территории, из участка, предоставленного некоммерческой организацией, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства. И принимая во внимание то, что все-таки сейчас заключен контракт Москвой для проведения работ по утверждению проектов межевания территории кварталов и их разработки, я думаю, что у вас как у землепользователей снимется вопрос в отношении тех земельных участков, которые необходимы для эксплуатации в тех или иных целях.

Федеральный закон № 171-ФЗ добавляет новую опцию: предварительное предоставление земельного участка. Данная опция будет применима, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет или же поставлен без границ.

Что хотелось бы сказать? Утверждение схемы расположения фактически поглощается данной услугой. Это будет, пожалуй, тот момент, когда департамент будет выпускать распорядительный акт, принимать решение о предварительном согласовании. Основанием будет либо проект межевания, либо схема расположения. Далее все это размещается на информационном ресурсе «Росреестр», более того, законодатель установил сейчас, что после данной услуги город не может отказывать заявителю и должен в последующем предоставить земельный участок в зависимости от заявления на праве аренды, безвозмездного пользования, постоянного бессрочного пользования, по договору купли-продажи.

Далее хотелось бы остановиться на услуге, наиболее востребованной при оформлении земельно-правовых отношений – аренда. С 1 марта основанием для приобретения права аренды будет не решение уполномоченного органа, а как вы видите из презентации, договор аренды земельного участка, заключенный фактически между департаментом городского имущества и заявителем. Фактически решение о предоставлении земельного участка, как я и говорила, будет приниматься на уровне предыдущей услуги – предварительное согласование и предоставление земельного участка.

Также земельный кодекс меняет порядок оформления договоров с множественностью лиц. У города появляется право понудить арендаторов заключить подобного рода договор. Сейчас департамент ведет активную работу как с налоговой инспекцией, так и с Росреестром для того, чтобы в информационном взаимодействии получать информацию из ЕГРИП и ЕГРЮЛ в отношении тех собственников, которые пользуются данным объектом. То есть, скажем так, если на земельном участке имеются собственники, со-собственники этих объектов, которые не платят арендную плату, у города появилась фактически опция, с помощью которой он может выйти в суд с иском о понуждении заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Более того, могу сказать, что сейчас департамент уже ведет подобного рода судебную работу, все усилия будут направлены на то, чтобы подобные договоры заключались, собственники объектов платили арендные платежи в бюджет города Москвы. Я думаю, что за счет подобного рода изменений в № 171-ФЗ данная позиция будет поддержана судами.

Помимо данной особенности новеллой в законодательстве является четкое установление в земельном кодексе сроков аренды. Теперь по выбору арендатора могут быть установлены определенного рода сроки. Как вы видите на слайде, это может быть срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, на срок двадцать лет – на случай предоставления земельного участка для ИЖС и ЛПХ и на срок от трех до пяти лет на случай предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территорий или для ведения дачного хозяйства.

Следующая тема – оформление земельных отношений под объектами незавершенного строительства. Хотелось бы на ней, наверно, все-таки остановиться поподробнее. Она всем интересна, она является актуальной для города в связи с наличием целого ряда объектов незавершенного строительства, которые были возведены в рамках инвестконтрактов и в силу передачи по договору купли-продажи, соответственно, приватизированы в свое время из госсобственности. Появился механизм. До № 171-ФЗ собственник объекта незавершенного строительства имел неоспоримое право на объект. Сейчас появилась новая новелла в законодательстве, которая поможет городу обеспечить безопасность объекта и, соответственно, комфортное в данном случае обеспечение безопасности городской среды. В случае, если фактически в течение шести месяцев со дня истечения срока действия такого договора либо если договора не было, сейчас у города появились полномочия выйти в суд с иском с требованиями об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

Второе, что возможно сделать в этом случае – у города также появилось право предоставить однократно этот объект на три года для завершения строительства. Сейчас на уровне федеральных структур разработан проект нормативного акта, касающийся, в том числе, и того, каким образом будет с публичных торгов продаваться данный объект. После продажи имущества денежные средства, вырученные от этой продажи, уходят собственнику, за исключением тех расходов, которые, соответственно, будут переданы тому инициатору, который проводил торги. Департамент будет выходить с иском, и после этого объект переходит на торги, но в любом случае в данных торгах не имеет права участвовать тот собственник, который владеет объектом незавершенного строительства.

Еще одна тема, которая обычно представляет интерес – перечень случаев, когда заявители имеют так называемое исключительное право на оформление земельно-правовых отношений. Исчерпывающий перечень законодатель привел в статье 39.6 нового Земельного кодекса. Нет, наверно, нужды останавливаться на всех этих пунктах. Вместе с тем есть пункт 3, который предусматривает бесконкурсное предоставление земельных участков. Если земельные участки предоставляются под масштабные инвестиционные проекты, если назначение этих объектов социально-культурное, коммунально-бытовое, то с 1 марта у города появилась возможность установить подобного рода критерии. Сейчас прорабатывается этот вопрос, согласовывается со всеми заинтересованными структурами, я думаю, что в ближайшее время будет освещен в СМИ.

О. Архангельская: Спасибо большое. Если у нас есть вопросы, мы готовим их. Будет еще время их задать. Я хочу попросить Константина Петровича и Максима Гамана, заместителя руководителя Департамента городского имущества, рассказать нам о механизмах привлечения внебюджетных источников финансирования при строительстве дорожно-транспортной инфраструктуры. Собственно, уже были вопросы на эту тему. Сейчас мы говорим подробнее о том, что говорил Марат Шакирзянович. Константин Петрович, председатель Москомстройинвеста, в представлении не нуждается, прошу.

Константин Тимофеев, Председатель Москомстройинвеста: Уважаемые коллеги, добрый день! Спасибо, что в шестой раз обсуждаем с вами очень важные вопросы, которые, действительно, были выбраны именно по вашему голосованию. Мы такую практику будем продолжать, у нас задача - обсуждать прикладные вопросы, которые беспокоят как вас, инвесторов, так и нас, правительство, чтобы сделать инвестиционный климат прозрачнее, яснее, чтобы инвесторы без задержек реализовывали свои проекты, не превращали их в долгострой и понимали ясно, куда им обращаться, чтобы решить какой-то вопрос: либо это касается документации, либо это касается земли, либо какую сумму они должны заплатить за изменение цели или снятие запрета.

Один из вопросов – каким образом инвесторы финансируют дорожно-транспортную инфраструктуру, которая находится непосредственно рядом с этими объектами; а если объект более крупный, то даже в радиусе от 1 до 5 км от этого объекта; а может быть, даже и дальше, если этот объект действительно масштабный, - порядка 50, 100 и более тысяч кв. метров.

Важно, что в городе дорожно-транспортная инфраструктура финансируется двумя способами, Марат Шакирзянович об этом говорил. Первый способ – Адресная инвестиционная программа. В нашей программе запланировано, по крайней мере, 100 млрд рублей, которые финансируются на улично-дорожную сеть, это в адресной программе, которая составляет более 1,5 трлн рублей. Программа на три года, утверждена Мэром. В подтверждение слов Марата Хуснуллина – буквально недавно Сергей Семенович на заседании Правительства сказал, что бюджет сокращаться не будет в этой Адресной инвестиционной программе, поэтому именно эти 100 млрд рублей на улично-дорожные сети в программе остаются. Это значит, что город свои обязательства по строительству улично-дорожной сети (развязки, пешеходные переходы, переезды) выполнит.

Важно, что вторая часть – это финансирование улично-дорожной сети за счет средств непосредственно инвесторов. Здесь есть два вопроса: каким образом инвестор должен заплатить деньги за это строительство и каким образом, если инвестор примет самостоятельное решение финансировать данное строительство, получит земельный участок? Мы подготовили проект Постановления Правительства Москвы, буквально вчера он был подписан всеми структурами со стороны Правительства и в ближайшие две недели будет вынесен на заседание (указанный проект был одобрен на заседании Правительства Москвы 18.11.2014 г. – прим.). Суть проекта постановления сводится к тому, что вся улично-дорожная сеть, которую инвестор финансирует сам, относится к стоимости самого объекта. Следовательно, эти затраты инвесторы могут отнести на себестоимость и также возместить НДС. Важно, что после этого улично-дорожная сеть будет передана городу, город будет далее ее обслуживать непосредственно, и департамент городского имущества примет далее на баланс эту улично-дорожную сеть. Важно, что были проведены консультации с крупными инвесторами, с налоговыми органами, они принимают данный механизм и как раз будут учитывать затраты именно таким образом.

Сейчас есть инвесторы, кто финансирует улично-дорожную сеть своими средствами, Департамент городского имущества после решения Градостроительно-земельной комиссии предоставляет им земельные участки по акту выбора. Есть положительные примеры в районе ММДЦ «Москва-Сити», участок от ул. Доватора до ул. Усачева, развязка в районе ТРК «Вегас» и др. Всем инвесторам мы предоставили земельные участки по акту выбора, и они строят самостоятельно за счет собственных средств и передают далее городу данную территорию. Необходимо в продолжение доклада коллеги из Департамента городского имущества сказать, что после 1 марта данный механизм будет видоизменен, потому что по акту выбора уже предоставление инвестору будет невозможно, но мы будем работать в этом направлении и какие-то другие варианты рассматривать. Есть вот эти, по крайней мере, три с половиной месяца, пожалуйста, обращайтесь, данный земельный участок может быть вам предоставлен.

Здесь важно тоже понимать, что предоставление возможно, когда вы строите объект на собственной территории, а хотите благоустроить ближайшую территорию либо расширить улично-дорожную сеть, чтобы косвенно повысить привлекательность вашего объекта.

Есть также механизм Дорожного фонда. Откровенно говоря, пока данный механизм не пользуется такой популярностью. Можно посчитать не более десяти инвесторов, кто провел финансирование в Дорожный фонд. Но еще раз повторюсь, что этот механизм действует.

Мы будем другие подходы смотреть по финансированию южного дублера Кутузовского проспекта. Когда есть три крупных инвестора, без южного дублера проекты не пойдут, механизм предложен, инвесторы тогда поднимают вопрос, как будет определен расчет? Либо мы должны платить в Дорожный фонд, либо мы должны платить за изменения в назначении земельного участка. Какой же платеж здесь важен? Данный дублер (я говорю о южном дублере Кутузовского проспекта) – без него объект в принципе не будет работать, а данных средств в программе нет. Либо у инвестора другая альтернатива: понимая, что мы в адресную программу на три года данный дублер не заложили, возвращаться к финансированию своих проектов только через три года, а то и позже, когда у города уже будет возможность финансирования данных транспортных объектов. Здесь инвестору нужно принимать решение. Либо он берет на себя так называемую двойную ответственность по финансированию изменения целевого использования земельного участка либо снятия запрета на строительство путем платы и плюс дополнительно финансирование дублера. Но здесь мы готовы идти инвестору на какие-то разумные уступки и понимать, что инвестор не всю транспортную инфраструктуру будет финансировать, а город также готов брать на себя частично обязательства по финансированию. Данные проекты, мы тоже понимаем, что ранее чем через три года инвесторы не построят. Может быть, и тут мы найдем какой-то общий язык.

