RSS

Городской портал госуслуг

IX практический семинар Диалог с инвестором

7 декабря 2016 года в Москве прошел IX семинар «Диалог с инвестором», организатором которого традиционно выступил Москомстройинвест.

С докладами выступили: Министр строительства и ЖКХ Российской Федерации Михаил Мень; заместитель Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации Никита Стасишин; директор Департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко; генеральный директор АИЖК Александр Плутник; заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин; Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев; Председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская; председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова; генеральный директор «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов; генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев.

Видеосюжет

Фотогалерея

Презентации

Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев
Выдача Заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве

Председатель МоскомстройинвестаКонстантинТиомфеев
Помощь в оформлении документации на стройку – «под ключ»: можно ли верить компаниям, предлагающим подобные услуги

Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Юлиана Княжевская

Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Юлиана Княжевская

Стенограмма мероприятия:

Сессия 1

Валерия Мозганова, модератор, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM: Реформа Федерального закона №214 – тема, которая обсуждалась в течение всего года. И даже высказываются мнения, что, возможно, хватит ее обсуждать – в конце концов, все уже принято. Тем не менее, вопросов остается много. Я призываю представителей инвесторов, девелоперов, консультантов – а здесь сегодня присутствует весь профессиональный цвет строительного рынка – задавать вопросы. Люди приехали сюда специально для того, чтобы ответить на них. Пожалуйста, не в кулуарах, а именно здесь давайте их зададим. Итак, Михаил Александрович Мень, глава Минстроя, вам слово.

Михаил Мень, Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: Спасибо за возможность пообщаться с московскими застройщиками. У нас, действительно, иногда возникает вопрос о том, что, может быть, мы слишком много рассказываем о наших законодательных инициативах, об изменениях правил игры. Но потом, когда проходят встречи или прямые эфиры с обратной связью, создается обратное впечатление. Несмотря на то, что информации много, на самом деле далеко не всем все понятно до конца. Поэтому сейчас мы стараемся максимально участвовать в подобного рода мероприятиях, открыто выступать в СМИ, чтобы все застройщики и участники рынка в целом были готовы к измененному виду Федерального закона №214.

Первое, и самое главное – что изменения коснутся страхования договоров долевого участия. Сразу хочу подчеркнуть, в связи с чем возникла такая необходимость – это произошло из-за того, что сегодня страхование договоров долевого участия не дает должного эффекта и не защищает участников долевого строительства - то есть тех граждан, которые приобретают квартиры с помощь ДДУ. Мы делали опрос в регионах на предмет, получил ли кто-нибудь компенсацию от страховой компании, и пока положительного ответа на этот вопрос ни разу не услышали. Возможно, кто-то из присутствующих в зале сегодня расскажет о таких случаях, но я не сильно в это верю. В связи с этим и родилась данная идея.

Вы знаете, что впервые она была озвучена в виде поручения президента страны в мае текущего года на заседании Госсовета. Я напомню, что для всех присутствующих в зале это историческое событие. Впервые за несколько десятилетий, как говорят старожилы отрасли, обсуждение наших тем произошло на таком высоком уровне, как Государственный совет под председательством Президента страны.

В прошлую сессию мы обсуждали внесенные в действующее законодательство изменения, касающиеся создания Компенсационного фонда долевого строительства. Сегодня мы «дошлифовываем» законодательство, а также разрабатываем соответствующие нормативно-правовые подзаконные акты. Не буду здесь останавливаться на подробностях. Хочу сказать лишь одно: окончательные поправки в закон уже переданы из Правительства в Парламент.

Недавно у меня был «Правительственный час» – я прошел все фракции и затем выступал перед Парламентом. Было очень много вопросов. Проблема активно обсуждалась. Парламентарии готовы уже на своей площадке окончательно внести коррективы, что-то «дошлифовать» и до Нового года, в соответствии с данным Президентом поручением, принять нужные изменения. И мы рассчитываем, что аналогичные постановления Правительство тоже утвердит до нового года.

Сразу хочу отметить: не будет никакой «перекрестки». Если кто-то с 1-го января 2017 года начнет страховать договора долевого участия на объекте уже в новом государственном фонде, то никакого параллельного страхования в страховых компаниях больше не будет. С другой стороны, если в жилом доме хотя бы один договор долевого участия уже подписан, то страховые компании должны продолжать достраховывать этот объект, чтобы не получилось смешанного страхования. Иначе создастся путаница. Мы готовы и рассчитываем вовремя выполнить поручение Президента страны.

Валерия Мозганова: Александр Альбертович, вам слово. Вести с полей, что происходит с Компенсационным фондом долевого строительства, на каком этапе находится работа? И как будут производиться отчисления со стороны застройщиков в Фонд?

Александр Плутник, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): Фонд будет работать в группе компаний АИЖК. Он создан по поручению Минстроя, и в настоящий момент мы ожидаем выхода постановления Правительства, который определит порядок работы этой организации и управление собранными средствами. Компенсационный фонд начнет работать с 1-го января. Сейчас есть ряд поправок, которые направлены в Государственную думу. Мы их обсудили на площадке «Деловой России» со строителями, площадке «Опора России» с застройщиками, обсуждение шло максимально открыто. Смысл новшеств прост: с 1-го января новые объекты – то есть если вы еще не начали продавать в конкретном доме квартиры, не страховали либо не приобретали банковскую гарантию, не отчисляли взносы в Общество взаимного страхования застройщиков – подпадают под новое регулирование, и нужно отчислять 1% от стоимости объекта в Фонд. В случае, если вы продаете открытые адреса и купили страховку хотя бы на одну квартиру, то в том же порядке и завершаете данный объект.

Принцип формирования Компенсационного фонда заключается в отчислении 1% от стоимости строящегося объекта. Большое количество застройщиков, в том числе и многие из находящихся в этом зале, просили установить дифференцированный тариф в зависимости от надежности того или иного застройщика. Мы с таким подходом согласны и договорились с профессиональным сообществом о том, что в течение первого полугодия 2017-го года мы отработаем подходы к оценкам рисков застройщиков, а также специальные программы по андеррайтингу и синхронизируем свою работу с «Опорой России». Там есть ряд страховщиков, готовых предоставить методики, по которым они работают сегодня. И в течение первого полугодия мы можем с вами отработать дифференциацию тарифов. Это справедливо. В зале присутствуют крупнейшие застройщики Москвы и страны, и конечно, они имеют другой уровень финансовой прозрачности и открытости перед крупнейшими банками. Мы недавно получили статистику по Московской области. Согласно этим данным 565 застройщиков привлекают средства граждан. Но так же ли они прозрачны, как вы? Имеют ли они те же налоговые отчисления, что и вы, и так же ли они работают?

Фонд будет выступать – в соответствии с поправками, предложенными правительством – конкурсным управляющим в делах о банкротстве застройщиков, которые могут появиться. Конечно же, мы надеемся, что их будет как можно меньше. И важно подчеркнуть, что, в соответствии со всеми принятыми решениями, работа этого фонда будет касаться только будущих объектов. То есть, те объекты, которые сейчас находятся в состоянии недостроенности или недофинансированности, будут достраиваться по иным программам, потому что средства фонда не будут тратиться на решение проблем прошлых лет. Это такая кубышка на будущее, которая позволит гражданам чувствовать себя более защищенными и, как мы рассчитываем, позволит больше инвестировать в жилье на стадии строительства.

Валерия Мозганова: Александр, вы сказали о дифференциации тарифов. А примерную «вилку» можете озвучить?

Александр Плутник: У нас есть предложения от застройщиков. Мы привлекли специальную команду математиков к просчету разных математических моделей и всего, что касается теории вероятности наступления страховых случаев. Застройщики предлагают тариф устанавливать в пределах 0% до 3%. Понятно, что ноль невозможен, поэтому вилка составляет 1-3%. Мы просим все расчёты направлять в Минстрой для того, чтобы их можно было сравнить и совместно обсудить принципы формирования этих тарифов. Естественно, что определяющими факторами при этом станут: количество построенных квадратных метров жилья, соответствие графику строительства, отсутствие задержек сдачи объектов. При этом мы понимаем, что некоторые застройщики работают на разных адресах с разного юридического лица, но Мы готовы рассматривать группу компаний, и обсуждаем этот вопрос с представителями строительного сообщества.

Есть еще один вопрос, который сегодня волнует многих, как будут платиться взносы в Компенсационный фонд. Их можно будет платить с каждой квартиры, то есть с каждого договора, чтобы сразу не платить за весь дом, если это для застройщика некомфортно. Если же застройщик захочет, он может на счет фонда перечислить авансовый платеж, который будет списываться по мере регистрации договоров. То есть будет предложено несколько вариантов. Уже есть презентация по этому вопросу. Но мы хотим дождаться выхода всех регулирующих документов, чтобы всю модель работы показать профессиональному сообществу.

Никита Стасишин, Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: Хотелось бы дополнить. Не нужно забывать, что с 1-го января начинает действовать не только фонд, но и заключение контролирующего органа субъекта на проектную декларацию. Это означает, что в момент регистрации договора долевого участия в Росреестре должны быть два документа: документ, подтверждающий факт оплаты взносов в фонд и положительное заключение контролирующего органа. Это очень важно, потому что мы достаточно серьезно расширяем возможности контролирующих органов, но, в то же время, растет и их ответственность за положительные заключения.

Александр Альбертович уже рассказал, что фонд будет выступать и в роли арбитражного управляющего. Это сделано для того, чтобы, минуя процедуру наблюдения, сразу приступить к процедуре конкурсного производства. Это уменьшает срок практически на полтора года. То есть, гражданин сможет быстрее получить свою квартиру. В случае нецелесообразности достройки объекта, средства фонда могут использоваться для выплаты гражданам. Также они могут идти на предоставление новому застройщику займа, который будет достраивать объект, либо даже на безвозмездную финансовую помощь застройщику для того, чтобы объект был завершен.

Вы знаете, что у нас действует еще один нормативно-правовой акт, который был принят нынешним летом – Постановление №760 «О приобретателе имущества». Что это означает? В соответствии с параграфом 7 Закона «О банкротстве» в случае банкротства любой другой застройщик может обратиться в Минстрой, и в Москве уже есть один случай, когда объект после нашего заключения, которое мы направляем в Арбитражный суд, «вытаскивается» из конкурсной массы и передается другому застройщику для того, чтобы он смог достроить объект.

Это самые важные вещи, которые мы вам и хотели объяснить. И самое главное! Нужно объяснить людям, что это хотя и инвестирование средств, но если вы работаете по закону №214, то объекты будут в любом случае достроены. И люди получат свои квартиры.

Вопрос из зала: Вы говорили о положительном заключении контролирующего органа. Нужно ли оно для объектов, которые уже зарегистрированы в Росреестре, то есть со страховкой?

Никита Стасишин: Нет, это касается новых объектов.

Вопрос из зала: Вопрос к вам, Александр Альбертович. Если уже 9-го января мы хотим принести в Росреестр страховой полис или какой-то страховой документ из Компенсационного фонда, то куда за ним идти сегодня?

Александр Плутник: В течение двух недель заработает сам фонд. Уже действует «горячая линия», где можно получить ответы на ваши вопросы, появится и сайт. Чтобы зарегистрировать договор 9-го января, необходимо в этот же день внести взнос за ту квартиру, которую вы хотите зарегистрировать. И в этот же день фонд отправит подтверждение. Каналы связи между Росреестром и Компенсационным фондом налаживаются, они будут работать в электронном формате, в режиме онлайн. Так что вы спокойно зарегистрируете договор.

Вопрос из зала: То есть, это будет быстро и можно не бояться, что вопрос затянется на месяц, как было в случае со страховкой?

Александр Плутник: Все будет работать быстро.

Сергей Павлов, представитель ОАО «Один групп»: Я представляю компанию ОАО «Один Групп». В случае, если продаются апартаменты, закон не предусматривает обязанность продавца реализовывать их по ДДУ. В этом случае нужно будет страховать в Фонде?

Никита Стасишин: Я вам заявляю, что апартаменты должны продаваться только в соответствии с Федеральным законом №214. Если кто-то считает и получает какие-либо заключения юридических компаний о том, что это не 214-й – приходите, мы вам разъясним, почему это именно 214-й. Ровно такая же конструкция, как конструкция с квартирами – апартаменты тоже должны продаваться по 214-му закону.

Сергей Павлов: И соответственно, подлежат страхованию?

Никита Стасишин: Абсолютно верно.

Ольга Мелентьева, представитель компании «Эталон-Инвест»: Я представляю компанию «Эталон-Инвест». Когда будет приказ о новой форме проектной декларации? И нужно ли нам приводить проектную декларацию в новый вид по старым ДДУ? То есть, по ДДУ, заключенным после 1-го января, но которые еще в рамках старых проектных деклараций?

И третий вопрос. Мы знаем из закона, что проектные декларации новой формы нужно в электронном виде отправлять на сайт Минстроя, а пока этот ресурс не готов, отправление деклараций осуществляется в порядке, определенном контролирующим органом. Есть ли уже в Москве этот новый порядок, и будет ли он новым? Или мы новые декларации пока будем направлять в старом порядке?

Последний вопрос об административном регламенте. Выдача заключений о соответствии застройщика новым требованиям считается госуслугой, поэтому нужен административный регламент. Есть ли он в Москве, и когда мы можем его увидеть?

Валерия Мозганова: Никита, давайте мы все, что связано с Москвой, потом поговорим отдельно. А пока ответ на вопрос с точки зрения федеральных властей.

Никита Стасишин: Да. Приказ о новой форме проектных деклараций подготовлен. В ближайшее время он будет зарегистрирован и опубликован. Мы его делали совместно, и с контролирующими органами Москвы, и с АИЖК, и даже привлекали специалистов Сбербанка, потому что те технологии, которые у него сейчас есть в работе с вами, на шаг опережают другие банки. Мы постарались учесть все замечания инвесторов, застройщиков и девелоперов, потому что новая форма проектной декларации действительно будет размещаться на нашем сайте. Это будет единый портал, куда будут иметь доступ, как контролирующие органы, так и все организации с гражданами. Вся нормативная база готова. Она будет опубликована, и вы будете понимать, как следует работать. Времени для того, чтобы подготовиться, хватит.

Максим Гасиев, представитель Группы «ПСН»: Я представляю «Группу ПСН». Есть многофазное строительство на нескольких участках. Одни фазы уже реализованы, другие – на очереди. Когда происходит переход на отчисления в Компенсационный фонд по участку земли или по разрешению строительства?

Михаил Мень: В момент разрешения на строительство.

Квачадзе, Краснодарский край: Я так понимаю, что с 2017-го года строительство таунхаусов будет регулироваться Законом №214. А что будет с землей под ними? Она по-прежнему будет оформляться в собственность под каждый конкретный таунхаус?

Никита Стасишин: Конечно, это же будет общее имущество.

Квачадзе: А как же оно может быть общим имуществом, если по таунхаусам изменения не внесены ни в Градостроительный, ни в Земельный кодексы?

Никита Стасишин: А какие вы хотите изменения в Градостроительный кодекс?

Квачадзе: Таунхаусы являются отдельным домовладением, и под ними земля оформляться должна под каждый таунхаус отдельно.

Никита Стасишин: Это блокированная застройка.

Квачадзе: Правильно, но это дом. Отдельный дом.

Никита Стасишин: Приходите к нам, есть директор Департамента жилищной политики – она вам ответит.

Вопрос из зала: Нужно ли приводить текущие проектные декларации по строящимся ныне объектам в новую форму, которая вот-вот будет утверждена приказом?

Никита Стасишин: Не нужно.

Андрей Кирсанов, представитель «МR Group»: В новой редакции Закон №214 предусматривает, что цена по договору долевого участия должна включать ту часть, которую застройщик потратит на создание объектов социальной инфраструктуры. Причем эта сумма должна быть указана применительно к конкретному договору в соответствии с Законом №214. К отношениям между участниками долевого строительства и застройщиком применяется Закон «О защите прав потребителей», который содержит прямой запрет на то, чтобы обуславливать приобретение одного товара приобретением другого. Поэтому потенциально существует угроза: либо при заключении договора дольщик откажется оплачивать ту часть, которая в документе прямо указана, как взнос на строительство детского сада, или, что еще хуже, получив квартиру в собственность, он через суд потребует компенсации издержек – это предусматривает Закон о защите прав потребителей. Для застройщика это, откровенно говоря, вообще-то засада.

Никита Стасишин: Мы не видим такой опасности, мы обсуждали это с экспертами. Зачем мы сейчас выделяем в цене договора долевого участия стоимость, которую застройщики могут потратить на сады и школы? Для того, чтобы относить затраты на себестоимость. Это было предложением экспертного сообщества в той части, чтобы оплачивать те социальные объекты, которые вы строите, не из прибыли, а за счет средств наших граждан.

Андрей Кирсанов: У меня вопрос был в другом. Как быть с Законом «О защите прав потребителей», который, повторю, содержит прямой запрет на то, чтобы обуславливать приобретение квартиры приобретением доли?

Александр Плутник: У вас отношения с приобретателем квартиры, с дольщиком, регулируются специальным федеральным законом, и вы действуете в соответствии со специальной нормой. У вас есть общие нормы, которые в Законе «О потребительском кредите», а есть специальные нормы, которыми вы и руководствуетесь.

