RSS

Городской портал госуслуг

Москомстройинвест в четвертый раз позвал инвесторов на диалог

12 ноября 2013 года Москомстройинвест провел четвертый семинар "Диалог с инвестором"

С докладами выступили: Константин Тимофеев, Председатель Москомстройинвеста; Александр Тимохов, заместитель Председателя Москомархитектуры; Евгения Муринец, заместитель начальника управления Архитектурного совета Москомархитектуры; Кирилл Пуртов, начальник Управления экономики Департамента городского имущества Москвы; Елена Спесивцева, начальник Управления подготовки торгов Департамента городского имущества города Москвы; Софья Дробязко, главный специалист проектного офиса «Юридическое сопровождение соглашений ГПЧ» ГБУ «Городское агентство управления инвестициями»; Александр Семенихин, руководитель проектного офиса «Предпроектная проработка инвестиционных проектов» ГБУ «Городское агентство управления инвестициями».

Видеосюжет

Фотогалерея

Стенограмма мероприятия:

Ольга Архангельская, модератор, партнер компании «Эрст энд Янг»: Мне очень отрадно видеть вас на мероприятии, которое устраивается Москомстройинвестом при поддержке Ernst & Young и «Арендатор.ру» уже в четвертый раз. Мероприятие становится все более популярным. Это совершенно очевидно по размеру зала, который мы каждый раз увеличиваем в объеме. На самом деле, мне, правда, отрадно видеть, что наши встречи действительно полезны.

Я напомню, что изначально инициатива Москомстройинвеста заключалась в следующем: стать ближе к инвесторам и разрушить сложившийся стереотип оценок, которые кратко были такими: не совсем понятно, как вообще работают в Москве. Сейчас мы уже можем говорить о том, что информированность нашего инвестиционного сообщества действительно повышается. Я надеюсь, что наши встречи играют в этом не последнюю роль.

Я напомню, что кроме рассказа о том, что происходит в Москве, а у нас сегодня интересные спикеры: есть представители Департамента городского имущества и Москомархитектуры, и я хотела напомнить, что большая и существенная часть - это ответы на ваши вопросы. Поэтому в конце каждой сессии готовьте свои вопросы по теме нашей сегодняшней встречи - в центре стоит микрофон. Обязательно все представители органов власти ответят на эти вопросы.

Не буду дальше занимать эфир. Я хотела сразу передать слово Константину Тимофееву, нашему идейному вдохновителю. Сегодня Константин поговорит на тему «Механизм взаимодействия города, инвестора и собственника при освоении производственно-коммунальных зон». Действительно, производственные зоны - это 25% площади Москвы. Очень важная и интересная тема. Я сама с большим любопытством хочу послушать, что нового у нас есть в этой сфере.

Константин Тимофеев, Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест): Добрый день! Действительно, очень важно для нас сегодня еще раз провести такой диалог. Мы подготовили презентацию, материалы, изучили наиболее актуальные ваши вопросы и скомпоновали их в наше сжатое мероприятие. Мы бы не хотели зачитывать длительные доклады. Все презентации вы можете получить потом у нас, внимательно посмотреть, если нужно какие-то цифры изучить. Сегодня важен диалог - чтобы были вопросы и были ответы.

Сегодня здесь есть также и другие представители Правительства Москвы - это Департамент городского имущества, Москомархитектуры и еще будет Департамент экономической политики, а также ГБУ «Городское агентство по управлению инвестициями», то есть как раз все те, кто отвечает за работу с инвесторами.