Еще коллеги из Департамента городского имущества дополнительно об этом скажут, есть такой у нас вариант концессионных соглашений. Марат Хуснуллин сказал, что по северному дублеру проведен конкурс, коллеги из департамента расскажут более подробно. Есть еще вариант концессионного соглашения, когда инвесторы строят такой объект, эксплуатируют, получают от этого прямую прибыль, не только косвенную, в рамках платы за проезд по данному транспортному объекту. Поэтому концессионные соглашения также возможны. Если у вас есть намерения именно в виде таких фондовых инвестиций участвовать в этом, тоже добро пожаловать.

Я думаю, по строительству будет очень много вопросов. Мы постараемся на них ответить, но что очень важно, есть положительные примеры, когда инвесторы финансируют улично-дорожную сеть, не дожидаясь включения в Адресную инвестиционную программу. Поэтому мы приглашаем это делать, потому что мы понимаем, что без этого ваши объекты будут не такие инвестиционно привлекательные. Спасибо большое.

О. Архангельская: Спасибо большое. Готовим вопросы. Мне кажется, вопрос транспортного обеспечения для Москвы более чем актуален. Пока вопросы готовятся, я хочу попросить Максима Гамана, заместителя руководителя Департамента городского имущества чуть-чуть расширить эту тему.

Максим Гаман, заместитель руководителя департамента городского имущества города Москвы: Спасибо. Добрый день, уважаемые коллеги. С каждым годом становится ясно, что покрывать возрастающую потребность в дорожно-транспортной инфраструктуре за счет только бюджетных средств либо крупных корпораций затруднительно. Мировая практика говорит о том, что не менее 4% ВВП развивающихся стран связаны именно с вложением в транспортную составляющую. Существуют определенные формы привлечения таких средств. Прежде всего, концессионные соглашения. Данная форма, на самом деле, наиболее нормативно урегулирована. Более того, что важно, сложилась устойчивая судебная практика.

Я, наверное, остановлюсь на нововведениях, связанных с изменениями в 115-й ФЗ, которые вступают в силу с 1 февраля 2015 года. Сам закон был принят в 2005 году, прошедшие с того момента девять лет показали определенные слабые стороны нормативного регулирования, которые с февраля должны стать, скажем так, более ориентированными на инвестора.

Первое нововведение связано с тем, что теперь предоставляется возможность заключения концессионного соглашения в отношении нескольких объектов. Текущий статус говорит о том, что одному объекту соответствует одно соглашение. Поправка направлена, прежде всего, на комплексное освоение территорий, например, транспортно-пересадочных узлов, где есть и транспортная, и коммерческая составляющие. Также появится возможность проведения таких конкурсов несколькими публичными образованиями. Это особо актуально для транспортной инфраструктуры, так как линейные объекты зачастую проходят по территории нескольких субъектов. В частности, уже есть инициатива со стороны Московской области по соединению сообщения между Балашихой и восточной частью города. Соответственно, преимущественное право выкупа концессионером будущего построенного объекта.

Существуют дополнительные нововведения, связанные с возможностью бесконкурсного заключения концессионных соглашений. Я понимаю, что всех присутствующих это, наверное, интересует более всего. Сейчас концессионные соглашения – исключительно публичная плоскость, поэтому с 1 февраля вводится такая процедура, как частная инициатива инвесторов на заключение концессионных соглашений. Нововведение связано с тем, что публичное образование не всегда успевает за идеями инвестиционного сообщества. Поэтому частные инвесторы теперь, анализируя ситуацию, могут выходить с инициативой на заключение соглашений при отсутствии инициативы других участников во внеконкурсном порядке. Есть целый раздел, посвященный дополнительным гарантиям и снижению рисков со стороны инвесторов при реализации таких концессионных соглашений. Я в качестве примера остановлюсь на первой дорожной концессии, которая сейчас запущена городом.

Это концессия по северному дублеру Кутузовского проспекта: крупный инвестиционный проект, четырехполосная дорога, протяженностью 11 км с существенным трафиком. Соответственно, дорога в основном будет состоять из эстакад, что существенно снижает риски, связанные с возможными сложностями предоставления земельных участков. Вводятся основные гарантии - как для инвестора, так и для города.

Концессия в завершающей стадии, 21 ноября будет вскрытие конвертов. У нас три участника, и мы уверены, что данная конкурсная процедура завершится положительно, с заключением концессионного соглашения. Срок реализации данного проекта установлен в 40 лет, что существенно при непосредственном запуске конкурсных процедур. Город достаточно детально распределил финансовую составляющую и заложил некий паритет финансовых рисков данного проекта для того, чтобы проект был привлекательным. Поэтому город на себя взял обязательства по подготовке территорий, с учетом того, что такой масштабный инвестиционный проект коснется территорий, находящихся у третьих лиц. Город за свой счет будет выкупать и освобождать территорию для будущего предоставления его концессионеру. Кроме того, в конкурсной документации заложены паритетные принципы, связанные с выносом коммуникаций.

Размер платы за проезд концессионер будет устанавливать самостоятельно, при этом вводится определенный предельный показатель, который данная плата не должна превышать. Обязательства концессионера, по сути, понятны: начало проектирования, строительство и последующая эксплуатация на весь проект в течение 40 лет.

Коротко расскажу о тех концессионных проектах, которые сейчас находятся в высокой степени проработки. Сейчас прорабатывается проект строительства линии скоростного трамвая в южной части города и строительства автодорожных путепроводов. Три таких путепровода пройдут по присоединенной территории, особенность которой заключается в том, что альтернативный проезд через железнодорожные переезды затруднен в определенные периоды, например, дачный. К данным проектам уже есть определенный интерес, в начальной стадии просчитана финансовая модель. Мы видим, что данные проекты являются весьма актуальными.

Основные характеристики, по сути, всей концессии связаны с тем, что была альтернативность, возможность у концессионера быть обеспеченным земельными участками, не применять каких-то дополнительных процедур, и последующей эксплуатации объекта с возвратом по окончании срока концессионного соглашения городу. Спасибо за внимание.

О. Архангельская: Спасибо большое, Максим. Предлагаю вопросы немного отложить, поскольку концессионные соглашения, мне кажется, интересны в основном более крупным инвесторам. Предлагаю перейти к следующему вопросу. Это публичные слушания. На мой взгляд, очень животрепещущий вопрос. Хочется понять, как это должно быть на самом деле. Поэтому я хотела попросить Сергея Кузнецова, главного архитектора города Москвы, рассказать об этом. У нас есть дополнения и от префектуры, и от Москомархитектуры.

Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы: Да, спасибо. Коллеги, всем добрый день. Спасибо за участие и интерес к очень актуальным для нас вопросам. Надеюсь, такой интерес взаимный.

Что касается вообще диалога правительства с гражданами, все видят, что он постоянно растет. Надо сказать, что публичные слушания, кроме того, что они официальный инструмент этого диалога, это еще и способ формирования общественного мнения о ситуации в городе и об эффективности работы власти. Мы понимаем прекрасно, что ограничиваться только формальной процедурой слушаний недостаточно. В городе работает проект «Активный гражданин». Вообще интерес к обмену мнениями постоянно растет, причем мы понимаем, что здесь, кроме некоего позитивного эффекта вовлеченности людей в процесс, есть еще и необходимость обоюдной вовлеченности. Жителям объективно полезно и интересно знать, что происходит в их районе, в местах, которые им интересны. А городу и нам, в частности, как строительному блоку, важно знать, желательно заранее, о том, какие настроения, нужды у жителей. Статистика, которая приведена на этом слайде, показывает на самом деле довольно интересную и сигнальную для нас вещь: из 324 проектов планировки, которые были запланированы на слушания, крайний левый столбец – расклад этого плана на год. Сегодня мы понимаем, что довольно большая часть из этого плана уйдет на 2015 год, хотя, как уже и Марат Шакирзянович рассказывал, процедура согласования отлажена. Тематика публичности проектов, того резонанса, который они вызывают, сегодня приобретает все большее и большее значение. Поэтому какие-то проекты зачастую тормозятся в связи с тем, что действительно необходима более глубокая проработка и нахождение компромисса с людьми, которые проживают в непосредственной близости.

Статистика в среднем столбце показывает, что то, что написано «прошли» - это для себя мы имеем в виду, что прошли положительно, успешно. Сейчас практика такая, что мы стараемся не выносить на слушания вопросы там, где очевидно есть некие информационные угрозы, проблемные места. Ведется огромная работа, у нас развернута масштабная переписка, во-первых, с помощью префектур с нашими органами, ОГР, с гражданами на местах. Мы отвечаем на очень большое количество обращений, активно мониторим ситуацию. Плюс, как я уже сказал, помогают краудсорсинговые проекты, как «Активный гражданин», причем он не единственный.

Мы активно изучаем общественное мнение по каким-то проектам, которые, может быть, даже формально не должны были проходить. Проводя конкурс на дизайн Триумфальной площади, мы проводили большую сессию с привлечением широкого круга специалистов, посвященную сбору мнений о том, каким проект мог бы быть. Сейчас идет конкурс на концепцию развития «Москвы-реки». Тут тоже большое количество круглых столов. Это еще не публичные слушания, но мы понимаем, что знание мнения населения крайне важно, особенно на первых этапах проектирования, потому что слушания, как вы знаете, проходят, когда проект уже разработан. Вносить изменения сложнее.

На этом слайде обозначены тезисы, которые, как правило, помогают находить компромиссы, так как у нас большое количество инвестпроектов связаны с прохождением слушаний. Мы хотим, чтобы все-таки строительная деятельность в городе ассоциировалась с положительными изменениями, а не с отрицательными. Понятно, что мы все работаем здесь в конечном итоге не только на экономические составляющие проектов, но и на то, чтобы город становился лучше, у людей и настроение, и общее ощущение от пребывания в Москве было позитивным. Тем более мы знаем и часто об этом говорим, что сегодня человеческий ресурс – основной драйвер городского развития.

Я не буду зачитывать механически со слайда, все видят тезисы. Понятно, что важно не только внедрение в проект разного рода социально значимых объектов, но и правильное донесение этой информации. Я могу привести пример бассейна в Лужниках, текущий проект. Многие слышали, что там якобы происходит уничтожение памятника. Раздуваются часто какие-то вещи, которые на самом деле действительностью не являются. Преобразуется в современный спортивный комплекс объект, который на самом деле стоит и разрушается из-за погодных условий. Появится комплекс, которым смогут пользоваться огромное количество людей, но понятно, что сегодня любой строительный вопрос часто кто-то пытается превратить в политическую площадку. Начинают вбрасываться какие-то ложнонегативные факторы, подкрепленные правильно подобранным фотографическим рядом или какими-то высказываниями, цитатами, часто не соответствующими действительности, с сокрытием истинного положения вещей. Поэтому мы и сами стараемся отрабатывать такие риски в информационном поле и инвесторов тоже всегда просим выступать, общаться не только в рамках официальных процедур, быть активными в публичном поле, потому что движение проектов, по которым мы совместно с вами принимаем решение о реализации, – задача общая. Это важно подчеркнуть, потому что активный пиар, поддержка и работа в информационном пространстве сегодня становятся чуть ли не ключевой наукой в продвижении любого продукта, тем более продукта «недвижимость». Работа с архитекторами, работа в публичном поле и с теми, кто проектирует эти здания, и со специалистами, которые могут дать стороннее мнение, подготовка такого мнения, анализ проектов, разработка качественной документации, – это всё аспекты, которые сегодня, помимо официальной процедуры публичных слушаний, приобретают колоссальное значение. На это стоит обращать внимание.