Михаил Викторов, представитель компании «Coalco»: Михаил Александрович, принято ли решение, кто будет вести реестр застройщиков – Минстрой, Фонд ЖК, налоговая служба, Росреест?

Михаил Мень: Под чутким руководством министерства будет вести Фонд.

Вопрос из зала: Здесь неоднократно задавались вопросы по поводу применения новых норм в отношении проектных деклараций старых объектов. Но при этом ни разу не была раскрыта тема, когда продлевается решение на строительство. То есть объект застраивается и застройщик вынужден продлить разрешение. Соответственно, применяются ли к такому объекту все нормы по проектным декларациям и новые требования Закона №214?

То же самое по сайту застройщика. Под официальным сайтом застройщика мы понимаем ресурс, указанный в проектной декларации? Потому что у застройщика могут быть разные сайты, в частности, под конкретные объекты.

Никита Стасишин: Все распространяется только на новые объекты. При продлении разрешения для строительства вам ничего делать не нужно. Более того, мы сейчас вносим изменения, и вам даже дополнительно страховаться не нужно будет при продлении строительства, что часто вызывало вопрос. Только по новым объектам вам будет необходимо соответствовать всем критериям и требованиям. При продлении разрешения на строительство заключение контролирующего органа о соответствии вам тоже будет не нужно. Вы должны закончить объект, строительство которого было начато по правилам, действующим на начало строительства. Что касается сайта, то он должен соответствовать новым требованиям.

Вопрос из зала: Мы говорим о том, что закон будет дорабатываться, предполагается тестовый период. А не хотят ли на время этого периода не применять штрафные санкции за нарушения законодательства?

Никита Стасишин: Эти изменения были приняты в июле текущего года, и у вас было полгода для того, чтобы разобраться, как это будет работать. Никаких переходных периодов в этой части не будет. С 1 января 2017 года вы должны соответствовать новым требованиям и критериям в том случае, если принимаете решение привлекать денежные средства граждан.

Иван Богатов, представитель «Главстрой Девелопмент»: Смежный вопрос о переходе на новые правила. Не секрет, что каждый объект строится более одного года. И, очевидно, что введение норм о работе с Компенсационным фондом подорвет бизнес компаний, страхующих риски. Они однозначно перестанут принимать такие платежи, взносы, работать с такими рисками. И возникнет ситуация, когда в одном объекте часть договоров ДДУ застрахована, а страховые компании откажутся страховать следующие объекты. Вероятнее всего, необходимо иметь механизм перехода на работу с фондом.

Александр Плутник: Пока у нас обратная информация от страховых компаний, которые как раз выступают за то, чтобы они могли как можно дольше собирать страховую премию. Мы видим, что те страховые компании, которые сейчас работают, их по данным Банка России девятнадцать (19). Среди них есть особо активные – продолжат работать в прежнем формате по тем объектам, которые уже открыты.

Иван Богатов: Я правильно понимаю, что сейчас механизма перехода из страховых компаний в фонд нет? Потому что практика рынка показывает обратное – страховые компании очень быстро заканчиваются.

Александр Плутник: Такая же ситуация бывает и с застройщиками. Знаете, практика рынка совершенно разная. Если исходить из такой, тогда вообще нужно запретить на стадии строительства вкладывать денежные средства граждан.

Вопрос из зала: По сайту по старым объектам нужно приводить информацию?

Никита Стасишин: По сайту приводить в соответствие нужно, и в первую очередь, нужно для вас самих, для того, чтобы был единый формат. Для чего мы это все делаем? Чтобы гражданин мог зайти на сайт, и, не имея никакого профессионального образования, разобраться в том, что вы делаете. Выбрать квартиру, посмотреть четкие правила и что там будет. И не опасаться того, что то, что он видит на сайте, не будет соответствовать реальности. Это нужно для того, чтобы у вас покупали квартиры.

Василий Фетисов, представитель ГК «КОРТРОС»: Как известно, норма по увеличению уставного капитала вступает в силу с 1 июля 2017 года, но тем не менее вопрос: должны ли на эту дату для правильного расчёта уставного капитала учитываться объекты, строительство которых было начато согласно старой редакции Закона №214? Или это касается только тех объектов, которые будут начаты после первого января?

Никита Стасишин: Только новые объекты.

Вопрос из зала: Положения Федерального закона №214 сформулированы таким образом, что где-то в них говорится, о том, что требования к уставному капиталу касаются только многоквартирных домов, а где-то дописано «и иных объектов недвижимости». Все-таки, в отношении к апартаментам нужно соблюдать требования к уставному капиталу или это касается только многоквартирных жилых домов?

Никита Стасишин: Конечно же, нужно. Другой вопрос, что мы сейчас с Правительством Москвы занимаемся тем, что дадим определение апартаментам. У нас есть такое поручение. Мы над ним работаем. Однако, чтобы у вас в дальнейшем не было проблем с работой в Москве и везде где есть апартаменты, соответствуйте всем требованиям Закона №214.

Вопрос из зала: Из ответов мы поняли, что часть положений Закона №214 будет применяться с 1 января 2017 года, а другая часть не будет применяться. Разобраться в этом вопросе участникам рынка сложно, поэтому просьба к министерству дать разъяснение по данному вопросу. Потому что при буквальном толковании закона следует, что все положения его новой редакции должны применяться с 1-го января. Дайте, пожалуйста, письменное разъяснение сейчас, не дожидаясь, когда возникнет неразбериха.

Михаил Мень: В каком виде, на сайте или через СМИ это сделать?

Вопрос из зала: В виде Вашего письма.

Михаил Мень: Наверное, самым правильным будет разместить на сайте министерства и сайте АИЖК. Мы это сделаем. Это правильное предложение. Ведь нам порой кажется, что мы очень много разъясняем и надоели уже всем. Это абсолютно не так.

Валерия Мозганова: У Вас осталось три минуты, поэтому задам вопрос, который интересует всех. Мы создадим Компенсационный фонд, а потом, извините, будем иметь повторение случая с СУ-155. Нам хватит средств и устойчивости этого фонда, чтобы удержать в рамках любую ситуацию, которая будет возникать на правовом поле Федерального закона №214?

Михаил Мень: Что значит любая ситуация? Если все застройщики обанкротятся, то понятное дело, мы удержать ситуацию под контролем не сможем.

Кстати, насчет дифференциации тарифа – мы обязательно будем рассматривать этот вопрос, поэтому присылайте свои предложения. Меня очень беспокоит эта тема, так как я бы не хотел, чтобы чиновники определяли, кто и какие взносы будет делать.

Здесь нужен максимально объективный подход и формула, чтобы избежать максимальной коррупционности в принятии этих решений. Отталкиваясь от того, что есть сегодня, я напоминаю свой вопрос к залу озвученный вначале, когда ни одна страховая компания вообще никак не отвечает за проблемы. Я напомню, что половина объектов у СУ-155 продавалась все-таки по Закону №214, а вторая половина – реализовывалась по другим схемам. Но, прошу заметить, что сегодня разгребанием проблем занимается Минстрой вместе с государственным АКБ «Российский капитал» по поручению правительства. А страховых компаний что-то я там не встретил на этой поляне ни разу. Они не проявили хоть какую-то активность для того, чтобы ответить за те риски, которые они страховали и должны были выплачивать компенсацию.

Поэтому в любом случае этот фонд будет надежным и государственным. И я уверен, что он улучшит инвестиционную привлекательность принципа договоров долевого участия как такового, потому что у людей сегодня есть доверие к государству. И мы знаем, как сейчас работает Агентство по страхованию вкладов, что дает гражданам определенную уверенность в надежности размещения средств на депозитах банков. То же самое будет с ДДУ. Поэтому я уверен, что государственный фонд – это только подспорье для застройщиков. Как минимум, он гораздо лучше, чем нынешняя схема с неработающим страхованием.

Валерия Мозганова: Надеюсь, что все услышали призыв руководителей Минстроя и АИЖК отправлять свои предложения по новой редакции Федерального закона. Давайте попробуем. В конце концов, под лежачий камень вода не течет.

Во-первых, позвольте поприветствовать Марата Хуснуллина, заместителя Мэра Москвы, главу столичного Стройкомплекса и Константина Тимофеева, главу Москомстройинвеста.

Перейдем к московским проблемам и ситуации, которая предметно волнует всех нас. Марат Шакирзянович, Вам слово. Дайте Ваше положению дел в Стройкомплексе и применительно к новой редакции Федерального закона №214.

Марат Хуснуллин: Я начну свое выступление с нескольких цифр. Например, за последние шесть лет в Москве построено 50 млн квадратных метров недвижимости. Это 12% всей недвижимости столицы. То есть, за шесть лет мы построили то же, что и за предыдущие 864 года. Я хочу сказать, что в Москве сейчас наступил инвестиционный бум. Если сравнивать ее с другими крупными мегаполисами, то мы конкурируем – с китайцами трудно конкурировать, они нас обгоняют, и мы их, наверное, никогда не догоним, да и не стремимся догонять – почти со всеми, причем делаем это достаточно достойно.

Свою главную работу как Правительства мы видим в балансе интересов населения, власти и инвесторов. И мне кажется, найти его – это самое сложное, потому что обычно каждой стороне кажется, что ее интересы ущемлены. И, судя по цифрам, находить этот баланс у нас получается неплохо. Тем более, что в прошлом году мы достигли рекорда, введя более 9,1 млн квадратных метров недвижимости. Это самый большой объем ввода за всю историю Москвы. В нынешнем году мы еженедельно по пятницам проводим заседания штаба и видим, что примерно 8-8,5 млн квадратных метров будет введено. То есть, несмотря на санкции, страшилки о кризисе, в Москве стабильно строится огромное количество недвижимости.

Второй момент, на который я хочу обратить внимание – это объем строительства жилья. В городе построено 18 млн квадратных метров жилья. Причем порядка 3 млн квадратных метров построены за бюджетные средства для решения городских задач: это очередники, переселение из домов сносимых серий. Все остальное построили инвесторы. И мы наблюдаем динамику, когда каждый год объем вводимого жилья растет. Наверное, его не так много, как хотелось бы. Но пока у нас наблюдается стабильный рост. Многие девелоперы со мной согласятся: нынешняя осень по уровню продаж жилья была неплохой, наблюдалось оживление на рынке, что тоже является большим плюсом.

И хотелось бы определить, кто же в Москве главный инвестор. Это – город. С точки зрения транспортной инфраструктуры, мы за год вкладываем в нее 300 млрд рублей. Это темпы, сопоставимые с любым развивающимся мировым мегаполисом. Мы входим в тройку городов, осуществляющих наиболее масштабные вложения именно в транспортную инфраструктуру. Более того, уже утверждена Адресная инвестиционная программа, и в ближайшие три года мы будем продолжать вкладывать в транспортную инфраструктуру не менее 300 млрд рублей ежегодно. Это означает, что развиваться будут те районы, в которые придет транспорт.

Приведу простой пример, Московское центральное кольцо, которое мы в нынешнем году запустили. Очень успешный проект. В первые два месяца он превзошел все наши ожидания по пассажиропотоку. Однако, что сейчас происходит вокруг МЦК? Просто инвестиционный бум. Сегодня помимо тех ТПУ, которые мы готовим для выставления на продажу, вокруг МЦК строится огромное количество объектов. И мы будем стимулировать эту работу. Сейчас в срочном порядке разрабатывается градостроительное решение, объекты будут выставляться на конкурс. Мы будем, безусловно, развивать МЦК, чтобы в пределах этой хорошей транспортной магистрали была построена недвижимость, чтобы люди жили и работали в пешей доступности.

Например, группа компаний «Пионер» строит сейчас огромный комплекс, и она также является инвестором в ТПУ «Ботанический сад». Очень хороший проект, реализовываемый совместно с японцами. Надеюсь, что готовый продукт мы увидим в течение ближайших 2-3-х лет. Это яркий пример того, как город, вложив деньги в транспортную инфраструктуру, сегодня стимулирует развитие территорий вокруг.

Также мы продолжаем строить метро. Причем, начиная с нынешнего и последующего года, мы выходим на объемы ввода подземного метро 10-30 км в год. И вокруг метро – это особенно касается нашего нового крупного проекта, Третьего пересадочного контура длиной в 64 км – тоже будет развиваться строительство недвижимости. И мы сейчас форсировано готовим площадки для предоставления их инвесторам.

Второй самый крупный в Москве инвестор – это население. За последние шесть лет оно проинвестировало город на 1 трлн 600 млрд рублей. Это к вопросу о Законе №214.

Можно много говорить о нем. Были попытки этот закон ликвидировать – это была грубейшая ошибка. Потому что вы прекрасно понимаете, что вложив 10-30% от стоимости проекта, остальную часть профинансирует население. И город крайне заинтересован, чтобы все соблюдали Закон №214. Потому что, когда всего несколько застройщиков начинают не выполнять свои обязательства, они подрывают доверие населения к данной программе. У нас такие застройщики есть, мы и уголовные дела возбудили в отношении них. Конечно, дискредитации программы не допустим.

Мы будем очень жестко заниматься контролем над долевым строительством жилья. Не всем это нравится, наверное. В этом есть неудобства: Закон №214 усложнился, у застройщиков появились дополнительные вопросы. Коллеги, мы можем отказаться от 680 млрд рублей в год беспроцентных денег? Конечно же, нет. И мы будем делать все, чтобы эти деньги были в нашей отрасли. Это наша с вами общая задача. Поэтому я очень прошу присутствующих застройщиков, перейти на работу по Закону №214 с минимальными потерями – организационными, финансовыми, имиджевыми. Нужно данным вопросом заниматься, потому что другого такого инвестора у нас не будет.

Чем мы будем заниматься в ближайшие год-два? Мы продолжим развитие строительства недвижимости вокруг транспортных магистралей. За последние два месяца выставлено на реализацию 14 ТПУ, у которых уже появились реальные инвесторы. Вчера были подведены итоги конкурса еще по восьми ТПУ. И мы будем продолжать выставлять транспортно-пересадочные узлы на продажу и предлагать инвесторам строить как в рамках ТПУ, так и на прилегающих территориях. Это очень большая перспектива.

Также будем продолжать развивать Новую Москву, особенно в первом поясе, который примыкает к МКАД – там, где мы сейчас делаем реконструкцию Калужского шоссе и куда мы ведем Сокольническую линию метро. В районе поселка Коммунарка в 2018 году появится метро, мы планируем провести туда линию подземки от станции «Улица Новаторов». То есть, первый пояс Новой Москвы будем активно развивать.

Также мы продолжим работу по развитию промзон. Мы сейчас с вами находимся на территории комплекса, который раньше был фабрикой. Видите, все прекрасно сделано. Это тоже хороший пример развития промышленных зон. Сегодня у нас есть часть территорий, которые будут исключительно промзонами, и у тех, кто захочет заниматься производством, нет вообще никаких ограничений. Даже мэром Москвы принято решение, что если инвестор хочет создавать рабочие места – то есть без жилья и дополнительной инфраструктуры – он может написать в рабочую группу заявление, и она в течение недели примет решение, а Москомархитектура выдаст ГПЗУ на любую недвижимость, которая связана с организацией рабочих мест. На работу по жилью мы смотрим более детально, потому что жилье влечет за собой развитие транспортных потоков, увеличение социальной нагрузки. А по рабочим местам нет никаких ограничений. Поэтому если кто-то их хочет создавать – пожалуйста, мы очень хотим совместно заниматься этим вопросом.

Также мы работаем по упрощению процедур взаимодействия власти и бизнеса. Вы знаете, что по всем услугам мы перешли в электронный вид, и сейчас перед нами стоит новая задача, которой мы с Минстроем активно занимаемся. Это оптимизация системы подключения к инженерным коммуникациям. Это весьма сложный вопрос. Он касается нескольких федеральных законов, в том числе, об электроэнергетике.

Кстати, Президент страны в своем Послании Федеральному собранию об этом говорил. В Ярославле состоялось совещание, посвященное развитию деловой активности, где на данный вопрос тоже обратили внимание. Надеюсь, что за 2017 год работу по подключению сможем более систематизировать. В целом этот вопрос в Москве решается – не могу сказать, что в этом плане есть большие проблемы – но текущие вопросы есть, особенно связанные с подключением тепла: ПАО «МОЭК» не может много объектов подключить. Есть и системные проблемы, не зависящие только от поставщиков. Поэтому мы надеемся, что вопрос инженерного обеспечения в Москве решим. Тем более, что в столице есть большой плюс по сравнению с другими регионами: у нас все головные инженерные сооружения с большим запасом прочности, это касается и тепла, воды, газа, канализации, энергетики. Поэтому мы можем спокойно развивать город, нужно просто проработать систему сетевого обеспечения и схему взаимодействия застройщиков и поставщиков энергоносителей.

Поэтому мы надеемся, что работа будет продолжаться и в следующем году. У нас налажены хорошие связи с Клубом инвесторов – это застройщики, которые сегодня активно работают с городом по многим направлениям; набирает обороты работа и с Ассоциацией инвесторов Москвы, куда входят небольшие и средние предприятия застройщиков. Мы очень хотим эту работу продолжать и надеемся, что сегодняшний семинар будет иметь практическую пользу. Готовы ответить на все вопросы и послушать, какие со стороны есть замечания, предложения. Одним словом, мы готовы к диалогу.