Почему мы остановились на промышленных зонах? Это уже третья или четвертая попытка в Москве, когда эти вопросы стали подниматься. Это было еще 25 лет назад, когда только делали наметки нового Генплана. И сейчас очень важно, что мы уже пересмотрели все инвестиционные контракты, которые были заключены на территории Москвы, совместно с Департаментом экономической политики. Остались те промышленные зоны, на которых либо не было данных инвестиционных контрактов, либо инвесторы не планировали что-либо развивать. Мы их называем «серо-бурые пятна», из которых у нас 83 промышленно-коммунальные зоны, в которых не только промышленность, и 49 самостоятельных гигантских промышленных зон объемом в десятки гектаров. Общая площадь 17 тыс. га. Эти зоны берут еще дореволюционное начало и как-то так стихийно развивались. С одной стороны, это большой резерв для города, а с другой стороны, сегодняшнее плачевное состояние, при котором происходит нецелевое использование земельного участка, перепрофилирование, вместо промышленности офисы либо места нелегального проживания и просто беспорядочная территория, где даже не заключены договоры аренды, где город не получает даже налоги за землю, где есть незарегистрированные объекты недвижимости, находится несколько капитальных или некапитальных объектов. Территория под этими объектами порядка десятков га.

Мы рассмотрели несколько таких территорий и определили для себя несколько «пилотных» проектов, которые, как нам кажется, можно сейчас развивать. Это Огородный проезд - 138 га, Алтуфьевское шоссе - 98 га, Октябрьское поле - 115 га, всем известный ЗиЛ, по которому мы уже разработали и утвердили на заседании правительства и проект планировки, и план реализации. По ЗиЛу если будет вопрос, у нас есть заместитель руководителя Москомархитектуры, он с удовольствием ответит на такие вопросы.

Важно то, что мы провели всю работу, можно сказать, по всем промышленным зонам. Изучили собственников, границы. Эту работу выполнял в основном Институт Генерального плана. С каждой промышленной зоной, если интересно, можете ознакомиться, обратитесь, мы дадим материалы. В свое время эту работу заказывал Департамент промышленности, и года два назад она завершилась силами Института Генерального плана. Но, к сожалению, эти большие материалы, похоже, только сейчас дождались своего часа. Они пока лежат, и далее мы эти материалы будем обсуждать, вы можете обратиться и эти материалы посмотреть. Там можно увидеть даже градостроительный потенциал. Но он был тогда заточен под предыдущий Генплан, по которому мы должны были в городе построить 200 млн. кв. метров недвижимости, численность населения должна быть другой (хотя нормативы уже превышены), нормативы по транспорту были заложены другие. Поэтому сейчас это всё пересматриваем.

Что происходит на этих промышленно-коммунальных зонах? Мы пытались разговаривать с собственниками по поводу того, чтобы они сами выходили с инициативой и подавали заявку либо на разработку документации, либо можно сразу без проекта планировки выпускать Градостроительные планы земельных участков. Многие собственники пошли на это, мы такие промышленные зоны уже раскрыли. Это, например, Часовой завод «Слава», Котельники и другие промышленные зоны нашли свою реализацию, ну, и ЗиЛ.

Многие собственники не готовы это делать либо это у них не получается. Есть соседи, у которых есть собственный бизнес, офисы неплохо сдаются в аренду, идет торговля розничная, оптовая или стихийная, машинами все заставлено. Аренду платят, в основном, не облагаемую налогом, а то и вообще без каких-либо фискальных документов, что городу неинтересно. Поэтому сейчас настало время, когда Мэром Москвы принято решение все промышленно-коммунальные зоны пересмотреть и дать по ним свое предложение. Мы понимаем, что на 17 тыс. га мы одновременного предложения не сформулируем, и у нас нет задачи за два года все зоны раскрыть. Эта задача, скорее всего, на десятилетия, но мы хотим, чтобы «пилотные» проекты уже вышли. Я их назвал.

Почему я об этом так подробно говорю? Многие из вас являются обладателями достаточно больших территорий, окруженных соседними территориями, которые не хотят развиваться. И дальше я расскажу о механизмах, как вовлечь данные территории в хозяйственный оборот. Если вы чувствуете в себе силы, вы можете обратиться за разработкой проекта планировки данной территории либо совместно, либо самостоятельно за свои деньги это сделать. Такие примеры уже есть, я их называл.

Если у вас не получается договориться с соседями, вы также можете обратиться за разработкой граддокументации. Это не принципиально, сосед будет разрабатывать или не будет - все равно разработчик. Далее Москомархитектура будет приглашать всех заинтересованных пользователей и с учетом новых градостроительных задач города будет предлагать этим пользователям строить на этих территориях либо офисы, либо жилье, либо торговлю. Понятно, что где-то будут и парки, и социальные объекты, но данная территория будет рассматриваться комплексно, чтобы никто не остался обиженным.

