RSS

Городской портал госуслуг

VII практический семинар Диалог с инвестором

9 декабря 2015 года в Москве прошел VII семинар «Диалог с инвестором», организатором которого традиционно выступил Москомстройинвест.

С докладами выступили: заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, председатель Правления АО «АИЖК» Александр Плутник, руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Игорь Майданов, руководитель Департамента культурного наследия Алексей Емельянов, заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы Максим Гаман, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова, председатель правления НО «ПОВС застройщиков Александр Ручьев, президент ПСН-Групп Максим Гасиев, Председатель Совета Директоров «Гута Девелопмент» Артем Кузнецов, генеральный директор ГК «Пионер» Андрей Грудин, генеральный директор ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» Денис Филиппов, начальник управления по работе с клиентами строительной отрасли и девелопмента Sberbank CIB Наталья Шемановская, директор Департамента проектного и структурного финансирования «Газпромбанк» Петр Первухин

Стенограмма мероприятия:

Сессия 1

Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business FM, модератор: Доброе утр! Это уже седьмая встреча на семинаре «Диалог с инвестором». Я была на нескольких в качестве журналиста, сидела в зале. Сегодня в качестве модератора. Сразу должна призвать, что встреча будет интересной и полезной только в том случае, если это будет диалог. Те, кто пришел послушать, как ученики в школе, занимают не совсем правильную позицию. Конечно, будут докладчики и их основные выступления, но я призываю всех собравшихся принимать участие в этой дискуссии, поднимать руки, есть у всех микрофоны.

Первая сессия насыщенная, докладчиков много. Прошу уложиться в отведенное время.

Огромное спасибо организаторам этого мероприятия и партнерам - группе компаний «Пионер» и компании ПСН. Мы готовы начать сегодняшнюю сессию. Первое слово передаю главе столичного стройкомплекса Марату Шакирзяновичу Хуснуллину.

Марат Хуснуллин, заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства: Доброе утро! Мы проводим уже седьмой семинар «Диалог с инвестором». Считаю, такие встречи очень полезными, потому что мы должны искать баланс интересов инвесторов, города и населения. Думаю, что в рамках таких мероприятий мы всегда можем пообсуждать, найти спорные вопросы или обсудить пути решения, что делать дальше. Тем более, что мы находимся в непростой экономической ситуации, есть главная проблема со спросом, есть проблемы с ипотекой, со строительством. Есть все проблемы, которые обычно бывают, когда происходят различные экономические трудности.

Мы провели анализ, начиная с 90-х годов, как вообще в Москве строилась недвижимость, как она продавалась. За это время было порядка пяти различных кризисов и всегда рано или поздно недвижимость падала, и потом всё равно возвращалась к своей цене и к своим объемам.

Если проанализировать последние годы, сегодняшний диалог совпал с тем, что пять лет в городе во главе с Сергеем Семеновичем Собяниным реализуется новая градостроительная политика, поэтому мы можем подвести какие-то итоги, что произошло, и что мы будем делать в ближайшие годы.

Мы знаем, что в 2008 году у нас тоже был кризис, до 2010 года мы падали, начиная с 2011 года мы начали расти. Вроде только отыгрались все позиции к 2013 году, к 2014 году опять начались сложности, в 2015 году опять находимся в экономических проблемах. Подводя итоги пятилетней политики, можно назвать следующие цифры для сравнения: за последние пять лет в Москве было построено, с учётом ввода этого года, 41 млн квадратных метров недвижимости. Это примерно 10% от всей недвижимости Москвы.

Москва стала за это время в 2,5 раза больше по территории за счёт «новой» Москвы. Мы очень активно вошли в территорию промзон. Несмотря на отсутствие законодательной базы, мы на понятийных отношениях с инвесторами начали достаточно активно осваивать промзоны. Сегодня мы видим декабрьский ввод и совершенно точно можем заявить, что из почти 9 млн, которые мы сдадим в этом году, 5 млн будет введено на территории «новой» Москвы и промзон. Это говорит о том, что у нас совершенно сменились акценты по поводу недвижимости. Москва переуплотнена, поэтому строить в самом городе, в сложившихся районах проживания – это всегда проблемы с жителями, и мы постепенно сместили курс на промзоны, на новые территории. Мы не потеряли объемы инвестиций, но при этом фактически свели к минимуму недовольство населения, что тоже является важным фактором.

Конечно, все эти пять лет мы занимались вводом транспортной инфраструктуры, потому что Москва 41 млн введет за пять лет с 2010 по 2015 год, а с 2006 по 2010 год Москва тоже построила 39 млн квадратных метров. 80 млн квадратных метров, почти 20% всего, что есть в Москве. Понятно, что за такой бурный рост пришлось чем-то платить. Пришлось платить тем, что если бы мы, начиная с 2010 года, не стали заниматься активно транспортной инфраструктурой, то к 2013 году мы бы встали в одну сплошную пробку.

За последние годы, когда мы жили и развивались, уровень благосостояния населения рос, и количество автомобилей в городе добавилось на миллион или 20% от всех существующих. На 20% стало в городе автомобилей плюс почти миллион добавилось Московской области, при этом мы построили недвижимости 40 млн квадратных метров. Конечно, если бы мы не занимались транспортом, за всё это пришлось бы заплатить в плохом смысле слова одной сплошной пробкой.

Нам удалось сломать тренд с транспортной ситуацией. Мы с позорного первого места в мире по пробкам ушли пока на четвертое. Во всяком случае, мы несколько улучшаем ситуацию, но не ухудшаем уж точно. Нам пришлось на это потратить практически 70% нашего бюджета Адресно-инвестиционной программы, если посчитать 2015 и утвержденный бюджет 2016, 2017, 2018 года, у нас 1,5 трлн бюджет города, из них 70% идет на транспортное строительство. За это время мы построили 12% всего метро в городе, 10% всех дорог, 20% всех искусственных сооружений, развязок, мостов, тоннелей. Активно строим железную дорогу, и уже есть результаты первой линии - 40 км до Крюково пустили. В следующем году пустим Малое кольцо железной дороги. Но самое главное, почему я делаю акцент на транспорте, потому что мы поменяли градостроительную политику, и сегодня всю недвижимость стараемся стягивать к транспорту.

Почему мы утвердили программу транспортно-пересадочных узлов? У нас в работе 169 капитальных транспортно-пересадочных узлов от самых маленьких, где пересадка между 2-3 видами транспорта, до огромных, где пересадка между 5-6 видами транспорта и до миллиона пассажиров в день. Мы сейчас меняем всю политику, чтобы строить недвижимость вокруг транспортных магистралей в максимальной пешей доступности. Это тот тренд, которым мы сегодня очень активно занимаемся, и нам это удается. Может, не теми темпами, как хотелось бы, но удаётся.

Мы активно занимаемся развитием «новой» территории, и мы перешли к комплексному освоению территории. Кто смотрит за деятельностью правительства, буквально вчера мы утвердили проект планировки Коммунарки. Это территория, которая в районе Калужского шоссе, практически на МКАД, это «новая» Москва, 4,8 млн квадратных метров недвижимости. Этот проект больше, чем Сити. Мы буквально две недели назад утвердили проект по Тушино, 2,2 млн квадратных метров. Мы утвердили проект по ЗИЛу, 4,5 млн квадратных метров. Мы не просто утвердили, а на всех этих проектах активно занимаемся развитием, и не просто на словах, город практически берет на себя всю транспортную инфраструктуру, метро, железные дороги, дороги. В рамках ЗИЛа мы берем на себя полностью набережные, это следующий крупный проект, который мы утвердили – развитие Москвы-реки как основное осевое развитие города.

Когда мы говорим про Малое кольцо железной дороги, мы подразумеваем, что 10% территории города – а это в основном срединная часть города и, как правило, промзона – тоже попадает в территорию развития.

Город в ближайшее десятилетие будет заниматься развитием промзон, строительством недвижимости вокруг транспорта и развитием новой территории.

Что касается новой территории, мы фактически уже объявили публичные слушания по Генеральному плану. 24 декабря этого года мы закончим прием заявок, замечаний, предложений по Генеральному плану и по Правилам землепользования и застройки на новой территории. Объем общей застройки на этой территории составляет 100 млн квадратных метров. Это перспектива развития на ближайшие 30 лет. В ближайшие 30 лет мы понимаем, как будет развиваться эта территория, причем точно могу сказать, что это не будет спальным районом Москвы. Мы очень серьезно смотрим сбалансированность рабочих мест, жилья и на новой территории мы поставили себе сверхтрудную задачу - создать 1 млн рабочих мест при 1,5 млн проживающих, чтобы те люди, которые из Московской области едут работать в Москву, с окраин Москвы едут в центр, чтобы они работали на новой территории. Это очень серьезное градостроительное решение, к которому мы тоже идем.

Конечно, мы понимаем, что наши планы, наверное, будут откорректированы временем и экономической ситуацией, но все проекты, которые мы начали, неизбежны. Мы в любом случае их реализуем, и как один из главных факторов, подтверждающих это, могу сказать, что Мэром утверждена трехлетняя Адресная инвестиционная программа. Сегодня практически никто из регионов не имеет трехлетнюю программу. А что такое трехлетняя программа? Это гарантированные законтрактованные объекты в первую очередь транспортного строительства. Это значит, что эти дороги, метро, ТПУ обязательно будут построены и вокруг них обязательно будет развитие. Это гарантированная поддержка стройкомплексов, потому что 1,5 трлн – эта цифра и в масштабах страны колоссальная, это самый большой инфраструктурный проект в стране по транспортному строительству. Даже в масштабах мировых сегодня мы конкурируем только с китайцами по строительству инфраструктуры, мы тут мировые лидеры, и эта трехлетняя программа, то что мэр, несмотря на экономическую ситуацию, принял решение, это гарантия того, что город будет развиваться.

Наверное, будут определенные проблемы с дольщиками, потому что за последние годы население и дольщики стали самым крупным инвестором в городе. 560 млрд рублей собрано долевых средств и проинвестировано в жилищное строительство. И как всегда, в таких случаях возникают проблемы. Но мы этого тоже не боимся, мы не один кризис пережили, будем также в ручном режиме заниматься всеми проблемами дольщиков. Очень надеюсь, что на федеральном уровне будут приняты определенные поправки к 2014-му Федеральному закону. Думаю, что кризис всем нам позволит свою работу сделать более эффективной, поднять производительность, наверное, подтолкнет нас к ещё большему диалогу власти и инвесторов, и диалогу с населением. Готовится целый ряд поправок на законодательном уровне. Сегодня, например, будет встреча у мэра и вице-премьера Козака, мы будем обсуждать поправки в Градостроительный кодекс, мы очень активно этим занимаемся, очень активно работаем с Минстроем. С фондом РЖС у нас есть планы по совместной работе в Москве.

Я думаю, что ничего страшного нет. Москва всё равно является финансовым центром нашей страны. Москва – это мегаполис. Нам просто надо вместе в режиме диалога найти все пути решения и попытаться все потери от кризиса минимизировать. Мы со своей стороны готовы к этому, и сегодняшний семинар является хорошей площадкой для обсуждения этих вопросов. Спасибо.

В. Мозганова: Спасибо. Тема нашей первой сессии обозначена как «Реформа 214-ФЗ, риски института долевого строительства». Тема, которая стала ключевой для обсуждения весь последний год. Вкратце напомню, что поправки и вообще реформа 214-ФЗ по официальной версии была инициирована властями Подмосковья, которые очень серьезно сталкиваются с проблемой обманутых дольщиков. Она была поддержана на федеральном уровне, потом было поручение Игоря Шувалова Минстрою разработать поправки. Была создана рабочая комиссия под руководством Натальи Антипиной, в которую вошли представители как государственных структур, так и бизнеса. Несколько заседаний было проведено. На парочку из них приглашались представители банковского сектора, поскольку от их позиции очень многое зависело.

В результате был выработан ряд поправок, и наверное, многие уже познакомились со вчерашним официальным заявлением Минстроя о том, что эти поправки прошли правительственную комиссию по законопроектной деятельности, получили её одобрение и могут быть рассмотрены правительством буквально на одном из ближайших заседаний.

Честно говоря, я не помню другого такого закона, может, кроме самого 214-ФЗ в момент его принятия, который бы так бурно обсуждался на всех уровнях. Причем как весь законопроект целиком, так и каждая статья в отдельности. Не было другого такого за последнее время, вызвавшего такую бурную реакцию.

Чем же может обернуться для рынка и для его игроков принятие этого законопроекта? Какие взгляды существуют на эти поправки? С удовольствием передаю слово главе Москомстройинвеста Константину Тимофееву. Константин Петрович, вам микрофон.

Константин Тимофеев, Председатель Москомстройинвеста: Уважаемые коллеги, тема актуальная. Мы несколько тем размещали на сайте, эта оказалась одной из наиинтереснейших. Мы уже много говорили о поправках, которые были внесены и надеюсь, в этом году будут приняты, но сейчас о другом. Несмотря на эти поправки, мы как контролирующий орган что предлагаем инвесторам в рамках существующего законодательства?

У нас сейчас самый крупный инвестор – население, потому что дольщики приобретают квартиры у вас, у инвесторов. Было 560 млрд, в третьем квартале сумма ещё увеличилась и до конца года будет ещё больше. Но сейчас можно сказать, что по результатам октября это даже больше, чем октябрь прошлого года. В прошлом году, если мы видим в 3-4 квартале было 11 тыс. новых договоров долевого участия, то в этом декабре мы такого увеличения не предполагаем, поэтому по итогам года количество ДДУ будет меньше. Ещё будет меньше потому, что у нас есть 7,5% застройщиков, кто продает не по договорам долевого участия, а по так называемым ЖСК. Это огромная масса.

Что мы предлагаем сейчас делать? Мы усилили контроль над данныму, по нашему мнению, незаконному привлечению средств населения. Уже дано прокуратуре поручение, она все ЖСК проверяет, поэтому многие ЖСК с этим столкнулись и эти проверки неизбежны.

В отличие от регионов России, где продажи упали до 50%, в Москве продажи по итогам октября увеличились. Повторюсь, в декабре мы такого не планируем.

Что мы планируем сделать и уже сделали? Важно, что отчётность застройщик будет предоставлять только в электронном виде с 1 января по итогам IV квартала. В тестовом режиме эта система работает, и многие из вас эту отчетность сдают.

Я об этом говорю потому, что если отчётность не будет сдана в электронном виде, это значит, что застройщики будут оштрафованы и не будут размещены на нашем сайте как застройщики, которые сдают отчетность и выполняют все требования 214-ФЗ. Хотя этого в законе нет, но мы на сайте будет это публиковать, чтобы население видело, у кого можно приобретать, а у кого нельзя. Причем мы предложили это делать всем инвесторам, чтобы на сайте комитета размещалась эта информация, чтобы инвесторы понимали это и в первую очередь также были защищены от других так называемых недобросовестных инвесторов, которые продают вне закона, без разрешения, по ЖСК, тем самым понижая цену на рынке и вводя недобросовестную конкуренцию.

В отчётности есть новые разделы, и мы провели уже несколько семинаров. Я говорю вам об этом, чтобы обязательно эти колонки были заполнены. Это в первую очередь, количество договоров долевого участия. Это обязательно должен быть расчёт коэффициентов финансовой устойчивости, они приведены, приведены строки, которые должны быть обязательно заполнены. Если это заполнено не будет, то автоматически вы получите постановление о штрафе за данное нарушение и попадете в список недобросовестных застройщиков. Пожалуйста, обратите на это внимание, за IV квартал сдавать отчётность только в таком виде с заполнением всех строк.