Валерия Мозганова: Вопросы будут, безусловно. Но сначала мы вернемся к теме Федерального закона №214 и частично ответим на те вопросы, которые уже были заданы. Они касаются ситуации в Москве, а соответствующей информацией лучше всего владеет Москомстройинвест. Поэтому Вам слово, Константин Петрович.

Константин Тимофеев, руководитель Москомстройинвеста: Мы подготовили презентацию, и если кто-то ее не увидит на экране, сможет посмотреть на сайте. После своего доклада я постараюсь ответить на несколько вопросов, возникших в ходе дискуссии между федеральными структурами и застройщиками.

Действительно, до конца декабря мы находимся в некотором правовом вакууме, потому поправки в Закон №214 будут приняты в ходе декабрьской сессии. Далее будет много Постановлений Правительства, касающихся Компенсационного фонда и работы с ним, и также на уровне московского Правительства на региональном уровне. Когда выйдет постановление Правительства РФ, нужно будет принять собственные регламенты. И в начале января мы начнем предоставлять государственную услугу, выдачу заключений о соответствии. Таким образом, будет организована новая форма контроля.

Я покажу в презентации, что же происходит на рынке долевого строительства столицы. Сегодня 98% средств в нем – это средства населения, поэтому можно смело сказать, что долевое строительство определяет все жилищное строительство. Сегодня в Москве строится 471 объект по договорам ДДУ. Это, в том числе, апартаменты и гаражи. Об апартаментах я буду говорить осторожно, потому что сейчас это добровольная сделка купли-продажи, и далее мы обсудим, как она будет контролироваться в следующем году.

Если брать общую площадь объектов, то это 15 млн квадратных метров. Если брать по чистой площади продаж квартир, то это 10 млн 800 тыс. квадратных метров. Посмотрите на тенденцию по строительству и продажам. Если в первом квартале 2015 года мы стартовали с 7,2 млн квадратных метров жилья, то сейчас объем вырос до 10 млн квадратных метров «чистой» площади. Что касается продаж, то сейчас реализовано 3,6 млн квадратных метров, и свободных площадей на рынке осталось 6,4 млн квадратных метров. То есть рынок, с одной стороны, достаточно насыщен, а с другой стороны, есть много резервов, потому что продано 36%, а свободно 64% жилья и нежилых помещений в виде апартаментов и гаражей.

Сегодня 700 млрд рублей приходится на договоры долевого участия, по которым квартиры не переданы, они находятся в стадии строительства. Это колоссальный объем. Если брать первый квартал 2015 года, когда на рынке было задействовано 300 млрд рублей, то сейчас 752 млрд рублей. Можно только порадоваться, что наблюдается устойчивый рост, тем более что 12 тыс. договоров долевого участия было заключено в третьем квартале 2016 года.

Если смотреть приобретенные площади, то только в третьем квартале текущего года было продано 752 тыс. квадратных метров, во втором квартале – 601 тыс., и в первом – 502 тыс. квадратных метров. Я подробно называю цифры для того, чтобы развеять все сомнения у СМИ и инвесторов. Рынок растет, и в Москве он растет колоссально.

Очень важно не допустить появления долгостроев, чтобы не страдали граждане. Сразу начну с проблем. Мы почти за 6 лет провели 770 проверок, из них плановых – 308. На следующий год уже составлен график проверок, но, к сожалению, 50% плановых проверок нам не согласовала прокуратура, потому что 50% застройщиков Москвы проходят как субъекты малого предпринимательства. Они организовали проектные компании, поэтому у них нет активов на балансе, и планово проверять мы их не можем. И в будущем году тоже. Это большой пробел, о котором нужно говорить, и Министерство строительства этим занимается.

Вдобавок в плановые проверки не попали апартаменты. Прокуратура также их не согласовывает. С одной стороны, мы будем добиваться, чтобы апартаменты попали в план проверок, а с другой стороны, по закону есть возможность проверять их внепланово в случае нарушения сдачи отчетности, обращений граждан или правоохранительных органов. И такие обращения, к сожалению, по многим адресам в Москве есть, и мы будем проверять такие объекты.

Здесь был затронут вопрос с СУ-155, это, действительно, проблемный адрес. Сейчас в Москве шесть подобных адресов, но по трем из них работа не ведется – здесь вопрос, наверное, к санирующим организациям. Однако помимо всего, у нас есть еще и закон, и мы граждан призываем не только надеяться на санатора, но и идти в суд.

За шесть лет граждане вложили в долевое строительство 1,6 трлн рублей. Для сравнения: столько же стоят 16 Московских центральных колец либо два комплекса «Москва-Сити». Действительно, колоссальный объем.

У многих возникал вопрос, как влияет ипотека на долевое строительство? Мы провели анализ всех договоров долевого участия – это данные Росреестра – потому что мы видим каждую продажу и знаем, каким образом она проведена, либо с обременением, либо без, есть там ипотека или нет. И видно, что до 2014 года доля ипотеки была 28%, в период резкого роста курса валюты она упала, а сейчас она составляет 31-33%. То есть, треть договоров долевого участия заключаются с ипотекой. Много это или мало? Она сохраняется на прежнем уровне и практически не растет. Все стабильно, но все-таки 70% жилья продается без ипотечных кредитов. Данный слайд тоже подтверждает рост объема договоров, красная линия – это для ипотечных кредитов. Мы видим, что она практически горизонтальная кроме пикового скачка в кризисный период.

Я думаю, следующие данные будут интересны всем, в том числе и московским застройщикам. Причем информация получена из открытых источников в виде проектных деклараций, и несложно подсчитать, сколько средств было вложено в договоры долевого участия. Видно, что 50% рынка жилой недвижимости у нас занимают 15 крупных компаний.

Перехожу к теме будущего уставного капитала. Это вопрос спорный. Из зала был задан вопрос, каким образом с 1 июля 2017 года будет применяться норматив по уставному капиталу. Мы надеемся, что в поправке к закону это будет прописано. Но наше мнение таково: уж раз вы привлекаете средства населения, то должны удовлетворять требованиям закона. И если к первому июля вы уставный капитал не приведете в соответствие с ним, то, по крайней мере, получите от нас предписание. Даже не смотря на то, что вы работаете по старым договорам и разрешениям на строительство. Потому что это вопросы дифференциации и риска. Уставный капитал – это ваши собственные средства, которые все-таки должны покрывать тот риск, который вы несете перед населением.

Мы сделали график, который дает возможность понять, сколько квадратных метров позволяет строить конкретный капитал. Например, 320 тыс. квадратных метров можно построить при уставном капитале примерно в 300 млн рублей. А если размер уставного капитала составляет полтора миллиарда рублей, то вы можете строить 1,6 млн квадратных метров жилья.

Повторюсь, что с 1 января 2017 года все нарушения будут опубликованы в открытых источниках. И если вы являетесь нарушителем, на нашем сайте это будет отражено – какие нормативы финансовой устойчивости вы нарушаете, а с первого июля – привели ли вы уставной капитал в соответствие с законом или нет. Поэтому желательно время зря не тратить.

Каким образом с 1 января 2017 года будет выдаваться заключение о соответствии застройщика. По Регламенту этот документ – государственная услуга, и на Регламент отводится 30 дней с момента подачи заявления и полного комплекта документов. На экране отражен полный комплект документов. Согласно закону в него входит пять пунктов: отсутствие недоимки, ликвидации, приостановки деятельности, судимости у директора и главного бухгалтера предприятия, а также соответствие нормативам. Этот документ вы получите, другой вопрос, каким образом он будет издан.

Министерство строительства обещает сделать это до конца года. В Правительстве Москвы мы тоже должны выпустить свой Регламент, ознакомить с ним и начать работать. Предполагается, что документ будет в электронном виде. Действительно, времени остается мало, поэтому мы дополнительно разъясним, каким образом будет предоставляться эта государственная услуга.

Отвечу на ряд вопросов из зала.

Первый – относительно Административного регламента. Мы подготовим внутренний регламент и опубликуем его. К первому января это будет сделано.

Вопрос по новой форме проектной декларации. Форма будет утверждена Минстроем и обязательно размещена на сайте. Это, действительно, дискуссионный вопрос, но пока есть мнение, что и старые декларации нужно приводить в соответствие с новыми требованиями. Однако это нужно прописать и сделать дополнительное разъяснение, чтобы не было никаких сомнений.

По таунхаусам, мне кажется, нет вопросов. После того, как вы становитесь собственниками, имеете право на часть земельного участка. Законом это сейчас предусмотрено.

Следующий вопрос: кто ведет реестр застройщиков, если ипотечные агентства в виде фондов будут вести реестр застройщиков? Контролирующий орган в Москве – это Москомстройинвест. На основании ежеквартальной отчетности будет проверять застройщиков на критерий соответствия закону. И если вы сдаете нам отчетность, которая не соответствует требованиям, то мы подготовим заключение в Фонд, и он, как я думаю, найдет возможность убрать вас из реестра застройщиков либо сделать соответствующую отметку. Тем самым подразумевается – думаю, что это будет прописано и в законе, в проекте этого документа такой пункт есть, – что будет приостановлено привлечение средств населения.

Для справки. Сейчас в Москве 24 компании, среди которых есть несколько крупных, нарушают нормативы финансовой устойчивости, показатели целевого использования средств. Повторюсь, что нарушение целевого использования средств – первый признак уголовного преступления, потому что вы средства населения используете не по назначению.

Если есть вопросы, мы готовы на них ответить.

Вопрос из зала: Вы сказали, что старые проектные декларации нужно приводить в соответствие с новыми нормами. Это коррелируется с тем, что сказал господин Стасишин по поводу новых объектов, или это будет относиться и к старым объектам тоже?

Константин Тимофеев: Я уже говорил, что пока мы ждем все нормативные документы. Когда они будут, мы сразу об этом сообщим. Давайте наберемся терпения. Но наше мнение, что старые проектные декларации нужно приводить к новым нормам. Но как решит федеральная структура – так и будет.

Вопрос из зала: Как быть застройщикам, входящим в число этих 24 компаний-нарушителей, у которых норматив целевого использования средств не соответствует требованиям по той причине, что у компании много собственных активов, которые она приобрела до начала привлечения средств населения?

Константин Тимофеев: Думаю, к таким застройщикам мы не будем применять штрафные санкции, потому что мы запросили дополнительные расшифровки, приглашали представителей компаний на административное рассмотрение, приняли ваши аргументы. И по этим вопросам не будем отправлять материалы в правоохранительные органы.

Юрий Никонов, представитель ЗАО «Московский прожекторный завод»: Мы являемся маленьким кирпичиком Рособоронзаказа и, как ни странно, строительного комплекса Москвы. Данный вопрос относится к Рособоронзаказу. Для качественного выполнения госзаказа нам необходим производственно-испытательный корпус, и таким образом мы создаем примерно 100 новых рабочих мест. Чтобы было понятно, насколько сложна производимая нами аппаратура, работающая в критических ситуациях, замечу – нужно, чтобы при 50°С и сильной вибрации она не отказывала. То есть без нас не запустится ни одна ракета из поставленных на вооружение.

Мы получили от вас ГПЗУ за месяц, спасибо огромное. Мы сделали проект, прошли экспертизу и – встали. Вот уже как полтора года, Константин Петрович об этом знает, мы не можем пробить ситуацию. Мосгосстройнадзор не дает разрешения на строительство, требуя, чтобы мы сняли запрет на строительство. Это 80% от кадастровой стоимости. Чтобы было понятно, у нас это 30-50% от стоимости строительства нового 10-тысячного корпуса. Это громадные деньги, особенно с учетом того, что Федеральный закон №275 разрешает использовать полученную прибыль только через три года.

Что же нам теперь делать? Если делать реконструкцию, то это легко решаемый вопрос, а если мы как собственники земли начинаем новое строительство, то вакуум в законодательстве и от нас требует 80% доплаты. Можно ли как-то помочь в данном вопросе?

Марат Хуснуллин: Подайте письмо в адрес Департамента городского имущества. Я с ними переговорю. Если нужно, этот вопрос вынесем на Градостроительную земельную комиссию к Мэру Москвы.

Андрей Грудин: Вопрос к Марату Шакирзяновичу. Москва действительно вкладывает огромные средства в транспортную инфраструктуру, 300 млрд рублей – это самый мощный драйвер развития жилого, коммерческого, любого строительства. В то же время есть огромная проблема, о которой вы частично сказали – инженерная инфраструктура. Она сегодня влияет на экономику и сроки реализации проектов. Какие конкретно планируются шаги для упорядочения, регулирования действий МОЭСКО, МОЭКО? Потому что сегодня мы от этого очень сильно зависим.

Марат Хуснуллин: Во-первых, мы хотим сделать в электронном виде карту присоединения, чтобы было четко, где можно было присоединяться. Это большая работа, мы ею занимаемся. Кстати, очень большой объем работы проделали Москомархитектура и Москгоргеотрест по поводу карты подземных коммуникаций. В Москве есть настоящий подземный город, информация о котором собирается десятилетиями. И для того, чтобы оптимизировать, в том числе, точки подключения, мы эту карту в электронном виде заканчиваем.

Во-вторых, мы хотим регламентировать на федеральном уровне все сроки предоставления информации. То есть, за какой срок мы должны получить полную информацию о подключении и в какие сроки оно должны быть сделано.

В-третьих, мы сейчас серьезно пересматриваем вопросы ценообразования в технологическом присоединении. Потому что бывают такие коллизии, когда в свое время на федеральном уровне было принято решение, что объекты малого предпринимательства подключаются за счет перекрестного внутреннего субсидирования поставщиков. То есть для небольших объектов стоимость подключения минимальна, но реальные затраты на него значительно выше. И эти крупные затраты в конечном итоге перекладываются на плечи крупных застройщиков.

ЗИЛ – один из ярких примеров. Там до ТЭЦ всего 500 метров, а стоимость подключения у предприятия составила 4 млрд рублей. Перемычка в 500 метров стоит 500 млн рублей. Это как раз пример изъянов в законодательной формуле определения цены подключения. Сейчас мы этот вопрос детально разобрали, провели далеко не одно совещание у Дмитрия Николаевича Козака и в 2017 году попытаемся эту работу систематизировать. Потому что прямо или косвенно в Москве сейчас более 2 млн квадратных метров недвижимости имеют какие-либо проблемы с сетями: либо они не подведены вовремя, либо документы не оформлены. В последнюю пятницу на заседании штаба я смотрел сводку, построено 2 млн 300 квадратных метров, но по разным причинам есть вопросы с сетями. Мы видим, что это системная проблема, и ее решение – задача №1 вообще в городе.

Геннадий Журавлев, Первый канал: Вопросы тоже к Марату Шакирзяновичу касательно транспортной инфраструктуры. У вас есть понимание взаимодействия с властями Московской области? Ибо, как вы выразились, в первом поясе, в приближении к МКАД, ведется квартальная застройка на больших площадях. И те 300 млрд. рублей, которые ежегодно выделяются городом на транспортную инфраструктуру – их достаточно? Потому что как считаю я и многие эксперты, генпланы Москвы и Московской области должны рассматриваться совместно.

Повторюсь: есть ли у вас понимание с подмосковными властями, и какой метод взаимодействия с ними предусматривается? Есть же конфликтные ситуации, например, в Красногорском районе, где ведется крупная застройка, которая будет продолжаться, чего жители боятся. При этом застройщики позиционируют себя близкими к Москве, перемещение людей на рабочие места в город.

Второй вопрос по общественно-деловой застройке. Вы сказали, что на данный момент в Москве два крупнейших инвестора – сам город и дольщики, то есть жители. Есть ли зарубежные инвесторы в столице, как вы сейчас оцениваете ситуацию? И заинтересованы ли они в уникальных проектах по общественно-деловой застройке, а не только по жилью? Скажем, mixed use projects. Возможно, они по себестоимости очень большие. Как город на это смотрит и помогает?

Марат Хуснуллин: Транспортный узел Москвы и Московской области увязан в единую программу развития транспортной инфраструктуры Московского региона. Здесь у нас работа более-менее согласована. Мы четко понимаем, как идет реконструкция автодорог. Иногда бывают нестыковки по срокам, но, в целом, мы эту работу согласовали. Мы понимаем увязку развития радиальных железных дорог, понимаем развитие метро.

В развитии социальной жилищной инфраструктуры наши планы не совсем увязаны. Нужно объективно говорить, что мы живем по своему генплану, а Московская область раньше это делала по генеральным планам муниципалитетов, и только с прошлого года получилось эту работу централизовать. Сейчас мы пытаемся эти планы как-то увязать.

Наше взаимодействие осуществляется на базе совместной коллегии, где мы принимаем решения. Что касается решения вопросов в рабочем порядке, то у меня с коллегами из Московской области никаких вопросов нет, решается все. У нас много работает выходцев из Московской области, поэтому на рабочем уровне у нас хорошие горизонтальные связи, мы все пытаемся решать.