Мы подготовили такую презентацию. Есть предложение по ней быстренько пройти. Основные цифры мы называли, задачи известны. Что мы хотим видеть на этих зонах? Мы к этой работе подключили также Департамент промышленности, и если на этих зонах имеется промышленный объект и имеется возможность сократить санитарно-защитную зону, то это только приветствуется. Мы не за то, чтобы эти предприятия выселялись, а если они работают и не наносят вред окружающей среде, пожалуйста, пусть они остаются в городе.

Вот несколько примеров, когда мы сохраняем промышленные объекты. Зеленые зоны и офисные центры, есть и жилые застройки. Здесь ничего плохого, что на месте промышленно-коммунальной зоны будет нормальный жилой квартал - тоже бояться не надо. У многих понимание, что если раньше здесь была промышленность, то и должна быть только промышленность. Есть примеры, где мы предусматривали 70% жилой застройки, 30% офисов, плюс к этому обязательные объекты социальной инфраструктуры.

Переходим к механизму - следующий слайд. Это очень важная информация. Когда мы столкнулись с тем, что многие спрашивают, как войти на эту зону и как ее использовать, потому что мы приходим к соседям, а те говорят, что вы молодцы, пришли, но у вас нет документов, ничего... Мы хотим здесь попробовать механизм, какой имеется по развитию застроенных территорий. Это значит, у нас проводится аукцион. Если есть жилые аварийные объекты, которые подлежат сносу, то на данной территории может быть проведен аукцион. У нас есть несколько «пилотных» проектов, даже ряд проектов здесь присутствует. Мы хотим в следующем году все-таки несколько аукционов провести.

То же самое мы планировали делать по промышленно-коммунальным зонам, чтобы на эту зону также можно было провести аукцион, выбрать инвестора, зарезервировать градостроительное развитие, тем самым – мы не боимся этого слова – заморозить развитие на какое-то время до разработки градпотенциала. И инвестор, кто выиграет данный открытый аукцион – его может выиграть как собственник этой территории, так и не собственник – будет эту территорию развивать.

Мы с такой инициативой вышли, и вместе с механизмом развития производственных территорий планируем в следующем году эти поправки принимать. В 2013 году это сделать не получается, к сожалению для многих инвесторов, потому что пока очень сложно, вы это знаете - работать и с жителями, и что мы будем делать с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Мы должны перед этим их утвердить, пытаемся это делать пока без утверждения Правил землепользования в рамках проекта планировки либо какой-то концепции. Поэтому мы перенесли это на следующий год.

Есть несколько механизмов, каким образом собственники могут объединить свои усилия. Один из механизмов – это объединение своих активов в акционерное общество. Вы можете сформировать акционерное общество, зарегистрировать, даже внести свои земельно-имущественные права. Есть один из вариантов, по которому город будет одним из акционеров.

Есть такой механизм как объединение собственников в паевые инвестиционные фонды. Это может быть как имущество, так и земельные права, оцененные в деньгах. Достаточно сложный механизм, но, как нам кажется, он работает, когда очень много мелких собственников, и это единственный механизм, когда вы можете объединиться путем покупки и выпуска паёв. Но для этого мы должны сделать градопотенциал этой территории, чтобы каждый, кто внес свой пай, понимал, когда и каким образом он выйдет из этого проекта - понятно, что без потерь, и чтобы пай стоил одинаково. У кого-то, например, земельный участок с действующим бизнесом, он стоит каких-то денег, а у кого-то просто неосвоенный участок. Понятно, что с точки зрения градопотенциала они стоят одинаково, а с точки зрения бизнеса они стоят по-разному, потому что тот участок приносит доход, а в этом только затраты на арендную плату. Поэтому мы над этим механизмом думаем. Вполне вероятно, мы будем им пользоваться, но скорее всего, не на первых этапах.