По нормативно-финансовой устойчивости обратите внимание, у того застройщика, у которого не будет выполняться норматив, будет выдано предписание о выполнении данного норматива. Если предписание устранено также не будет, то будет отправляться документация в прокуратуру о приостановлении деятельности вас как застройщиков. Это тоже будет по итогам IV квартала, пожалуйста, повнимательнее.

Ещё хотим обратить внимание на страхование. Сейчас в Москве 21 договор страхования с различными страховыми компаниями существует, и только 6 из них удовлетворяет требованиям ЦБ. В том числе и Общество взаимного страхования. Поэтому мы просили Росреестр, провели с ними много совещаний, чтобы они не регистрировали договоры долевого участия, если страховка не удовлетворяет требованиям ЦБ. У нас есть горячая линия по обращениям населения, и несколько десятков тысяч звонков ежегодно поступает на такую тему: «Можно купить или нельзя?» Понимаете, если страховая компания не будет в списке ЦБ, наши сотрудники скажут, что нет, покупать не нужно. Будьте внимательны, смотрите на данные страховые компании.

Хочу кратко рассказать, какие в основном нарушения и за что штрафуем мы как контролирующий орган. Например, по части 1 статьи 1428 - это привлечение средств до регистрации договоров долевого участия. То есть договор не зарегистрирован, все разрешения у вас имеются, декларация имеется, вы дали договор на регистрацию, получили от регистратора расписку и к вам поступили деньги. Это, конечно, нарушение. В том числе это и нарушение, если объект уже сданный и есть акт ввода. И таких нарушений у нас 51 %, штраф достаточно большой. Более половины штрафов таких.

Следующая группа - 22% - это за недостоверные или неполные сведения в проектной декларации или изменение проектной декларации. Проектная декларация будет унифицирована, надеемся, что этого будет меньше, но пожалуйста, обращайте внимание на свои проектные декларации. Более того, мы также вводим программный продукт, который будет автоматически проверять проектную декларацию. Это тоже будет делаться в обязательном порядке и не будет зависеть от воли сотрудника.

Дополнительно скажу, что по многим вашим нарушениям, если акон это позволяет, мы не применяем штрафов в виде денежных средств, а применяем наказание в виде устного предупреждения. Это тоже есть, многие столкнулись, и мы это будем продолжать, если это малозначительное. Но если это повторно, то понимаете, что повторно устное предупреждение невозможно.

Другие основные нарушения – это непредоставление информации о застройщике, неполное предоставление информации или невыполнение предписаний – 2%. Здесь мы видим, что за нецелевое использование штрафов в этом году особых не было, но по итогам IV квартала они уже будут, уже проверки идут, и это важно. За нецелевое использование будет вводиться уголовная ответственность, большое внимание этому.

Кратко о таких нововведениях, что мы будем делать не в рамках поправок, а в рамках существующего законодательства, я хотел бы вам рассказать.

Ещё дополнительно мы приняли постановление правительства Москвы от 17 ноября 2015 года, и на основании этого постановления мы имеем право запрашивать дополнительную информацию в рамках закона, такую, как справки об открытых счетах кредитных организаций, выписки по счетам, которые у вас есть в кредитных организациях, информацию обо всех участников долевого строительства, информацию об акционерах и ваших бенефициарах. Далее будем консультироваться, какую информацию будем считать открытой для публикации в СМИ.

Кратко так. Если будут вопросы – ответим.

В. Мозганова: Спасибо. Всё то, о чём вы говорили, наглядно демонстрирует, что Москва хорошо контролирует своих застройщиков. Вы вносили свои предложения в момент обсуждения реформы 214-ФЗ.

К. Тимофеев: Поправок было много, но мы договорились, что они скорее всего вторым или третьим этапом пойдут. Мы понимаем, что сейчас не самое лучшее время для ужесточения ситуации в отношении застройщиков, чтобы ещё не усугубить положение. Но те поправки, прежде всего по достаточности капитала, по увеличению нормативов, надеюсь, в этом году будут приняты, в том числе и по уголовной ответственности за нецелевое использование. Они спорные, многие инвесторы думают, что потенциально становятся подозреваемыми и даже обвиняемыми, будем об этом сегодня говорить. Надеемся, что более серьезные поправки будут всё-таки в будущем году, а не в этом, чтобы как-то отсрочить такой контроль, чтобы не снижать темпы строительства.

В. Мозганова: Мы потом послушаем представителей бизнеса, а сейчас прошу взять микрофон Александра Плутника, главу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Александр Плутник, председатель Правления АО «АИЖК»: Спасибо. Вы знаете, большое количество экспертов, чиновников, депутатов участвовало в обсуждении поправок, которые в настоящий момент внесены Министерством строительства в Правительство для изменения этого 214-ФЗ. И те нормы, которые вы сейчас можете прочитать, висят на сайте Минстроя. Многие коллеги в зале их писали, обсуждали, они ещё будут обсуждаться в рамках подготовки закона, прохождения процедур в Госдуме.

В 2004 году, когда принимался 214-ФЗ, было решено, что он поработает некоторое время, рынок очистится, и будут приняты новые меры, которые позволят перейти к цивилизованным формам кредитования. Прошло 10 лет, мы опять столкнулись с ростом количества просроченных объектов, ростом обманутых граждан, граждан, которые вложили последние средства, а объекты просто не строятся. Конечно, государство на это реагирует, но понимает, что в кризис сразу жесткого регулирования вводить нельзя. Если вы внимательно читали закон, он разделен на несколько частей. Ответственность и ограничения вводятся постепенно, там три этапа.

Те нормы о финансовой ответственности застройщиков были предложены застройщиками. Просто в рамках обсуждения на совещаниях застройщики говорили о приемлемой норме собственных средств, которые должны учитываться при расчете, и иные категории, которые в законе введены, это всё установлено пока в абсолютном диалоге с инвесторами и застройщиками. Конечно, бесплатные деньги граждан лучше, чем платные банковские деньги, с этим никто не спорит, это все понимают. И риски граждан, когда они вносят средства на стадии получения разрешения на строительство, мы тоже понимаем, что высокие, и с ними могут работать только добросовестные застройщики. И в результате принятия этого закона выигрывают тоже добросовестные застройщики, которые имеют хорошую кредитную историю, работают с банками, и представители банков, Сбербанка и ВТБ, работали над этим законом, подтверждали возможности плавного перехода на новые формы кредитования.

Поэтому мы считаем, что в течение переходного срока и банковские ставки снизятся, экономика будет развиваться, и застройщики смогут более системно и доступно получать кредиты в ведущих финансовых организациях страны.

Тема неприятная для большинства застройщиков, я понимаю напряжение, которое присутствует. Принято решение, министр строительства Михаил Александрович Мень это уже озвучил, что Минстрой будет ужесточать регулирование и рынок очищать. Давайте вместе поработаем над поправками, которые сейчас предлагаются, и сделаем эту процедуру перехода плавной и такой, чтобы не пострадали ни добросовестные застройщики, ни те граждане, кто уже сейчас ожидает своих квартир по договору долевого участия.

В. Мозганова: А можно сказать пару слов о том страшном санаторе, который планируется запустить? Что на сегодняшний день, на каком этапе?

А. Плутник: Это какие-то слухи, которые постоянно ходят. Мы никаким санатором становиться не планируем, и насколько мне известно, ни Минстрой, ни другие министерства не обсуждают возможности формирования некоего санатора, как их называют в прессе, по работе с проблемными застройщиками. Никаких таких системных решений не планируется. По отдельным сложным случаям идет работа в рамках рабочей группы, о которой тоже Михаил Александрович Мень говорил. Есть в Минстрое группа, которая занимается сложными случаями, в том числе и теми, где привлечено большое количество средств граждан. Но никаких системных решений по санатору, ничего такого не обсуждается, это такие мифы.

В. Мозганова: Журналисты виноваты, валите, мы привыкли. Марат Шакирзянович, ваш взгляд на реформу 214-ФЗ и ваша оценка последствий, которые московский стройкомплекс получит в случае принятия закона в том виде, в котором он существует сейчас как законопроект?

М. Хуснуллин: Я считаю, что 214-ФЗ сыграл и играет свою огромную роль. Цена его для Москвы – почти 600 млрд инвестиций. Попробуйте, привлеките 600 млрд другим способом. Пока мало кто в стране может сказать, что привлек 600 млрд инвестиций, даже крупные компании, как нефтегазовый сектор. Поэтому, конечно, он нужен. Второй вопрос: как он работает?

Я считаю, что у застройщиков нужно поднять ответственность. Смотрите, мы взяли деньги у населения. Мы же не можем допустить, чтобы эти деньги использовались куда-то не по назначению, а сегодняшний 214-ФЗ позволяет это делать. Инвестор собрал деньги, то ли он в офшор их отправил, то ли купил себе яхту или самолёт, а потом не достроил дома, мы же не можем так рисковать. Мы должны понять, что закон должен быть, средства с населения нужно собирать, но механизмы контроля обязательно нужно прописать и жестко контролировать.

Например, я знаю, что за границей этот вопрос в той же Германии решен достаточно просто: деньги поступают на счёт ровно частями, сколько строится дом. Построился нулевой цикл – 10% оплатил. Построился два этажа – оплатил ещё 10%. Почему нам не ввести такую систему? Зачем мы даём возможность злоупотреблять деньгами? Это же психология, когда к тебе попадают чужие и бесконтрольные деньги, надеяться только экономически, что у инвестора нет других сложностей – ну, всякое бывает, особенно сейчас, в условиях кризиса.

Ведь подавляющее большинство проблем у застройщиков не связано с обманом или желанием обмануть. Это связано с объективными причинами. Например, в Москве только порядка 500 дольщиков из нескольких тысяч, где действительно их обманули, сознательно взяли деньги жулики. Это так же как мы не гарантируем, что у вас машину или кошелек не украдут, жулики есть везде, с ними надо бороться другими способами. Но ведь подавляющее большинство инвесторов добросовестные, и мы должны сделать такой механизм, чтобы система работала, чтобы и дольщики гарантированно получили недвижимость, и инвесторы гарантированно имели доход. Потому что перевод в банки, например, в страхование – это всё хорошо, но это всё удорожание. А за всё в конечном итоге платит потребитель. А сегодня и с банками надежности нет, со страхованием надежности нет. Поэтому взять и перечеркнуть этот закон нельзя. Мне кажется, Минстрой очень правильно делает, что шаг за шагом всё-таки системно старается подкорректировать закон, но прекращать 214-ФЗ нельзя, это моё личное мнение.

В. Мозганова: Одна из компаний провела исследование по России среди компаний, попавших в сложную ситуацию, среди обманутых дольщиков, и получается, что менее 5% компаний, которые в России обманули дольщиков, это те самые сознательные жулики, с которыми надо бороться. Все остальные – это жертвы непродуманных стратегий, каких-то экономических перипетий и так далее.

Я бы попросила взять микрофон Александра Ручьёва, который будет говорить от имени Общества взаимного страхования застройщиков. Это единственная непрямая страховая компания, которую ЦБ включил в список разрешенных, одобренных для работы со строительным рынком. Александр, ваш взгляд на проблему.

Александр Ручьёв, председатель правления НО «ПОВС застройщиков»: На сегодняшний день в Общество взаимного страхования вступило более 500 компаний, они оплатили свои членские взносы, и более 300 из них уже страхуются. Я согласен здесь с Маратом Шакирзяновичем, что 214-ФЗ нужен, он должен остаться, он даёт колоссальный драйвер развития экономики, позволяет застройщикам финансировать стройки не только за счёт банковских кредитов, которые сейчас стали достаточно дороги и во многом недоступны, но и за счёт денег населения.

Безусловно, согласен, что требуется ужесточение норм этого закона, но тут надо быть очень аккуратным. Например, в сегодняшних нормах считается нецелевым строительство объектов социальной инфраструктуры, дорог, инженерных сетей и оплата банковских процент. То есть если формально подходить к 214-ФЗ и следовать в логике усиления ответственности застройщиков за нецелевым использованием денежных средств, то эти статьи становятся невозможными. В то время как большинство застройщиков, развивая свой земельный участок и понимая, что сейчас у бюджетов нет денег на строительство социалки для обеспечения их домов, и в принципе, это и неправильно, уже более 20 лет и Москва, и область идут по пути того, что застройщик развивает свой участок и осуществляет комплексную застройку, сам строит инженерную инфраструктуру, сам строит транспортную инфраструктуру и объекты соцкультбыта. Это уже устоявшаяся практика.

В рамках парадигмы усиления ответственности застройщика за целевое использование денежных средств, которое сейчас обсуждает Минстрой, эти моменты отсутствуют. Мы видим в этом определенные риски.

Второй риск, который мы видим, что новое требование Минстроя – увеличение капитала застройщика. Безусловно, капитал застройщика должен быть увеличен, но предмет наших бурных обсуждений так ни к чему и не привел. На сегодняшний день в поправках, которые вносятся, капитал группы должен быть не менее 1 млрд рублей, либо если строится объект точечный, то не менее 5% от привлекаемых денежных средств. Безусловно, для крупных компаний это не является проблемой, но для маленьких и средних, особенно региональный блок, это очень серьезная норма. Более 60% наших членов этой норме не удовлетворяют, и если этот закон будет принят без понижения этого порога, то многие компании столкнутся с тем, что просто не смогут стать застройщиками.

Если говорить о рисках в действующей схеме долевого строительства, то мы видим только один риск – риск банкротства. Этот риск на сегодняшний день решается путем введения страхования. ЦБ с 1 октября ужесточил требования к страховым компаниям. В результате осталось около 20 компаний на данном рынке. Я думаю, что после Нового года по факту получения годовой отчетности ряд компаний из этого списка будут также исключены. И ЦБ уже объявил, что будет создан национальный государственный перестраховщик, который этот риск полностью закрывает. При наличии государственного перестраховщика с большой емкостью у тех страховых компаний, которые сейчас на этом рынке действуют, будет возможность свои риски перестраховывать и тем самым решить полностью вопрос в случае банкротства застройщиков. Других рисков за время действия закона с 2004 года мы не видим, и они не выявлены. Либо застройщик банкротится, либо дома свои достраивает. Если банкротится, в дело вступают страховые компании. Если появляется национальный перестраховщик, тогда у страховых компаний появляется дополнительная емкость, куда они могут перекладывать риски.

А вот риски постоянного изменения законодательства в нашей парадигме становятся уже действительно существенными, и как на них реагировать? Будет встраиваться в новые реалии.

В. Мозганова: Спасибо.

М. Хуснуллин: На самом деле, к 214-ФЗ надо подойти очень взвешенно. Есть отдельные вопросы, связанные с точечной, с комплексной застройкой. Хочу обратить внимание, что в Москве, Московской области почему-то сложилась такая практика, что любое ООО «Рога и копыта» может стать застройщиков. Если проанализировать реестр, кто вообще строит, как правило, это созданные недавно либо какие-то отдельные ООО под отдельный проект. Так же не бывает. Мы хотим построить дом, это сложное инженерно-техническое сооружение. Хотим собрать деньги с населения. У нас огромное количество рисков, связанных с законодательством, с Градостроительным кодексом, с сетевыми вопросами. И этим может заниматься любой, зарегистрировать компанию и прийти этим заниматься. Это само по себе неправильно. Отсюда, видя эти кажущиеся легкие деньги в девелопменте, приходят непрофессиональные застройщики, непонятно кто.