Здесь есть статистика, подтверждающая то, какое количество запросов и от граждан, и депутатских, идет из города. Это на самом деле цифра, которая масштаб работы весь и не показывает, но для нас это ежедневная рутинная работа. Мы к проектам, по которым принимаются решения, относимся уже как к общему делу. Со своей стороны делаем все, что возможно, и поверьте, надеемся на такую же поддержку со стороны инвесторов. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо большое. Я на самом деле впечатлена цифрой: 41-42 тысячи обращений – это, конечно, отдельная большая работа. На самом деле, мне хотелось еще услышать мнение тех, кто еще ближе работает с гражданами. Поэтому если можно, Александр Тимохов, заместитель председателя Москомархитектуры, чуть-чуть дополнит.

Александр Тимохов, заместитель председателя Москомархитектуры: Добрый день, коллеги. Мне трудно как-то еще дополнить картину, которую представил Сергей Олегович. Действительно, мы очень серьезно подходим к организации информирования граждан, разъяснительной работе по продвижению проектов, которые мы защищаем на публичных слушаниях. Наверно, эта информационная политика является основной работой, которую мы сегодня предлагаем. Это выход за рамки формальных требований по проведению публичных слушаний и популяризация того, что мы предлагаем к утверждению правительством.

О. Архангельская: Я хотела попросить организаторов, если можно, передать микрофон, потому что у нас есть представители префектуры. Если можно выйти сюда, чтобы залу было видно, и рассказать о практике проведения публичных слушаний.

Владимир Курочкин, заместитель префекта ЦАО г. Москвы: Наверно, как это происходит, Сергей Олегович уже очень подробно объяснил. Мы от префектуры можем добавить только, наверно, с точки зрения практики непосредственного общения с жителями.

С точки зрения градостроительного развития, конечно, в Центральном округе таких объемов, как в других округах. Хотя, конечно, большой интерес инвесторы, застройщики проявляют именно в центральной части города. Если говорить конкретно по цифрам, то с начала года по октябрь 2014 года на территории префектуры Центрального округа проведено 256 публичных слушаний. 82 проекта сейчас находятся в работе. И до конца года еще необходимо провести или хотя бы начать эту работу по 250 проектам. Здесь идет разговор и о проектах ГПЗУ, и о проектах планировки, о проектах межевания территории.

На что хотелось бы обратить внимание инвесторов? Вообще нужно публичные слушания использовать как инструмент диалога с жителями. И если правильно использовать этот инструмент, можно выявить все тонкие моменты, усилить положительные моменты. Как раз можно достигнуть очень хорошего результата. Необходимо предусмотреть улучшения, те, которые принесет тот или иной проект. Для этого необходимо рассматривать не конкретно участочек, где предполагается размещение объекта, а посмотреть микрорайон, район в целом, пообщаться с жителями, с депутатами, с общественными депутатами, которые выявят те моменты, о которых застройщик может не знать.

При разработке проектов, я считаю, необходимо привлекать проектировщиков уже со знанием особенностей той или иной территории. Естественно, они помогут и при диалоге с жителями. Да, и жители, конечно, в Центральном округе непростые.

Те практические слушания, которые мы проводим, говорят о том, что на слушания приходят специалисты, задают вопросы вашим сотрудникам, вам на очень высоком уровне. Поэтому необходимо в своей команде иметь юристов, чтобы они могли четко, грамотно отвечать на вопросы, которые ставят жители. Необходимо иметь конфликтологов, как я считаю, для того чтобы не было скандала, конфликт не разросся в большую сторону, чтобы погасить его на низком уровне.

Еще один инструмент, который тоже предлагаю использовать – заранее проводить социологический опрос. Это то, о чем говорил Сергей Олегович. Можно провести какой-то стратегический опрос при помощи интернета и получить какие-то уже замечания или наоборот, пожелания к тому, как реализовать проект.

Конечно, на самой экспозиции должны постоянно находиться люди, которые должны четко формулировать свои ответы, четко понимать, что они говорят, и давать ответы на высоком уровне. Потому что не надо ждать конца, когда уже будет собрание. Время будет упущено, необходимо всей этой работой заниматься в то время, когда экспозиция еще находится в просмотре. Наверно, и все. Основные тезисные моменты, на которые просил бы обратить внимание при внесении материалов на публичные слушания. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо, Владимир. Владимир Курочкин, заместитель префекта Центрального административного округа. На самом деле, у нас есть коллеги из ЮЗАО и СЗАО, Александр Лапшинов и Николай Малиничев, но они мне делают знаки, что им дополнить нечего. Правда, нечего? Вижу, есть.

Николай Малиничев, заместитель префекта СЗАО г. Москвы: Коллеги, добрый день еще раз. Спасибо за возможность воспользоваться этой площадкой. Сергей Олегович полную информацию довел, как у нас организована работа между структурами правительства Москвы для того, чтобы обеспечить процедуры публичных слушаний. Мы с вами все знаем, что этот год был очень напряженный. Многие проекты, которые, скажем так, могли вызвать общественный резонанс, мы каким-то образом все-таки сдерживали и дополнительно прорабатывали те плюсы, которые можем донести до жителей в период проведения публичных слушаний. В этом году , у нас каждое публичное мероприятие сопровождалось неким использованием площадок для того, чтобы сорвать их, привлечь к себе внимание и заработать какие-то политические очки.

Что бы я хотел сказать по объему публичных слушаний? Коллега из ЦАО назвал колоссальные цифры, более 250 публичных слушаний, но я тоже хочу сказать, что в СЗАО в этом году мы рассмотрели больше 150 материалов на комиссии, это ровно в два раза больше, чем в прошлом году. Есть инвесторы, с которыми приятно работать, легко, и вместе мы можем решить любые задачи, потому что люди заинтересованы в продвижении своего проекта, не ограничиваются только формальными процедурами. Мы вместе создаем информационные, консультационные центры, приглашаем туда экспертов, выделяем главные положительные моменты от инвестиционного проекта, который рассматриваем, делаем специальную литературу, раздаточные материалы, приглашаем конфликтологов, политологов, психологов, специалистов по работе с людьми. Это все помогает наладить диалог с жителями. А есть ряд инвесторов, которые ограничиваются только официальными процедурами и бегают от жителей в буквальном смысле слова. Жители приглашают их к диалогу, инвестор скрывается, не берет трубки и даже не выделяет каких-то сотрудников для связи. Вот о чем бы хотел вас попросить. Я думаю, что все вопросы можно будет решать с жителями в совместном диалоге. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо большое. На самом деле, как мне кажется, здесь основной вопрос даже больше недостатка информации, о чем говорили все участники. И нужно вести этот диалог. Это самое главное. Да, Александр.

А. Тимохов: Коллеги, поскольку у нас Диалог с инвестором, я бы хотел обратиться именно к инвесторам. Публичные слушания сегодня по законодательству являются по сути единственным легитимным форматом участия граждан в градостроительном процессе. Эта площадка, если на ней граждане не могут реализовать и отстоять свои интересы, в дальнейшем оборачивается проблемами как для органов власти, так и для своих застройщиков. Поэтому хотелось бы обратиться к вам. Внимательно отрабатывать эти публичные слушания и уметь идти на разумные компромиссы и внимать тем требованиям и чаяниям жителей, которые высказываются. Действительно, площадка эта очень политизированная. Большой объем замечаний, требований, может быть, сверхъестественен, но есть и вполне разумные конструктивные предложения. Хотелось бы попросить уметь находить компромисс и вносить корректировки в предложенные проекты, несмотря на то, что это иногда связано с затратами на корректировку проектной документации. Тем не менее, этот компромисс очень важен, потому что другой площадкой для граждан по защите своих интересов становятся уже демарши, акты протеста непосредственно на строительной площадке. Часто такие демарши оборачиваются гораздо большими финансовыми потерями и наносят ущерб органам власти с точки зрения исполнения своих функций. Лучше до этого не доводить.

О. Архангельская: Спасибо, Александр. Хотелось как-то прокомментировать, но на самом деле, мне кажется, исчерпывающе. Нужно продолжать разговаривать и действительно искать компромиссы, тем более что мы все живем в этом городе и заинтересованы, чтобы он был приятным для жизни. На самом деле мы немножко задержались. Но на этом мне хотелось бы закрыть эту сессию. Я благодарю докладчиков, слушателей. Наш кофе-брейк будет меньше получаса. Я думаю, что в целом мы не задержимся, поэтому ждем вас минут через двадцать. Спасибо большое.

Сессия 2

О. Архангельская: Начинать мы будем в порядке присутствия докладчиков, поэтому мне бы хотелось коснуться второй заявленной темы – это «Банковское кредитование: перспективы и тенденции». Все мы понимаем, что без денег мы ничего не построим, с одной стороны. С другой стороны, мы понимаем и сложности банков, с точки зрения зарубежного заимствования. Традиционно многие девелопменты делались на западные деньги, заимствования были в долларах. Сейчас рынок заимствования во многом рублевый, с другой стороны, многие затраты по-прежнему в долларах. Интересно, как банки планируют жить вместе с девелоперами в изменяющейся ситуации. Я хотела бы попросить Дениса Гаевского, директора Департамента структурирования долгосрочных кредитов и финансирования операций с недвижимостью «Банка Москвы» нам рассказать, каким образом всё это сейчас происходит или будет происходить.

Денис Гаевский, директор Департамента структурирования долгосрочных кредитов и финансирования операций с недвижимостью «Банка Москвы»: На рынке, на наш взгляд, несмотря на негативные экономические тенденции, продолжается рост объема выдачи ипотечных кредитов. За последние три года в среднем рост составил 30% в год. При этом объемы ввода жилья стабилизировались в Московской области, и в Москве продолжают расти при сохранении ипотечных ставок по кредитам, как ни странно.

В Московской области девелоперам удалось обеспечить рост предложения в новостройках, и, по сравнению с 2012 годом, этот рост составил 140%. В Москве ситуация более стабильная, притом, что стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла на 20%, а в Московской области, несмотря на то, что сейчас на рынке выставлено порядка 60% годового ввода, рост цены составил порядка 10-11%. Этот рост особенно в этом году был связан с перекладыванием физлиц из депозитов, что видно из левого графика. То есть в среднем тенденция по увеличению депозитной массы была порядка 25% в год, а в начале этого года она немножко изменилась, и люди стали перекладываться из депозитов в недвижимость, в частности в квартиры. Однако мы считаем, что эта тенденция немножко перешла на слом, что видно из графика, и что, возможно, окажет негативное влияние на цену. Также изменились ставки на рынке, а индикатор краткосрочных заимствований, индекс MosPrime увеличился на пять процентных пунктов и в настоящий момент составляет 12% годовых. Всё это, мне кажется, приведет к дифференциации спроса покупателей, которые будут более внимательно смотреть на объекты, которые дают им достаточный комфорт, и выгодно отличаются от других объектов.