Что касается инвесторов. Конечно, когда я сказал, что город и население являются самыми крупными инвесторами, но я ни в коем случае не хочу умалять достоинство других инвесторов. Просто сколько тратит на строительство город, население и внешние инвесторы – это сопоставимые цифры, они одного порядка, масштаба. Действительно, инвесторы вкладывают очень много, сумма измеряется сотнями миллиардов рублей. Причем вкладываются как собственные средства, так и банковские. Ведь когда мы говорим о жилье, нужно понимать, что 680 млрд рублей в долевом строительстве привлечено от населения. Но жилья-то у нас строится только 40% от всей вводимой недвижимости, все остальное строят инвесторы, и это не жилье. Это колоссальные деньги.

Что касается комплексной застройки. В самом деле, иностранные инвесторы проявляют интерес, и я знаю пару десятков проектов, которые финансируются иностранными инвесторами. И судя по обращениям, многие из них интересуются строительством ТПУ. То есть все считают, что вкладывать в ТПУ весьма перспективно, и целый ряд инвесторов уже прислали свои предложения. Когда мы проводили road-show по реализации ТПУ, было 80 заявок, из них порядка 10 поступило от иностранных компаний. Я думаю, что к нам будет все больше и больше приходить иностранных компаний. Поэтому уже сегодня при градостроительном планировании города обязательно смотрим комплексную застройку. Мы стараемся не строить отдельные дома или торговые комплексы, а рассматриваем квартальные комплексы с тем, чтобы был баланс жилья, рабочих мест, социалки, транспортной инфраструктуры. Это задача, которую перед нами ставит Мэр.

Валерия Мозганова: Мы продолжаем. Ольга, простите, мы Вас прервали ровно на том моменте, когда Константин Петрович говорил, что мы ждем регулирующих моментов. Поэтому начнем с этого.

Ольга Корниенко, директор Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ: Начну с проектной декларации. Насколько я понимаю, это вопрос, который всех очень волнует. Работа над проектной декларации будет осуществляться в два этапа. Первый сейчас завершается, и его итогом будет утвержденная форма документа и наименование сайта, на котором она после предоставления технологической возможности будет размещаться. Второй этап – это предоставление технологической возможности, определение сайта для размещения в электронной форме.

Первый этап повлечет за собой унифицированную форму, которая на сегодня состоит из порядка 160 позиций. Но я прошу вас не пугаться, потому что мы изначально формируем ее с учетом того, что потом она перейдет в электронную форму. То есть, заполнив ее один раз: введя наименование застройщика, ИНН и иные реквизиты, не подлежащие изменению, в последующем при внесении корректировок вам ее заполнять уже не придется. Вы будете заполнять только те разделы, которые будут меняться в зависимости от финансового результата, ввода объектов в эксплуатацию, прироста договоров участия и так далее.

Что касается предоставления технологической возможности, вполне вероятно, что это будет сайт Минстроя или ресурс, который будет сопровождать Компенсационный фонд. Но, в любом случае, это будет единый ресурс для всех застройщиков Российской Федерации, с которого мы подразумеваем возможность направления проектных деклараций в адрес контролирующих органов. То есть, они будут направляться не напрямую, а с одного информационного ресурса.

Что касается приведения проектных деклараций застройщиков, которые начали возведение объектов до внесения изменений в Закон №214, в соответствие с новыми нормативами… Для тех организаций, которые будут начинать новые объекты с 1 января 2017 года, это является безусловным и обязательным правилом. Для юрлиц, которые уже осуществляют строительство, это было бы целесообразным, потому что форма деклараций единая, понятная, она будет намного более обоснованной для участников долевого строительства, и у вас не будет вопросов, почему ваша проектная декларация не соответствует требованиям Закона №214. Поэтому мы предлагаем строительному комплексу переводить свои проектные декларации по ранее реализуемым проектам в соответствие с требованиями этого документа.

Валерия Мозганова: Кто-то задавал вопросы по проектной декларации, там была еще третья часть. Она уже отвечена или еще нужно доспросить?

Вопрос из зала: Вторая часть вопроса касалась нормативов финансовой устойчивости. Я получил ответ от Константина Петровича, все отлично.

Ольга Корниенко: Я хочу дополнить, что в рамках реализации Федерального закона №304, которым были изменены изменения в Закон №214, также подлежат изменению акты, регулирующие нормативы финансовой устойчивости. Согласно плану деятельности Минстроя в отношении реализации Закона №304 мы должны принять соответствующее постановление до конца первого квартала 2017 года. Соответственно, годовая отчетность застройщика будет сдаваться по старым нормативам, а за первый квартал будущего года она должна сдаваться в соответствии с новыми нормативами. И в рамках разработки новых форм отчетности застройщика – мы полагаем, что их будет больше, в том числе с учетом потребностей Фонда – мы предполагаем предусмотреть то, о чем вы говорите, когда наличие иных доходов, средств и имущества у застройщика ведет к ненормативному отражению нормативов целевого использования.

Вопрос из зала: Ошибочно понимаемому как нарушение, да?

Ольга Корниенко: Да. Однако на сегодняшний день застройщик вправе предъявить в рамках своей отчетности пояснительную записку с разъяснением, и контролирующий орган может ее учесть. Мы планируем учесть этот нюанс при разработке новых нормативов финансовой отчетности застройщика.

Константин Тимофеев: Хочу пояснить один из вопросов по страхованию. Вопросов действительно много, и коллеги по бизнесу задавали вопросы, что же будет в последующие два года. Потому что у многих объектов страховка действительна один год, и что же будет дальше с защитой рисков, когда заработает Компенсационный фонд. Мы совместно с Минстроем попросили либо собрать совещание совместно с Центробанком, либо подготовить совместный документ, потому что очень много пробелов в законодательстве.

Если посмотреть на стандартный договор страхования, то мы увидим, что он заключен на определенный срок, как и ответственность, тариф и риск. Вы задавали вопрос, что будет при продлении сроков строительства. В этом случае должен увеличиваться срок по договору страхования. То есть договор нужно перезаключать. Страховая компания этого не сделает, следовательно, гражданин или юрлицо должен за это заплатить. К сожалению, этого не делается, и, как показывает практика, в Москве при продлении сроков строительства договоры не перезаключаются. Получается, что объект вообще выпадает из страховой защиты. Поэтому это один из вопросов, который с Центробанком желательно было бы обсудить, потому что именно он является регулятором страхового рынка.

В договорах страхования много случаев, когда страховым случаем они признают только момент, когда застройщик находится в процедуре банкротства. Мы видим, что эта процедура у многих застройщиков может длиться 1-3 года со дня первого срока, когда должно было быть окончено строительства. До этого срока многие застройщики просто не доживают, и не с кого спрашивать. А гражданин может подать в страховую компанию заявление, только если застройщик находится в процедуре банкротства. Получается, что по этой поправке страховой защиты, в принципе, нет. Поэтому желательно задать Центробанку вопрос, каким образом это будет делаться.

Коллега задавал вопрос: что будет, если страховые компании страховать? Но ведь у нас есть еще Общество взаимного страхования, организованное застройщиками. Оно работает, и там можно будет страховать данные договоры.

Валерия Мозганова: Давайте партнерам дадим слово. Станислав Киселев, Группа компаний «КОРТРОС». Ваш взгляд на происходящее.

Станислав Киселев: Хотелось бы высказать ряд моментов, которые вызывают обеспокоенность у застройщиков. Прежде всего, это дата, когда мы получим полный комплект регулирующих нормативных документов и возможность работать по новому порядку. Сегодня можно четко сказать, что январь из этой процедуры выпал. Органы власти говорят о том, что первого января мы все получим, и на рассмотрение новых проектных деклараций отводится 30 дней. То есть январь из общей логики выпал.

Что это такое в цифрах, если посмотреть в масштабах Москвы. Только что Константин Петрович приводил данные, 12 тыс. договоров долевого участия за третий квартал. Если я не ошибаюсь. Это означает, что 4 тыс. дольщиков в январе окажутся в подвешенном состоянии. Если смотреть в масштабах всей России, исходя из 80 млн квадратных метров, это порядка 8-10 тыс. объектов. Строители знают, обычная динамика строительства – это три этажа в месяц, то есть 24 тыс. этажей в месяц стоят под вопросом. Цифры грубые, но тем не менее, они демонстрируют масштаб на один месяц из-за задержки принятия решений. Я уже не делаю поправку на то, что новый порядок всегда будет иметь определенные шероховатости в его реализации.

Поэтому первый квартал следующего года – это достаточно серьезный вызов для застройщиков, как и для органов власти, которые должны будут ответственно принимать решения о выдаче либо невыдаче заключения о соответствии.

Второй момент – кому будет отказано. Что касается критериев, которым должен соответствовать застройщик, то здесь более-менее понятно. Но, когда мы говорим о проектной декларации, в которой больше 20 пунктов, на которые нужно дать детальную информацию, то возникает масса вопросов – запятые, технические ошибки, может быть все, что угодно. Итог – отказали. Что такое отказ для добросовестного застройщика? Это волосы дыбом у дольщиков. Очень серьезный момент. Поэтому хотелось бы четко понимать критерии отказа. Критерии принятия контролирующим органом решения о выдаче либо невыдаче заключения о соответствии.

Третий момент. Замечательно, что сегодня власть системно подходят к ситуации хеджирования рынка долевого строительства.

Но все-таки отношения по договорам долевого участия не заканчиваются вводом объектов в эксплуатацию, потому что мы несем ответственность в течение гарантийных пяти лет. В этом направлении тоже стоит подумать. И контролирующий орган должен принимать непосредственное участие в деле контроля застройщиками своих обязательств в течение этого же срока.

Валерия Мозганова: Константин, Ольга, Станислав говорит о том, что январь мы уже потеряли. Вы согласны с таким определением?

Константин Тимофеев: Нормативка будет в любом случае уже хотя бы потому, что есть соответствующее поручение Премьер-министра. И московская – тоже. Более того, мы готовы вплоть до 31 декабря организовывать «горячие линии», семинары для того, чтобы разъяснить, каким образом застройщикам нужно подавать документы на новую декларации либо на соответствие нормам. Ни разу не было случая, чтобы мы совместно с Минстроем не смогли организовать такую работу. Поэтому коллеги, давайте все оперативно поработаем, и я не думаю, что будет много проблем в январе.

Валерия Мозганова: Ольга, а ваш взгляд?

Ольга Корниенко: Коллеги, нормативка будет. Я хочу довести до вашего сведения, что будет принято Постановление Правительства об утверждении правил для сторон договора долевого участия при его заключении и исполнении. Кроме того, будет утверждено типовое соглашение по возникновению у участника долевого строительства права общей долевой собственности на объекты социальной инфраструктуры, которая, как мы с вами знаем, будет возникать в том случае, если в рамках комплексного освоения территорий застройщиком не заключен договор с муниципалитетом о безвозмездной передаче в собственность объектов долевого участия. Также будут приказом Минстроя утверждены пакеты документов по установлению понижающего коэффициента, который был предусмотрен. Соответственно, вся нормативная база для развития Закона №214 уже находится в работе за исключением того, что должно было быть принято. Вы можете посмотреть эти документы. Некоторые из них находятся на регистрации в Минюсте. В любом случае все эти документы, проекты размещены на regulation.gov.ru, и кому интересно, могут с ними ознакомиться.

По невозможности подачи застройщиком заявления на регистрацию первого договора, с учетом темпов третьего квартала текущего года... Давайте, не будем лукавить. Тот, кто давно работает в долевом строительстве, прекрасно знает, когда с 1 января 2014 года вводилось страхование, то четвертый квартал 2013 года дал колоссальный прирост объектов долевого строительства, по которым прошла регистрация первого договора. Возникало такое впечатление, что органы Росреестра 28-31 декабря работали круглосуточно с учетом того количества первых ДДУ по объектам, которые были зарегистрированы. И мы прекрасно понимаем, что новое правовое регулирование у бизнеса всегда вызывает опасение. И большинство из нас постарается новые объекты, которые готовы к запуску, запустить их в рамках существующего правового поля до 31 декабря. Поэтому я не думаю, что с 9 января 2017 года начнется такой уж колоссальный бум на регистрацию первых договоров долевого участия.

Что касается фразы «в случае отказа волосы дыбом встанут у дольщиков»... Господа, не встанут, потому что в случае отказа, дольщиков у вас не будет. А если они и будут, то это либо административная, либо уголовная ответственность. Это, как говорится, черная профессиональная шутка, потому что в случае отказа вы не сможете зарегистрировать первый договор долевого участия просто в силу того, что Росреестр вам не произведет регистрацию. Соответственно, принять оплату по этому договору правовых оснований у вас тоже не возникнет. Поэтому в данном случае отказ может быть вынесен контролирующим органом в отношении только тех объектов, по которым первый договор идет на регистрацию. И он не распространяется на те объекты, которые застройщик уже возводит по ранее обремененным ипотекой и земельным участкам.

О страховании тоже позволю себе небольшой комментарий. Хочу напомнить, что когда вы работаете со страховыми компаниями, то необходимо настаивать на том, чтобы и они тоже исполняли свои обязанности в полном объеме. Также напоминаю, что договор страхования должен не менее чем на два года покрывать исполнение обязательств по договору участия. То есть заключаемый застройщиком договор страхования должен идти два года плюс. И поэтому если у вас продление разрешения на строительство заключается на полгода – то есть срок не выходит за эти пределы – то обязанности страховой компании считаются действующими, и подлежат безусловному исполнению.

Я понимаю, что часто строительным компаниям достаточно просто зарегистрировать страхование именно день в день, именно со сроком действия договора. И страховые активно идут на это. Однако норма закона требует заключения договора на два года плюс.

Валерия Мозганова: Иван, вам слово, выскажите свое мнение.

Иван Богатов, генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент»: Большое спасибо Москомстойинвесту за эту площадку. В нынешнем году это наиболее информационно насыщенное мероприятие. Здесь прозвучали практически все ответы на все вопросы, которые копились весь год и были еще не отвечены.

Повторюсь, Федеральный закон №214 – уже отыгранная тема. Все, что пугало в момент его разработки и внедрения – это, прежде всего, контроль банков по Escrow-счетам, сложность увеличения уставного капитала – все это уже отработано, решено. Во всяком случае у тех, кого это действительно касается, для кого потребуется серьезное увеличение уставного капитала – все свои бухгалтерские задачи уже решили.

О вступлении в силу Компенсационного фонда как механизма защиты. Коллеги, нам это очень большой плюс с точки зрения продаж. Доверия к неким страховым компаниям, которые тем более не могут перестраховывать свои риски, у населения точно нет, а крупные игроки на этом рынке не работают. Я общаюсь со своими покупателями, они говорят: «Мы не знаем эту компанию и уверены, что она не закроет наши риски». И практика с большим и известным застройщиком, о которой рассказал министр Минстроя, показала, что дела обстоят именно так. Поэтому я верну возражения представителям Минстроя. Я хотел бы с 1 января 2017 года продавать жилье, используя Фонд как гарант. Но, к сожалению, тот факт, что на 7 декабря регулятор не дал ни одного нормативного документа – это просто катастрофа. Это стопроцентно означает, что застройщики новых объектов и те, кто хотел бы работать на старых объектах по-новому, в январе этого сделать точно не смогут.

Я не разделяю опасения Станислава по объемам: все-таки названные цифры – это не только новые объекты, это весь строительный рынок. А регулирование изменений касается тех, кто начнет работать с первого января. Тем не менее, это большие, большие потери. Мы видели на графике, Константин Петрович, какой рост предложения на рынке, сколько новых объектов запланированы под новые гарантии, что действительно нам поможет продавать. Запланировано работать с января, но этого не произойдет. Поэтому очень большая просьба к федеральному регулятору – назовите дату, чтобы мы для себя самих честно посчитали. Не надо говорить, что мы успеем к первому января, давайте честно. Мы – бизнес, у нас тоже бюрократия, мы понимаем эти сложности. Давайте просто договоримся: мы поймем, на какой срок нам нужно отодвинуть свои планы.

Валерия Мозганова: Ну что, Ольга, договоримся о дате?

Ольга Корниенко: Коллеги, смотрите. Для того чтобы вам получить заключение о соответствии застройщика, необходимо учитывать два момента. Во-первых, нужно направить в соответствии с правилами, установленными контролирующим органом субъекта, проектную декларацию, содержащую те позиции, которые на сегодня прописаны в Законе №304 и чтобы ваша организация соответствовала тем критериям, которые установлены Законом №214. Причем даже не в части уставного капитала, потому что новые нормы по нему вступают в силу в отношении договоров, которые поступят на регистрацию, начиная с 1 июля 2017 года. Если вы обратите внимание на переходные нормы Федерального закона №304, то увидите, что до момента предоставления технологической возможности направления проектной декларации она направляется в контролирующий орган субъекта в соответствии с правилами, установленными этим субъектом. То есть, на самом деле у вас не возникает препятствий для того, чтобы получить заключение о соответствии самого застройщика, юридического лица и его проектной декларации на соответствие требованиям закона №214. По большому счету, это никак не связано с созданием нормативных правовых актов. Потому что все остальные правовые акты связаны, скажем так, с правоотношениями между участниками долевого строительства и застройщиком.