Если посмотреть Москву, Московскую область, у нас нет ни одного застройщика, который контролирует даже 10% рынка. У нас огромное количество застройщиков, а девелопменту у нас ни в одном вузе страны даже не учат. И сегодня законодательство позволяет зарегистрировать ООО, на фундамент найти деньги, получить разрешение и собирать у населения деньги. Этого нельзя делать. Это для нас гарантированная проблема, её нужно прекращать. На этом рынке должны быть профессиональные участники, а ни кто попало. Поэтому закон надо регулировать, но взвешенно.

А. Плутник: Полностью согласен. В Московской области по нашим данным 595 застройщиков - это 595 юрлиц, даже возьмем, что часть из них аффилированы между собой и созданы для реализации отдельных проектов, хорошо, 400 - количество юрлиц, привлекающих средства граждан и строящих объекты. Эти цифры оцените сами, много это или мало для одной области. Для нас очевидно, что эта цифра должна быть упорядочена, и должны быть сильные группы, которые имеют возможность отвечать перед гражданином за сроки и за использование средств, за ввод объектов.

Что касается поправок, пожалуйста, любые поправки, которые есть у экспертов, журналистов, профессионального сообщества, направляйте в рабочую группу. Многие из вас являются членами этой рабочей группы, участниками заседания, в Минстрое она регулярно собирается. Кто там присутствуют, знают, что там обсуждаются все поступившие предложения в открытом формате со всеми участниками.

В. Мозганова: Спасибо. В добавление, наверное, вы в курсе, может, это менее актуально для Москвы и Подмосковья, но очень многие региональные застройщики жалуются, что страховые компании из списка, который одобрен ЦБ, отказываются их страховать. Мы обратились в ЦБ с вопросом, в чём проблема. Они говорят: пока мы не будем иметь гарантированного застройщика, пока нам Минстрой, Минфин или кто-нибудь ещё не скажет, что это не жулик, а нормальный, работающий, профессиональный девелопер, будут возникать проблемы со страховщиками. Это в дополнение, почему ещё педалируется проблема 214-ФЗ. Потому что сначала рынок стоял, не могли со страховщиками определиться. Потом определились, рынок встал, потому что страховщики не хотят рисковать просто так. А про перестраховочную компанию мы пока только говорим.

К. Тимофеев: Мы предлагали, в АИЖК направить те деньги гарантированные, хотя бы у государства будут. Потому что в Москве по прошлому году страховые компании собрали 2 млрд денег, а сегодня остались практически все без лицензии. Для чего? Наше мнение и некоторых регионов: платим государству, а в любом случае деньги не пропадают, хоть на нужды застройщиков пойдут.

А. Плутник: Александр сказал про планы ЦБ о формировании перестраховщика. Как раз этот механизм в рамках перестраховочной компании может быть реализован.

Хотел добавить пару слов про региональных застройщиков. У нас есть программа, которую мы реализуем – «Жилье для российской семьи». Мы должны в рамках выполнения этой программы в следующем году поставить для региональных застройщиков 40 млрд рублей на кредитование проектов жилья эконом-класса. Мы столкнулись с проблемой отбора региональных застройщиков. Мы обратились в крупнейшие банки, здесь Наталья Шемановская Сбербанк представляет, мы работаем со Сбербанком и с группой ВТБ. Отобрать качественного застройщика, который в срок выполнит обязательства, уложится в отведенную кредитную линию и будет её надлежащим образом обслуживать, поверьте, это большая проблема даже для самого крупного банка, даже когда мы предоставляем фондирование. Чтобы этот проект был реализован непосредственно как проект, застройщик должен открыться, быть финансово прозрачным. Но что мы видим? Что большинство региональных застройщиков к этому не готовы.

Мы действительно обсуждаем ситуацию в Москве, но в Москве Марат Шакирзянович подробно рассказал о строительной политике, которая системно проводилась, и сейчас мы уже видим её результаты. Мы видим представителей крупнейших групп, которые возводят объекты мирового уровня в Москве.

У нас 85 субъектов, ситуация везде совершенно разная. Когда мы говорим про регионы, мы должны понимать, что там у людей и доходы поменьше, и им нужно также жилье соответствующего качества. Региональные застройщики не всегда могут этому соответствовать. Поэтому мы здесь призываем использовать не механизм государственного контроля, а как раз полагаться на крупнейшие банки, которые имеют свои представительства, могут проводить свою экспертизу и проектов, и компаний, и решать вопрос о предоставлении или непредоставлении финансирования.

В. Мозганова: Спасибо.

А. Ручьёв: Это надуманная проблема, что кого-то где-то не страхуют. Более 10 активных компаний страхуют. Действительно, есть случаи, когда финансовое состояние застройщика настолько ужасающее, что ни одна компания не берется его страховать. Мы отказали четырем застройщикам в страховании, когда обнаружили, что у них дыра в балансе составляет несколько миллиардов рублей. То есть, по сути, он уже банкрот. Естественно, у таких застройщиков возникает проблема, потому что после того, как ЦБ ужесточил требования к страхователям, никто не хочет брать не себя проблему, если она уже проблемой стала. Для нормальных компаний застраховаться никаких проблем нет, и это показывает та динамика по страхованию, которую мы видим, что очень активно страхует «Ринг», очень активно страхует «Респект полюс», «Евро полюс», «Военно-страховая компания». Рынок сложился и стал действительно рынком, поэтому несколько надуманная проблема, что кто-то не может застраховаться.

В. Мозганова: Спасибо. Максим Гасиев, глава группы ПСН. Ваш взгляд со стороны бизнеса на реформу 214-го?

Максим Гасиев, президент ПСН-Групп: Добрый день. Мне прежде всего хотелось бы сказать пару слов в поддержку мелких компаний-застройщиков. Мне кажется, что в принципе государство должно стимулировать появление новых застройщиков. Конечно, нужно требовать, чтобы они соответствовали высокому званию застройщика, чтобы у них был опыт, квалифицированный состав сотрудников, капитал и так далее. Но если мы будем стремиться к тому, чтобы сужать круг застройщиков, это негативно повлияет на рынок. Трудно оценить, много или мало 500 штук, может, много, может, мало. Но в принципе надо стимулировать развитие бизнеса и застройщиков.

Сейчас в рамках Клуба инвесторов мы подготовили целый ряд замечаний и поправок к закону, и всё это делится на две большие категории. Первая – ужесточение ответственности, второе – какие-то меры, стимулирующие развитие отрасли. И там, и там главное не перестараться. Была даже идея ввести уголовную ответственность генерального директора застройщика. К чему это приведет, если это сделать? Настоящих генеральных директоров не будут, будут сидеть номинальные бывшие уголовники, которые не против сесть ещё раз за деньги.

Ужесточение должно быть соразмерным, чтобы бизнесу было больно дурака валять, но чтобы не рубить руки от воровства, другими словами.

Что касается мер, стимулирующих развитие отрасли, одна из идей, которые мы предлагаем реализовать в законе, - это возможность удерживать в несудебном порядке штрафы, которые накладываются на дольщика. То есть это ужесточение ответственности дольщика, а не застройщика. Сегодня Марат Шакирзянович хороший пример привел по Германии, когда строятся здания и дольщик постепенно вносит средства. Но проблема применения такой схемы в России в том, что по сути это длинная рассрочка. А если дольщик потом приходит в середине пути и говорит, что у меня больше денег нет, половину профинансировал и больше не хочу? Сегодня вы можете начислить штрафы, но вы сначала должны вернуть все деньги застройщику, а потом посудиться с ним и попытаться получить все эти штрафы. Такую поправку мы предлагаем внести. Мы считаем, что она существенно может повлиять и сейчас на это бизнес-поле, и в будущем позволит внедрять такие механизмы, которых сейчас нет.

В целом всё. Целый ряд вопросов есть, но не хочу занимать время.

В. Мозганова: Спасибо, хорошая тема насчёт ужесточения ответственности дольщиков. Об этом как-то скромно говорят, дольщики у нас всегда обманутые, но никогда не ответственные.

М. Гасиев: Мы смотрим только одну сторону медали. Действительно, есть застройщики, которые плохо себя ведут, которые мошенники, преступники, которых нужно ущемлять всячески. Это правда, но есть и оборотная сторона медали.

В. Мозганова: Пойду в зал опрашивать. Риторика, связанная с 214-ФЗ, то затихает, то снова поднимается, как сверху что-то произойдет, так снизу волна. У нас есть представители Росреестра. Давайте спросим Росреестр, как сейчас происходит регистрация договоров с теми самыми правильными или неправильными страховыми компаниями.

Игорь Майданов, руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: Добрый день, коллеги. Я руководитель управления Росреестра по Москве, Майданов Игорь Иванович. Мы где-то с весны этого года проводим регулярные встречи с профессиональными участниками рынка, в том числе с застройщиками. Со многими из вас мы виделись на наших встречах в Росреестре. Был ряд проблем, которые появились у застройщиков, мы их слышали, пытались каким-то образом проблему «пробочки», которая образовалась с регистрацией, снять. Я надеюсь, что это получилось.

Что касается страховых вопросов, мы здесь полностью ориентируемся на текущее законодательство и тот список, который сейчас есть в ЦБ. Как говорили представители Москомстройинвеста и АИЖК, конечно, иных случаев или каких-то исключений не предвидится. Поэтому в зависимости от наличия страховщика застройщика в списке рекомендованных страховых компаний, мы будем жестко за этим следить.

В. Мозганова: Давайте еще раз зафиксируем, правильно, что договоры, которые оформлены с оформлением страховки вне того списка, который сегодня существует на сайте ЦБ, это 19 страховых компаний плюс Общество взаимного страхования, эти договоры можно даже не нести на регистрацию, они не будут зарегистрированы?

И. Майданов: Да.

В. Мозганова: Спасибо, мы услышали. Хотела бы попросить представителей бизнеса в зале.

Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер»: Добрый день, меня зовут Грудин Андрей, я представляю группу компаний «Пионер». Мы являемся безусловно сторонниками 214-ФЗ, мы активно в рамках Клуба инвесторов отстаиваем многие положения этого закона, понимая, какую пользу он приносит в целом в инвестиционном климате страны. Действительно огромные суммы привлеченных средств от населения идут в отрасль, что не под силам ни одному банку. Мы против какого-то радикализма в сторону ужесточения этого закона, мы выступаем с позиций более четких положений этого закона. Одно из узких мест, о нем Константин Петрович упомянул, это ЖСК, на наш взгляд. Сегодня в рамках закона всё-таки работает схема ЖСК, и многие люди по недопониманию ведутся на это положение и приносят деньги застройщикам. Но, как правило, мы понимаем, что ЖСК работает у тех застройщиков, у которых самые большие проблемы с земельно-правовыми отношениями или ещё не получено разрешение на строительство. Немного переключая фокус в целом от ужесточения закона, мы бы предложили просто сделать единый образец договора долевого участия в строительстве и привлекать просто по единому порядку, исключив разные такие суррогатные схемы, в первую очередь, ЖСК.

В. Мозганова: Спасибо. Я же помню все разговоры августа, что рухнет рынок. Не вижу желающих выступить. Что, все смирились, уже не рухнет? Хорошо, но это ваша зафиксированная позиция. Потом не жалуйтесь, что вас не слышали, вам не дали слова. Вы хотели бы, но… Этого «но» больше не будет. Пожалуйста.

Вопрос из зала: Добрый день! Во-первых, у меня вопрос про ЖСК, узкую тему. Что значит, что покупатели ведутся? Это законный способ приобретения квартиры, и девелопер не нарушает закона, продавая по ЖСК. Тем более дольщик… Либо тогда отменяйте ЖСК вообще, либо нет.

Второй вопрос, тут нет банков. Как насчёт того, что им повесят это счастье?

К. Тимофеев: У нас в Москве всего три ЖСК: ЖСК журналистов, кино и ещё каких-то работников. Они сами строят небольшие свои дома. Мы такие ЖСК поддерживаем, потому что у них есть земля, есть разрешение, проект, всё. У других ЖСК нет ничего. И все эти ЖСК, о которых мы говорим, они не в рамках закона. Ведь ЖСК собрали паи, далее председатель ЖСК, уже назначенный, не выбранный, заключает договор займа с компанией-застройщиком о предоставлении финансов на такой-то срок. Всё, ни о какой стройке там речи не идет. Вот такие в Москве ЖСК. Если мы все ЖСК уберем, то мы подрежем и тех, кто хочет за свои деньги построить дом, скинуться человек 20-30, улучшить свои жилищные условия. Так тоже не стоит делать.

А те ЖСК, которые вне закона, надо проверять и наказывать, вплоть до уголовной ответственности, что в принципе бизнес поддерживает, чтобы не было так называемой недобросовестной конкуренции. Потому что у этих ЖСК и цены подешевле.

В. Мозганова: А что касается банков, может, кто был на заседании рабочей группы, по крайней мере, на втором, где были приглашены представители крупнейших банков, поделиться позицией? Чтобы мы сейчас не ссылались на письмо ассоциации, какие-то официальные истории? Кто в зале был на этом заседании? Что говорил Сбер, ВТБ? Лично я могу озвучить только то, что было официально зафиксировано в письме Ассоциации российских банков, которые сказали, что они против эскроу-счетов в принципе не возражают. Зачем возражать, они получат свою хорошую маржу.

М. Гасиев: Маржу банки получат, если только дольщики её оплатят. Все должны понимать, кто за всё это платит.

К. Тимофеев: Банкам бы со страхованием вкладов до конца разобраться, а сейчас страхование дольщиков - дополнительная ответственность на них. Как опция это в законе существует, они могут открывать специальные счета, должны резервировать эти деньги, но это как опция, а не как обязательство.

А. Ручьёв: Хотел бы добавить, что в рамках рабочей группы производили обсчетные модели, и если будет осуществляться строительство, только через эскроу-счета. Позиции и застройщиков, и Сбербанка в этом смысле были близки, что удорожание в этом случае будет не менее 25%.

В. Мозганова: Я даже встречала показатель 40%.

А. Ручьёв: На бурной дискуссии сошлись на 25%, это тоже много.

А. Плутник: Мы эту цифру не подтверждаем. Мы считаем, что стоимость ресурса складывается из привлечения маржи банка. Стоимость привлечения мы понимаем, какая. Маржа банка тоже всем известна по проектному финансированию. Будет ли удорожание? Мы не знаем, сколько будет стоимость привлечения. Сейчас застройщики бесплатно привлекают эти средства. Какие условия банки предложат по размещению этих средств на эскроу-счетах, пока банки нам эту информацию не открыли. Но никаких 30% не будет, не надо пугать друг друга какими-то мифами.

А. Ручьёв: Александр, к счастью, у нас схема эскроу-счетов альтернативная, правильно?

А. Плутник: Конечно.

А. Ручьёв: Поэтому мы не пугаем, а говорим, что в альтернативной схеме будет одна модель. Жизнь покажет.

А. Плутник: Александр, о чем и говорим, что в рамках обсуждения принята гибкая модель перехода к новому 214-ФЗ. Во-первых, его никто не отменяет. Его изменяют в диалоге со всеми, но точно переходят от прямого и бесплатного привлечения сверхрискованного для человека вложения в строительство.