Пару слов о критериях, которыми руководствуется банк при выборе партнеров по строительству жилой недвижимости. Их четыре. Первое – это правовые условия реализации проекта, то есть, безусловно, нам необходимо иметь наличие полного комплекта ИРД, схема реализации через 214-й ФЗ, хотя тоже возможны варианты. Магистральный способ у нас – это реализация через 214-й закон.

Также мы уделяем большое внимание наличию ипотечной программы, потому что банк является одним из лидеров на этом рынке. Таким образом, мы сокращаем взаимные риски между застройщиками и банком, конвертируя краткосрочные кредиты на строительство в долгосрочные кредиты физлицам.

Второй не менее важный пункт – это репутация и опыт работы девелопера. Здесь мне вспоминается случай, когда я интервьюировал аналитика в наш департамент для реализации этих проектов, и спросил у нее, знает ли она, что такое EBITDA. EBITDA – это некий показатель доходности проекта, доходов до амортизации, налогов и так далее. Она говорит: «Да, я знаю, что такое EBITDA, но мы не на это смотрели» – «А на что вы смотрели?» – «Мы смотрели на акционеров, потому что не EBITDA же будет вам деньги отдавать, а акционеры». В принципе, это шутка, но, на самом деле, это иллюстрирует вторую характеристику кредитного качества. Первое – это возможность заплатить, это наличие экономически выгодного проекта, наличие документов, а второе – это желание заплатить. Нам бы хотелось, чтобы и то, и другое было совместно. Третий фактор – это финансовая устойчивость. Как правило, мы смотрим: если это проектное финансирование, то это один проект, и мы регресс предлагаем именно на этот проект, но хотелось бы, чтобы у застройщика были и другие проекты, и потенциальная возможность перераспределения средств между ними в случае необходимости. Также нашим стандартным условием является превышение чистых потоков от проекта где-то на 30% к выплатам по кредиту, то есть проценты плюс амортизация. И последнее – это наличие обеспечения, то есть это залог прав по ДДУ, и залог земли.

Преимущества для банка в случае реализации жилья по 214-ФЗ, наверное, всем известны, их можно разбить на два кластера. Первое – это дополнительный контроль, то есть отсутствие возможности вторичных, третичных продаж, а также проверки регистрирующими органами, то есть не только наша юридическая служба проверяет, а также проверяет регистрирующий орган. С точки зрения практических моментов, с которыми мы столкнулись при реализации 214-ФЗ, хотелось бы отметить три фактора, которые, на наш взгляд, если будут воплощены, а, как известно, доходность – это плата за риск. Соответственно, та маржа, которую мы закладываем за риск возможных проблем в этом проекте, она может быть снижена.

Первое – это отсутствие прямого прихода ипотеки, отсутствие непрерывности потеки. Если мы финансируем физлицо и берем в залог ДДУ на стадии строительства, в случае на тот момент, когда физлицо уже получает квартиру, свидетельство о собственности, возникает некий лаг между этими моментами, когда в случае недобросовестного поведения мы можем лишиться этого обеспечения. То есть хотелось бы, чтобы это было автоматически, чтобы мы не ходили с заявлением по всем этим квартирам, там регистрирующий орган, а этот переход был в силу закона. Это можно либо реализовать в 214-м законе, либо же в Законе «Об ипотеке». Далее отсутствие возможности залога земельного участка, именно арендного. То есть банк является, по сути, тем же дольщиком, то есть предоставляет деньги на реализацию строительного проекта, соответственно, несет схожие риски. Однако в силу закона дольщики-физлица имеют регресс на землю. Мы в силу закона его не имеем, можем иметь только в силу договора. Но зачастую, например, когда аренда у застройщика короткая, что стимулирует его быстрее построить, срок кредита длиннее, потому что ты построил, еще нужно допродать, особенно если застройщик хочет максимизировать свою маржу, и придёт на более поздних этапах. Поэтому, как правило, у нас сроки кредитования там – 3-5 лет на тот случай, если продажи затянутся. Аренда может быть короче. В этом случае нам отказывают в регистрации, ссылаясь на тот факт, что аренда меньше, чем срок кредитования. Хотелось бы упростить в этом случае схему финансирования, потом что, по сути, залог ДДУ не очень удобен для застройщиков, нужно его снимать. Приходит покупатель, выясняет, что квартира в залоге, он начинает нервничать, может соскочить. А если у нас есть земля, все, что на ней построено, нам в залог передано, и это, естественно, нам добавляет больше комфорта, и мы готовы субординироваться к физлицам и иметь ипотеку на землю. И последнее. Нам кажется, есть некий пробел в законодательстве – отсутствие четко прописанного права у застройщика использовать денежные средства, полученные по реализации квартиры по 214-му ФЗ. Там в двух словах написано, что они должны быть направлены на стройку и всё, связанное со стройкой. В принципе, могут возникать риски, когда концепция выплаты банку процентов и амортизации этих средств может быть оспорена третьими лицами. Но это вопрос теоретический, насколько мы помним, практически он пока не возникал, но некоторых из наших уважаемых клиентов это нервирует. Спасибо большое за внимание.

О. Архангельская: Денис, как изменилась политика банка по кредитованию в текущих рыночных условиях? Насколько банк повышает ставки, пересматривает условия по прошлым кредитам, и так далее, или вы все делаете так, как раньше?

Д. Гаевский: Безусловно, мы трепетно относимся к заёмщикам. С точки зрения кредитования физлиц ставки практически не изменились, это видно из графика. С точки зрения коммерческих проектов ситуация такая: ставка, доходность – это плата за риск, поэтому, когда базовая ставка увеличилась, скажем, на 5%, но, естественно, на 5% мы не поднимаем, и если есть повышение, оно существенно меньше.

О. Архангельская: Как вы для себя оцениваете риски продаж, риски снижения арендной платы, поскольку рынок будет претерпевать некоторые изменения?

Д. Гаевский: Безусловно, такие риски есть. Если нет рисков, то нет и дохода. Как я говорил, у нас с самого начала при кредитовании как строительных, так и уже готовых проектов, есть некий запас, то есть все доходы, которые приходят, они на 30% больше, чем выплаты по кредиту. Плюс у нас есть замечательный показатель, как баллон. То есть если мы кредитуем, допустим, торговый центр, то у нас не весь кредит выплачивается за 7-10 лет, а только есть часть, порядка 30%. Это говорит о том, что даже при шоковом снижении заемщик сможет наш кредит обслуживать, и это очень выгодно, поэтому мы так популярны среди наших клиентов и очень этим довольны.

О. Архангельская: Подтверждаю. Это один из немногих банков, который продолжает финансирование недвижимости.

Олеся Шишкина, участник семинара: Добрый день. Скажите, финансируете ли вы в текущей ситуации в долларах, поскольку для многих основных банков это стало проблемой? И как вы поступаете с кредитами, которые, может, уже были в процессе или уже получены, притом, что оценка была рублевая или долларовая, и с разницей в курсах возникло нарушение LTV и коэффициента покрытия?

Д. Гаевский: Как правило, у нас коэффициент покрытия не нарушен, то есть у нас был достаточно серьезный запас.

О. Шишкина: То есть он у вас изначально повышенный?

Д. Гаевский: У нас был достаточно серьезный запас. Я бы не рекомендовал в долларах финансироваться, в твёрдой валюте, по тем или иным причинам. Наш портфель региональный, в основном, и мы счастливо избежали этой возможности, потому что региональное кредитование – это проекты от Южно-Сахалинска до Петербурга и Калининграда. Инвесторы, которые оперируют в регионах, практически ничего не брали в долларах, поэтому наш портфель достаточно упруг к этому изменению, мы особых проблем здесь не видим.

О. Шишкина: Обычно проблемы возникают сразу, когда ты рефинансируешь. Если у тебя текущий кредит в долларах, то тебе сейчас выгоднее взять доллары.

Д. Гаевский: Да, но не секрет, что «Банк Москвы» недвижимостью до смены собственников существенно не занимался, мы стали заниматься ей два-три года назад. Вот ответ на ваш вопрос.

О. Шишкина: Спасибо.

Сергей Лаврентьев, журнал «Молл»: Как изменились требования банка к заемщикам, девелоперам, которые занимаются строительством торговой недвижимости?

Д. Гаевский: Что главное для банка? Это срочность, платность, возвратность. Был предыдущий вопрос по поводу LTV, я на него не ответил. Для нас первичным является не LTV, то есть не отношение стоимости обеспечения к стоимости кредита, потому что здание не нефть, где каждый день понятно, какая цена. Для нас важно обслуживание. Обслуживание – это поток. Есть определенный коэффициент. Вот есть EBITDA, которая деньги не возвращает, но мы ее используем, так или иначе. Это определенный коэффициент, умноженный на EBITDA. Если кризисные явления наблюдаются, то эта EBITDA падает, прогнозные значения падают, модель пересчитывается, снижается сумма кредита. Если снижается сумма кредита, то там есть прямая зависимость к стоимости обеспечения. Соответственно, снижается и LTV, но в этом случае и кредит снижется, и снижается сумма обеспечения, поэтому в процентном отношении она такой же остается – порядка 70%. Меньше денег люди просто будут получать. Меньше зарабатывают, меньше получат долг, чтобы расплатиться.

С. Лаврентьев: То есть вы считаете, что это тенденция? Насколько она сохранится: на год, на два?

Д. Гаевский: Сейчас идет фильм «Ванга». Там можно получить ответ. А насколько сохранится, я не знаю. Не могу сказать, что сейчас такая тенденция, что прямо всё упало. Такого, на самом деле, нет. Как правило, мы пытались заниматься именно региональными проектами. Например, есть на следующей неделе конференция MAPIC. В прошлый раз я там был, и там был представлен «Сбербанк» и мы, то есть региональными проектами не так много и занимаются. А там, если ты приезжаешь в регион, то можешь выбрать, и ты выбираешь самые лучшие объекты, чтобы банку было хорошо.

С. Лаврентьев: Еще уточнение. У девелоперов торговой недвижимости, возникали ли в этом году проблемы, связанные с просьбами реструктуризировать кредит или подобного?

Д. Гаевский: Касательно портфеля, за который я отвечаю, то скажу со всей ответственностью, что у нас резервирование близко к нулю, то есть у нас пока никаких серьёзных проблем нет.