Что касается сроков. Полагаю, что Приказ об утверждении формы проектной декларации выйдет максимум в течение 10 дней.

Валерия Мозганова: Мы услышали, спасибо большое. Есть ли еще вопросы? Нет.

Константин Тимофеев: Еще пару слов насчет того, что будет в январе.

Коллеги, в своей презентации мы показали, что как-то так получилось, что срок оказания государственной услуги заключения по проектной декларации составляет 30 дней. Получается, если формально вы сдадите документы 7 января 2017 года, то формально заключение получите 7 февраля. Мы это тоже понимаем и, в принципе, готовы сокращать сроки до минимальных. Свой регламент мы издадим, перечень есть исчерпывающий. Мы не будем требовать никаких документов, которые там не указаны. Здесь нет ничего сложного, абсолютно. Даже если что-то не сработает в электронном виде, вы получите рукописный документ, и его тоже будет достаточно. В данном случае переживать не нужно.

Валерия Мозганова: Спасибо большое, получасовой перерыв.

Сессия 2

Валерия Мозганова: Коллеги, давайте начинать вторую часть, потому что она и вправду обещает быть более чем увлекательной, потому что тему: «Статус ГПЗУ после принятия ПЗЗ» в публичном поле, по-моему, мы обсуждаем впервые. Были более компактные мероприятия для журналистов, а так, чтобы профессионалы рынка могли познакомиться с этой темой – это нечастая история. Поэтому мы сначала поговорим, а потом традиционно будем задавать вопросы.

Я с удовольствием представляю участников второй части нашего диалога. Юлиана Владимировна Княжевская, председатель Москомархитектуры. Константин Петрович Тимофеев, глава Москомстройинвеста, и Любовь Цветкова, глава Ассоциации инвесторов Москвы, в адрес которой сегодня было сказано так много добрых и хвалебных слов.

Итак, начинаем разговор. Тема первой части: «Разработка градостроительной документации: статус ГПЗУ после принятия ПЗЗ». Юлиана, Вам слово.

Юлиана Княжевская, Председатель Москомархитектуры: Я постараюсь сегодня кратко озвучить две важные темы. Первая – это статус ГПЗУ после принятия ПЗЗ. И вторая тема будет посвящена комплексному устойчивому развитию. Темы очень обширные. Я на предыдущей сессии услышала, что уже девять раз проводился семинар «Диалог с инвестором». Конечно, это не последнее обсуждение данной темы, я готова потом дополнительно провести сессии, конференции, ответить на ваши вопросы. Но это будет потом. А сегодня, давайте, мы познакомимся с таким документом, как ПЗЗ. У Москвы никогда не было правил землепользования и застройки, и мы впервые начинаем освещать эту тему.

Вначале пройдемся по структуре всей градостроительной документации, которая предусмотрена сегодня Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с Градкодексом Российской Федерации и ее столицы, генплан Москвы утверждается Законом города Москвы. В границах Старой Москвы Генеральный план был принят Законом города Москвы в 2010 году. На сегодняшний день подготовлен Генплан, который относится к территории Новой Москвы, и он будет утвержден в первом полугодии 2017-го.

Следующий документ градостроительной документации – это правила землепользования и застройки Москвы. В соответствии со ст. 63 Градостроительного кодекса Российской Федерации он принимается постановлением Правительства Москвы. Такая норма была введена в 2014 году, она применительна только к городам федерального значения – Санкт-Петербургу, Москве и, по-моему, потом Севастополь присоединился. Все остальные правила землепользования и застройки также принимаются законами субъектов или муниципальных образований.

Следующий документ градостроительной епархии – документация по планировке территории. Здесь сегодня есть две развилки. Документация планировки территории представляет собой, во-первых, проект планировки территории, который может включать в себя раздел межевания. Проект планировки территории утверждается постановлением Правительства Москвы.

Второй документ – это проект межевания. Он может быть разработан в виде отдельного документа, в случае, который предусмотрен Градостроительным кодексом, и проект межевания, утверждаемый решением уполномоченного органа Правительства Москвы – Департамента городского имущества.

И третий документ, который сегодня еще числится как документ по планировке территории – градостроительный план земельного участка. Он тоже утверждается уполномоченным органом Правительства Москвы, в качестве которого сегодня выступает Москомархитектура.

Но что произошло? 3 июля текущего года были внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, и была принята следующая норма: Градостроительный план земельного участка с 1 июля 2017 года исключается из документации по планировке территории, переносится в ст. 57 и становится неким документом, который содержит информацию о градостроительном регламенте на данном земельном участке. С одной стороны, законодатель ввел такую норму для того, чтобы инвестор, получив этот документ, прочитал всю информацию о градостроительных регламентах, которые есть – из генплана, проекта планировки, если он утвержден на территории, из проекта межевания, ПЗЗ. Узнав из него, что можно или нельзя развивать, инвестор, исходя из зафиксированных в документации параметров, может действовать дальше – разрабатывать проектную документацию, получать разрешение на строительство и вести инвестиционную деятельность.

С другой стороны, для страхования инвесторов законодатель ввел такую норму, как срок действия ГПЗУ, и с 1 июля 2017-го это будет три года. Для чего? Чтобы все не думали, будто это просто информационная справка, а понимали: даже если градостроительные регламенты на эту территорию поменялись, а у инвестора на руках есть ГПЗУ, то законодатель гарантирует, что все зафиксированное в этом документе будет действовать в течение трех лет. Конечно, градостроительный план земельного участка очень тесно связан с правилами землепользования и застройки.

Вы знаете, что на сегодняшний день у нас объявлены публичные слушания по правилам землепользования и застройки как одна из процедур принятия этого документа, что у нас уже открыты экспозиции, ведется сбор замечаний и предложений. И я бы хотела сейчас остановиться как раз на правилах землепользования и застройки, потому что на эту тему задается много вопросов. Из этих правил и будет вытекать такой документ, как градостроительный план земельного участка.

Как устроены сегодня правила землепользования и застройки в Москве, те, которые мы выставили на публичные слушания? Они состоят из общей и территориальной части. В первой описаны применяемые термины и порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки. Территориальная часть привязана к территориям, то есть, в территориальной части есть текстовая часть и есть карты, оформленные в виде атласа. Поэтому найти свой дом на нем очень просто. Эти карты подготовлены по административным округам. Я сейчас говорю о границах Старой Москвы, где насчитывается 10 округов. И на этих картах есть условные обозначения, которые можно без проблем прочитать именно в текстовой части в структуре ПЗЗ.

Что еще важно. Все карты выполнены на топографической основе. И вы можете легко, зная адрес своего земельного участка, зайти в карту административного округа, выбрать свой район – вы увидите по окружающим застройкам свой земельный участок – и понять, что можно построить на своем земельном участке, с какими видами разрешенного использования и с какими параметрами.

Схематично ПЗЗ выглядит вот так, есть общая и территориальная часть. Территориальная состоит из карт, на которых отображаются градрегламенты, то есть основные виды разрешенного использования и параметры застройки. Кроме того, к территориальной части прилагается инструкция для того, чтобы можно было прочитать и расшифровать символы на картах.

Мы взяли конкретный пример. Допустим, ваш объект – улица Чермянская, владение 9. Первый шаг, который мы делаем, – находим этот адрес в соответствующем административном округе и открываем карту. Сначала мы должны понять, какой вид разрешенного использования на данном земельном участке предусмотрен. То есть, какой функционал можно здесь построить. Для этого есть карта, которая называется «Границы территориальных зон и виды разрешенного использования земельного участка». Определяем свой земельный участок и смотрим, в какой территориальной зоне он находится.

Мы специально сделали два фрагмента одной и той же карты. Видно, как она выглядит сегодня в ПЗЗ. Границы как бы рассеченной местности – это все территориальные зоны. Вы видите, карта нарезана не просто как квартальная застройка, она имеет сложную конфигурацию. Это сделано потому, что Градостроительный кодекс Российской Федерации говорит о том, что земельный участок не может пересекать границы территориальных зон. То есть территориальная зона должна быть кратной этим всем земельным участкам. Исходя из того, как сформированы земельные участки – если земельных участков несколько или он один, если он большой, – границы земельных зон сформированы таким образом. Для того, чтобы было сразу понятно, мы раскрасили в разные цвета. И разные цвета обозначают, что это разные территориальные зоны.

Когда вы первый раз раскроете карты, вы увидите разные обозначения, числовые и буквенные. Когда мы видим числовые обозначения на территориальной зоне, например, 6.00, то это вид кода разрешенного использования. Описание этих кодов можно узнать в текстовой части. Бывает не только одно числовое обозначение, через запятую может стоять два числа, как в нашем примере с буквой «Б»

Это говорит о том, что здесь разрешено несколько видов использования – спорт, медицина, офисы и так далее. Также есть номера красного цвета, свидетельствующие о том, что на данный земельный участок выдан либо градостроительный план земельного участка, либо по нему в установленном порядке принято градостроительное решение. И параметры в отношении этого земельного участка определяются выданным градостроительным планом земельного участка или решением, которое принято в установленном порядке.

Что обозначают синие цифры? Иногда в центральной части или, например, в Западном административном округе бывают настолько мелкие территориальные зоны, что невозможно даже разглядеть их номера. Для того, чтобы удобно было читать, мы эти фрагменты мелких территориальных зон вынесли отдельно и увеличили их масштаб. Поэтому если вы видите номер синего цвета, это говорит о том, что нужно перейти в масштаб более крупной карты. И там можно прочитать все виды разрешенного использования, которые относятся к конкретному земельному участку. Это очень часто встречается там, где сегодня на территории Москвы предусмотрена индивидуальная жилая застройка – Куркино, Косино, Южное Бутово.

Теперь буквенные обозначения, они тоже есть на карте. Если вы увидели первую букву «Ф», то это код, который означает, что на данном земельном участке сохраняется существующая застройка. Код буквы «Н» сигнализирует, что на этом земельном участке градостроительные регламенты не устанавливаются. У нас по Градостроительному кодексу Российской Федерации градрегламент не устанавливается: 1) в отношении территорий особо охраняемых, ОПТ; 2) в отношении водных объектов.

Итак, мы познакомились с кодовыми обозначениями. На нашем примере Чермянская, владение 9 мы увидели, что в отношении территориальной зоны стоит индекс 6.00. Открываем расшифровку кодов, эти цифры означают промышленно-производственная деятельность, размещение объектов, строительство в целях переработки природных ресурсов и так далее. То есть мы уже определили, что на этом земельном участке вид разрешенного использования участка установлен как промышленно-производственная деятельность.

Шаг номер два. Теперь мы должны понять, с какими параметрами там можно что-то построить. Для ПЗЗ мы выбрали три главных параметра. Первый – это плотность застройки земельного участка, второй – это предельное количество этажей или предельная высота здания. И третий параметр, который мы в обязательном порядке указываем – это максимальный процент застройки. Все расшифровки – что означает плотность, предельное количество этажей, что такое максимальный процент застройки – также даны и описаны в территориальной общей части ПЗЗ.

Для того, чтобы понять, какая плотность, высота, и процент застройки установлены на земельном участке, нужно найти соответствующую карту. Вы опять заходите в округ – у нас все карты сделаны по округам – в карту, которая называется «Границы территориальных зон, подзон и предельные параметры разрешенного строительства». То есть ключевое слово «параметр разрешенного строительства». В этой карте мы также видим и буквенные, и числовые обозначения. Все числовые обозначения стоят в столбик, и мы читаем их сверху вниз. Верхняя цифра будет означать предельную плотность, которая выражается в тысячах квадратных метров на гектар. Средняя цифра 35 на нашем примере означает предельную высоту здания, выражаемой в метрах. И 50 – это максимальный процент застройки, выражается в процентном соотношении. 50 % застроенности.

Если мы вместо такого столбика с цифрами видим прочерк, то есть «нет» – это говорит о том, что данный параметр – первый, второй или третий – не установлен. Если мы видим красные цифры с таким номером – это означает, что на данный земельный участок выдан градостроительный план земельного участка или по нему в установленном порядке принято градостроительное решение. Соответственно, плотность, высота и процент застроенности будут устанавливаться исходя из того, что записано в градостроительном плане земельного участка. Для удобства все параметры всех выданных ГПЗУ у нас специально выписаны, и поэтому, когда вы видите свой номер, вы по этому номеру, в соответствующем томе по округу, можете найти и прочитать: какая была высота установлена в градостроительном плане земельного участка, какая плотность и какой процент застроенности.

Теперь буква «Ф»: точно такой же принцип, как с основным видом разрешённого использования. Буква «Ф» точно так же может стоять в столбик, то есть три буквы Ф» вы можете увидеть на карте. Они точно также означают: верхняя буква «Ф» означает плотность застройки, средняя – предельная высота и нижняя «Ф» означает максимальный процент застройки. О чем говорит это? Это говорит о том, что здесь сохранена существующая застройка и сведения о фактических параметрах застройки можно найти в документах кадастрового учёта.

Буква «Н» – это код, который означает, что на данном земельном участке градрегламенты не установлены. Напоминаю, что эту территорию ОПТ – водные поверхности – на них градрегламенты не устанавливаются, по ним действует соответствующее законодательство об особо охраняемых природных территориях, действует водный кодекс. И на них градрегламенты устанавливаются именно из той специфической документации из той сферы, к которой они относятся.

Дальше. Возвращаемся к нашей Чермянской, 9. Мы точно так же зашли в карту, которая определяет параметры застройки, и увидели, что предельные параметры земельного участка по Чермянской, 9 – сверху вниз читаем: 12 – это плотность застройки, она выражается в тысячах квадратных метров на га, 35 – это в метрах, 50 – максимальный процент застроенности. Когда мы знаем, что обозначают эти цифры, то, наверное, не составляет большого труда посчитать, исходя из размера земельного участка, переведённого в гектары, какой объем застройки на данном земельном участке можно построить. Сведения о размерах земельного участка вы можете найти на публичной кадастровой карте.

Что ещё важно знать? Градкодекс РФ предписывает нам, что в правилах землепользования застройки должны быть обязательно отражены ограничения использования объекта. Какие у нас на сегодняшний день есть ограничения? На картах ПЗЗ обязательно отображаются границы территории объектов культурного наследия, обозначаются зоны с особыми условиями – это границы водоохранных зон прибрежных и береговых, границы санитарно-защитных зон, границы охранных зон объектов культурного наследия, границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности и границы зон охраняемого ландшафта. И если ваш земельный участок попадает либо в границы территории объектов, либо культурного наследия, либо в границы зон с особыми условиями, вы должны сразу понимать, что на этот земельный участок есть ограничения. Например, если ваш земельный участок попал в границу водоохранных зон, соответственно, вы можете так же в ПЗЗ увидеть эти границы водоохранных зон. Вы должны понимать, что хозяйственная деятельность там разрешена, но она ограничена, что для размещения объектов нужно применение спецусловий. Или, в соответствии с водным кодексом размещение каких-то объектов не предусмотрено. Например, автозаправочная станция не может быть размещена в границах водоохранных зон. На наших примерах мы точно также открыли соответствующую карту, которая называется «Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос», и точно также увидели, что наш объект не попадает в границы водоохранных зон, соответственно, на него никакие ограничения, которые устанавливаются Водным кодексом, не распространяются. Что же мы увидим тогда в ГПЗУ, когда человек по Червянской, 9 придёт и попросит нас ему выдать градостроительный план земельного участка?

И мы увидим, как выписка из правил землепользования и застройки, вид разрешенного использования: 6.00 – промышленная и производственная деятельность. Предельные параметры застройки: плотность – 12, высота – 35, процент застроенности – 50, ограничений в использовании не имеется.

Специально хочу ознакомить вас с тем, как выглядят материалы правил землепользования и застройки. Например, вот Центральный административный округ, вот так выглядит северный. Листаем дальше. Вот эти карты, которые также приложены, это карты зон с особыми условиями, чтобы сразу посмотреть, попал ли ваш участок в границы территорий памятника или попал ли он в границы водоохранных зон. Все эти шесть карт можно посмотреть. И последнее, на чём бы я хотела остановить внимание – это на том, что состав градостроительного плана земельного участка, который будет действовать с 1 июля 2017 года, информацию, которая в нем содержится, мы специально отобразили в 17 пунктах. Они пополнились по сравнению с той редакцией, которая сегодня у нас есть. С 1 июля у нас состав градостроительного плана земельного участка очень сильно расширился. Теперь мы должны вводить информацию о благоустройстве территорий, я имею в виду, в нормативно-правовые акты, которые регулируют благоустройство территорий. В общем, это будет полноценный, хороший информационный документ.

Важен ещё такой момент. У нас на сегодняшний день есть помимо того, что градрегламенты не устанавливаются, есть ещё те земельные участки, на которые градрегламенты не распространяются. И очень часто во время проведения публичных слушаний нам задают вопрос: «А что с дорогами?». Я вам сразу скажу, что градрегламент на линейные объекты не распространяется. То есть, независимо от того, что у вас прописано в ПЗЗ – например, жилая застройка с плотностью 25 – мы все должны понимать, что если это дорога, которая отбита в красных линиях, или территория является территорией общего пользования, на неё градрегламент «жилье, плотность 25» не распространяется. Это говорит о том, что дом на дороге построить нельзя. Механизм вот такой.