Наталья Шемановская, начальник управления по работе с клиентами строительной отрасли и девелопмента Sberbank CIB: Можно прокомментировать? Сбербанк, Наталья Шемановская. Максим сказал, что кто-то должен заплатить за снятие риска. Совершенно справедливо, только почему всё сообщество обсуждает, что за это должен заплатить дольщик? Действительно, схема будет дороже, но на 25%, и цифра не больше 25%, снизится ARR застройщика. Из 40% он станет поменьше. Поэтому если застройщики хотят остаться на ARR 40%, то они действительно переложат эти затраты на дольщика. Но мне кажется, можно и другие альтернативные цифры обсуждать.

М. Гасиев: Я бы попросил встать всех тех в зале, у кого ARR 40%.

В. Мозганова: Думаю, мы достаточно времени уделили этой проблеме. Мы сейчас завершим разговор про 214-ФЗ, у нас ещё два вопроса для обсуждения. Меня во всем этом очень испугало четко подмеченное Александром Ручьёвым, что мы сейчас имеем список из 20 компаний, а вот по итогам IV квартала пара-тройка оттуда удалятся, и мы опять будем обсуждать проблему, что делать тем компаниям, которые успели застраховаться в этих, которых теперь убрали. Действительно самая большая проблема нашего бизнеса, что мы каждое утро просыпаемся в новой реальности. И теперь мы играем по этим правилам, а после этого - по этим правилам.

То, что реформа 214-ФЗ неизбежна, думаю, все уже понимают, просто вопрос, как сделать её минимально болезненной для строительного бизнеса. Конечно, средство от головной боли – это гильотина, все это понимают, но если мы эту гильотину будем включать по полной программе каждый раз, мы просто потеряем отрасль целиком, вот и всё, и не будет проблемы обманутых дольщиков.

Спасибо всем, кто участвовал в этой дискуссии. Поехали дальше. Вторая тема, вынесенная на обсуждение в первой части, это особенности инвестиционной деятельности в исторической части города. Да, наверное, она волнует сегодня меньше, чем 214-ФЗ, тем не менее, для Москвы, Петербурга и всех городов, у которых серьезная историческая составляющая, эта проблема встаёт довольно остро, в том числе в экономическом плане.

Я хотела бы попросить взять микрофон Алексея Емельянова, Департамент культурного наследия города Москвы.

Алексей Емельянов, руководитель Департамента культурного наследия города Москвы: Спасибо. Честно скажу, когда Марат Шакирзянович пригласил меня выступить на сегодняшнем диалоге, я очень волновался, думал, инвесторы, акулы. Что такое инвестор? Это большие ТЭПы, это безумная этажность, безумные площади. Думаю, приду и этим людям буду рассказывать, что в Москве важно сохранять какие-то развалюхи, «памятники старины». Слава богу, ошибался, очень рад видеть знакомые лица людей, которые всегда занимались и занимаются, несмотря на непростую историческую ситуацию, и сохранением памятников, и бережным отношением к исторической застройке, и к историческому городу. Друзья, большое вам за это спасибо.

Вкратце расскажу, что такое Москва с точки зрения памятников, охраны объектов культурного наследия и какие ограничения накладывает законодательство на деятельность в историческом городе.

В Москве порядка 7,5 тыс. объектов культурного наследия. Если быть точным, 7 495. Из них 4 тыс. – это здания, строения и сооружения. Подавляющее большинство из которых, 80%, расположены в границах ЦАО. Кроме того, по законодательству у каждого памятника должен быть определен предмет охраны, такая вещь и характеристики объекта, за что его «взяли» в памятники, за что он охраняется и что обязательно надо реставрировать. Дальше. У каждого памятника должна быть своя территория. Участок, в границах которого возможна только реставрация без возможности любого строительства.

Дальше ограничение – зона охраны. Самое строгое – охранная зона, дальше - зона регулирования застройки, на которой уже возможны ограничения только с точки зрения высотности. В Москве, если взять территорию города, всевозможными зонами охраны покрыто порядка 40% территорий. Конечно, в предыдущие годы человек, только услышав слово «памятник», бежал от этого подальше, если, конечно, не удалось его как-то подкурочить. В связи с этим задача номер один, поставленная перед нами в 2011 году, это для инвестора, для собственника, для желающих привести памятники в порядок, из всего нашего обилия ограничений сформировать четкие и прозрачные правила, чтобы можно было приводить памятники в порядок, ремонтировать, реставрировать и так далее.

И вот за последние пять лет, что касается предметов охраны, мы на 80% эту работу завершили, и каждый памятник у нас получит свой предмет охраны, будет понятен перечень элементов, подлежащий обязательному сохранению. В 2011 году завершили утверждение всех границ территорий памятников. Теперь понятно, какие территории памятников, на которые распространяется только режим реставрации.

Организовали работу в целом по зонам охраны, по режимным регламентам, то есть по ограничению строительства, реконструкции, по ограничению возможности сноса объектов и так далее. Эта работа фактически завершена на Садовом кольце, завершаем Камер-Коллежский вал и, наверное, в 2016 году перейдем уже к окраинным территориям, где обстановка поспокойнее.

Важный момент, с 2011 года в связи с изменением в Градостроительный кодекс РФ мы признали, что в рамках приспособления объектов культурного наследия, если проходит приспособление и затрагивается конструктив, тогда наш госорган выдает разрешение на реконструкцию объекта. Таким образом, это тоже упростило порядок. Если памятник в аварийном техническом состоянии, нужны работы по конструктиву, тогда на памятники возможна экспертиза, выдается разрешение на реконструкцию, и наш департамент выдает все документы вплоть до ввода объекта в эксплуатацию.

Благодаря этим всем мерам, которые я перечислил, и вашей активной гражданской позиции, нам теперь есть, чем похвастаться. За последние пять лет отреставрировано порядка 600 объектов культурного наследия, а из объектов 2015 года из 102 объектов более половины – деньги привлеченные: инвесторов и собственников. Это здорово, потому что таких объемов реставрации у нас в городе никогда не было. За это вам большое спасибо.

Ещё обратите внимание, что с начала 2015 года в наш базовый закон внесены серьезные изменения, которые облегчают процедуру выявления новых объектов культурного наследия. Если раньше по законодательству для того, чтобы выявить новый памятник, заявитель должен был представить акт историко-культурной экспертизы с аттестованным экспертом, с предложением по предмету охраны территории, то сейчас достаточно подать нам заявление, это определено в ФЗ, и мы обязаны на объекте на 90 дней приостановить все работы, и в течение 90 дней рассмотреть эту заявку, вне зависимости от того, обоснованная она или нет. Таков закон. Просьба с пониманием к этому относиться.

В связи с этим важное сообщение: серьезные риски на приеме строительства возникают, просьба внимательнее на историко-культурном плане отрабатывать территории заранее, чтобы потом под какие-то риски не попадать.

В целом всё, спасибо.

В. Мозганова: Я вам не открою тайны, если скажу, что в адрес столичного правительства бесконечно сыплются обвинения, что не сохраняется старая Москва, что сносится то, что не должно быть снесено и так далее. Ваш ответ на эти обвинения и бесконечные претензии, которые звучат столько, сколько существует московское правительство.

А. Емельянов: Я уверен, что если отбросить эмоции и субъективные вещи, мне кажется, что для москвичей и для города то, что эти вопросы сохранения памятников, объектов историко-строительной среды стоят остро, это хорошо. Надо признать, что эта тема острой всегда была, она сейчас такая и такой и будет. Это сложно, ряд таких обвинений - голословные. Марат Шакирзянович об этом неоднократно уже говорил, городская политика - по расторжению инвестконтрактов с масштабным строительством в центре. Фактически центральная часть города – это зона благоустройства без всякого серьезного строительства, просто приведение объектов в порядок. Тема острой была и будет.

В. Мозганова: Я смотрю какие-то футуристические фильмы про XXIII, XXV век, обратите внимания, Люк Бессон, ни одного исторического здания. Предполагается, что к XXV веку их вообще не останется. По крайней мере, футуристы видят именно так.

Попрошу Максима Гасиева, мнение бизнеса.

М. Гасиев: Хотел бы прокомментировать по поводу того, что всё сносят. Есть оборотная сторона. Я считаю, что определять, памятник это здание или нет, должны эксперты. Зачастую организовываются очень быстро и мобильно группы, которые раздувают в соцсетях историю, что вот, сносят какой-то очередной памятник, рушат статую свободы… Потом выясняется, что памятником это не является, но осадок остается на всех: на инвесторе, на городских службах и так далее. Давать городу полномочия оперативно приостановить любые работы и разобраться, памятник это или нет, бизнес обеими руками «за». Но весь фокус должен быть на экспертах, эксперты должны определять, памятник это или нет.

Вот у нас есть два памятника в портфеле, один в Москве на улице Правды, 24, это бывшее издательство «Правда», второй - в Санкт-Петербурге. Мы реконструируем сейчас здание в центре города на Большой Полянке, историческое, оно не является памятником, но входит в зону регулирования застройки. Дорогое очень удовольствие. Хотел бы бизнесу тоже сказать, что постоянно около тех, на чьем балансе есть памятники, вьются компании или люди, которые говорят, что мы за такое-то вознаграждение можем этот памятник отменить или снять, приводят примеры. На поверку это всё оказывается ерунда, надо напрямую обращаться в наследие и разбираться.

По нашему опыту, надо максимально уточнять предметы охраны, снимать какие-то предметы, которые действительно не являются ценными. Снимать - это возможно, просто надо делать экспертизу и здание максимально приспосабливать под новые условия. Даже если это памятник, здание не должно плесенью покрываться, оно должно использоваться в современных условиях, приносить доход собственнику. Одна из задач горнаследия как раз в том, чтобы помогать бизнесу это здание максимально приспосабливать под коммерческое использование.

А. Емельянов: Абсолютно верно, спасибо большое. Друзья, не надо бояться человека с ружьем, не надо бояться Мосгорнаследия, памятников. Пожалуйста, всегда готовы помочь и пойти навстречу. Наша общая задача – не просто объекты взять под охрану или прореставрировать. Мы прекрасно понимаем, что памятники - наши объекты - должны жить. А жить они будут только тогда, когда выгодно будет их использовать. Спасибо.

К. Тимофеев: Кстати, в городе есть совместная программа Департамента культурного наследия и Департамента имущества по реставрации памятников, готовы в аренду городские памятники за 1 рубль сдавать. Мы об этом уже говорили.

А. Емельянов: У нас несколько программ, и сдача объектов за рубль, программа Департамента имущества, и выкуп с обратным опционом по городской собственности. Это что касается городской собственности. Ещё раз хочу сказать, с чего я хотел начать обращение к акулам: друзья, давайте вместе наш любимый город реставрировать и приводить в порядок, с удовольствием вам в этом поможем. Спасибо.

В. Мозганова: Роман Ткаченко, глава компаний RD Group в России. RD имела опыт работы с историческим зданием в самом центре Москвы. Роман, расскажите, как вам удалось соблюсти интересы города, бизнеса, федерального законодательства и всех, кто к этому делу подвязан?

Роман Ткаченко: Добрый день. В первую очередь хотел бы поддержать здесь тезис Алексея Александровича, что он перед этим сказал, и показать на конкретном примере, как нам действительно иногда можно соблюсти все правила и вместе с тем создать для себя дополнительную премию.

Нам при комплексной реставрации и проекте реконструкции целого делового квартала «Романов двор» - это квартал, расположенный между Моховой улицей, улицей Воздвиженка и Большой Никитской улицей, очень сильно «повезло», потому что из этих 4 тыс. памятников, которые сегодня существуют в Москве, 6 оказалось на территории нашего квартала, при этом три из них ещё и памятники федерального значения.

После окончания реставрации каждого из этих памятников, нам удалось создать вокруг них такую благоустроенную среду, которая является некими точками притяжения для граждан. За счёт этого нам удалось и удаётся развить дополнительные коммерческие функции: стрит-ритейл, ресторанный бизнес, и тем самым мы создаем дополнительные услуги для тех коммерческих кластеров, которые существуют на территории квартала и уже дают прибыль инвестору. А именно это офисные здания и гостиничные комплексы.

Возвращаясь к первому тезису, надо как-то менять тенденцию и именно положительно рассматривать наличие объектов культурного наследия в своем инвестиционном пакете. Несмотря на ограниченность функционала, эти объекты дают огромное маркетинговое преимущество для инвестора.

В. Мозганова: Спасибо. Конечно, масса лукавства и в одном, и в другом выступлении, мы всё это понимаем. Ещё бы не приносили доходы офисы с видом на Кремль, я вас умоляю. У кого ещё был опыт работы с историческими зданиями в Москве или Подмосковье? Опыта не было? Тогда всё впереди.

Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: Любовь Цветкова, Ассоциация инвесторов Москвы. Константин Петрович упомянул о прекрасной городской программе – рубль аренды для тех, кто отреставрирует и пользуется памятниками. Но кроме тех, которые несколько этих памятников выиграли по конкурсу и счастливы, существует целый отряд арендаторов, которые в своё время отреставрировали и продолжают сидеть, арендовать и добросовестно содержать эти памятники, на которых никакая льготная аренда не распространяется. Готовы ли вы как департамент перед Департаментом городского имущества, который сегодня игнорирует малый бизнес и выставляет им по рыночной цене, поддержать ходатайство о том, что добросовестным долгосрочным пользователям на правах аренды памятников устанавливать льготную аренду?

Алексей Емельянов: Что касается предоставления объекта в аренду на каких-то льготных основаниях, это целиком вопрос распоряжения городским имуществом и так далее. Что мы готовы? Готовы подтвердить, если арендатор выполнял условия охранного обязательства, если арендатор выполнил все условия охранно-арендного договора и всё сделал по нашей документации, остался в правильных сроках и сделал всё качественно – такой документ мы готовы выдать и подтвердить пользователю и Департаменту имущества. А дальше коллеги примут решение.

Максим Гаман, заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы: Напомню, что у программы «Памятник за рубль» была другая цель – восстановление ветхих и аварийных объектов, относящихся к памятникам культуры. Цель была за счёт инвестиционных средств привести эти памятники в надлежащее состояние и дать скидку, чтобы это бремя затрат впоследствии могло быть компенсировано через ставку арендной платы.

Примеры, когда предлагается ввести, льготную ставку для текущих арендаторов, находящихся в арендуемых помещениях, в объектах культурного наследия, она не преследует какой-то социальной составляющей. В связи с чем льготировать такую категорию арендаторов? Это вопрос.

В. Мозганова: Это тема для кулуарного разговора. Спасибо всем участникам этой сессии, переходим к завершающей теме – ТПУ. Сколько о них было сказано в последнее время. Сейчас будем скорее говорить не о том, где они будут располагаться, а о том, как привлекать внебюджетное финансирование в эти столь важные стратегические объекты.

Константин Тимофеев: Попробую обобщить, что произошло за это время. На это время стало на одного оператора меньше, чем предполагалось, было РВ-Метро, сейчас эти объекты переданы Московскому метрополитену и Мосинжпроекту, поэтому все ТПУ распределены уже полностью.

Окончательно выработан механизм предоставления участков и привлечения инвесторов для строительства ТПУ. Максим более подробно расскажет, это и по процедуре масштабности инвестиционного проекта, и по процедуре торгов, и процедуре торгов как земельных участков, так и акций проектных компаний.