Как нам кажется, самый рабочий на сегодня вариант - когда один или два инвестора выступают локомотивами в данной промышленной зоне и за собой ведут всё градостроительное развитие. Такие примеры у нас есть, и поэтому он один из самых работающих. Когда один инвестор выкупает, дальше обращается за разработкой граддокументации и строит. Тут не надо строить иллюзий, что очень легко договориться. Договориться сложно со многими, тем более когда узнают, что данная территория подлежит развитию, и сразу собственники соседних участков начинают поднимать цену, абсолютно бессмысленно и беспочвенно. Данный проект замораживается, проходит 5-10 лет, никто никуда не пришел. Нам хотелось бы, чтобы этого не было. Чтобы вы разумно относились к своим территориям. Тут даже слово «жадность» не применимо, какой-то разумный компромисс должен быть. Я не призываю вас продавать за бесценок свои территории, но пожалуйста, осваивайте, потому что с другой стороны мы будем стимулировать к повышению стоимости аренды за землю в виде увеличения кадастровой стоимости. Это будет невыгодно просто не использовать данные земельные участки.

Более того, если вы будете как-то развиваться вне общей концепции развития города, город не будет принимать градостроительных решений. Наверное, некоторые из вас с этим столкнулись, что решений мы не даем до года, но не из-за того, что не хотим, а из-за того что у нас с вами разные позиции. Мы бы хотели, чтобы эти позиции были одинаковые.

Что мы для этого предлагаем? Все 83 зоны вы можете посмотреть, можете просто полюбопытствовать, в этом ничего такого. У кого-то появятся интересы неожиданно.

Далее. Мы предложили и с Москомархитектурой согласовали следующий путь развития, и это поддержал и заместитель Мэра Хуснуллин Марат Шакирзянович: на промышленную зону будет разрабатываться концепция. Это краткий документ, разработанный как по заводу «Серп и молот», так и по ЗиЛу, так и по другим территориям. Концепция – это не градостроительный документ. Его нет ни в Земельном кодексе, ни в Градостроительном кодексе. Это документ для обсуждения среди инвесторов, для обсуждения с Правительством. И концепция не только на территорию в ваших границах, но и на достаточно большую территорию. В основном, чтобы понимали, эта территория должна ограничиваться либо набережными, либо крупными линейными объектами, но никак не внутри одного квартала, это достаточно большая квартальная застройка.

На эту концепцию Москомархитектура объявляет конкурс. Этот конкурс могут выиграть как вы, так и кто-то другой, нам это не принципиально. Если вы предложите минимальную цену, скорее всего, вы и выиграете. Далее эта концепция будет обсуждаться, корректироваться, и когда мы придем к тому, что на данной территории можно сделать что-то, вы применяете один из следующих механизмов. Если мы к этому времени «подтянем» закон – будет проще, но здесь надо с открытыми глазами смотреть. Если не успеем это сделать, тогда либо путем выкупа, либо путем объединения усилий города в вовлечение этих участков в хозяйственный оборот, либо даже продажа этих земельных участков, если она городская, но с тем потенциалом, что мы разработаем в этой концепции.

Возвращаюсь к заказам проектной планировки на эту территорию за счет средств инвестора. Город здесь тратить деньги не будет, это и не нужно, потому что здесь не принципиально, кто оплачивает данную работу. Здесь важно, чтобы интересы всех были учтены. Еще раз повторюсь, что интересы будут учитываться не в той степени, что кто первый обратился, чтобы на той территории построили жилье, офисы или торговый центр, а полностью будет сделан градопотенциал. Далее будет сделана экономическая оценка данной территории и определена примерная стоимость каждого участка, вместе с Департаментом городского имущества (если это городская земля) будет рассчитана стартовая цена, по которой город выставит это на аукцион.

Либо, если эта земля не городская, то, по крайней мере, мы утвердим проект планировки, он будет не такой, и эту территорию вы сможете развивать только таким образом. Далее этот проект планировки будет учтен уже в новом Генплане - в правках. Либо это мы все вместе сделаем как раз при принятии Генплана, зависит от вас, насколько вы оперативно поработаете. И самое главное, с этим проектом планировки будет план реализации данного проекта, где город возьмет на себя обязательство построить те или иные объекты. Либо это будет инфраструктура, либо транспорт, но в этом плане реализации будет также и обязательство инвестора построить данные объекты.