Валерия Мозганова: Спасибо большое, Константин Петрович, вы добавите что-нибудь по поводу работы ПЗЗ?

Константин Тимофеев: Здесь хотелось бы ещё мнение бизнеса послушать, а потом уже обобщим. Коллеги тоже подготовили своё мнение.

Валерия Мозганова: Коллеги, тогда давайте послушаем бизнес. Любовь, с вас начнём?

Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: Я, наверное, вопрос больше задам, чем мнение. Конечно, здорово, что ПЗЗ будут приняты. Юлиана Владимировна, скажите, пожалуйста, очень часто задаётся вопрос: «Есть ли жизнь после ПЗЗ?». То есть, если твой участок совпал с этими параметрами, например, хорошо, если они хотят вот эти именно 12 тысяч промышленного назначения, но если у них в голове другое, градостроительная инициатива у них иная, если они хотят что-то построить, что не соответствует... Есть ли возможность после 1 июля вносить изменения в ПЗЗ и каков механизм?

Юлиана Княжевская: Да, можно. Действительно, Градостроительный кодекс допускает это. Можно вносить изменения в ПЗЗ, для этого нужно будет подавать ходатайство в городскую комиссию, которая будет брать заключение, рассматривать заявление и принимать решение о том, выносить на публичное слушание внесение изменений в ПЗЗ или не выносить. Действительно, можно вносить изменения в ПЗЗ, но это точно такая же процедура, как и его принятие – через публичное слушание.

Любовь Цветкова: А какой обосновывающий материал готовить нужно?

Юлиана Княжевская: Мы ещё не жили по ПЗЗ, но готовимся. Поэтому мы хотим, как в соответствии с градостроительным законодательством написано, что все соответствующие органы должны дать заключение. И это в общей части ПЗЗ прописано, каким должен быть порядок внесения изменений.

Должны подготовить заключение. Понятно, что в основном люди не хотят промпредприятия строить, а хотят строить жилье. Вот в первой сессии Марат Шакирзянович говорил, что мы внимательно к этому относимся, но в каком плане: транспорт посмотрим, нагрузки посмотрим, социалку посмотрим, то есть все составляющие, есть ли ограничения по застройке, может быть, невозможно разместить, может быть, там санитарно-защитная зона от соседнего предприятия накрывает? То есть все должно быть в установленном законом порядке.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Коллеги, которых принято называть эксперты первого ряда, мне так нравится это определение. Роман, пожалуйста.

Роман Сычев, Tekta Group: Добрый день. Скажите, пожалуйста, после 1 июля с теми ГПЗУ, которые будут выданы с ограничением срока действия, что будет по истечению трехлетнего срока происходить? Они будут просто аннулироваться или какая будет история после трех лет?

Юлиана Княжевская: Если в ГПЗУ будет написано, что срок действия три года, даже если вы по истечении трех лет придёте в Мосгосстройнадзор, вам, скорее всего, откажут, потому что срок действия ГПЗУ истёк, и вам надо будет либо повторно прийти получить это ГПЗУ. Так же как справка в бассейн. Вы же когда приходите, вас допускают к плаванию столько, сколько действует справка.

Роман Сычев: То есть в этом случае я обязательно поплавать должен в течение трех лет?

Юлиана Княжевская: Наоборот, в течение трех лет вам говорят, что вы можете, в соответствии с теми градрегламентами, которые установлены у вас в ГПЗУ, воспользоваться ими, реализовать эти градостроительные планы, градрегламент. Вы можете построить это. Как раз мы вам и говорим, что в течение трех лет наложено табу на ущемление вас. У вас выдано под застройку, мы можем внести изменения в ПЗЗ показать «сущпол» [01:12:01], но они в течение трех лет не будут для вас действовать, для вас будет действовать выданный ГПЗУ под застройку.

Роман Сычев: ГПЗУ будет иметь приоритет?

Юлиана Княжевская: Да. Для этого градостроитель и ввёл такое понятие, что в течение трех лет у вас ваша гарантия действует, несмотря на то, что будет внесено изменение в ПЗЗ.

Роман Сычев: Спасибо.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Татьяна Васильева.

Татьяна Васильева: Добрый день. Я продолжу тему Любови. Я хочу спросить, допустим, если действительно эта территория в ПЗЗ относится к производственной, а дальше там принимается решение, то есть мы заходим, даём заявление, меняется, например, на жилую застройку, то должны ли мы повторно проходить публичные слушания?

Юлиана Княжевская: Я же только что сказала: да, вы должны будете обязательно пройти публичные слушания – это обязательная процедура принятия и внесения изменений в ПЗЗ. На сегодняшний день знают все инвесторы, вы же точно также проходите публичное слушание при разработке проекта планировок.

Василий Фетисов, ГК «КОРТРОС»: Добрый день. Мы работаем во многих регионах России, не только и не столько в Москве, Московской области, поэтому уже на практике, действительно, очень давно работаем с ПЗЗ в других городах и никаких проблем при работе с ПЗЗ не видим. Единственное, что припоминается – то, что если вносится изменение в ПЗЗ, как в других муниципалитетах, городах происходит, то, что эти изменения, они накапливаются в течение какого-то периода. Это может быть год, два, и потом, действительно, уже какой-то серьёзный объем выносится на публичные слушания, делаются определённые заключения, экспертизы и принимаются новые редакции Генерального плана и правил землепользования и застройки. С точки зрения Москвы мы приветствуем, что все-таки мы в следующем году получим эти ПЗЗ. Именно для нас это позитивные изменения, мы сможем реально оценивать все новые земельные участки, проекты с точки зрения развития по предельным параметрам, ограничениям застройки.

Константин Тимофеев: Можно от лица бизнес-сообщества задать вопрос? Просто тоже к нам очень много обращаются. И в диалоге, Юлиана Владимировна, наверное, вам вопрос?

Юлиана Княжевская: По поводу годового? Нет, на самом деле Москва на это не настроена, Москва настроена на то, что это будет рассмотрение таких вопросов по внесению изменений в ПЗЗ, как сегодня в еженедельном режиме. Нет, мы не собираемся копить, а потом за год взять, проводить публичные слушания. Нет, такого не будет. Мы настроены: поступила заявка, она рассматривается в установленном порядке, и принимается решение. Поэтому не переживайте, не будет годового застоя точно.

Константин Тимофеев: И вот еще тоже один вопрос, Юлиана Владимировна, тоже от бизнес-сообщества. ГПЗУ, которые выданы, например, в сентябре-октябре 2016 года, многие спрашивают, они действуют три года или нет? Это тоже желательно бы разъяснить, чтобы не было каких-то таких толкований. Спасибо!

Юлиана Княжевская: Да, могу разъяснить. Что написал законодатель? Он написал, что каждый субъект с 1 января 2017 года должен выпустить постановление, в котором определить судьбу ранее выданных ГПЗУ, а именно определить срок их действия. Этот срок не должен быть менее чем три года и не более чем восемь лет. И на сегодняшний день, действительно, планируется выпуск этого постановления в ближайшее время, по которому Москва установит этот срок - установит срок действия тех ГПЗУ, которые будут выданы до 1 января 2017 года.

Валерия Мозганова: Спасибо. Пожалуйста, вопрос.

Юрий Никонов: Я один из немногих, чувствую, производственников здесь. Хотел бы обратить такое внимание. Мы реально на производстве... Мы хотим строить производство. Наша площадка – производственная зона, мы ее развиваем.

Валерия Мозганова: Какая, простите, скажите.

Юрий Никонов, Московский Прожекторный Завод: Московский прожекторный завод. Никонов Юрий.

Валерия Мозганова: Отличная площадка.

Юрий Никонов: Мы год получали в Москомархитектуре ГПЗУ на два строения, и только благодаря Константину Петровичу и Бочарову Олегу Евгеньевичу смогли Москомархитектуру «пробить». И Собянин нам еще помогал в этом, спасибо им всем. Но я хочу о другом. Смотрите, мы год ГПЗУ получали. После этого два года мы делали архитектуру - там три бумажки нужно, конструкторскую документацию и проходили экспертизу два года. После этого мы уже полтора года в Мосстройнадзоре получаем разрешение на строительство. Уже три с половиной года. Мы в три никак не уложились и, я думаю, что и все остальные не уложатся при нынешнем. Да это и просто физически невозможно. Нельзя ли сделать пять лет?

Юлиана Княжевская: Давайте я вас успокою. Дело в том, что после принятия ПЗЗ, вы ГПЗУ будете получать в автоматическом режиме в течение 20 рабочих дней.

Любовь Цветкова: И хоть каждый год.

Юлиана Княжевская: И хоть каждый год? Нет, не каждый год, после истечения трех... три года, он может прийти новый получить.

Юрий Никонов: Но документацию делают два года, чтобы вот было понятно. Там есть свои сроки и делают долго.

Юлиана Княжевская: Вы знаете, это очень индивидуально. Вот вы делаете два года, а любой другой сейчас инвестор скажет: «А я в течение года, даже утвердил проект планировки и получил ГПЗУ и уже строю вовсю». Это очень индивидуально, действительно, то есть, нельзя так сразу сказать, что документация делается два года.

Юрий Никонов: У нас производственно-испытательный комплекс, он уникальный.

Юлиана Княжевская: Вам все равно...

Юрий Никонов: Его не сделать за... Это не типовой проект.

Юлиана Княжевская: Я понимаю. Я понимаю, поэтому я вам говорю, уже год, видите, вы говорили: «Мы год «пробивали» Москомархитектуру. Вы больше год ее не будете «пробивать».

Юрий Никонов: Спасибо.

Юлиана Княжевская: Вы будете получать ГПЗУ всего в течение 20 рабочих дней.

Юрий Никонов: Три года дальше не успеваем, давайте сделаем пять лет.

Юлиана Княжевская: Законодательно на федеральном уровне мы можем обратиться в Министерство строительства с просьбой внести законодательную инициативу, установить не три года, а пять лет.

Юрий Никонов: Для российского производства, хотя бы.

Юлиана Княжевская: Можно обратиться с такой инициативой. ГПЗУ нужно для чего? Для того чтобы получить разрешение на строительство. Как только они разрешение на строительство получают, все, уже ГПЗУ не нужно, они действуют уже в рамках выданного разрешения.

Любовь Цветкова: Я скажу одну реплику Юрию Семёновичу. Юрий Семёнович, у вас отсутствуют риски, что помимо вашей воли вам производство поменяют на жилье.

Валерия Мозганова: Это точно. Да, пожалуйста, вопрос. Увидела.

Сергей Маров, ООО «КИНГСЛЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ»: Добрый день. У нас ситуация – в центре участок в собственности, и по нему было выдано ГПЗУ в 2012 году на восстановление разрушенного здания. Какова судьба этого ГПЗУ, будет ли срок действия три года с момента выдачи, либо с момента принятия такого постановления в январе? Первый вопрос...

Юлиана Княжевская: Нет, нет, еще раз вопрос, просто не услышала. ГПЗУ 2012 года, и что вы хотите?

Сергей Маров: ГПЗУ 2012 года, на восстановление разобранного здания, жилье. Вопрос – после 1 января, какой срок этих ГПЗУ, с одной стороны, а с другой стороны - возможна ли реконструкция этого здания со строительством подземной автостоянки, если в ГПЗУ этого не указано.

Юлиана Княжевская: У вас памятник?

Сергей Маров: Нет.

Юлиана Княжевская: А что тогда вы создаете?

Сергей Маров: Там было здание. В 1994 году оно было разрушено. Земельный участок был оформлен в собственность ТСЖ.

Юлиана Княжевская: Просто создаете здание.

Сергей Маров: Да.

Юлиана Княжевская: И у вас ГПЗУ, параметры.

Сергей Маров: Да.

Юлиана Княжевская: Значит, ваше ГПЗУ отражено на карте. Параметр будет действовать в течение того срока, который установлен сейчас правительством Москвы.

Сергей Маров: То есть, это будущий срок с 1 января?

Юлиана Княжевская: Да, этот срок будет отсчитываться с 1 января 2017 года. То есть, если вы получили ГПЗУ, например, в 2012 году, то срок три года начнет действовать с 1 января 2017 года. Соответственно, он у вас закончит свое действие 1 января 2020 года.

Сергей Маров: И вторая часть вопроса.

Юлиана Княжевская: Неважно при этом, когда вам выдано ГПЗУ. Если вы получите даже завтра, любой срок начнет отсчитываться с 1 января 2017 года.

Сергей Маров: Отлично. И вторая часть вопроса. Если мы говорим о реконструкции существующего здания и в ГПЗУ не указано требование к обеспечению парковочными местами, каким образом застройщик может построить подземные машино-места?

Юлиана Княжевская: Смотрите. Все настолько индивидуально. Очень частный вопрос, потому что я не видела вашего ГПЗУ, не могу понять, как у вас в 2012 году было описано парковочное пространство. Общее правило следующее для всех, кто будет получать ГПЗУ ПЗЗ. Параметры застройки регулируют только строительство наземной части. Освоение подземного пространства, пожалуйста, на ваше усмотрение, хоть до ядра земли. По нормативам, да. Потому что, действительно, параметры, установленные в правилах землепользования застройки, плотность, высота и процент застроенности, определяет именно размещение наземной части здания. Освоение подземного пространства для обеспечения парковки, это всегда норматив. Норматив, который вы должны на сегодняшний день применять к строительству своего здания. У каждого разные ГПЗУ. У кого-то ГПЗУ было выдано по разрешению на строительство или по экспертизе, и у него это парковочное пространство прописано. У кого-то нет. Но общее правило, которое по ГПЗУ. Если вступит в силу ПЗЗ, и вы завтра придете, то общее правило будет вот такое. Поэтому сейчас частные вопросы я смотреть не буду.

Сергей Маров: То есть, ГПЗУ регулирует то, что над землей, да?

Юлиана Княжевская: Да.

Валерия Мозганова: Коллеги, все, давайте, я действительно поддерживаю Юлиану. Давайте частности, касающиеся отдельных проектов, это будет отдельно. Значит, я увидела три руки, это будут последние три вопроса. Пожалуйста. Нет, все, уже не успеваем. Да, пожалуйста.

Из зала: Вопрос первый. Касается ли подземные части старых ГПЗУ? То есть, можно ли пройдя экспертизу, допустим, с подземной частью больших объемов, чем было в разрешенном ГПЗУ, после первого...

Юлиана Княжевская: Уточняйте вопрос, не понимаю.

Из зала: ГПЗУ выдано старое. С 1 января вы его продлеваете на три года.

Юлиана Княжевская: Вот все, что у вас написано в ГПЗУ, тот градрегламент действует. Если у вас прописано освоение подземного пространства 5 000 квадратных метров на 200 машино-мест, вот этот градрегламент и будет действовать.

Валерия Мозганова: Вы хотите пересматривать, да?

Юлиана Княжевская: Если вы хотите пересмотреть, обращайтесь в комиссию за пересмотром, потому что выданное ГПЗУ, я уже сказала, оно отфиксировано в правилах землепользования застройки, как ваша гарантия.

Из зала: Все понятно, и второй вопрос. Все понимают, что строительный цикл, конечно, в три года не укладывается. Вы получили разрешение на строительство, начали стройку. Но разрешение на строительство превышает три года с момента выдачи ГПЗУ.

Юлиана Княжевская: Смотрите. ГПЗУ действует ровно до того момента, как вы получили разрешение на строительство.

Из зала: То есть, после разрешения на строительство ГПЗУ у нас...

Юлиана Княжевская: Все. У вас вся стройка начинает действовать по выданному разрешению на строительство.

Из зала: Нет, остается старая схема. Все понятно. Спасибо.

Валерия Мозганова: Спасибо большое.

Константин Тимофеев: Коллеги, я поясню, чтобы многим инвесторам было тоже понятно. Вы ограничены в понимании, что вы будете проектировать ГПЗУ в течение трех лет. Это объяснили, да? Почему? Потому что так определили. Городу тоже нужно какое-то право на пересмотр регламентов. Что будет, когда вы получили разрешение на строительство? Это не значит, что все, как бы, эстафета передана и хоть 15 лет строй. Нет. Почему? Потому что у вас еще земельно-правовые отношения. Если земля у вас не в собственности, а в аренде, то там сейчас прописан шестилетний срок. Поэтому вот эти шесть лет тоже не забывайте. Многие говорят, кому-то и шесть лет мало для того, чтобы завершить строительство. В Москве законодатель так понял и решил, с инвестором это согласовал, что шесть лет – это тот разумный срок, в течение которого объект должен быть построен. Сейчас говорить о том, что это налоги, это важно городу, чтобы не было объектов-недостроев, это так. И это пока пересматривать не планируется.

Валерия Мозганова: Спасибо большое.

Из зала: У меня вопрос по внесению изменений в ПЗЗ. Вы сказали, что будет достаточно только заявления и согласования определенного количества органов. Но насколько нам говорили, мы встречались с представителями федеральных властей, что это изменение можно внести только на основании разработки проекта планировки. В Москве такого не будет?