Что сейчас сделано и утверждено? В программе 271 ТПУ, из которых 169 капитальных. В основном по всем ТПУ уже утверждены границы планируемой зоны размещения капитальных объектов, и где необходимо, уже есть объявления об изъятии. Важно, что несколько проектов наконец-то появились на торгах. Вы можете зайти на сайт Тендерного комитете, в феврале в ТПУ «Алма-Алматинская» и ТПУ «Новокосино» будут продаваться. Поэтому, пожалуйста, обращайте внимание и подавайте свои заявки.

Ещё что важно. Мэр сказал, не выносить на торги проекты ТПУ, где нет хотя бы одного инвестора. Если есть один инвестор, город готов даже для этого одного инвестора подготовить торги. Кто там будет участвовать – вопрос, но самое главное, чтобы этот объект был продан.

Ещё важно, что сняли все законодательные ограничения и наконец-то прописали обязательство построить инфраструктуру ТПУ, если будет у инвестора, то у инвестора, если у города, то у города. Это обязательно надо будет выполнить, это будет записано в контракте на продажу земельного участка или пакета акций.

Мы пригласили по итогам голосования представителей МКЖД и представителей Метрополитена, «Мосинжинвеста» и «Мосинжпроекта», Департамент имущества. Давайте обсудим, много интересных вопросов. Причем если удастся сделать «пилотники», будет большой сдвиг за ту четырехлетнюю программу ТПУ, которую делает город.

В. Мозганова: Спасибо. Максим, итак, ТПУ и инвесторы оные.

М Гаман: Правильно вы сказали, что немало за этот период было сказано про ТПУ, уже поднадоело в какой-то части. Не буду говорить, сколько мы провели совещаний. Одно радует, что к настоящему моменту, как Константин сказал, мы перешли в практическую плоскость реализации этих проектов.

Буквально несколько слов по поводу ТПУ. На карте мы отмечаем те транспортно-пересадочные узлы, которые у нас входят пока в перспективную программу развития, это более 170. Это те примеры основных операторов ТПУ, как эти проекты предлагаются к реализации. Прежде всего мы говорим, что ТПУ – это место комфортного и безопасного обслуживания населения при пересадке населения с одного транспорта на другой. При этом в целях возможности реализации всей программы, мы понимаем, что необходимо привлечение внебюджетных инвестиционных средств. В связи с этим в составе ТПУ помимо непосредственно технологической части находится и коммерческая составляющая.

Три основных оператора в городе, которые реализуют программу ТПУ, здесь предварительное распределение по технологической и коммерческим частям каждого ТПУ.

В реализации программы у нас участвует город в виде земельного участка, привлекаемые инвестиционные средства и средства операторов ТПУ. При этом базовый принцип, который мы закладываем при реализации программы, - технологические объекты должны будут отойти в эксплуатацию города, коммерческая часть остается у инвестора с распределением в случае участия в том числе и оператора.

Самое, что волнует и интересует, это модели реализации ТПУ. Почему так долго обсуждали? Потому что прорабатывали все возможные варианты реализации этих проектов. Остановились по сути на трех направлениях. В основу этих направлений положили прежде всего источник финансирования, и исходим из того, что есть по сути два наиболее практически реализуемых направления. Первое – реализация через торги. При этом здесь тоже возможны вариации, если непосредственно город будет реализовывать земельный участок.

Здесь есть существенное отличие от обычных земельных аукционов, связанных с тем, что в договор аренды будут зашиты условия по необходимости передачи технологической части в собственность города. Это одно, но существенное отличие от обычного аукциона.

Тоже не новость, что с апреля ввиду изменения законодательства у нас теперь единственный платеж – ставка арендной платы. Платеж за заключение договора аренды теперь уже не взимается. Поэтому такой же самый земельный аукцион, но с такой особенностью. Оцениваем эту годовую ставку арендной платы, она пропорционально уменьшается на стоимость понесенных затрат, связанных с созданием технологической части, передаваемой городу.

В случае, если ТПУ будет реализовываться непосредственно оператором, тоже будет определена оптимальная схема, связанная в том числе с оптимизацией налоговых платежей, создание дочерних обществ и продажа 100% дочернего общества по результатам торгов.

При этом основным активом дочернего общества будет земельный участок, который будет предоставляться в рамках масштабных инвестиционных проектов данному дочернему обществу. Это будет, по сути, вновь созданное общество с единственным активом, при этом у этого актива земельного участка уже будет вся необходимая градостроительная документация.

В некоторых случаях мы видим, что необходимо и есть желание других правообладателей, пользователей или собственников осваиваемой территории в участии в совместном проекте. Поэтому для таких случаев тоже разработали варианты, связанные либо с созданием SPV долевого участия либо заключение инвестиционных соглашений, определяющих доли каждой из сторон, исходя из их вклада. Вот два основных направления в практической реализации ТПУ.

В. Мозганова: Максим, давайте, чтобы для блондинок всё понятно: интерес большой со стороны инвесторов?

М. Гаман: Мы два достаточно крупных лота выставили на торги на той неделе. В феврале посмотрим интерес, но с учетом обсуждения, которое есть, каждый из операторов достаточно активно его ведёт, при этом градостроительный потенциал рассматривается исходя из пожеланий будущих инвесторов, которые можно было бы на той или иной площадке удовлетворить. Пока результатов, чтобы похвастаться, нет, но мы уверены и надеемся, что всё должно получиться.

В. Мозганова: Спасибо. В зале присутствуют представители двух заинтересованных в происходящем организаций, «Мосинжинвест» и МКЖД.

Андрей Малыгин: Добрый день, коллеги. Я представляю компанию «Мосинжинвест», это дочерняя компания «Мосинжпроект». Мы являемся одним из операторов части объектов ТПУ, о которых было ранее сказано, 169 капитальных, у нас их 70. Что входит в наши основные задачи? При разработке граддокументации сохранить баланс интересов и города, и инвестора. Привлечение максимально внебюджетных источников, при этом сохранив гарантии для города строительства и передачи технологической части, как было сказано. И при этом обеспечить всё-таки интерес инвестора. И закладывая в свои расчёты подходы, которые нам позволили бы этого инвестора получить, мы исходим из того, что внутренняя норма доходности на вложенный капитал должна быть не менее 25%. Здесь была пикировка в свое время по поводу 40% ARR, могу заверить, это вряд ли получится на сегодня.

Мы в принципе находимся сейчас на финальном пути, очень большая работа была проведена с городом по разработке и согласованию юридических схем, которые позволили бы прозрачно и гарантированно исполнить обязательства перед городом, и конечно, соблюсти интерес инвестора.

На сегодня мы находимся на завершающей стадии переговоров с инвесторами по ряду ТПУ. Могу сказать, что на сегодня мы планируем в этом году ещё четыре проекта вынести на конкурс на площадке нашего оператора, это «Парк Победы», «Селигерская», «Рассказовка» и «Лефортово». Была проведена большая работа с инвесторами, встречи, переговоры. Мы понимаем, интерес есть. Задача в этом году – помимо двух проектов на площадке ДГИ реализовать ещё четыре проекта. В следующем году у нас планируется достаточно большой объем следующих площадок, есть конкретные интересанты, поэтому милости просим. Спасибо.

В. Мозганова: Алексей, что у вас?

Алексей Зотов: Добрый день. Когда Максим Федорович показывал картинку, у нас самая высокая доля технологий, потому что технологическая часть – это старая железная дорога, которую построили сто лет назад, и мы сейчас из неё пытаемся вместе с РЖД сделать пассажирскую магистраль длиной 54 км.

Вот, что такое мы: 54 км дороги, 21 ТПУ, пересадки на метро, на радиальное направление железных дорог, такой пересадочный контур, который связывает радиальные направления и даёт возможность не заезжать пассажирам в центр, а пересаживаться на ближних подступах. МКЖД попробую показать. Вот так это располагается. Не на всех площадках есть коммерческие возможности, а только на 11, где есть возможность что-то построить, плюс есть серьезное ограничение, потому что в отличие от «Мосинжпроекта» жилья в наших проектах нет, а все инвесторы хотят прежде всего жильё. Я не видел ни одного инвестора, который пришел бы к нам и сказал: «Я хочу построить офисный центр, дайте мне эту возможность». Наверное, коллеги подтвердят. Это ключевая проблема на сегодняшний день.

К сожалению, рынок таков, что кроме жилья сегодня ничего не продаётся, и спрос на коммерческую недвижимость, офисную или торговую настолько минимален, что на офисы ноль, а на коммерческую, если кто-то появляется, то мы обхаживаем его как родного, лишь бы начать о чем-то говорить.

Вот структура, как выглядит наше финансирование. 74 млрд – это финансирование федерального бюджета на железнодорожную инфраструктуру. Это как раз то, что даёт возможность развивать прилегающие территории. Мы смотрели прилегающие территории, это около 10 тыс. га, и там потенциал очень приличный, особенно в части реконструкции и реорганизации промышленных зон, до 10 млн квадратных метров, есть возможность там что-то приложить. Особенно после того, как мы построим и запустим там пассажирское движением, мы надеемся, что появится и интерес к реорганизации этих зон. На сегодняшний день, когда добраться туда нельзя никак, кто там будет строить, если туда не доехать и не приехать?

Напомню, что в рамках этого проекта строится не только железная дорога, но ещё и подъездные пути, реконструируются улицы, появляются новые маршруты общественного транспорта, интегрируется этот проект вместе с метро и радиальными направлениями железных дорог.

Мы ожидаем, что появится около 40 млрд частных инвестиций. Это те инвестиции, которые мы от вас ждём, приходите, мы с вами готовы обсуждать и говорить.

Вот та схема, по которой мы работаем, она понятна и прозрачна. Мы в рамках проекта с городом утвердили на ГЗК 24 ППТ из 28, 4 ещё утвердим в ближайшее время. Половина из них уже прошла публичные слушания, вторая половина пройдет в I квартале следующего года. Фактически с точки зрения градостроительной документации у нас проблема будет решена полностью.

Мы создаем дочернее общество 100%, куда в капитал передаем все права, и это дочернее общество после оценки выставляется на площадки Москвы, и инвесторы могут купить доли этого общества, инвестировать уже в то, что им нравится. При этом это общество никак не связано с технологией, потому что технологии мы строим сами и реализуем этот проект за счёт собственных средств. А обществу будут принадлежать права исключительно на коммерческие объекты: офисы, апарт-отели, торговые площади.

Вот «Ботанический сад», пример, который мы активно обсуждаем, как это будет выглядеть и идти, и как принято решение. На сегодняшний день согласованы объемы строительства, около 300 тыс. отелей, 250 торговых площадей и 200 – новые офисы. Конечно, ещё там появятся парковки, которые находятся в этом списке желающих инвестировать не просто на последнем, а на минус первом уровне или минус восьмом. Надеемся, когда-то рынок поменяется, и будут желающие, которые будут инвестировать в этот сегмент. Спасибо.

В. Мозганова: Спасибо. Представители метрополитена.

Василий Митько: Добрый день. Спасибо, что пришли сегодня в этот зал. Думаю, вопросов будет много, потому что тема актуальная. В данной ситуации мы говорим о московском метрополитене, он является ответственным примерно за 30% всех ТПУ, о которых говорил Марат Шакирзянович. Понятно, что у соседа корова даёт самое жирное молоко, но у нас самая проблемная ситуация на площадке, потому что они обременены в значительной мере правами третьих лиц.

«Мосинжпроект» занимается ТПУ на новых станциях метрополитена. Как сказал Алексей, МКЖД занимается на своём кольце, метрополитен занимается ТПУ на действующих станциях метрополитена. В сложившейся городской застройке мы должны найти механизмы, которые позволят решить транспортные проблемы в центре Москвы – а для нас это всё, что фактически внутри МКАД – и при этом найти возможности компенсировать затраты бюджета на строительство инфраструктуры, не перекладывая 100% их на АИП.

Эти участки, о которых мы говорим, в границах ТПУ метрополитена, с одной стороны, являются сложными для реализации, но при этом являются интересными с точки зрения инвесторов, поскольку находятся в границах сложившихся пассажирских потоков.

Мы работаем с крупными консультантами, которые нам подсказывают, что лучше разместить. Потом под руководством Москомстройинвеста данные корректируются, и проекты планировки территории ТПУ сначала выносятся на публичные слушания, потом на постановление правительства.

Это ТПУ на действующих станциях метрополитена, по которым сейчас работает метрополитен.

Уже предыдущие спикеры говорили о юридических моделях реализации. Первая модель, которая была утверждена для ТПУ метрополитена, это формирование и продажа участков с объектами коммерческого назначения на конкурсе Москвы с дальнейшим направлением вырученных средств на строительство инфраструктурных объектов. В данном случае это ТПУ «Бульвар Адмирала Ушакова», в нем будет отдельный коммерческий объект, который, я надеюсь, в I квартале следующего года будет на торгах, это гостиничный комплекс меньше 10 тыс. квадратных метров.

Мы очень много встречались с возможными инвесторами как из Клуба, так и другие приходили, но всегда, о чём сказал, Алексей, был примерно такой разговор: «У вас жилье есть? Нет? Ну, ладно. А объем 200-300 тысяч хотя бы есть? Тоже нет? Ну ладно, мы пойдем, подумаем». Через месяц: «Ну как, подумали?» - «Да, у вас ещё что-то есть?»

Как человек, который больше 10 лет работал в стройке и девелопменте, я их понимаю. Хорошо зайти на площадку на 3-5 лет, спокойно работать, продавать, осваивать и не думать ни о чём. Но те пятаки, которые у нас есть в рамках ТПУ метрополитена, они позволяют формировать объекты небольшие и высоколиквидные. Они будут доступны широкому кругу инвесторов. По крайней мере, я на это надеюсь.

Вот пример такой гостиницы. У этого объекта хорошая перспектива с точки зрения развития транспортной и улично-дорожной сети. Посмотрите, поймёте, о чем идёт речь.

Второй объект – «Профсоюзная», Юго-Западный округ. В рамках этого ТПУ мы формируем три земельных участка, на них будет объектов общей площадью порядка 90 тыс. Красным они выделены на плане. Это застройка многофункционального комплекса на 60 тыс., и рядом с метрополитеном, где сумасшедший трафик, больше 100 тыс. человек в день проходит через эту станцию, небольшое офисное здание и многофункциональный комплекс с парковкой. Вот эти объекты выделены на плане уже в 3D-визуализации, как это, возможно, будет.

Третий объект – «Волоколамская», который мне очень нравится, не буду скрывать. Он находится за МКАДом примерно в 200-300 метров от выхода метров «Волоколамская». Это многофункциональный комплекс. Основной вид разрешенного использования – гостиница или апартаменты со всей необходимой инфраструктурой, с пешей доступностью до метрополитена. Слева - потрясающе красивый ландшафтный парк, напротив находится «Крокус». Площадка, с одной стороны, небольшая и комфортная с точки зрения ТЭПов, но с другой стороны, локейшен просто сумасшедший. Вот примерно 3D-визуализация, как это будет.

Всю эту информацию можно получить в Москомстройинвесте. Отдельно мы сделали портал, где находится техническая информация по проектам планировки территорий. Там можно зарегистрироваться, мы всегда открыты к диалогу с точки зрения учета ваших пожеланий. Может быть, кто скажет, что у меня радом с домом гаражи, рядом с метро, я всю жизнь видел там небольшой торговый центр, а вы там рисуете что-то не то. Мы готовы прислушаться и учесть пожелания возможных инвесторов при разработке проектов планировки территории, если они не будут противоречить градостроительной документации.