После этого можете приступать к реализации под городским контролем, это однозначное условие. Либо, если вы будете готовы, создадите управляющую компанию, которая за какую-то комиссию будет целиком управлять этим проектом. У нас есть такой пример – «Сити». Может, он достаточно сложный, но мы считаем, что он положительный, когда создали городское акционерное общество, где была одна земля, и это общество было как управляющая компания «Сити», и этот объект получился. Наверное, с точки зрения градостроительства можно этот проект обсуждать, но с точки зрения реализации он реализовался достаточно быстро. Понятно, что он еще достраивается, но мы считаем, что этот опыт, с точки зрения управления, положительный. И подразумеваем, что управляющие компании могут также это делать.

Мы недавно создали Клуб инвесторов, неоднократно вам об этом говорили. У Мэра была проведена первая рабочая встреча, буквально завтра будет вторая, на которой Клуб инвесторов доложит о своей работе. Почему я говорю о Клубе инвесторов? Потому что мы открыты перед инвесторами. Клуб мы создали для того, чтобы были так называемые «генераторы» среди инвесторов, чтобы был диалог еще с теми, у кого есть достаточно большие территории, достаточно большие проекты. Мы данным инвесторам предложили как «пилотники» несколько промышленных территорий. Могу их озвучить. На завершающем слайде это есть, можно его открыть. Здесь мы указали инвесторов, которые этим занимаются. Они взяли для предварительной проработки данные промышленные территории. Они подготовят концепции, мы договорились, что в первом квартале следующего года мы их вместе посмотрим и дальше приступим к градостроительному развитию данных территорий. Мы открыты здесь, если кто-то хочет в данной работе поучаствовать – пожалуйста, двери открыты.

Почему мы так подробно об этом говорим? Мы создали в Клубе инвесторов свою дирекцию, можете обратиться туда либо с консультацией, либо даже посмотреть, как идет работа по этим зонам. Этим не ограничено, вы можете обратиться к нам, мы вам предоставим перечень данных промышленно-коммунальных зон. Готовы обсудить с вами потенциал градоразвития, упростить, если вы являетесь каким-то из собственников данных территорий. Пока закон не приняли, мы аукцион не проводим, поэтому легче разговаривать с собственником, и вам легче будет договариваться, по крайней мере, если у вас есть преобладающие земельные участки.

На этом хотелось бы остановиться. Повторюсь, что у нас с вами диалог. Даже если вам кажется, что какой-то вопрос сложен и неясен – не стесняйтесь, задавайте, с удовольствием ответим. Что-то я отвечу, в чем-то меня коллеги поддержат. Мы еще как раз пригласили таких крупных инвесторов сегодня, вы можете и с ними отдельно обменяться опытом либо в перерыве, либо отдельно контактами. Нам важно, чтобы наше сообщество начало общаться, поэтому мы в четвертый раз сегодня проводим сегодняшний диалог. Нам отрадно видеть, что вопросы вы задаете более профессиональные и обращения более системные пошли в Правительство Москвы, и к нам, и в ДЭПР, и к вице-мэрам. По крайней мере, они концентрированные. Уже ясно, какой градопотенциал на каждой территории, как город планирует свое развитие, как Москомархитектура ведет работу, какие услуги мы делаем в электронном виде, какие пути обсуждения, как работает Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)… Не стесняйтесь, мы открыты. Спасибо.

Модератор: Правда, тема очень интересная, я тоже для себя очень много нового и интересного почерпнула. Вы думайте о вопросах, мы к ним вернемся в конце этой сессии. А у нас есть еще одна тема, на которой мы хотели бы остановиться в нашей первой части. Это порядок изменения вида разрешенного использования, то есть снятие запрета на строительство. Эта тема волнует многих собственников земельных участков. Тема очень актуальная, интересная. У нас есть доклад от Департамента городского имущества Москвы. Сегодня на эту тему у нас выступит Кирилл Пуртов. Кирилл, мы внимательно слушаем и готовимся задавать вопросы.