Юлиана Княжевская: Еще раз поясните вопрос. Есть общий порядок внесения изменений в ПЗЗ. Подается в городскую комиссию заявление, согласующие организации, я имею ввиду именно согласующие в том плане, чтобы дать заключение о возможности или невозможности размещения того объекта, дают свои заключения. На основании этого городская комиссия принимает решение о начале процедуры изменений и дальше все по схеме – проведение публичных слушаний, подготовка заключения результатов публичных слушаний, после этого представление, рассмотрение на городской комиссии и дальше уже выпуск постановления о внесении изменений в ПЗЗ.

Из зала: То есть, не потребуется выпуск...

Юлиана Княжевская: Я же на первой странице показала епархию. Вот епархия документов. У нас на сегодняшний день проекты планировок разрабатываются в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом. Какие это случаи? Первое. Красные линии - если надо поменять или установить. Второе. Размежевать территорию - если у вас большая территория, вы в любом случае должны размежевать ее. Третий случай. Размещение линейного объекта. Четвертый случай, когда объект размещается на территории двух субъектов, но, наверно, я не знаю, есть ли здесь такие...

И КРТ, это вторая тема, о которой я буду рассказывать. К примеру, у вас ПЗЗ предусмотрено развитие территории большого земельного участка. Вы видите, что по ПЗЗ есть развитие территории. Дальше, вы получаете ГПЗУ, понимаете, что вам надо размежевать эту территорию. Вы, соответственно, делаете проект планировки, межуете, делаете красную линию, внутриквартальные проезды, утверждаете его и дальше, пожалуйста, получайте разрешение на строительство.

Валерия Мозганова: Спасибо, большое. Последний вопрос.

Юлиана Княжевская: Это очень большая тема, говорю сразу.

Валерия Мозганова: Просто мы не успеем.

Юлиана Княжевская: Я не успею вторую тему. Много будет вопросов, вы, пожалуйста, их задавайте, чтобы мы дальше следующую сессию с вами сформировали и конкретно сфокусировались, например, на проектах планировок, на ГПЗУ, на еще чем-то, на межевании территории. Давайте вопросы, я готова собирать их и дальше проводить дополнительные сессии.

Из зала: Можете пояснить ситуацию, касающуюся «новой» Москвы? Земельные участки находятся в собственности у инвесторов. Как учитывается их мнение при разработке ПЗЗ, и какой регламент работ с собственниками, с инвесторами? Особенно, касающиеся комплексной застройки. Спасибо.

Юлиана Княжевская: Мы все знаем, что у нас публичные слушания по Генплану на «новой» Москве прошли в декабре прошлого года. Правила землепользования застройки прошли публичные слушания в декабре прошлого года. Соответственно, у нас на сегодняшний день на публичные слушания выставлены 10 проектов планировок территории первого пояса «новой» Москвы, где предусмотрено это градразвитие. Я думаю, что мы находимся в очень хорошем диалоге с инвесторами, в плане того, что мы, действительно, обязательно учитываем назначение земельных участков, учитываем развитие транспортной инфраструктуры «новой» Москвы. Учитываем и социальное, и инженерное обеспечение. И все это в комплексе.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Коллеги, я еще раз прошу прощения у всех, кто не успел задать свои вопросы, но Юлиана Владимировна готова общаться на эту тему. Я думаю, что просто надо подумать, как собрать, еще и не один раз, подобного рода форум и поподробнее поговорить обо всем, что связано с ПЗЗ, чтобы не получилось, как с 214-м, когда вот он, уже вступает в силу, а вопросы все еще остались. Вот до 1 июля у нас есть масса времени для того, чтобы все вопросы прояснить.

Юлиана Княжевская: Я думаю, что надо раньше. Чем раньше мы начнем, чем раньше вопросы поступят, тем будет лучше.

Валерия Мозганова: Это точно. Следующая тема, которая, на самом деле, вопросов вызывает не меньше, это «Комплексное развитие территорий», тема, о которой в этом году говорили не единожды, особенно в свете 373-ФЗ.

Итак, «Комплексное освоение территорий», практическая реализация изменений 373 Федерального закона.

Юлиана Княжевская: Спасибо. Что хочу сразу сказать. Это новая тема, которая была принята у нас в июле этого года. Действительно, ввели нормы так называемого комплексного устойчивого развития территорий. Они у нас вступают в силу с 1 января 2017 года. Это своего рода новый инструмент, который градостроитель предложил нам для развития территорий. Градостроительный кодекс в ст. 1 прямо определяет, что такое комплексное устойчивое развитие территорий. Это наиболее эффективное использование территории, которое необходимо для функционирования и обеспечения деятельности объектов коммунальной, инженерной, транспортной структуры.

Под комплексным устойчивым развитием территорий мы понимаем три вещи. Первое - это договор о развитии застроенных территорий. Мы знаем, что у нас есть такой институт, договор развития застроенных территорий. Это наши аварийные дома, которые подлежат сносу, или те дома, которые включены в адресную программу сноса, реконструкции. Второе, что включает в комплексное устойчивое развитие территорий, - это договор о комплексном освоении территорий, в том числе, о комплексном освоении территорий в целях строительства жилых домов определенного класса. И третье - это само комплексное развитие территорий, мы его проще между собой называем КРТ.

Что законодатель предусмотрел. Он сказал, что любое комплексное устойчивое развитие территорий должно быть отражено в правилах землепользования и застройки. Для чего? Для того чтобы правообладатель, любой горожанин, любой житель зашел на карту ПЗЗ, ведь это публичный документ. Мы все знаем, что он после утверждения подлежит внесению в реестр, и, соответственно, будет еще в информационной системе обязательно отражаться. Зашел на карту и посмотрел. Первое, вошел ли его земельный участок в границы такой зоны и, соответственно, попадает ли он под то самое комплексное устойчивое развитие территорий. Кроме того, законодатель также закрепил, что, помимо границ, которые вы нарисовали, заштриховали территорию, вы должны в каждой такой зоне обязательно предусмотреть минимально допустимые уровни обеспеченности по социальной, транспортной, инженерной инфраструктурам. И второе, что вы должны предусмотреть, это максимально допустимые уровни территориальной доступности для населения к этим объектам социальной, транспортной и коммунальной инфраструктурам.

Что предусмотрел законодатель? Законодатель предусмотрел, что комплексное развитие территорий может вестись, как по инициативе правообладателя, то есть, вы заходите на карту, видите себя и принимаете решение, что вы можете развивать эту территорию. Так и по инициативе органов государственной власти. Власть тоже может зайти, посмотреть и принять решение о комплексном развитии территории. По инициативе правообладателя, какие должны быть критерии? Первое. Вы должны быть правообладателем земельного участка, либо расположенного на нем объекта недвижимости. Это кто? Это собственники земельных участков, которые находятся на праве пожизненного наследовладения, это земельные участки на праве постоянно бессрочного пользования или на праве безвозмездного пользования, либо арендаторы земельных участков или объектов недвижимого имущества. При этом срок действия права на такой земельный участок должен быть не менее пяти лет на дату заключения договора о КРТ. То есть, у вас в аренде земельный участок или объект недвижимости должен быть не менее чем пять лет.

По инициативе органов государственной власти, комплексное развитие территорий, возможно, если не менее чем 50% территории занимают определенные земельные участки. Первое, на которых расположены аварийные или подлежащие сносу объекты капитального строительства, за исключением многоквартирных домов. Второе, на которых расположены объекты, включенные в адресную программу сноса, реконструкции. Третье, на которых расположены объекты капитального строительства вида разрешенного использования, или вида разрешенного использования, характеристики которых не соответствуют видам разрешенного использования параметрам, которые установлены в ПЗЗ. И четвертое, на которых имеются самовольные постройки.

Однако имеются исключения для развития КРТ по инициативе органов государственной власти. Нельзя включать в КРТ земельные участки, которые предназначены для размещения федеральных и региональных объектов, то есть, нельзя включать, если, например город, строит как бы региональный объект, – детский сад. Этот детский сад не может быть включен в границы КРТ. И второе, земельные участки, даже если они относятся, например, к федеральной собственности, но не являются объектами федерального значения, по согласованию с федеральными органами вы можете включить. То есть, по согласованию именно федеральных органов можно включить действительно в границы комплексного развития территории.

Дальше мы рассмотрим порядок, когда по инициативе правообладателя. Самое важное знать, что если вы увидели себя в зоне КРТ, вы можете посмотреть также и других правообладателей, которые рядом у вас расположены. Вместе с соседями, по договоренности, вы можете начать комплексное развитие территории. Соответственно, для того, чтобы обеспечивать комплексное развитие территории по инициативе правообладателя, необходимо, во-первых, должны быть отражены в ПЗЗ, второе, если вы не один, а с соседом, вы должны обязательно заключить с ним соглашение о разграничении прав и обязанностей по развитию КРТ. Например, ты строишь у себя школу на своей территории, а я на своей территории построю детский сад.

Разработка проекта планировки обязательно будет за счет правообладателей. При этом, обращаю внимание, что публичные слушания в данной ситуации не проводятся по проекту планировки. И разработанный проект планировки, и проект договора о комплексном развитии территорий обязательно направляете в соответствующие органы государственной власти, которые в течение 30 дней рассматривают эти документы. Дальше, если проект планировки утверждается органом государственной власти, то после этого идет заключение о комплексном развитии территории с органом государственной власти без аукциона.

В основные условия договора о КРТ, мы их выписали. В Градкодексе они прописаны расширенно, но мы их прописали в целях более простого прочтения. Первое, обязательно разграничение обязательств сторон по развитию КРТ. Это обязательства по благоустройству территории, обязательства по строительству объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, сроки очередности мероприятия, срок действия договора. Естественно, он должен быть не более чем на 15 лет. Срок присоединения к договору соседей. В этом случае можно, действительно, если появится еще один сосед, который тоже хочет развивать на своей территории КРТ, он может также присоединиться к этому договору. И, соответственно, ответственность сторон и льготы.

Теперь о комплексном развитии по инициативе органов государственной власти. Действительно, для того, чтобы орган государственной власти комплексное развитие территорий осуществлял, во-первых, эта территория обязательно должна быть отражена в ПЗЗ со всеми максимальными и минимальными параметрами. Орган государственной власти, публикует в средствах массовой информации о том, что он действительно принял решение комплексно развивать эту территорию, и в Интернете, и направляет всем правообладателям, которые вошли в границы принятия решения, уведомление и предложение принять участие в этом КРТ.

Соответственно, дается шесть месяцев, в течение которых мы ждем, орган государственной власти ждет. Либо правообладатель действительно принимает решение и начинается процедура как по инициативе правообладателя. Он может, допустим, запустить эту процедуру и уже по своей процедуре разрабатывать проект планировки и представлять его в орган государственной власти. Либо, если в течение шести месяцев не поступили предложения, то в этой ситуации орган государственной власти принимает решение о проведении аукциона и заключает договор о КРТ с победителем аукциона. И дальше, соответственно, заключает сам договоры. Тот, кто выиграл аукцион, разрабатывает проект планировки и дальше происходят иные процедуры, например, в случае необходимости происходит процедура изъятия, и если предусмотрена процедура предоставления земельных участков, соответственно, предоставляются земельные участки.

Мы зеленым выделили обязательства, которые в договоре-аренде дополнительно еще прописываются.

Обязательство победителя разработать ППТ, обязательство органа государственной власти утвердить ППТ. Обязательство органов государственной власти принять решение об изъятии земельного участка для госнужд, для целей КРТ, и обязательство органов государственной власти представить свободные земельные участки без торгов. То есть, дополнительно эти пункты подлежат отражению в договоре о развитии территорий.

Наверное, вкратце вот эта сложная тема. Сегодня мы к ней только-только подходим, только-только начинаем продумывать, как развивать эти земельные участки под комплексное земельное развитие. Если есть вопросы, – задавайте.

Валерия Мозганова: Вопросы наверняка будут...

Юлиана Княжевская: Да, и я сразу говорю, вы обязательно тоже активно участвуйте, чтобы мы тоже понимали, куда нам, в какую сторону идти.

Валерия Мозганова: Можно сразу первой задам вопрос, наверняка он возникнет. Когда два соседа и один-то готов развивать, а второй – нет?

Юлиана Княжевская: Пожалуйста. Тот, который готов, развивает в границах своей территории.

Валерия Мозганова: Только границы?

Юлиана Княжевская: Да. В границах своей территории.

Валерия Мозганова: То есть, вопрос вот этого лоскутного одеяла в данном случае не будет решен, потому что, если второй не готов, то я свою территорию могу развивать сколько угодно, но по соседству...

Юлиана Княжевская: Чтобы не было лоскутного одеяла, здесь, наверное, будет приветствоваться инициатива развития КРТ по инициативе органа государственной власти. А так, законодатель сегодня установил такую конструкцию.

Валерия Мозганова: Понятно. Пожалуйста, вопросы. Да, увидела руку.

Из зала: На встрече в Минстрое нам сообщили, что до конца этого года все субъекты федерации должны представить в Минстрой те территории, которые они хотят включить в комплексное развитие. Как к этому готовится Москва?

Юлиана Княжевская: И мы тоже готовимся. Совместно с Департаментом промышленной территории у нас идет работа в этом направлении. Мы тоже готовимся, смотрим, анализируем ситуацию.

Из зала: Перечень этих территорий, когда мы сможем увидеть?

Юлиана Княжевская: Вы имеете в виду, перечень, который по комплексному развитию территорий?

Из зала: Да, да.

Юлиана Княжевская: Пожалуйста, сегодня у нас выбраны две такие территории. Это можно посмотреть в правилах землепользования и застройки. Дальше мы прорабатываем эти территории. Они будут появляться по мере проработки.

Из зала: Еще тогда следующий вопрос. Скажите, пожалуйста, правила землепользования и застройки, только вчера я смотрела, нет ни в ИСО где, ни в Москомархитектуре. Везде написано «в разработке». Когда мы сможем их посмотреть, где?

Юлиана Княжевская: Правила землепользования и застройки?

Из зала: Да

Юлиана Княжевская: Открывайте, пожалуйста, сайт Москомархитектуры.

Из зала: Вчера не было.

Юлиана Княжевская: Как не было?

Из зала: Вчера было написано «Находится в разработке».

Юлиана Княжевская: Нет, нет, может у вас с интернетом что-то? Давайте, страницу откройте самую главную, где баннер висит. Вот, пожалуйста, высветился сразу баннер. Все новости. Сейчас загрузится интернет, мы увидим баннер, который... Вот, пожалуйста, вот он баннер, прямо сверху висит, там оповещение «Проведение публичных слушаний». Вы можете прямо кликать туда, заходить и все материалы, все-все-все вывешены.

Валерия Мозганова: Пожалуйста, еще вопросы, связанные с комплексным освоением территорий.

Любовь Цветкова: Юлиана Владимировна, у меня на уточнение вопрос. Правильно я поняла ваш ответ, что комплексное устойчивое развитие территорий это не единожды покрашенное. Это также, как ситуация с ПЗЗ, возможно постоянно вносить изменения.

Юлиана Княжевская: Могут, действительно вноситься изменения. Город же не статичен. Он не застыл. Он же развивается, дышит. Даже на предыдущей сессии Марат Шакирзянович сказал, сколько заложено объема бюджетных инвестиций на строительство транспортной инфраструктуры, социальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры. Город живет, он развивается. Поэтому, естественно, он и сказал: точки притяжения сегодня у нас одни это МЦК, завтра у нас третий пересадочный контур, и так далее, и так далее, конечно.

Валерия Мозганова: Спасибо. Пожалуйста.

Юлиана Княжевская: Вот обращаю внимание, как сразу зашли, вот карта – территориальная часть правил землепользования и застройки Центрального административного округа. То есть, если вы посмотрели по ходу движения, да? Как заходить туда, вы увидели, что сначала перед вами карта была с округами. Вы заходите в интересующий вас округ и сразу попадаете на эти карты. Именно на карты.

Валерия Мозганова: Спасибо. Итак?..

Вопрос из зала: Продолжу. Правильно я понимаю, что сегодня в проекте ПЗЗ, который вот это огромное лоскутное одеяло всего города, и которое титаническим трудом разрабатываете. ПЗЗ в новых редакциях, это то, что успело пройти разработку вместе с ППТ, а оставшиеся участки, это, вероятнее всего, сущпол? То есть, те территории...

Юлиана Княжевская: Нет, не сущпол.

Из зала: Ну, возможно. Но, то бишь, вряд ли кто-то, правообладатели, уже заложил в ПЗЗ версию КРТ на своих территориях?

Юлиана Княжевская: Очень конкретный вопрос. Смотрите. Как ПЗЗ, конечно, те градостроительные решения, которые мы приняли, они уже отражены. Но, помимо этих решений город не может все остальное просто заморозить. Конечно, мы, в том числе, отразили и развитие территорий, таких, как производственных зон, промышленных зон. Они все подлежат развитию. Поэтому это все ваше детальное... Детальный просмотр именно этих карт. То есть, вы не увидите там только сущпол, и только принятые решения. Нет. Там также отражено и развитие территорий.

Из зала: И, собственно, следствие. Если мы сейчас посмотрим проект ПЗЗ и территории какого-то из правообладателей не указаны как территория КРТ. Соответственно, чтобы развивать их в соответствие с 373-м по КРТ, необходимо, а) снова внести изменения в ПЗЗ с полной процедурой, а потом уже разработать ППТ, но без публички?