Спасибо за внимание. Если есть вопросы, я готов отвечать либо сейчас, либо в другом формате.

В. Мозганова: Спасибо.

Сессия 2

Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по оказанию услуг

компаниям сектора недвижимости в СНГ, EY: На второй сессии мы собираемся обсудить не менее животрепещущие вопросы, хотя мне кажется, что с 214-ФЗ сложно что-то сравнить.

Сейчас мы понимаем, что живем в совершенно другой реальности. Имеется доступ к финансированию, в том числе иностранному, формируется иной спрос на недвижимость. Здесь уже говорилось, что офисы и торговля в настоящее время не пользуются спросом у инвестора, а жилье – пока еще да. Тем не менее, факт, что здесь сегодня собрался полный зал - это хороший индикатор того, что жизнь продолжается.

Мы сегодня поговорим о продолжении взаимодействия инвесторов и города. Стоит отметить, что, когда мы только начинали проводить семинары «Диалог с инвестором», и зал был несколько меньше, и вопросы были несколько другого качественного уровня, гораздо более приземленного.

То есть у нас растёт и качество образования, и общий уровень аудитории, и город уже продолжает хорошо понимать, какие есть проблемы у инвесторов. Поэтому мы поговорим о взаимодействии бизнеса и власти в новых реалиях, о базе данных проектов. Поговорим о финансировании и всё-таки обсудим, можно ли что-то сделать, чтобы жизнь продолжалась чуть более интенсивно.

Первый вопрос сегодняшней реальности: новые формы взаимодействия бизнеса и власти в непростых экономических условиях. В частности единый банк проектов города Москвы. Первый вопрос вводный к Константину Петровичу: «Настолько это новая форма?». Я знаю, что банк был создан в начале 2015 года, но, тем не менее, насколько это новый инструмент, насколько он работает, что это такое?

К. Тимофеев: Мы о банке проектов начали говорить год назад, и, наконец, на базе Ассоциации инвесторов Москвы его создали. Ассоциация его курирует, собирает предложения от инвесторов.

Важно, что это та площадка, где есть проверенные проекты. Это те проекты, по которым город оценил и опубликовал свои разрешения, которые дал именно город. Если какие-то проекты там не опубликованы, значит, разрешения города на них нет. Мы сделали это для того, чтобы инвесторы при заключении сделки, не делали это вслепую. Многие покупают какие-то проекты, платят деньги, потом приходят и оказывается, что им обещали одно, а получилось другое. Либо говорили, что документы в наличии имеются, а по факту их не оказалось. Поэтому это именно та площадка, где город, как и страна – у нас есть соглашение, подписанное с Ассоциацией инвесторов – проверяет данные проекты, и если мы их проверили, то правительство несет ответственность за документы, которые там размещены. Нам кажется, это удачный эксперимент, он работает, мы будем его поддерживать и продолжать опубликовывать новые проекты.

О. Архангельская: Спасибо. Ещё год назад задавалось много вопросов по поводу проектов, есть ли они у города. Сейчас, по крайней мере, все должно быть понятно. Мы послушали, что Константин Петрович подтверждает, что информация в Едином банке проектов надежная, всё хорошо с точки зрения ее предоставления. Я бы хотела попросить Любовь Цветкову, которая представляет другую сторону Ассоциации инвесторов Москвы, рассказать, что всё-таки это за база и насколько это рабочий инструмент для инвесторов?

Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: Мне достаточно сложно, потому что половину моей презентации рассказала Ольга, а половину Константин Петрович, за что им особенная благодарность. В этой ситуации, когда вы уже всё знаете про Единый банк проектов Москвы, потому что мы уже про него говорили, я буду вам показывать презентацию и что-то про это говорить, отвечая на вопросы.

В наше непростое время даже «Диалог с инвестором», который обычно происходит в бурных дискуссиях, стал спокойный. Хотя у меня есть своё объяснение этому. Когда начинался этот формат «Диалога с инвестором», он проходил два или один раз в год, сейчас диалог с Ассоциацией инвесторов, с другими инвесторами носит постоянную основу. И, наверное, у нас появилась не одна площадка, где мы можем дискутировать с властью, а несколько таких возможностей. Может быть, потому что мы задаём наши наболевшие вопросы не только два раза в год, наша дискуссия стала спокойная, а не потому, что инвесторов стало совсем мало и наши дела в недвижимости стали совсем плохи. Надеюсь, что это не так.

В марте Ассоциация инвесторов Москвы обратилась с инициативой в Москомстройинвест о создании такой базы – Единый банк проектов Москвы. Мы знаем, что есть такие московские площадки, где торгуют городским имуществом, это тендерный комитет, и мы не в противовес этим площадкам создали эту базу, а в дополнение.

Повторяю, несмотря на то, что у нас тоже есть некоторые инвестиционные проекты, которыми торгует Москва, это всё-таки база, в которой размещаются частные проекты.

Какие же цели стоят перед Единым банком проектов Москвы? Первое, помочь всем тем правообладателям, которым счастливым образом удалось получить разрешительную документацию, но которые не находят сейчас финансирования или хотят разделить бремя ответственности за реализацию проектов, или хотят продать его и забыть о нём. Эти правообладатели могут разместиться в поисках инвестора либо продавца свои проекты. Как сказал Константин Петрович, данные проекты абсолютно легальны, они проверены. Всякий, кто заходит и видит на проекте штамп – проверено Москомстройинвестом, может быть уверен в том, что это абсолютно точно. Мы это гарантируем. Все проекты проверены с привлечением всех тех баз и возможностей, которые есть у правительства Москвы. То есть абсолютно легальная информация. Если там написано, что есть ГПЗУ, то оно есть. Если написано, что есть возможность изменения вида разрешенного использования, то такая возможность действительно есть. Это не означает, что в каждом кабинете, куда вы потом обратитесь с этим вопросом, вас будут встречать с радостью, но, тем не менее, Москомархитектура и другие ответственные за это органы сказали, что такая возможность есть.

Второе. Всё-таки в мае Единый банк проектов Москвы заработал, и мы видим по обращениям, что, несмотря на то, что этот информационный ресурс набирал свои обороты и время у нас не самое сладкое, при этом есть интерес. И те продавцы, которые ищут проекты, заходят и понимают, что здесь абсолютно легальная информация.

Зачем городу такая информация? Городу важнее всего, чтобы там, где он выдал разрешение на строительство, ГПЗУ или ещё какую-то разрешительную документацию, эти проекты реализовывались. На стыке интересов трех пластов участников мы и видим цель Единого банка проектов Москвы.

Далее на слайдах видно, как размещается информация о проектах, как нужно находить проекты. Например, видно, как они расположены на карте города. Поддержу ораторов предыдущей сессии, мы все знаем, что если и теплится какой-то вид разрешенного использования, интересующий покупателей, то это жилье. Тем не менее, есть интересы к другим проектам. У нас разные проекты, и ФОКи, и медицина, и площадки, на которых не разрабатывалась никакая документация, но получено заключение, какой здесь есть градостроительный потенциал. Конечно, большая часть запросов – запросы на жилье, хотя следующий пласт – это маленькие объекты, видимо те, которые можно реализовать без привлечения таких дорогих банковских кредитов.

Возможности поиска мы показали. Теперь перейдем к карточке инвестиционного проекта. Очень часто почти во всех проектах отсутствует точный адрес. Это не потому, что это тайная информация, это сделано по просьбе тех, чьи проекты мы размещаем. Мы информируем, собираем понимание интереса к данному проекту, но, поскольку многие правообладатели считают, что бизнес должен делаться в тишине, то, пожалуйста, если вас заинтересовало месторасположение, хоть и неточное, но понятно, в каком районе расположено, его градостроительный потенциал, площадь этого объекта – обращайтесь к нам в Ассоциацию инвесторов Москвы. Все данные есть, есть эта информация. И если у вас сохраняется интерес, мы начинаем большую подробную работу по сопровождению проекта, по оказанию дополнительных консультационных услуг, либо по возможности заключения сделки.

Карточка инвестиционного проекта. Информация, которая здесь содержится, мне кажется, как действующему девелоперу, что это всё, что может заинтересовать будущего покупателя. Ответы на те вопросы, которые его больше всего интересуют.

Разместить ваш инвестпроект до того, как мы запросим у вас документацию, очень просто. Если вы зайдете и зарегистрируйтесь на портале, вы поймете, как всё это сделать. Отправите нам запрос на размещение, наши специалисты свяжутся с вами, запросят правоустанавливающую документацию, а потом мы делаем запрос в Москомстройинвест, и только после ответа на все вопросы, о которых мы говорили, мы ставим печать – проверено Москомстройинвест.

Скажу по статистике. У нас размещено почти 50 частных проектов. По сделкам, кроме цели продать, найти соинвестора, есть цель информирования о проекте. Нередко к нам стали обращаться правообладатели инвестиционных проектов, с целью разместить свои объекты на нашем сайте. Потому что любой потенциальный соинвестор, покупатель, зайдя на страницы данного сайта, видит, что это легально. Из тех объектов, которые размещены в Едином банке проектов, два уже реализованы, нашли своего покупателя. К сожалению, мы в этом участвовали только информационно, правообладатель и инвестор сами нашли друг друга. При этом нас поблагодарили, потому что информация была размещена, и им это очень помогло.

добавлю, что Ассоциация инвесторов Москвы - это некоммерческая ассоциация, которая существует 20 лет. Если вернуться к вопросу о новых формах взаимодействия с властью, Единый банк проектов Москвы - всего лишь один из инструментов взаимодействия. Самая главная новая форма для нас, как ассоциации, что нас теперь слышат. Я уже неоднократно говорила, что какой бы у вас ни был проект: маленький или большой, сложный или легкий, через Ассоциацию инвесторов Москвы во взаимодействии с Москомстройинвестом мы можем обращаться к властям по проблемам этих проектов.

Мне кажется, незначимых и неинтересных проектов для властей нет. Каждый проект, который интересен инвестору, интересен и городу.

О. Архангельская: Спасибо. В свою очередь достаточно информативно вы ответили на практически все мои дополнительные вопросы. Вопрос залу: кто хотя бы один раз был в этой базе, её открывал? Это много?

Л. Цветкова: Конечно, это очень мало. Просто мы вошли в летний период со своим сайтом и интерес к инвестиционным проектам сейчас снижен. И то, что нам удалось разместить такое количество проектов, всё-таки счетчик у нас показывает, что заходят намного больше, чем рук в зале, я считаю это маленьким, но достижением.

О. Архангельская: Я не в смысле укорить. Второй вопрос, кто зайдет после этого выступления. Думаю, многие зайдут, ценная информация. Любовь, а какого рода проекта? Можно классифицировать, какие инвесторы стараются размещать проекты, что за наполнение?

Л. Цветкова: Две категории, имеющие разрешительную документацию, и те, которые ищут своего покупателя, это чаще всего либо объекты социальной медицины, ФОКи и подобные, либо офисные. Есть гостиницы. Совсем мало, просто два проекта с разрешительной документацией – жилье.

Те, которые имеют градостроительный потенциал, но не получили ни проекта планировки, ни ГПЗУ – это разнообразные проекты, в том числе и промышленные площадки, которые хотят реорганизовываться, они понимают, что им придется реорганизовываться. Ищут своего инвестора, у них и на развитие промышленности денег не хватает, а уж на проект планировки точно нет.

О. Архангельская: Как я понимаю, вопрос цены в этой базе не обсуждается, это скорее технические характеристики?

Л. Цветкова: Здесь только характеристики технические, только ТЭПы, место расположения. Вопрос цены требует тишины. Поэтому мы готовы со всеми встречаться и эти вопросы обсуждать.

О. Архангельская: Вы сказали, что, по сути, проведено две сделки. С чем вы это связываете, это вопросы рынка, вопрос качества проектов?

Л. Цветкова: Одна - с разрешительной документацией, фактически выходя из строя в хорошем районе Москвы, а другая - в очень хорошем районе Москвы - потенциально жилой дом без разрешительной документации.

О. Архангельская: Мне кажется, и то, и другое, хорошая локация и так далее.

Есть ли какие-то комментарии и вопросы относительно базы данных? Я зашла в базу данных, мне было интересно, но для меня это вопрос скорее анализа и перспективности рынка, тем более, что касается жилья. Хотя медицина и гостиницы тоже популярные направления, думаю, на такие проекты стоит продолжать обращать внимание.

На этом предлагаю завершить первый вопрос и поговорить немного о продолжении нашей жизни в девелопменте. Понятно, что девелопмент – вещь, невозможная без спроса, без финансирования. У нас сегодня присутствуют представители двух банков: Сбербанк CIB и Газпромбанк. Это значит, что банки у нас живы, по-прежнему ходят на такие мероприятия, по-прежнему у них есть финансы. Я надеюсь, что поддерживают какие-то проекты.

Общий вопрос и к Наталье, и к Петру. Сбербанк на рынке кредитования и проектного финансирования сейчас присутствует и как?

Наталья Шемановская, начальник управления по работе с клиентами строительной отрасли и девелопмента Sberbank CIB: Здравствуйте. Спасибо за возможность пообщаться с вами. Мы присутствуем на рынке, не устаем об этом заявлять регулярно. У нас сейчас объем портфеля кредитования в сфере жилой недвижимости порядка 200 млрд рублей. Это, ориентировочно, порядка 650 проектов строительства в Москве и регионах. Я представляю подразделение Сбербанк CIB, которое работает с крупнейшими клиентами банка, поэтому больше у меня информации и цифр про портфель Сбербанка CIB в недвижимости.

У нас 95 % портфеля – проекты в Москве, в Московской области, в Питере и Екатеринбурге. Прочие портфели – это региональные проекты, которые обслуживаются нашими территориальными банками. Мы хотели бы сегодня поделиться, как мы видим ситуацию на рынке. Некоторые цифры взяты из официальных источников Росстата, Мосгорстата и Росреестра. Мы видим, что за 9 месяцев 2015 года объем ввода жилья увеличился по сравнению с прошлым годом в среднем на 3 % по Москве и Московской области и на 7 % всего по России. При этом количество сделок сократилось, в Москве упало почти на 30 %, в Московской области на 4 %, в целом по России на 12 %. Доля сделок с ипотекой составляет где-то до 30 %, остальные сделки были совершены физическими лицами без привлечения ипотечных кредитов.

Одновременно с этим очевидно, что цены на жильё не падают, а растут на 0,3 %. И в основном я думаю, что все согласятся с этим, снижение объема рынка, количество сделок связано с падением реальных доходов населения.

С точки зрения банковского финансирования, Сбербанк, действительно, изменил несколько подходов к финансированию застройщиков, а именно - мы увеличили требования по объему собственных средств, вкладываемых в проект. Если раньше это было 15 %, то сейчас это 25 %. Если раньше мы давали до 70 % от бюджета строительства, то сейчас мы даем заемные средства в районе 60 %. При этом, безусловно, это наш стандартный подход, но всегда при необходимости мы применяем индивидуальные схемы, особенно с нашими крупнейшими застройщиками.

Мы видим, что основной спрос сейчас сконцентрирован в сегменте эконом и комфорт класса. Мы думаем, что текущие объемы продаж сохранятся в 2016 году. На предыдущей сессии говорили, что не будет такого всплеска, как было в IV квартала прошлого года. Скорее всего, IV квартал будет таким же как и III. Цены сохранятся на уровне 2015 года. Мы не думаем, что будет какой-то колоссальный рост, но очень рассчитываем, что не будет падения.