Андрей Кирсанов, компания MR Group: Несколько месяцев назад Минстрой России выступил с инициативой отменить практику применения 214-ФЗ. Не хочется говорить об отмене закона в целом, но вместо долевого строительства Минстрой России предлагает нам заключать договоры купли-продажи будущей цели с возможностью получения по такому договору 10% от стоимости будущей недвижимости. В свое время мы в рамках АСИ подготовили отрицательное заключение по этому поводу, но в сентябре распоряжением Правительства утверждена программа, где это предложение остается в силе, и к марту должны быть подготовлены конкретные предложения. И 10-й год работы в правовом поле по 214-му закону может оказаться последним. Вопрос: как вы относитесь к этим предложениям, и как вы видите работу в этих новых условиях?

Д. Гаевский: Мы готовы работать с любыми законодательными инициативами, исходящими от нашего Правительства. Я упомянул, что мы работаем не только по 214-ФЗ. В зале присутствует Михаил Семенов, руководитель нашей юридической службы, которая отвечает за все эти проекты, и этот вопрос можно адресовать ему.

О. Архангельская: Может, Галина Хованская сможет это всё прокомментировать.

А. Кирсанов: На сегодняшний день на застройщика часто возлагается обязательства по комплексной застройке, когда он помимо жилья должен строить социальные объекты - школы, детские сады, я уже не говорю о гаражах, ФОКах. Готов ли ваш банк сегодня в рамках проектного финансирования кредитовать такие объекты?

Д. Гаевский: Мы кредитуем. У нас есть проекты, в которых помимо того, что строится торговый центр или строятся квартиры, есть еще некоторая социальная нагрузка. Это все вкладывается в модель: насколько этот проект экономически эффективен с учетом всех нагрузок, которые на него накладываются. Если он неэффективен, мы его кредитовать не будем, но пока мы таких не видели. Все зависит от финансовой модели.

К. Тимофеев: Не чувствуете ли, что у вас что-то происходит с кредитным портфелем:не отказываются ли некоторые инвесторы от своих проектов, не готовы ли они их продавать, а если продавать, то именно с теми же объемами? И не чувствуете ли вы, что повторится ситуация 2008 года, когда банки у нас станут не банками, а крупными девелоперами? Нет у вас такого ощущения сейчас?

Д. Гаевский: Продают все. У любого объекта есть цена, за которую девелопер готов его продать, как правило. С точки зрения дистресса, мы до этого теоретически можем дойти – не только наш банк, а все банки – через некоторое время. Во-первых, как мы сделки структурируем: у нас есть всегда запас, как минимум 30%, то есть если поток падает, то он должен упасть существенно. Плюс у нас есть баллон, то есть всё тело кредита за время его действия не выплачивается, оно остается на рефинансировании. Если, по тем или иным причинам, это происходит, то банк должен взыскать этот объект. Взыскивает он на практике от 1,5 до 2 лет. То есть когда массово эти объекты выйдут на рынок, если все вдруг по каким-то причинам начнут сыпаться, хотя я не вижу такой тенденции, то понадобится еще какое-то время, чтобы банки смогли получить эти объекты на баланс и реализовывать их.

К. Тимофеев: Да, вопрос не в схеме, а в тенденции. То есть такого ощущения у вас нет, что инвесторы действительно задерживают?

Д. Гаевский: Чтобы кто-то что-то продавал дешевле, пока нет. Есть тенденция следующая. Вы спрашивали про рост ставок – действительно, мы чуть увеличили ставки. Не так сильно это диктует рынок, но приходят люди, говорят: «Мы привыкли, что ставка пятая», условно. Мы говорим: «Она не пятая, она седьмая». Они нам: «Мы тогда пошли». И выясняется, что они пошли в никуда, они не реализуют этот проект. Но я думаю, что это некоторый образовательный момент. Время пройдет, люди к этим ставкам привыкнут, и дальше начнут кредитоваться.

О. Архангельская: Это касается нового девелопмента?

Д. Гаевский: Необязательно. Есть то же рефинансирование. Или, допустим, клиент работает с каким-то банком, у него с ним проблема: либо лично характерами не сошлись, либо что-то медленно делают, хотят у него найти. И ставка не всегда главный инструмент, главное – это скорость, работа и так далее. Но иногда он влияет. Говорят: «А почему? Мы привыкли к одной ставке, а теперь другая». Надо к новым условиям привыкнуть, и все.

К. Тимофеев: Я почему такой вопрос задал? Что мы чувствуем в Правительстве? Когда к нам ходит инвестор по разным вопросам, и работа идет, то понятно, что инвестиционные проекты развиваются, но когда к нам начинают уже обращаться банки, тогда мы чувствуем, что проблемы не с заемщиками. И такое ощущение, что в ближайшее время такое, вполне возможно, произойдет.

Д. Гаевский: Может быть, но я упомянул, что у нас очень много проектов в регионах в сфере недвижимости, мы достаточно диверсифицированы. Там пока такого незаметно.

О. Архангельская: Ну что ж, будем наблюдать. Посмотрим, что будет в первом квартале. Спасибо, Денис. Сейчас выступит Артем Кузнецов, председатель Совета директоров компании «Guta Development». Мы говорили о том, что есть Клуб инвесторов, идет активная работа. Каковы предложения инвестиционного сообщества по мерам стимулирования инвестиционной деятельности?

Артем Кузнецов, председатель Совета директоров компании «Guta Development»: Если можно, я сначала две минуты потрачу на то, чтобы рассказать, чем мы занимались в течение года.

Клуб инвесторов работает уже два года. Основная идея – это осуществление диалога инвестиционного сообщества и городских структур на постоянной основе. Этого удалось достичь, и за прошедший год мы провели около 10 круглых столов с членами столичного правительства, на которых в горячих спорах искали правильные подходы к решению многих насущных задач развития города. Вот короткий список того, что мы обсуждали за прошедший год:

– приоритет инвестиционной политики;

– меры стимулирования инвестиционной деятельности;

– методика определения кадастровой стоимости зданий, земельных участков;

– вопросы налогообложения объектов недвижимого имущества;

– стратегия развития энергетического хозяйства города;

– вопросы ограничения движения, в том числе вопросы парковок в городе;

– привлечение внебюджетных средств на строительство транспортной социальной инфраструктуры;

– нормы и правила градостроительного регулирования.

Это неполный список, это основные вопросы, которые мы обсуждали. Обсуждение было действительно жарким, и многие наши предложения принимались, брались за основу законодательных инициатив Правительства, и нашли свое отражение в документах. Сегодня один из членов Клуба инвесторов продемонстрировал нам завизированное постановление Правительства, где в сегодняшних, не самых простых инвестиционных условиях, город идет навстречу инвесторам, и дает возможность затраты, понесенные на создание транспортной и социальной инфраструктуры, относить к затратам в том случае, если инвестор передает построенную инфраструктуру города безвозмездно. Это один из наглядных примеров того, чего нам время от времени удается достичь.

Что касается текущей ситуации, то мне кажется, что рассчитывать на то, что город поможет деньгами, не стоит, хотя в предыдущие годы, наверное, в последние 20 лет инвесторы действительно пользовались поддержкой города, ездили по дорогам, которые город делал исключительно для них, детские сады, которые строились тоже для девелоперов за счет города, и так далее. Сейчас эти городские программы, безусловно, продолжаются, но нагрузка на инвесторов ложится всё большая, и нам приходится смотреть на скрытые внутренние резервы, и стараться договариваться с городом по использованию этих внутренних резервов.

О чем идет речь? Первое: в условиях сжатия или стагнации рынка имеет значение качественный продукт. Это тот продукт, который минимально достаточен и востребован на рынке. Например, вещи, с которыми мы вышли некоторое время назад к Мэру Москвы, и сегодня обсуждали с Маратом Шакирзяновичем Хуснуллиным – это изменение нормативов по парковочным местам. Во всем мире есть большая дифференциация от места объекта, от функционального назначения объекта, а российские нормы пока такой дифференциации такого не предусматривают, и мы договорились о том, что будут отработаны способы, где-то индивидуальные, где-то системные, как регулировать количество машиномест или обеспеченность ими на метр или на квартиру. Также есть возможность смотреть на нормы инсоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой, также есть возможность поменять определенные СНИПы по нормативам ГО ЧС (гражданская обороны и по объектам гражданской обороны). Считаю, что в этой плоскости Правительство Москвы идет очень активно навстречу, у нас есть поддержка там, где необходимо, и в федеральных органах власти, и у федеральных законодателей, и в Московской городской думе.

Из основных мер – эти, наверное, наиболее актуальные из тех, что мы на сегодняшний день обсуждаем. Есть большие проекты, которые город реализует сегодня, и М.Ш. Хуснуллин о них сказал. Мы считаем, что скорость, с которой город принимает градостроительные решения, позволяющие, например, реализовывать такого масштаба объекты или проекты, как «ЗиЛ», как Нагатинская пойма – выдающаяся в мировой практике. За год, наверное, ни один мегаполис Европы и, наверное, мира таких решений не принимает, по крайней мере, из опыта тех людей, с которыми я общаюсь. Есть не мега-проекты, а более земные проекты, и с ними, как я рассказал, мы получаем обратную связь, поддержку и с городом очень хорошо сотрудничаем.

Modus operandi, которым я предлагаю пользоваться людям, представляющим девелоперские компании, не входящие в Клуб инвесторов, очень простой. У нас есть исполнительный директор. Все предложения, актуальные для сегодняшнего дня или задела на будущее, мы принимаем, обрабатываем, людей, которые инициируют эти вопросы, приглашаем на круглые столы с представителями Правительства Москвы, и готовы взаимодействовать по тем вопросам, которые будут являться системными, и их продвигать.

О. Архангельская: Спасибо большое.

Филипп Бризба, представитель компании Maindoor: Добрый день. Я представляю гостиничный сектор Москвы. Как известно, гостиничное направление достаточно инвестиционно специфическое, особенно на фоне торговой и жилой недвижимости. Есть определенные сложности, хотя параллельно у города достаточно серьезные задачи по реализации номерного фонда. Соответственно, обсуждаются ли в рамках вашей группы вопросы, связанные со стимулированием как раз инвестиционной части этих проектов? Я имею в виду со стороны города, власти: может быть, налоговые льготы и так далее?

А. Кузнецов: Хотелось бы от вас получить более сфокусированный вопрос. Когда мы вынужденно выходили, для того чтобы провести встречу с Маратом Шакирзяновичем, час назад, мы, в частности, договорились подготовить обзорный материал по этому вопросу с конкретными предложениями для мэра и провести встречу, призванной поддержать предложенные идеи. Поэтому если есть конкретный вопрос, а лучше предложение, сформулируйте, и мы будем его учитывать.

Ф. Бризба: По состоянию на сегодня таких дискуссий пока нет?

А. Кузнецов: Конечно, есть. Мы сегодня обсуждали рынок офисной недвижимости. Ситуация не самая простая. Количество свободных площадей в офисах класса А – 18% (а это много). Какие меры по стимулированию этого, наверное, самого важного сегмента коммерческой недвижимости для Москвы?

Обсуждали меры, договорились положить все на бумагу и провести встречу с мэром отдельно по гостиницам и апартаментам, отдельно - офисам и торговой недвижимости. Это будет встреча, направленная на конкретное решение мэра для поддержки этих сегментов.