Юлиана Княжевская: Да.

Из зала: Да. Все, спасибо.

Юлиана Княжевская: То есть, мы сначала вносим изменения в ПЗЗ, отражаем, что вы комплексное и устойчивое развитие территорий, и дальше по процедуре.

Валерия Мозганова: Да, вопрос, пожалуйста.

Елена Соловьёва, Ассоциация инвесторов: Спасибо большое еще раз за прекрасную презентацию. Скажите, пожалуйста, вот этот шестимесячный срок предложения правообладателю реализовывать программу по своей территории… Допустим, это промышленная зона, этот шестимесячный срок начинает, я имею в виду, от публичного участника, он начинает течь с момента, когда вы окрасили, разместили этот участок на карте ПЗЗ, или с момента какого-то официального обращения к правообладателю?

Юлиана Княжевская: С момента?.. Нет, нет. Вы сейчас говорите, про шестимесячный срок? Он бывает только, когда КРТ развивается по инициативе органа государственной власти. То есть, с момента, когда город говорит: «Я буду здесь развивать КРТ». То есть, вы уже увидели в ПЗЗ, что уже все покрашено. Он говорит: «Я в отношении этой территории буду развивать КРТ». Он принимает об этом решение и направляет уведомление всем правообладателям поучаствовать в развитии КРТ. Вот таким образом.

Елена Соловьёва: Вот с момента этого уведомления и начинается, да?

Юлиана Княжевская: И именно с момента принятия решения. И именно шестимесячный срок начинает течь с момента, когда город принял решение о том, что он будет здесь развивать КРТ по инициативе органа государственной власти.

Елена Соловьёва: Фактически, это близкие сроки окрашивания территории, принятия решения, это где-то одномоментное, да?

Юлиана Княжевская: Не совсем, но близко.

Елена Соловьёва: Спасибо.

Валерия Мозганова: А тогда, может быть, Юлиана, поясните в какой срок с момента принятия решения должно быть направлено уведомление?

Юлиана Княжевская: С момента решения. Да, город принял решение, что территорию, там промзону Колошино, вот я смотрю на департамент… Да, промзону Колошино решил, что это будет территория. При этом она уже в ПЗЗ покрашена. Чтоб вы понимали, в ПЗЗ она уже и границы, и минимальные, и максимально допустимые, все как бы обозначения есть. И город принял решение, что он, например, промзону Колошино будет развивать – комплексное и устойчивое развитие территории.

Валерия Мозганова: Он тут же направляет уведомление?

Юлиана Княжевская: С момента принятия решения в течение семи дней он направляет это уведомление.

Валерия Мозганова: И в течение какого времени он должен разместить информацию в СМИ?

Юлиана Княжевская: Вот как принял решение, в течение семи дней он обязательно публикует в СМИ, в Интернете, и направляет уведомление.

Валерия Мозганова: Понятно, в течение семи дней. Спасибо большое. Коллеги, есть еще вопросы, связанные с комплексным освоением территорий? Ежели таковых вопросов нет, Юлиана Владимировна, огромное спасибо. Действительно, потрясающе подробная презентация. И я все-таки призываю еще и еще встречаться на эту тему, потому что стопроцентно сейчас все уйдут в кулуары и будут задавать друг другу вопросы.

Юлиана Княжевская: Да, да. Обязательно. Ну, конечно. Людям надо подумать, переварить эту информацию, и я жду новых встреч.

Валерия Мозганова: Поэтому я сейчас не могу сказать, как это технически будет организовано. Но то, что, я думаю, все постараются это организовать, это стопроцентно. И на сладкое, нет, на горькое… Я не знаю, как, Константин Петрович, правильно назвать эту тему? Наверно, все-таки на горькое. Вот так, чтобы жизнь медом не казалась. Или наоборот, кому-то казалась, кто сейчас выслушает все то, что Константин Петрович хочет сказать. Тема звучит следующим образом. «Документация на стройку под ключ». Очень удобно, да? Вот мы все темой одного окна абсолютно озабочены. Пришел, вот так вот дал, и тебе все выдали. С одной стороны это, наверно, здорово. Но почему-то «Москомстройинвест» настаивает, что здорово не очень. Давайте послушаем. Если возникнут вопросы, их можно будет задать. Константин Петрович, вам слово.

Константин Тимофеев: Да, коллеги. Эта тема вообще родилась по результатам вашего голосования. Она как бы была, как мы считаем, не популярна. Но, почему-то стала популярна. Поэтому давайте, действительно, о ней поговорим. Что имеется в виду? Например, если открыть интернет и по обычным поисковикам поискать такие темы, как помощь в оформлении ГПЗУ, одобрение порядка прохождения проекта планировки территории, получение экспертизы, разрешение на ввод. Вообще это данные не публичные. Попросили «Яндекс» и Google, что он нам покажет. Он показал: 137 компаний занимаются такой деятельностью. Удивительно, да?

Одобрение, согласование проекта планировки территории. Как они это делают, сложно представить?.. Получение градостроительного плана земельного участка. Ну, Юлиана Владимировна сейчас подробно рассказала, что это такое. Вообще, это государственная услуга, это одно окно. Это формальная процедура. Получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Каким образом какие-то компании могут в этом помочь? Нам, как Правительству, например, не до конца понятно.

И еще такие тоже в поисковиках были предложения: получение положительных заключений органов исполнительной власти. Вот заключение о чем? Для чего? Зачем эти заключения нужны?

И также дальше проанализировали тот же самый интернет. За каждую услугу есть там какие-то деньги. Например, заключение одного департамента стоит столько, заключение другого стоит столько. Зачем они нужны, не до конца понятно.

Почему мы об этом сейчас говорим? Потому что сейчас здесь присутствуют акционеры и директоры компаний. А в основном занимаются данной работой либо заместители, либо проектные менеджеры, либо еще кто-то. Но, мы хотим что сказать? Для чего поднимаем этот вопрос? Вообще, на эту тему есть такой ответ, что именно в 2011 году, когда Сергей Семёнович стал Мэром города, было принято решение создать Градостроительную земельную комиссию. И поэтому эти вопросы там рассматриваются. И в этом году мы рассмотрели порядка 22 млн квадратных метров. И не поверите, это было не с помощью этих компаний. А это те материалы, которые делаются целевым образом по выполнению государственных программ, либо по заявкам. А заявки могут быть, если это касается градостроительной деятельности, в «Москомархитектуру», для этого создано одно окно, либо в Департамент земельно-имущественных отношений, либо в Комплекс земельно-имущественных отношений.

И такие еще есть мнения и предложения. Вот, например, помощь в изменении вида или цели предоставления земельного участка под стройку. А то и еще, например, пишут, что оптимизация, стоимость и оплата за изменение вида – но это постановление правительства. Как они это могут сделать – не понятно. Далее, такая сейчас может быть популярная тема – это легализация самостроя, например. Что это такое? Нет такого понятия «легализация самостроя». Смотрим все объекты. Если там есть возможность градостроительного развития, выдается градплан, но не более того. Либо такая даже тема, мы ее нашли, – предоставление капитальных объектов на безконкурсной основе. Это значит, без аукциона передать земельный участок. Но это, поверьте, тоже невозможно, потому что земельные участки либо только на аукционе, либо по решению градостроительной земельной комиссии, как масштабный инвестиционный проект. Другой процедуры просто не предусмотрено.

С чем мы сейчас столкнулись? В принципе, многие компании на слуху, кто каким-то образом пытается что-либо сделать. И, поверьте, это не приводит ни к чему хорошему, а только получается какая-то обратная реакция. Почему? Потому что отсутствует прямая связь между инвестором и правительством. Потому что многие пытаются, специально затягивать сроки принятия решения, ссылаясь на различные причины, хотя этих причин в принципе-то и нет.

Есть такие случаи, когда, скажем так, неумелые материалы были предоставлены, либо неумело составленные письма и заявки. По ним получен отказ. А каждое обращение, каждый отказ, каждая причина, они находятся в городских базах. И при очередных рассмотрениях это все смотрится, изучается, принимается во внимание обязательно. Поэтому, мы советуем, вообще для чего мы очень много говорим и об услугах в электронном виде, и об одном окне, мы настоятельно советуем пользоваться самостоятельно этим. Тем более там есть исчерпывающий перечень документов, есть регламентный срок.

И даже сталкиваемся с тем, что когда на Рабочей группе по градостроительной деятельности каждый понедельник рассматриваем, сейчас количество вопросов увеличилось до 80, и «Москомархитектура» даже говорит, что есть заявка, заявку нужно выполнить, сроки поджимают, и заявку удовлетворяют. Нет такого, что заявки бесконтрольно где-то что-то ожидают. Это касается и оформления земельно-правовых отношений, внесения изменений.

Что касается экспертизы... По экспертизе сразу скажу. Есть такой, наверно, ход у многих инвесторов, что они идут не в Госэкспертизу, а в негосударственную экспертизу. С одной стороны, как им кажется, это убыстряет процесс. Я не агитирую за ГАУ. Но если это высотные объекты и опасные объекты, то в принципе, негосударственная экспертиза невозможна, а возможна только государственная экспертиза. И если, например, негосударственная экспертиза вводит в заблуждение, что те параметры, которые написаны в ГПЗУ, их надо читать так, а не так, и мы вам дадим экспертизу, то «Стройнадзор» разрешение не даст, потому что там, действительно, всё внимательно смотрят. И такие, к сожалению, недоразумения были.

Далее хотел сказать еще по таким документам, как подготовка концепции обоснования или еще чего-то, которые делают многие коммерческие структуры, не имея на то, либо решения Рабочей группы, либо решения Градостроительной земельной комиссии, либо какого-либо поручения, потому что даже какая-то экспертиза, сделанная коммерческой организацией за какие-то миллион рублей, и обещание каких-то объемов, противоречащих охранным зонам, противоречат правилам землепользования, противоречат утвержденным порядкам планировок, а то даже тем проектам планировок, которые были утверждены буквально недавно. Это в принципе невозможно.

Следующий слайд, пожалуйста. Здесь не в рамках рекламы. Что мы сделали. Любовь, в принципе, здесь может меня дополнить. Что мы сделали?.. Мы активизировали работу с Клубом инвесторов Москвы и с Ассоциацией инвесторов Москвы. Клуб инвесторов – это, скажем так, огромные монстры, компании, которые управляют, либо строят более 1 млн квадратных метров, а у кого-то и по пять, и по шесть миллионов квадратных метров недвижимости, профессионалы.

Ассоциация инвесторов Москвы – это та организация, которая, как правильней сказать, наверно, отстаивает, либо оказывает помощь среднему и малому бизнесу. И в рамках соглашений, которые у нас есть, мы, как правительство, имеем возможность показывать наши все правительственные базы и данные, которые у нас есть в рамках наших информационных систем. А это, и актуальные планы, и актуальные статусы земельных участков, и выданные разрешения на строительство, наличие экспертиз, в общем, наличие всей градостроительной документации, которая есть в правительственных базах. И, по крайней мере, это может снять многие вопросы, и не нужно пытаться искать какие-то документы, когда они лежат на поверхности.

Это же самое касается и решений Градостроительной земельной комиссии: что приняла комиссия после утверждения протокола – это открытая информация. Поэтому, если вы интересуетесь по вашему адресу, что комиссия решила, какие сроки, кому даны какие-то поручения, вы это можете сделать совершенно без посредников. Обратившись, получите информацию, что же там было на самом деле.

Сейчас хочу передать слово Любови. Как она организовала эту работу в Ассоциации инвесторов, и какая реакция инвесторов? И, наверно, если бизнес что-либо скажет, с удовольствием отвечу. Спасибо большое.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Да, Любовь, пожалуйста.

Любовь Цветкова: Я очень коротко дополню, что, действительно, полтора года мы ведем работу вместе с Москомстройинвестом по единому плану проекта Москвы. Но эта работа шире, чем просто ведение такого ресурса. Это работа, которая называется проверка любых документов. Это, мне кажется, – уникально. Здесь работники Мосстройинвеста делают то, что делают целые адвокатские конторы.

В первой части своего выступления Константин Петрович сказал, что есть такие ходоки-решалы, там разные названия на рынке, которые берутся за решение любого вопроса. Когда я слышу, что да, вот столько это будет стоить, 50 000 на гектар и социалки тебе в ГПЗУ не впишут, и к нам приходят с таким предложением, мы сразу говорим, что не так. Все решается в городе. Здесь вы сидите, вы большей частью профессионалы. У вас есть профессиональные команды и профессиональные связи в различных структурах. Но есть на рынке и те правообладатели, которые решили проявить некую градостроительную инициативу, есть просто только входящие на рынок московской недвижимости. Они обращаются к кому-то за помощью. Хорошо, если это профессиональная команда. Но чаще это бывают просто пустые обещания, а для вас это пустая трата денег.

В Москве за последние годы сильно все изменилось. Появились электронные сервисы и большую часть вопросов вы можете просто там найти в открытых источниках. То, что вы не найдете в открытых источниках, вы можете сами направить письма. Есть жесткие регламенты. И в течение месяца вам отвечают по вашему участку.

Не всегда нравится ответ. Это правда. Не любая градостроительная инициатива правообладателя берется на «ура» городом и тут же поддерживается. Юлиана Владимировна уже сказала об этом. Никто не хочет строить промышленность, все – жилье. Понятно, что город так жить не может. Город должен развиваться гармонично. Но то, что у вас есть возможность обратиться, например, к нам, если в соответствие с этим соглашением, получить всю информацию, которая за эти годы накопилась. В течение двух-трех недель представители Москомстройинвеста, с которыми плотно работаем, они подтвердят, они очень профессиональные, всю информацию, и совершенно уникально то, что вместе с «Москомархитектурой», которой прорабатывается информация о градостроительных возможностях вашего земельного участка. Нет гарантии, что вы обязательно что-нибудь здесь построите!

А вот то, о чем Юлиана Владимировна говорила… Если вы правильно проработаете и подготовите материал, предположим, с нашей помощью, с помощью других профессиональных организаций. Если вы получите все необходимые документации, согласования, то, конечно же, ваша градостроительная инициатива будет одобрена в том или ином виде. Может быть, не все пожелания, может быть, не все как вы хотите, только одно жилье, а социалку пусть строит сосед, детский садик и школа, это прямо на его участке. Но, ваша градостроительная инициатива будет рассмотрена.

Действительно, сегодня изменилась и открытость Правительства… Услышать застройщиков… И вот эти электронные сервисы… Ведь появился, например, такой сервис, как личный кабинет застройщика. Я, когда первый раз нам его презентовал Департамент градполитики перед правлением ассоциации, я, как технический заказчик, профессионально плакала, потому что понимала, что наши услуги в скором времени не понадобятся. Там по каждому проекту расписана дорожная карта. Нанимай специалистов, и они тебе по этой карте будут ходить.

Поэтому не тратьте лишних денег. Лучше профессионально в начале проконсультируйтесь. Город сейчас открыт. Город, приветствуя инвесторов на своей территории, готов поддерживать любую разумную градостроительную инициативу. Есть разные проблемы. Не было еще такого случая, чтобы мы, обратившись в Москомстройинвест по проблеме конкретного застройщика, совершенно не системно не получили ответ, даже от такой, ну, мягко скажем, закрытой структуре, как Департамент городского имущества. Они, конечно, проводят с нами рабочие встречи, но крайне редко, желательно, очень мелким составом. Но письменно на запросы Мосстройинвеста по просьбе Ассоциации инвесторов очень подробно на нескольких листах отвечают.

Поэтому у нас с вами есть возможность обращаться в структуры города. Есть возможность получать ответы. Если нужна помощь – мы открыты, приходите. И то, о чем говорила Юлиана Владимировна, если мы собираем от застройщиков вопросы и ПЗЗ, и по КРТ, их очень много будет, вопросов, они есть уже у нас, и накопились. Мы готовы, как Ассоциация инвесторов, собирать их и от вас, не только от членов ассоциации, систематизировать, и передавать в Москомархитектуру и проводить совместные семинары. Готовы быть их организаторами.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Коллеги, у нас осталось немножечко времени, на финальные вопросы. Кто еще не успел их задать и очень хочет сделать это сейчас?.. Все, по-моему, все уже выдохлись. Нет, вы вообще большие молодцы, видимо, все получили очень качественное академическое образование.

Юлиана Княжевская: Это говорит об этом.

Валерия Мозганова: Да, чтобы столько информации воспринимать в две пары. Огромное спасибо, что были сегодня здесь и так здорово все это презентовали. Я в перерыве поговорила с коллегами. Говорят, что голова дымится от информации, ленты дымятся, потому что, то есть, они даже не успевали вообще выкладывать все новости, которые были сегодня здесь озвучены. Огромное спасибо всем, кто был сегодня здесь. Я надеюсь, что мы сдержали слово, что было полезно, ну и интересно, надеюсь, тоже.

Пожалуйста, не забудьте включить звук на мобильных телефонах, потому что еще половина рабочего дня впереди. Всем удачного дня.

Юлиана Княжевская: Спасибо большое, коллеги за ваше внимание к нам.