Основной объем спроса будет сконцентрирован также в эконом и комфорт классе с хорошей транспортной доступностью.

Почему мы думаем, что рынок не упадёт? Есть, действительно, нехватка жилья на душу населения. Мы посмотрели мировую практику, соответствие квадратных метров количеству людей в разных странах. В мировой практике до 40 квадратных метров в Германии, 39 - в Австрии, 38 - во Франции, 35 - в Болгарии. У нас этот показатель значительно ниже. Всё-таки в рамках обсуждения 214-ФЗ тоже все понимают, что жильё до сих пор воспринимается как инструмент накопления в глазах потребителей.

Кроме того, существенное влияние на поднятие спроса на жилье оказала господдержка. Так, была введена программа субсидирования ипотечных кредитов для населения. Мы в этой программе с апреля, и в апреле мы видим существенный рост количества сделок. Программа «Стимул» - это жилье для российской семьи, о которой говорил Александр Плотник на предыдущей сессии. Действительно, программа набирает обороты, и в следующем году в этой программе будет порядка 40 млрд рублей.

Очень активно ведутся обсуждения изменений в 2014-ФЗ, чтобы снизить риск дольщиков. Существует программа поддержки инвестиционных проектов - программа 1044. Пока в рамках этой программы не было одобрено проектов в сфере жилой недвижимости, но мы рассчитываем, что в следующем году практика поменяется. Потому что мы всё-таки финансируем девелоперов, у нас сейчас в работе порядка 10 сделок с общим финансированием более 70 млрд рублей. Поэтому Сбербанк не останавливал финансирование девелоперов. Мы верим в рынок и готовы предоставлять эти кредиты.

О. Архангельская: Это сделки в основном в жилой недвижимости?

Н. Шемановская: Я рассказывала только про жилую недвижимость.

О. Архангельская: А насколько вы ожидаете изменения в 214-ФЗ, которые обсуждали вначале, насколько они повлияют на ваш бизнес и на Сбербанк?

Н. Шемановская: Вы всё-таки хотите обсуждать 214-ФЗ?

О. Архангельская: Эту тему невозможно обсуждать в отрыве от кредитования, потому что, по сути, теперь надо заменить деньги населения банковским финансированием или придумать механизмы, как принимать эти деньги.

Н. Шемановская: Здесь Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк выступали больше как эксперты с точки зрения банковской деятельности. Инициаторы изменений в закон попросили нашего мнения. Основная задача была - максимально снизить риски дольщиков при участии в покупке объектов строительства.

Задача нам была поставлена следующим образом. Дольщик, заплатив деньги, должен через какое-то количество времени, заранее оговоренное, получить или квартиру, или деньги обратно. Поэтому мы предложили схему, про которую говорили предыдущие ораторы, со скрол-счетами, когда деньги, которые платит дольщик, лежат на банковских счетах, и если застройщик справляется со своими обязательствами, скрол-счёт открывается в пользу застройщика после предоставления документов о правах собственности, там пакет документов обсуждался. Если застройщик не справился со своими обязательствами, то банк возвращает деньги обратно. Мы действительно понимаем, что эта схема будет дороже, потому что застройщики не смогут использовать эти деньги для строительства. Им придется привлекать проектное финансирование.

Но так как у банков будут в это время деньги дольщиков лежать на счетах, на наш взгляд, для успешных объектов с хорошей маркетинговой привлекательностью, которые действительно будут пользоваться спросом у покупателей, схема сильно дороже не будет. Таким образом, банк именно деньгами, которые лежат на скрол-счетах, будет финансировать застройщиков. В прессе появлялись цифры, что стоимость жилья удорожает на 40 %, какие-то СМИ писали, что на 60-70 %. Я не могу комментировать, откуда эти цифры взяты. Из всех проектов мы выработали средний и посмотрели, что при средних темпах продаж и при среднем темпе строительства чистый денежный поток упадёт у застройщиков. Но это не придет к фатальному обнищанию застройщиков.

О. Архангельская: А сколько приблизительно это будет стоить по вашим оценкам?

Н. Шемановская: Невозможно сказать, ещё очень много ситуаций не разрешено. Например, непонятная ситуация со страхованием денег, которые будут лежать на счетах, оно необходимо. Мы не понимаем, какой будет объем. При этом коллеги тоже говорили, что не планирует отменять в одночасье 214-ФЗ. Он всё-таки сохраняет возможность контроля двойных продаж. Так как всё регистрируется, без 214-ФЗ другого механизма пока нет.

Хотелось ввести альтернативную схему. Можно строить недвижимость по существующему сейчас 214-ФЗ, а можно сделать схему со скрол-счетами. И дальше уже и застройщики, и покупатели сами сделают выбор, что эффективнее для рынка.

При этом мы совершенно открыто всем говорим, что банки не готовы в течение недели-двух сделать скрол-счеты. Для того чтобы банкам их сделать, нужен минимум год. Мне кажется, что живые дискуссии в прессе по 214-ФЗ были разогреты какими-то опасениями.

О. Архангельская: Прошу прощения, что возвращаюсь к вопросу, который мы обсудили в первой части, но лично для меня работа этого закона краеугольная во всём жилищном строительстве, я опять не могла обойти её стороной. Я так понимаю, мы услышали позицию банков в лице Сбербанка, что привычное для нас кредитование продолжается, проекты также рассматриваются. Получается, что жилищный рынок, если мы решим вопрос с 214-ФЗ, вполне продолжает быть перспективным.

Есть и другая часть рынка: ранее привлекательные офисы, торговые центры, и банки финансировали все типы недвижимости. Пётр, который представляет Газпромбанк, какова у вас картина с вашим портфелем? Я бы даже начала с вопроса о текущем портфеле недвижимости. Насколько плохо или хорошо тем, кто уже взял кредиты, и что будет с новыми заемщиками?

Пётр Первухин, директор Департамента проектного и структурного финансирования «Газпромбанк»: Мне кажется, что все банки, когда начинают рассказывать о себе, в первую очередь имеют в виду текущий портфель. С ним происходит самое интересное.

С радостью могу похвастаться, что нам просто повезло, никакой нашей профессиональной заслуги, наверное, нет, но все проекты, которые мы начали финансировать в старых экономических условиях, мы успели завершить в прошлом году и в этом. Все они, по крайней мере, построены. Дополнительный повод для радости даёт то, что построены, в т. ч. все проекты, которые строились с участием турецких подрядчиков.

Они функционируют по-разному, но нерешаемых проблем ни у кого из наших заемщиков нет. Совсем без реструктуризации, конечно, не обошёлся никто, но все эти реструктуризации были такие, как косметический ремонт. В этом году мы сделали уже три полностью новых проекта - это проекты в разных сферах, в т. ч. и, неожиданно для нас самих, в жилищном строительства. Правда, это не Москва, а Томск. Более того, этот проект сделан в рамках программы «Жилье для российской семьи» с использованием механизмов программы «Стимул», то есть сделали и на себе попробовали всю ту красоту, которую нам предлагают наши госорганы. Посмотрим, что из этого получится, пока всё идёт хорошо. Сам по себе застройщик хороший и, думаю, отвечает всем тем высоким требованиям, которые сейчас планируется к застройщикам предъявлять.

В пайплайне в активной фазе у нас сейчас 4 проекта. Это тоже разные сегменты рынка: торговый центр в Московской области, гостиница в Московской области рядом с одним из аэропортов. Как ни странно, это офисный центр в Москве, и это даже комплекс проектов, но опять-таки, жильё в регионах.

О. Архангельская: Кстати, достаточно репрезентативный портфель. Но если говорить о взгляде на рынок недвижимости, о разных сегментах со стороны банков, можно ли сделать здесь приоритизацию или всё совсем индивидуально?

П. Первухин: На сегодняшний день всё индивидуально, однако, торговля, гостиницы и склады выглядят лучше, чем офисы. Офисы близки к нулю, и наш единственный проект, который мы рассматриваем, - это завершение строительства, там получается замечательная пропорция 30 на 70 и наоборот, можно себе позволить, есть понимание по арендаторам, хорошее место. Это полнейшее исключение.

О. Архангельская: Если говорить о текущих условиях кредитования, мы все понимаем, что мы живем совершенно в другой реальности, про долларовые потоки в торговле, во всех сегментах уже можно забыть, у нас достаточно высокая инфляция. Как поменялись условия кредитования? На качественном уровне сократились ли сроки, удлинились ли, как процентные ставки, какие дополнительные обеспечения, как банк видит себе риски, как их страхует? Вот пришел заемщик со стороны и просит у вас кредит.

П. Первухин: Первое и основное - кредитование только в рублях. Второй вопрос, который обычно все задают, это ставка, и я на него отвечаю, что в целях расчёта используется 15 %, такую модель должны держать. Отсюда выходит соотношение собственных и заемных средств. Мы решили уйти от каких-то четких цифр и не выдавать людям готовый рецепт типа 30 на 70, 50 на 50 и так далее. Мы просим построить финмодель с означенными параметрами со сроком полной амортизации кредита 10 лет, и поставить туда максимально возможную сумму кредита. Это и будет сумма заемного финансирования. На практике это где-то 45-60 %. Мы идем просто обратным счетом теперь.

О. Архангельская: Что логично для банка. А как вы видите будущее развитие? Сейчас и курс поплыл, есть достаточно агрессивные прогнозы от разных аналитиков увеличивающейся инфляции. Как-то дополнительно себя от инфляционных рисков вы хеджируете? Или в процентной ставке всё?

П. Первухин: Уход в рубли – это уже хеджирование валютных рисков.

О. Архангельская: Скорее инфляционных.

П. Первухин: Инфляционные тоже уже в ставке присутствуют. Что касается дополнительных обеспечительных механизмов - это тоже строго индивидуально, зависит от степени веры в проект и так далее.

Третий самый важный проект – группа макроэкономических рисков. Имея наибольший опыт в торговой недвижимости, конечно, мы видим спад товарооборота даже в рублевом эквиваленте, видим чисто физический уход арендаторов с рынка. Среди ритейла было много, в т. ч. и турецких ритейлеров, с которыми не понятно, что будет, и чем их девелоперы будут замещать. Это добавляет нам консерватизма в оценках.

О. Архангельская: Достаточно исчерпывающе.

П. Первухин: Не очень радостно, но исчерпывающе.

О. Архангельская: Для меня основной знак, что банки по-прежнему находятся в этом зале, что как мы услышали и от Натальи, и от Петра есть некоторое количество сделок на рассмотрении. Для меня, как для участника рынка, это показатель того, что жизнь продолжается, банковское финансирование не останавливается.

Тем не менее, понятно, что инвесторам и застройщикам сейчас сложно и с точки зрения спроса, и с точки зрения изменений законодательной базы, и экономической базы. Мы хотели бы поговорить о мерах стимулирования инвестиционной деятельности, послушать и игроков рынка, и я надеюсь, Константин Петрович и другие участники дополнят.

Но для начала я хотела бы передать слово Игорю Майданову, руководителю Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, с некоторым базоустанавливающим выступлением по этому вопросу, а потом подискутируем.

Игорь Майданов, руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве:Спасибо. В первой части нашей беседы я уже сказал, что в начале года мы попытались понять и проанализировать, что у нас происходит в работе с застройщиками. Поскольку всем понятно, что регистрация находится на последней руке, фиксация прав профессиональных участников рынка на объекты недвижимости, быстрая регистрация сделок с качественной правовой экспертизой – это залог ускорения хозяйственного оборота недвижимости и так далее. Вы, как бизнесмены, лучше меня в этом понимаете.

Я в Управлении Росреестра по Москве работаю с середины февраля. За это время я увидел, что в работе с физическими лицами всё в порядке с регистрацией, но в работе с юридическими лицами есть определенные проблемы. В первую очередь, мы обратили внимание на работу с застройщиками и поняли, что в управлении не совсем правильное управление потоками документации, которую застройщики подают на регистрацию. Это привело к известным издержкам в виде очередей, затяжек, сроков и так далее.

Мы провели ряд встреч с представителями Московского клуба инвесторов, которые смогли аккумулировать основные проблемы, которые имеются. Здесь и Андрей Грудин сидит, и Артём Кузнецов, хотел бы их поблагодарить за участие в решении данного вопроса.

Мы радикально изменили конфигурацию отдела регистрации прав на сооружения и объекты незавершенного строительства, расширили полномочия этого отдела. Практически ликвидировали какие-то ограничения по количеству сдаваемых пакетов документов на регистрацию, что сразу сняло напряжение. Поэтому на сегодняшний день могу сказать, коллеги подтвердят, что количество проходимых через этот отдел документов на регистрацию увеличилось в десятки раз. Если в первом полугодии мы зарегистрировали около 1 тысячи прав от застройщиков, сейчас это 13, 5 тысяч. С начала июня произошел качественный скачок.

Я вхожу также в состав комиссии по обеспечению стабильного развития города в 2015 году, которую возглавляет Наталья Алексеевна Сергунина, знаком с такими системными проблемами, которые поднимают представители бизнеса в плане своей деятельности в столице. Мы со своей стороны тоже вносим предложения, связанные и с необходимой корректировкой законодательной базы в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предпринимаем оперативные шаги, чтобы снимать административные барьеры в отношении бизнеса по нашей линии.

Из последних новшеств, которые мы ввели, это создание экспертного совета при руководителе Управления Росреестром по Москве, который будет заниматься наиболее сложными и нетипичными случаями регистрации. Это было обусловлено тем, что на сегодняшний момент законодательная база, связанная с кадастрированием и регистрацией не совсем совершенна, и при регистрации есть ряд пограничных вопросов, когда государственный регистратор может принять решение в ту или иную сторону. Поэтому во многих случаях приходится, к сожалению, переходить на ручное управление. Мы проводим регулярные встречи с бизнес-сообществом, там возникают разные проблемы и пожелания, стараемся их аккумулировать, выслушивать.

Также мы сделали дополнительные электронные адреса, по которым можно было бы направлять вопросы, а нам оперативно готовить ответы. Мне кажется, многое в этой области по линии регистрации сдвинулось.

Хотел бы сказать о некоторых перспективах, которые ожидают нас в области регистрации. Как вы знаете, принят 218-ФЗ о регистрации, который вступит в силу с 1 января 2017 года, и, конечно, следующий год нашему управлению по Москве придется посвятить тщательной подготовке реализации соответствующих положений этого ФЗ. Назову некоторые из них. Закон неплохой, на мой взгляд, он направлен на то, чтобы ещё больше снизить существующие административные барьеры по регистрации.

В частности назову несколько позиций. Сейчас, когда кто-то критикует регистрацию, он говорит, что мы строим, а Росреестр не регистрирует. Многие забывают, что регистрационный процесс разделен на два этапа. Есть ещё и Государственный кадастр недвижимости, необходимость постановки на кадастровый учет объектов. Что нужно сделать в первую очередь, до того, как мы подойдем к регистрации прав и сделок. Здесь есть определенные сложности, до сих пор существуют разночтения в кадастре и в ЕГРП по некоторым объектам. Ведется очень интенсивная работа: сотни тысяч объектов, земельных участков. Всё это исторически к нам пришло, мы создали рабочую группу, которая ведёт эту работу. Хотелось бы большими темпами, но технические и людские ресурсы не позволяют это делать. Надеюсь, мы в этот график всё же будем укладываться.