Ф. Бризба: Хотелось бы воспользоваться вашим приглашением внести предложения. Можно с вами обсудить?

А. Кузнецов: Лучше не со мной, а с Владиславом Преображенским, исполнительным директором Клуба инвесторов, который находится в зале. У него есть электронная почта, он доступен всегда.

Ф. Бризба: Спасибо.

К. Тимофеев: Дополню: вы задаете вопрос по гостиницам: «Какие льготы могут быть?». Зависит от того, вы инвестор или оператор. Для оператора, конечно, никаких льгот.

Ф. Бризба: Уточню. Для оператора как раз важно, чтобы инвестор был удовлетворен.

К. Тимофеев: Да, вопрос по инвестору. Бесплатное предоставление земельного участка под гостиницу, как вы понимаете, невозможно. Город проводит аукционы на объекты гостиничного хозяйства, и спрос есть. Поэтому зачем делать ниже, когда его итак покупают? Если инвестор хочет построить гостиницу, и вы говорите о снижении платы за целевое использование земельного участка, проводить льготы пока тоже не предусматривается - мы не видим понижения спроса в этом сегменте.

Если говорить о налоге на недвижимость в виде гостиниц, надо уже вопрос поднимать, потому что налог будет повышаться. Возможно, сейчас уникальная ситуация для внесения предложения, чтобы оставить хотя бы на существующем уровне и не повышать налог на недвижимость по гостинице.

Еще Артем Кузнецов сказал, что очень важно провести черту между гостиницей и апартаментами. Далее мы на эту тему будем дискутировать, но налоговых послаблений мы пока не предусматриваем. Если вы видите, что проект нужен, льготы надо обосновать: что у вас проект не на улице Тверская, а где-то в другом месте, он по инвестициям очень напряжен, банк вас кредитует не под 9%, как раньше, а поднял ставку до 16% или 18%. Кто вам может помочь в данном случае: либо Правительство, либо банк-кредитор, либо все вместе. Проблема общая, надо ее решать вместе, не только городским властям.

Ф. Бризба: Еще один маленький комментарий по поводу местоположения. Если посмотреть программу Правительства Москвы по вводу гостиниц, то очень много мест в ней не соответствует гостиничным требованиям, что тоже снижает определенную инвестиционную активность в данном направлении.

К. Тимофеев: Вы говорите о Территориальной схеме размещения объектов гостиничного хозяйства в Москве, этот материал можно брать только для основы, это не догма. Если вы считаете, что место расположения не очень удачное, то понятно, что вы этот участок не купите. Если вы имеете собственную территорию, где хотите построить гостиницу, то не надо привязывать к этой схеме. Вы можете индивидуально выйти, дать документы на получение Градостроительного плана земельного участка. Если можно на участке построить, думаю, Москомархитектура и мы вместе вас поддержим. Не ориентируйтесь на эту схему и не думайте, что она зафиксированная, и больше в городе гостиниц не будет.

С. Лаврентьев: Вопрос к Артему Кузнецову. Какие методы стимулирования интереса иностранных инвесторов на рынке торговой недвижимости вы видите в ближайшее время, учитывая текущую ситуацию?

А. Кузнецов: Именно иностранных инвесторов?

С. Лаврентьев: Да, именно иностранных инвесторов на российский рынок торговой недвижимости.

А. Кузнецов: Никаких отдельных. Чем они лучше российских инвесторов?

С. Лаврентьев: У них чаще больше денег.

А. Кузнецов: Если у них больше денег, то чего их стимулировать? Обеспеченность торговыми площадями в Москве остается существенно ниже, чем в Варшаве, Лондоне, несмотря на то, что в Лондоне не так уж много торговых центров. Рынок есть, покупательский спрос пока есть. Пускай ориентируются по рынку. Ничего специального для иностранных инвесторов нет. У нас страна далеко не отсталая, чтобы поддерживать иностранных инвесторов, чем Россия занималась на заре перестройки или в 1990-е годы.

К. Тимофеев: Немного дополню по иностранным инвестициям. Поддержка состоит в разъяснении правил и механизмов инвестирования иностранцами. Но если иностранный инвестор квалифицированный, то он во всем прекрасно разбирается, точно также участвует в аукционах, готовит свои земельные участки. Но дополнительных мер принимать мы не считаем целесообразным, я поддерживаю Артема.

А. Кузнецов: Мы попытались строить в Нью-Йорке, Лондоне, разных европейских и неевропейских странах – там никто ничего не поддерживает. Наоборот, закрывают рынок для иностранных инвесторов.

О. Архангельская: У меня тоже вопрос. Я на рынке слышала мнение, что есть Клуб инвесторов, они с Московским правительством о чем-то договариваемся, а мы не очень большие и мелкие инвесторы, у нас таких возможностей нет. Вы уже коротко сказали о том, что это инструментарий и через вас можно общаться с Правительством Москвы и выносить вопросы.

А. Кузнецов: Я сказал, что наш modus operandi по работе с Москвой следующий. Есть круглый стол по важным системным вопросам. Пожалуйста, с любым министром мы можем встречаться, мы поможем прорабатывать вопросы, которые от вас будут поступать. Разумеется, если вопрос частный и несистемный, тогда это не к нам, а к «одному окну» Правительства Москвы, Константину Петровичу, например. Если вопрос системный, и он защищает инвесторов или развивает рынок, с большим удовольствием примем такие вопросы, будем продвигать и вас пригласим. Клуб – это не юридическое образование, это инициативные люди, которые собираются, обсуждают и имеют возможность диалога с московскими чиновниками, отстаивать интересы. У нас есть определенный уровень доверия к нам и уважительного отношения. По сути дела, это открытое добровольное товарищество по лоббированию нормальных системных вопросов, развивающих рынок.

О. Архангельская: Спасибо большое. Следующий вопрос, очень важный и интересный, – это вопрос наемных домов. Мы говорили о доходных домах, об апартаментах, о том, что это такое, что нужно стимулировать эту функцию. Я хотела попросить для начала Галину Хованскую, председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ. Доклад на тему - планы по реализации на территории города Москвы положений федерального законодательства о наемных домах.

Галина Хованская, председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ: Добрый день, уважаемые друзья и коллеги. Напомню, что в конце весенней сессии Госдума приняла изменения в Жилищный кодекс, которые регулируют вопросы создания наемных домов, жилищного фонда некоммерческого использования, сейчас это формально разновидность социального жилищного фонда. Закон наконец принят, помимо Жилищного кодекса, понадобились изменения еще в 15 федеральных законах. Остановлюсь на том, как создать наемный дом с помощью инвесторов, почему это может быть интересно инвесторам, какие меры предполагаем принять и предложить вам, чтобы в период кризиса схема стала вам интересной.

Вы, наверное, догадываетесь, почему в период кризиса - это как раз наиболее стабильная, может быть, не такая быстрая, площадка для возврата инвестиций в течение более длительного времени, но, тем не менее, интерес к этой схеме есть.

Хочу в двух словах напомнить, проблема возникла с принятием Жилищного кодекса в 2005 году, и в 2005 году я вносила первый законопроект. Это была первая попытка решить проблему, которая возникла в связи с тем, что право на социальное жилье у нас получили только малоимущие граждане. До этого на учет мы принимали всех. Коллеги знают, что мы принимали на учет в зависимости от количества квадратных метров, приходящихся на проживающего в жилом помещении, и имущественный ценз, то есть доходы и имущество, подлежащие налогообложению, во внимание не принимались.

Что произошло? Все вы прекрасно знаете, что все усилия федеральных властей были направлены на то, чтобы пригласить граждан в ипотеку. Были вложены очень большие средства, чтобы схема заработала. Она сейчас работает, но не вызывает энтузиазма где-то у 40% граждан, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. Я имею в виду лиц с невысоким уровнем дохода. Они не малоимущие, им отказывают в постановке на учет, но они нуждаются в жилье. Брать ипотеку они не могут. Они даже не могут снять по коммерческим ценам жилое помещение или могут, но отдают весь совокупный семейный доход. Такие граждане остались без поддержки государства.

К великому сожалению, с упреком обращаюсь к Правительству Москвы: очередь за последние годы увеличилась еще на два года, очередь на социальное жилье, насколько мне известно, если нет, то поправьте меня, выросла с 20 до 22 лет. Проблема в Москве возникла очень остро, и так называемые бездоходные, бездотационные дома возникли впервые в столице.

Но сейчас Москва утратила темп. Нас опережает Калуга, где, помимо граждан, крупные развивающиеся предприятия нуждаются в таком жилье: не снимать квартиры для своих специалистов, которых они приглашают семьями на достаточно длительный срок. Калуга – очень хороший пример.

Какие уровни поддержки для инвесторов? Сразу об этом скажу, потому что для вас это наиболее интересная тема.

В принятых законах и нормах уже предусмотрена поддержка по земле. Но земля – ресурс, которым обладает в меньшей степени Москва, в регионах этот ресурс достаточно доступен. Это первый уровень поддержки.

Второй уровень поддержки – это прямое субсидирование из бюджета. Москва, Санкт-Петербург могут помочь, но дотационные регионы - нет, как правило. Тем не менее, теоретически этот уровень поддержки существует.

Третий уровень поддержки, которым мы сейчас занимаемся, – это налоговые льготы. Здесь вы должны подсказать, что мы должны выжать из Минфина, потому что изменения в налоговое законодательство идут отдельным законом. Мы не могли в общем блоке их провести, и это сейчас тема № 1. Учитывая сложившуюся обстановку, процесс еще более сложный.

Мне бы очень хотелось, чтобы Москва ускорила темпы. С органов государственной власти, а Москва – это субъект федерации, никто не снимет обязательство – об этом есть решение Конституционного суда – обеспечить жильем тех, кто стоит в очереди на социальное жилье. Это прямое указание Закона «О введении в действие Жилищного кодекса», и от этой очереди никуда не деться. Мы предлагаем практический инструмент, чтобы вытянуть из очереди тех, кто вырос в ней и имеет доходы для оплаты своего жилья в наемном доме (понятие вводится нашим законом).

В наемном доме один собственник. Острого конфликта интересов, который есть в бывших государственных домах, которые на 70-80% сейчас находятся в частной собственности, уже не будет. Один собственник – это принципиальный момент. Так, наемный дом сделать коммерческим будет очень сложно: нужно будет всю поддержку по земле, прямому инвестированию, налоговым льготам вернуть государству. Договор, в отличие от социального найма, в этом доме срочный. Срок договора – от года до 10 лет. Мы отказались от 6-месячных договоров. Договор регистрируется.

Еще очень важный момент, который не хочется упустить. Чем отличаются от эксплуатации социального жилищного фонда, где люди живут по старому договору социального найма, эти наемные дома? Социальное жилье всегда будут из бюджета капитально ремонтировать, субсидировать. Здесь плата за наем включает издержки по эксплуатации и возврат инвестиций. После меня будет выступать коллега. Он вам расскажет более подробно, как можно сделать лучше, как деньги будут возвращаться, даже если весь дом будет заселен по договору некоммерческого найма. При создании наемного дома, безусловно, нужна поддержка государства. Если муниципалитет тянет, значит, муниципальная поддержка. Во Франции такой вид фонда – сначала было чистое субсидирование, сейчас они перешли к очень серьезным налоговым льготам, то есть у них НДС больше даже, чем у нас.

В кризис это суперважная тема, есть масса преимуществ у этого вида договора, с учетом, что он срочный. Выехали – и все, вы отказываетесь от договора социального найма. Мне лично нужна четкая позиция, в каком объеме льготы вам нужны, какого рода льготы вам интересны, чтобы проекты оправдывались.

Очень рекомендую включаться в эту систему в Москве, Новой Москве, Крыму, где это очень актуально, потому что этот вид фонда для государства легче, учитывая выполнение старых обязательств. У нас в социальном жилищном фонде по договору социального найма действительно должны остаться только малоимущие, но мы никого не имеем права насильно снять. Человека надо заинтересовать. Если мы ему предложим более льготные условия, он согласится. Отвечу на любые вопросы.

О. Архангельская: Спасибо большое. Эта тема очень важная. Алексей Шепель расскажет о практическом опыте.

Г. Хованская: В части налогов этот вопрос сильно беспокоит.

О. Архангельская: Мне кажется, это может быть мини-заданием Клубу инвесторов, если они поддержат инициативу.

Г. Хованская: Да, вам виднее, как свои деньги вернуть.

О. Архангельская: Как использовать такой ресурс. Спасибо огромное.

Представитель Управляющей компании «Лидер»: Галина Петровна, допустим, банк финансирует данный проект на начальной стадии, потом проект находится у банка в залоге. Через какое-то время выясняется, что застройщик не может исполнить обязательства перед банком, объект переходит уже к банку. У банка возникает теперь вопрос: он может дальше продолжать это как бизнес, может продать как бизнес, а может распродать все как квартиры. Так сможет он распродать их как обычные квартиры или нет?

Г. Хованская: Я в своем выступлении не просто так остановилась на этом вопросе. Если вы получили преференцию по земле, если получили прямую поддержку из бюджета, например, города Москвы, если вы получили налоговые льготы как на федеральном уровне, так и на региональном уровне, то, извините, отдайте все, а потом делайте все, что угодно.

Представитель Управляющей компании «Лидер»: Получается, банк, взяв этот объект, вынужден будет эти все льготы вернуть?

Г. Хованская: Он должен учитывать все условия - это прямые нормы федерального законодательства.

Василий Чудаев, представитель Группы компаний АИЖК: Добрый день. У меня и вопросы, и предложения к бизнесу. Вопрос Галине Петровне по налоговым льготам. Мы подготовили поправки в Налоговый кодекс, направили в Минстрой и можем вам направить тоже.

Г. Хованская: Обязательно.

В. Чудаев: Хорошо, сегодня отправим. Второе предложение к бизнесу. Здесь звучали вопросы касательно кредитования арендных домов. Мы этот продукт запустили.

Г. Хованская: Давайте только термин «наемные дома» использовать.

Чудаев Василий: Да, прошу прощения. Мы запустили этот продукт и уже сейчас реализовали несколько проектов. Поэтому те, кто заинтересован в формировании наемных домов с помощью кредитных средств, мы всех приглашаем к себе. Спасибо.

Г. Хованская: Я не сказала об этом - мы очень плотно работали на стадии проектирования этого законопроекта с АИЖК. Кредит на льготных условиях вы сможете получить - это исключительно важно. Может быть, и «Банк Москвы» тоже примет участие в этом процессе.

Так, молодые семьи вместо того, чтобы сейчас отдавать все деньги, смогут накопить, если в перспективе хотят получить жилье в собственность. Сейчас они все свои деньги отдают частному собственнику, который завтра может показать на дверь, что в нашем случае не произойдет. Даже если у вас улучшились ваши финансовые условия, благосостояние семьи выросло, вас никто не выгонит до окончания договора.

О. Архангельская: Спасибо большое. Передаю слово Алексею Шепелю. Он расскажет об опыте строительства наемных домов на сложной застройке.

Алексей Шепель, председатель совета директоров корпорации S.Holding: Спасибо за возможность. До опыта мы еще не добрались, мы только анализируем опыт, который существовал в царское время и есть сейчас. После анализа пришли к конкретным, интересным для себя результатам, подобрали несколько площадок и решили строить доходные дома, в том числе и в Москве. Как мы это планируем делать, почему вдруг это стало интересным, я попытаюсь рассказать.

Если посмотрите на эту таблицу, то видно, насколько Москва отстает от ведущих столиц мира по количеству доходных домов или домов найма. В Берлине практически 90% домов, которые не принадлежат частным лицам, в Париже 70%, в Лондоне 45% и только у нас в Москве 13%, но это не дома, это квартиры. В этой цифре заложены ваша помощь в виде апартаментов, которые строятся специально под сдачу в аренду, потом продаются частным лицам, и они должны их сдавать в аренду.

Последние проекты домов, в том числе и в Московской области, на 50% приспосабливаются под мелких инвесторов, которые должны их сдавать в аренду. Потенциал Москвы и Российской Федерации в строительстве доходных домов огромен. Даже если взять 50% от жилого фонда Москвы или России, вы посмотрите, о каких сотнях миллионов квадратных может идти речь.

Что мешает сегодня? Не было закона. Закон уже есть. Не было денег. Деньги, пожалуйста, предлагает дочерняя структура АИЖК. Пожалуйста, берите, причем по ставкам гораздо более льготным на сегодняшний день, чем у «Банка Москвы».

Что мешает? Мешает четыре проблемы. Первая, самая главная – психологическая проблема. Нам, инвесторам и застройщикам, нужно поменять менталитет генподрядчика, прораба, строителя, который хочет деньги сегодня, и желательно начать следующий объект завтра, а послезавтра еще, на психологию рантье, когда деньги я согласен получить через 5-7 лет, когда объект окупится, и получать их всю оставшуюся жизнь. Так, например, сделал купец Елисеев, построив доходный дом на Тверской. Уже 130 лет этот дом стоит, сдается в аренду разными собственниками, продается, приносит доход своим собственникам. Он окупился, наверное, 50 раз, если не больше.

Практика наемных домов в Москве на уровне Правительства существует. В 2008 году, в кризис, когда Правительство Москвы спасало своих генподрядчиков, застройщиков, был сделан эксперимент: на 8 млрд. рублей куплено порядка 200 тысяч квадратных метров в Подольске обыкновенных домов по близким к рыночным ценам. Дома сделали «бездотационными» и сдали в аренду по расчетной цене очередникам. Мы сделали финансовую модель этого проекта. Идея проекта была в том, что платежи арендаторов должны за 100 лет окупить эти восемь миллиардов. Получился парадокс, что никогда, даже при платежах, повышающихся с инфляцией, эти бездотационные дома не окупятся, На 40-й год их эксплуатации будет 2 млрд. чистого убытка, о 100 годах, сроке жизни дома, речь вообще не идет.

Мы обратились к мировому опыту. Что он показывает? Это объекты во Франции, город Монпелье, который построен заново, после того как его в 1980-х годах смыла сель, по принципу наемных домов.

Во Франции свои условия по сдаче в аренду для социальных групп населения. Так как Монпелье был достаточно маленьким, люди зарабатывают не очень много денег, там было принято решение восстановить город в системе социального жилья.

Вот как выглядит это жилье. Архитекторы домов – Мануэль Нуньес-Яновский и Рикардо Бофилл. Вы видите, насколько отличаются эти дома от наших муниципальных панелек в Москве, у них каждый дом – шедевр. Французы рассчитали так, что домов окупаются за счет социальных платежей в границах кредита, полученного от банка коммерческим застройщиком.

Мы решили подойти к строительству доходных домов системно и совместно с компанией «Система и Проекты», достаточно известной информационной компанией, разработали программный комплекс. Он состоит из семи элементов и позволяет после получения земельного участка проанализировать, сколько нужно денег, какую технологию строительства можно применить, чтобы в заданные сроки все окупилось, чтобы можно было получить кредит, чтобы была нормальная доходность, определить сроки и затраты на эксплуатацию. Этот программный комплекс частично реализован в Правительстве Саратовской области. Мы планируем его как отдельный автоматизированный продукт выпускать на рынок в следующем году.

Что мы сделали еще? Мы подошли к проблеме муниципального дома с точки зрения французских архитекторов и получили с применением архитектурного бетона, обеспечением очень низкой себестоимости строительства достаточно симпатичные дома, которые могут перекликаться с московской сталинской архитектурой.

Мы обращаемся к Правительству Москвы - нам необходимы адресные перечни тех площадок, на которых можно делать социальные наемные дома.

Необходима структура, которая будет делать эти адресные перечни и согласовывать специальные технические условия на арендные дома, которые мы сейчас согласовываем инициативным порядком с Министерством строительства Российской Федерации.

У нас сделана финансовая модель на типовой дом из 115-го микрорайона, финансовые показатели говорят о том, что нужно всего лишь 5 лет, чтобы этот доходный дом окупился, и дальше он дает прибыль.

Это последний слайд. Отказов от Департамента строительства мы получили очень много, у нас есть с собой пухлый пакет. Департаменту жилищной политики это не нужно - у них есть Центр арендного жилья, который работает с убытком. Прошла информация, что, во-первых, там поменялось руководство, а Департамент жилищной политики будет реорганизован. Остается Москомстройинвест, которому поручена жилищная программа Правительства Москвы. Обращаюсь к вам: давайте вместе с Клубом инвесторов сделаем доходные дома в Москве.

К. Тимофеев: Коллеги знают мое отношение к этому проекту. Мы неоднозначно подняли тему доходных домов. Да, доходный дом с точки зрения обеспечения определенных групп населения нужен как в Москве, так и в регионах, но все это заканчивается чем? Подготовьте перечень земельных участков от Правительства, далее предоставьте бесплатно эти земли инвестору, инвестор построит, заработает на строительстве и на подряде, наверное, далее сдаст в аренду и по низкой ставке будет этот рынок выдерживать. Исторически не работает еще с 1915 года, потому что даже эти два года до революции доходные дома стали разоряться. Причина есть – квартиросъемщики перестали платить, когда приходили с выселением – подавали в суд, и суд, к сожалению, становился на сторону квартиросъемщиков, полагая, что арендаторы и собственники притесняют и всячески угнетают данную категорию населения (понимаем, о какой категории здесь идет речь).

Мы пытались это сделать на уровне реконструкции общежитий, потому что в общежитиях есть двойная форма: до сих пор существует наем по ордерам, есть приватизированная часть. Отселять ту категорию, которая приватизировала жилье - они запрашивают деньги в три-четыре выше рынка. По общежитиям программа не сработала. Закончилось капитальным ремонтом.