Пару слов по 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Ключевое - сливаются два информационных ресурса, Государственный кадастр недвижимости и ЕГРП, появится единый информационный ресурс, который будет вестись только в электронном виде.

Постановка на кадастровый учет будет проходить без участия застройщика. Соответствующее взаимодействие будет осуществляться между госорганами по системе межведомственного взаимодействия. Будут отменены требования для юридических лиц о предоставлении учредительных документов, их будут запрашивать сами государственные регистраторы.

Сроки регистрации сократятся до семи дней, вне зависимости от способов подачи заявлений. Законом предусмотрено введение запрета на требования от заявителей иных документов, не установленных в ФЗ. Таким образом, более жестко регулируется осуществление учёта регистрационных процедур.

Есть ещё интересные вещи в этом ФЗ, связанные с жесткими критериями признания действий, бездействий регистраторов неправомерными. Это вещи в практическом плане будут интересны застройщикам, поэтому я призываю всех вас, кто активно работает на этом рынке, следить за изменениями в законодательстве, мы со своей стороны будем максимально информировать бизнес-сообщество о том, что делает управление. Регулярно будем проводить эти встречи с застройщиками. Я первый раз на этой площадке, но мне кажется, что сам формат разговора очень комфортный. Я с удовольствием буду сюда приходить и брать с собой представителей наиболее горячих подразделений типа отдела регистрации прав на сооружение объектов незавершенного строительства, отдела регистрации прав на нежилые объекты, представителей правового блока, которые могли бы, прямо, может быть, после таких мероприятий в режиме онлайн проводить консультации с застройщиками. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо. Думаю, это одна из многих тем, которая интересует девелоперов и застройщиков, но она важная и этим предложением имеет смысл воспользоваться.

Хотелось бы ещё послушать бизнес. Мы говорим об улучшении и стимулировании инвестиционной активности. У нас есть два уважаемых представителя Клуба инвесторов Москвы. Я хотела бы попросить Андрея Грудина рассказать о предложениях Клуба инвесторов.

Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер» Андрей Грудин: Спасибо. Я бы хотел в продолжение сказать, мы как инвесторы попытались в своё время оценить это бутылочное горлышко в виде регистрационных действий, насколько оно утяжеляет для инвесторов реальную экономику. Мы взяли некий среднестатистический проект, рассчитали все регистрационные и кадастровые действия, которые необходимо совершить по жизненному циклу проекта, начиная от первоначальной регистрации прав на земельный участок, потом на ипотеку в пользу банка, договора долевого участия и так далее, все эти процедуры. У нас регламентный срок получился с учетом среднестатистической задержки 252 дня. Настолько срок проекта увеличивается, что приводит к ухудшению возвратности вложенных средств до 11 %. ROI для нас ухудшается на 11 %. Инвесторы четко понимают, что такое такие показатели. Поэтому хотелось бы действительно поблагодарить московское руководство Росреестра за те действия и ту политику, которая проводится в последнее время, направленную на сокращение регистрационных сроков и пожелание не останавливаться на достигнутом, и дальше двигаться.

Очень хорошо заработал центр на Рубцовке, и как одно из конкретных предложений – рассмотреть возможность регистрировать не только всё, что связано с дольщиками, но и всё, что связано с земельными отношениями, с ипотекой. На мой взгляд, это тоже послужило бы хорошей мерой для улучшения инвестиционного климата. Это я говорю от лица бизнеса в продолжение того, что Игорь Иванович сказал.

Я обратился к заголовку этой сессии, он звучит так: меры по стимулированию инвестиционной деятельности. Остановился бы на трех моментах, которые неоднократно ранее упоминал, но нашел необходимым ещё раз заострить на этом внимание.

Первая инициатива. Платежи за изменение вида разрешенного использования. Мы понимаем, что экономика проекта состоит из нескольких частей, и в любом случае это нагрузка на инвестора. Причем такой налог существует только в Москве и не существует в других регионах. Спасибо правительству Москвы, что нашло возможность эти платежи совершать не разово, а в рассрочку, это существенно облегчило нагрузку на инвестора. Тем не менее, это обременение есть и утяжеляет экономику. Это первая инициатива.

Вторая инициатива – рассмотреть возможность выкупа социальных объектов, которые возводят инвесторы в рамках застройки крупных проектов, школы и детские сады, прежде всего. Мы четко понимаем, что социалка – это не окупаемые проекты. В период лучших экономических условий окупаемость перевешивала за 10 лет, даже за 14 лет, на сегодняшний день при стоимости арендных потоков и прочих вещах это неокупаемый проект, это чисто социальная сфера. И, конечно, социальные объекты – это традиционная историческая сфера деятельности государства, для инвестора было бы существенным облегчением, если бы город к этому прислушался и нашел возможность каким-то образом выкупать эти объекты.

Предлагая такие инициативы, мы понимаем, что они непопулярные и несут дополнительную нагрузку для бюджета города, который тоже находится в непростых экономических условиях. Но как некую компромиссную инициативу можем предложить инициативу по корректировке ТЭПов существующих проектов, которые были запущены в других экономических условиях, в 2012-2013 году. Эти проекты сейчас реализуются и находятся в активной стадии. Инвесторы, естественно, опираясь на те экономические реалии, брали на себя очень существенные обязательства, опять же, по социальным объектам, по развитию улично-дорожной сети, по инженерной коммуникации, по созданию коммерческой недвижимости, местам приложения труда и так далее. И понятно, в сегодняшних экономических условиях это очень сильно утяжеляет проекты.

На мой взгляд, компромиссной мерой, которая позволила бы эффективно осуществлять и завершать эти проекты, была бы гибкость со стороны города: рассмотреть возможность корректировки ТЭПов, что-то поменять в сторону более ликвидных продуктов, в сторону жилья, сократив какие-то маловостребованные форматы, которые есть на рынке. Такие инициативы у меня есть. Спасибо.

О. Архангельская: С точки зрения застройщика они выглядят, действительно, логичными. У нас есть ещё один представитель Клуба инвесторов Москвы, Артем Кузнецов, группа «Гута Девелопмент».

Артём Кузнецов, Председатель Совета Директоров «Гута Девелопмент»: Я бы несколько с другого конца пошел. В первую очередь, я бы сказал, что Москва – уникальный город по сравнению с похожими мегаполисами. В первой части Марат Хуснуллин рассказывал, что город делает по транспортной, инженерной и прочей инфраструктуре, такую работу ни один город не проводит даже в экономически стабильной ситуации, ни Нью-Йорк, ни Париж, кроме, может быть, китайцев, но это другой мир, мы всё-таки в Европе.

В дополнение к этому ведутся такие проекты как благоустройство Москва-реки. Это транспортная артерия, культурная артерия, развлекательная и прочее. Это уникальный проект, который прошел стадию проектирования, проходит стадию согласования и в следующие 2-4 года будет реализовываться. Это будет колоссальной добавкой к стоимости города Москва.

Все инфраструктурные проекты также добавляют стоимости для любого девелопера, и в комплексе работа, которая ведётся правительством Москвы, в общем делает наши проекты ликвиднее, более привлекательными для инвестиций, в первую очередь, жителей все нашей страны, потому что у нас уникальный рынок. Человек, который заработал деньги в Йошкар-Оле, обязательно хочет купить квартиру в Москве, это преимущество, которое у Москвы будет сохраняться до самых, не дай Бог, плохих с точки зрения инвестиционного климата времен. Надеюсь, мы до них не доживем или их вообще не произойдет. Поэтому город Москва делает много.

То, что сказал Андрей, это важные вещи. Это некий тюнинг, который нам предстоит доработать в следующем году, но глобально Москва делает значительно больше, чем любой мегаполис, наверное, на Земле.

С точки зрения вещей, которые надо доделывать в следующем году, надо обязательно не упустить градостроительный кодекс, изменения которого на сегодняшний день проходят на федеральном уровне. Они могут нанести существенный вред развитию Москвы не потому, что сами поправки к Градостроительному кодексу неправильные. Они абсолютно правильные, но не учитывают специфику такого большого города.

2014-ФЗ мы уже обсуждали активно. Понятно, что его надо доделывать, это может серьезно затормозить рынок дешевого жилья, чего не хотелось бы. Более мелкая детализация, думаю, уже бессмысленна. В основном у Москвы есть воля к тому, чтобы помогать инвесторам, мы в еженедельном режиме работаем со всеми предложениями, обрабатываем их, 5-10 вещей ежегодно воплощаются в распорядительные документы Правительства. Я считаю, что работа совершенно точно налажена, и очень здорово, что Ассоциация инвесторов сделала такой портал. Это, действительно, белый рынок, который также позволит увеличивать оборачиваемость бумажных проектов в конкретно «кирпичи», это правильно и это хорошая идея.

О. Архангельская: Спасибо.

Л. Цветкова: Игорь Иванович, практический вопрос к Вам. В последнее время участились случаи отказа в регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка, связанных с изменением вида разрешенного использования на жильё. Причем, заметьте, эти договоры уже подписаны со стороны Департамента городского имущества. Более того, инвестор уже произвёл платёж городу. Если такое дополнение случилось, значит, на руках у инвестора ГПЗУ. Вопрос: ГПЗУ, прежде чем попасть на руки инвестору, проходит все стадии согласования в различных структурах города Москвы, включая Москомархитектуру, Департамент городского имущества, рабочую группу ГЗК и ГЗК? Если ваш отказ правомерен, то сотрудники этих городских структур, в том числе и правовые управления, не знают законов? Или вы работаете по разным законам?

И. Майданов: Я сейчас не стал бы погружаться в однозначный ответ на ваш вопрос, в каждой ситуации есть нюансы. Эта проблема мне известна, этим вопросом в управлении сейчас занимаются. Несомненно, если люди получили всю строительную документацию, есть все формальные вещи, которые закончены и требуется только регистрация, там возникает какой-то стопор, и мы всё это будем снимать.

У нас, кстати, начала очень хорошо работать площадка с Департаментом государственного имущества. Это рабочая группа, которая была создана нами и ДГИ для разработки всех проблемных вопросов, которые возникают по линии Правительства Москвы. Я очень рад, что туда в последнее время присоединились и строители, и представитель Департамента градостроительной политики. Мы на будущее ставим вопросы, например, связанные с регистрацией линейных объектов. Это проблема, которая остаётся. Метрострой высказал идею о том, что нам нужно думать уже сейчас о том, как зарегистрировать права города на технические переходы и так далее. Поэтому все вопросы, к которым имеет отношения ДГИ или Правительство Москвы или, которые связаны с регистрацией, мы их выносим туда. На мой взгляд, динамика их решения очень хорошая.

О. Архангельская: Спасибо. Мы обсудили уже много вопросов, нам всем нужно пожелать роста рынка. Есть ли ещё завершающие реплики, вопросы из зала или кто-то из спикеров хочет прокомментировать? Константин Петрович, Вам слово.

К. Тимофеев: Несколько предложений по поводу того, что инвесторы обращались к городу по поводу инфраструктуры, оплаты разрешенных к использованию земельных участков, либо снижения, либо рассрочки и по корректировке ТЭПов. Сейчас практика корректировки ТЭПов есть уже год, это поручение Мэра Москвы Сергея Собянина. Если инвестор готов скорректировать ТЭПы и выйти на оперативную стройку, то мы корректировку согласовываем. Пожалуйста, обращайтесь. Только тоже надо понимать, что такое корректировка ТЭПов. Сейчас, допустим, мы её делаем. Допустим, вы получаете планировочное решение, начинаете проектировать. А через два года, например, будет новая волна кризиса. Наверное, можно ещё раз пересмотреть и так до бесконечности. Многие корректировки ТЭПов – это публичные слушания и публичные обещания гражданам. Если сказали гражданам, что здесь будет построен такой комплексный объект, то он должен быть построен. Наверное, какая-то корректировка возможна, но это не должно быть системно.

По оплате разрешенного использования земельного участка. Да, во многих регионах этого нет, в Москве это есть, потому что городу нужны средства для строительства инфраструктуры, которая нужна и для ваших территорий. Причем город нужно рассматривать не как структуру, которая только администрирует, но также это и ваш партнер, потому что город делает много в рамках адресной программы. Поэтому и договоры заключаются, с одной стороны, администрация, с другой стороны, инвестор. Неважно, какой это договор, в том числе договор аренды земельного участка. Поэтому здесь оба партнера должны выигрывать.

Если у вас бизнес-проект, у вас там несколько источников финансирования. Мы в первой секции уже говорили, что это средства населения - самый крупный инвестор. Второй - банки и третий - город, которому вы платите за ВРИ. Да, наверное, плату можно снижать обоснованно, но это только по кадастру. И если стоит вопрос рассрочки, то понятно, что она не должна быть бесплатной. Поэтому выгоднее кредитоваться пока у населения.

Что касается детских садов, многие инвесторы высказывают мнение, что они готовы строить детские сады, только нужно разрешить, чтобы эти затраты отнесли на целевое использование в рамках 214-ФЗ. Если проект это не выдерживает, и вы говорите, что сады должны строить за счёт денег городского бюджета, то вопрос – когда? Программа утверждена адресно, пи этом новый садик включить в адресную программу, но мы сомневаемся, что она будет включена в ближайшие два-три года, а строить вам нужно сейчас. Вы тут должны выверить, что вам выгодно: либо сейчас иметь земельный участок и платить за те деньги, на которые вы уже этот участок приобрели, либо платить за его обслуживание в виде налогов и прочих, и ждать, пока город построит детский сад. Либо сейчас всё-таки построить детский сад, заработать прибыль, и это будет вам выгоднее. У города пока такое мнение.

Ещё вопрос по поводу строительства станций метрополитена: кто это должен строить, за чей счет? За средства инвестора или города? Пока строит город, но инвестор тоже понимает, что это капитализация участка инвестора и совершенно другая цена продажи. Многие инвесторы, есть примеры, при комплексной застройке, готовы сами профинансировать станцию, понимая, что это будет быстрее. Здесь диалог открыт, но пока позиция такая, что социалка строится городом в рамках адресной программы, в первую очередь, на тех приоритетных участках, которые город для себя определил, в первую очередь, для развития микрорайонов, которые идут для городских социальных программ.

А. Кузнецов: В защиту города. Например, детские сады – это обязательство инвестора, а поликлиники – это обязательство города. Город кроме метро строит и поликлиники, можно было бы инвесторам отдать.

О. Архангельская: Кстати, поликлиники местами не убыточная история, а вполне перспективная.

К. Тимофеев: Коллеги, мы приглашаем вас участвовать в голосовании. Мы предложили порядка 10 тем, и вы выбрали те, которые сегодня есть. Мы готовы приглашать сюда для открытого диалога представителей московской власти в виде министров, вице-мэров, руководителей федеральных структур, в том числе московских и федеральных структур. Сегодня Игорь Майданов подошел, с удовольствием на ваши вопросы ответил. Думаю, с каждым разом их будет больше и больше. Считаем, что такой диалог нужно продолжать, пожалуйста, активно участвуйте. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо. Действительно, это уже седьмой диалог, мы собираемся продолжать обсуждать вопросы. Следите за анонсами на сайте Москомстройинвеста. Хотела бы ещё раз поблагодарить Москомстройинвест как инициатора такого полезного диалога, соорганизаторов REPO и компания ЕY, и партнеры компании ПСН и «Пионер».

Спасибо большое, до новых встреч! Следите за анонсами.