Земля под доходный дом предоставляться бесплатно не будет, это позиция города, и она не изменится. Что мы здесь видим? Что есть инвесторы, которые готовы строить так называемое доходное жилье либо арендное жилье, мы как Правительство готовы идти на согласование даже дополнительных объемов – инвесторы понимают, о чем идет речь, мы готовы согласовать больше плотности. Это обеспечит какую-то доходность. Но нам важно, чтобы жилье не продавалось - был один собственник, единая эксплуатация, чтобы был защищен не только гражданин, но и собственник. Мы понимаем, как сейчас идет сбор коммунальных платежей, сбор за квартирную плату, если у гражданина недостаточно денег купить квартиру, то такая пороговая группа населения – у них иногда недостаточно денег уплачивать квартплату, здесь она льготной тоже быть не может.

Вопрос дискуссионный, но если инвестор готов на своей уже имеющейся площадке строить такое жилье, пусть он назовет его апартаменты, и Марат Хуснуллин об этом говорил, что мы готовы пойти им навстречу. Увеличим плотность, пусть даже инвестор выступит с пилотным проектом. Но мы от законодателей просим, чтобы они зафиксировали статус объекта и инвестор не мог реализовывать по частям данный объект недвижимости: ни как на отдельную квартиру по свидетельству права собственности, ни как долю в объекте Если инвестор готов на своей собственной земле построить, мы будем только поддерживать, а с точки зрения закона я свое мнение высказал. Спасибо большое.

О. Архангельская: Спасибо. Последняя тема – проблема обеспеченности апартаментов объектами социальной инфраструктуры, пути решения, планы по совершенствованию нормативно-правовой базы. Начнет Александр Тимохов, заместитель председателя Москомархитектуры.

А. Тимохов: Я коротко расскажу о нашем понимании этой проблемы и тех действиях, которые мы предпринимаем в направлении изменений и пересмотра нормативов.

Надо разделить два подхода восприятия действующих нормативов. Первый – это восприятие нормативов с точки зрения применимости к реализации современных моделей ведения бизнеса, продажи, эксплуатации и требований рынка к качеству недвижимости.

Апартаменты у нас реализуются на очень востребованных участках, и расходятся как горячие пирожки, невзирая на то, что покупатели знают, что социальной инфраструктуры недостаточно, что не всегда обеспечены нормы инсоляции, придомовой территории нет вообще, но покупатель сознательно идет на приобретение такой недвижимости, для разных целей. Кто-то сдает впоследствии в аренду, другой вкладывает капитал и держит как вложение вместо банковского депозита, третий заселяется и живет в них.

Мы будем пересматривать нормативы для поддержания новых бизнес-моделей – то, о чем сказал Артем Кузнецов. Договоренности есть. Мы совместно с Министерством строительства проводим эту работу. Она сложнее, поскольку это норма не регионального уровня, а федерального. Требуется внесение изменений в целый ряд федеральных законодательных актов. Работа не будет быстрой.

Что мы сможем сделать на региональном уровне? Это нормы обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Мы их тоже будем пересматривать, но не стоит обольщаться – жителей мы все равно будем обеспечивать этой социальной инфраструктурой.

Из этого постулата можно перейти ко второму подходу и восприятию нормативов. Чаще застройщик или инвестор, который развивает жилую недвижимость, пользуется и апеллирует к апартаментам, чтобы просто уйти от социальной нагрузки и удешевить строительство. С этой точки зрения нормативы пересматриваться не будут, мы не будем потворствовать обману населения, власти или налоговых органов. Эти разговоры не стоит даже и заводить. Если избавиться от инсоляции или придомовой территории нужно только для того, чтобы на месте разрешенной гостиницы построить дом и продать его как жилой, не доплатив в бюджет, не обеспечив социальной инфраструктурой и не предоставив возможности городу обеспечить эту социальную инфраструктуру для потенциальных жителей, - такие спекуляции мы будем пресекать.

О. Архангельская: Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер». Вторая часть, практическая.

Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер»: Добрый день, уважаемые коллеги. Всего 4 года назад в Москве было только 9 построенных объектов апартаментов, на сегодняшний день их 69.

31% новостроек Москвы – это апартаменты, и количество проектов в этой области только растет. Среди них очень большое разнообразие различных форматов, начиная от гостиничных форматов, апарт-отелей, лофтов и заканчивая аналогами многоквартирных жилых домов, которые по известным причинам не могут быть отнесены к категории жилых домов.

В чем наша основная идея, точка зрения относительно нормирования объектами социальной инфраструктуры? Она очень проста: разные апартаменты – разные нормы. Давайте посмотрим, кому нужна социалка. Детские сады и школы необходимы тем, кто проживает семьями, у кого есть несовершеннолетние дети и кто живет в этом месте на долгосрочной основе, а не категория бизнес-людей или студентов, которым просто удобно находиться, проживать в апартаментах поблизости от своего места работы или учебы.

Наши предложения следующие: дифференцировать строящиеся апартаменты. Я бы предложил рассмотреть три критерия: по размеру, по функционалу и по локации. Поясню более подробно.

По размеру. Трудно себе представить семью, которая могла бы уживаться с детьми в апартаментах площадью 30-40 метров – это ненормальная ситуация. Такой формат апартаментов, который строится и активно развивается в Москве и других регионах, предназначен для деловой аудитории. Бессмысленно на них нагружать социальные нормы.

Второй критерий – это функциональность или тип объекта. Сегодня на рынке проектируется и строится много многофункциональных комплексов, то есть в состав которых входит помимо самих апартаментов другая коммерческая инфраструктура: офисные помещения, торговля и другое. Такая практика существует во всем мире, это больше деловой формат, и он для семейного проживания неудобен и не предназначен.

Третий критерий, который я уже упомянул, – это расположение комплекса в городе. В Москве образуются деловые кластеры «Москва-сити» «I-Land Nagatino», к примеру. На месте этих кластеров тоже строятся и проектируются апартаментные комплексы, мы понимаем, что они предназначены также не для семейного проживания, поэтому там, на наш взгляд, несправедливо применять нормативы по социальной обеспеченности. Давайте представим себе детский сад у Башни Федерации. Наверное, он будет как минимум не востребован.

Тем не менее, проблема, которую сегодня упомянул Александр, очень остро стоит перед городом, потому что есть в Москве проекты, где апартаменты строятся под видом жилых квартир и там действительно не хватает социальной инфраструктуры. Городские власти знают об этом, и бизнес, наверное, смотрит на это правильно, что нормирование социальными объектами в этой области нужно развивать, регулировать.

В заключение хочу сказать, что наша основная мысль состоит в том, что нужно провести это различие, и только гибкий подход позволит нормировать рынок апартаментов и справедливо решить проблему. Спасибо за внимание.

К. Тимофеев: Мы послушали мнение архитектора, что такое апартаменты, какое отношение Правительства к ним, мнение инвесторов. Еще есть мнение нас, правительственной структуры, с одной стороны отвечающей за привлечение инвестиций и инвестиционное строительство в Москве, а с другой стороны - отвечающей за непоявление пострадавших граждан-соинвесторов.

Вдобавок к критерию Андрея я бы хотел добавить три своих по важности. Первая важность – это прозрачность, по моему пониманию, чтобы граждане знали, в первую очередь, что они покупают.

Надо пояснять гражданам, что это нежилое помещение: затраты на коммунальные услуги будут выше, чем в жилом помещении; возможна временная регистрация, но не прописка; социальных объектов недостаточно, нормы инсоляции по апартаментам ниже. Если инвесторы открыто об этом говорят, то мы не против, пожалуйста. Важно, чтобы инвестор при продаже апартаментов не вводил в заблуждение граждан.

Есть у нас несколько адресов: по проекту это офисы повышенной комфортности с душевой кабиной, ванной и возможностью временного разогрева пищи. Инвесторы поясняют гражданам: вы сейчас купите этот объект, поверьте, после его сдачи по обращению в Правительство Москвы вам этот объект переведет из нежилого в жилой, потому что вы все вместе объединитесь, и город вам не откажет. Это в принципе сделать невозможно. Таких прецедентов в Москве нет. Есть несколько судебных решений, но по объектам, где одна-две квартиры, и только в том случае, если нормы жилые выполняются. Александр сказал: если жилые нормы не выполняются, никто вам не переведет такие объекты в жилье. Поэтому первый мой критерий – это прозрачность. Пожалуйста, говорите гражданам, что вы продаете, не вводя в заблуждение.

Второе – это риск по завершению строительства. Многие апартаменты продаются также по договорам долевого участия, как инвестор говорит. Граждане в таком случае не имеют никакой защиты, потому что это нежилой объект. Мы будем вносить поправки в закон, но пока их нет, и риск остается. Также покупатели апартаментов не являются дольщиками - это тоже нужно понимать.

Третий критерий – критерий платности. Когда инвестор строит жилье, он платит за изменение цели как за жилой объект, изменение цели предоставления земельного участка. Плата совершенно другая, чем за апартаменты, а также инвестор несет обременение по строительству социальных объектов – тоже дополнительная нагрузка. Инвестор, который строит апартаменты, этой нагрузки не несет. Было бы справедливо, что если он строит апартаменты, и город на это идет, повышать плату и делать дополнительный платеж за строительство социальных объектов, которые уже, наверное, город построит. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо.

К. Тимофеев: Действительно, шестой семинар важен. Если вы помните, когда мы вместе с вами начинали работу, то первые вопросы были вопросами начальной школы. Сейчас вы все уже задаете профессиональные вопросы, и многие инвесторы вместе с нами выросли. Мы вам рассказали, что Правительство делает, открыто любого министра можем пригласить и с докладом выступить. Заммэра к нам приходит отвечать на ваши вопросы, поэтому мы ждем от вас предложений по нашей очередной встрече. Пожалуйста, мы также подготовим эти вопросы, выставим на голосование. Проголосуете, кто вам нужен для диалога. Можно пригласить и представителей имущественного комплекса и блока экономической политики. Наверное, очень важно и для малого, и среднего бизнеса, что идет дискуссия, какой налог будем брать в помещении с 5 тысяч метров, а может быть, с 300 тыс. метров. Тоже очень важно то, что будет с малым бизнесом. Далее мы, наверное, в будущий раз попросим рассказать о МКАДе. Очень интересный вопрос: когда многие инвесторы имеют площадки рядом со МКАДом, как они будут развиваться, как будут организовывать въезды, выезды? Очень много вопросов по «новой» территории, как будет проходить транспортный каркас?

Пожалуйста, обращайтесь, мы подготовим данные вопросы и с удовольствием с вами их обсудим. Спасибо, что мы в Москве инвестируете достаточно большой объем финансов – более триллиона рублей. Надеемся, что санкции в отношении России не повлияют на инвестиционный климат. Еще раз повторюсь, что для нас нет преференции: иностранный либо российский инвестор - мы любому инвестору готовы оказывать всяческое содействие. Спасибо большое.

О. Архангельская: Спасибо. На этом мы заканчиваем. Я благодарю выступавших, слушателей и организаторов: Москомстройинвест, портал «Arendator.Ru», компания «EY» и генеральный информационный и деловой партнер – «Ведомости» и «Repa». До следующих встреч.