Кирилл Пуртов, начальник Управления экономики Департамента городского имущества Москвы: Добрый день, уважаемые коллеги! Заявленная тема – «Расчет платы за изменение вида разрешенного использования для собственников земельных участков». Но я бы ее немного расширил, с вашего позволения.

Сначала бы кратко рассказал о новом порядке платы за изменение цели предоставления земельных участков в случае, если участок в аренде, а потом пройдемся по механизму расчета стоимости за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Итак, все вы, наверное, помните наш старый порядок, который выполнил свою задачу и функцию для изменения цели, когда расчет арендной платы для определенных видов объектов при изменении цели с эксплуатации на стройку производился следующим образом: текущая арендная плата плюс 30% от рыночной стоимости земельного участка, которую определял независимый оценщик.

Какие были минусы у этого порядка, с которыми мы постоянно сталкивались и вы, наверное, тоже?

Первое. При планировании ваших инвестиционных проектов не совсем понятен был объем платежа. Для нас он тоже был непонятен, потому как не получив результата оценки мы тоже этого не знали. Прогнозировать какие-то инвестиционные затраты было просто невозможно на тот период.

Второй самый главный аспект – это субъективный подход в некоторых случаях оценщиков. Мы решили полностью уйти от этого. Как вы знаете, в прошлом году была проведена переоценка кадастровых земельных участков, и это позволило нам применить новый порядок, где расчет повышенного размера арендной платы при изменении цели осуществляется исходя из плотности застройки и процента от кадастровой стоимости.

Что мы имеем сейчас? Также две составляющие, как и раньше, однако первая составляющая – это текущая арендная плата при стройке. Вторая составляющая – процент от кадастровой стоимости, который зависит от плотности застройки вашего земельного участка.

Также мы сохранили в этом расчете перечень объектов, для которых повышенный размер арендной платы не взимается. Как и в прошлом порядке, в соответствии с действующим 273-м Постановлением Правительства (имеется в виду: постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» – прим.), это объекты учебно-образовательные, вся социальная сфера, объекты промышленного назначения, автозаправочные станции и транспортная инфраструктура.

В данном случае при изменении цели строительства данных видов объектов мы взимаем только текущую арендную плату, никакого повышенного размера оплаты не предусмотрено.

Что предусматривается для стройки? Как и раньше, сохранился порядок заключения краткосрочного договора для стройки на 6 лет, при этом текущие арендные платежи выглядят следующим образом: за первые два года постройки они составят 1,5 %, за третий, четвертый и пятый год арендная плата текущая растет, соответственно 3%, 5%, 7%. За последний, шестой, год, когда действует договор и объект должен вводиться в эксплуатацию, платеж составит 8% от кадастровой стоимости. Но если объект не вводится в эксплуатацию на протяжении шести лет, действующим нормативным актом на данный момент предусмотрено 10% взимания от кадастровой стоимости земельного участка.

Как же рассчитывается процент оплаты от кадастровой стоимости? На слайде вы можете видеть нашу действующую матрицу расчета платы за изменение цели. Рассчитывается она от плотности застройки. Это отношение общей площади объекта, который вы предполагаете строить, к площади земельного участка. Соответственно мы видим, что при расчете мы попадаем в определенные показатели плотности, и к ним приравниваются определенные проценты от кадастровой стоимости земельного участка.

В этом случае есть некоторые исключения. В случае если реконструкция объекта производится не более чем на 20%, как правило, это в центральной части города, когда объект увеличивается незначительно, у нас взимается фиксированная ставка – это 5% от кадастровой стоимости. При строительстве гостиниц, независимо от плотности, максимальный процент – это 30% от кадастровой стоимости земельного участка. При строительстве объектов смешанного размещения арендная плата за участок рассчитывается на основании максимального вида разрешенного использования. Например, если строится торговый объект и офисный одновременно. Торговля относится к пятому виду, офисные объекты к седьмому виду разрешенного использования. Как правило, стоимость этих земельных участков различна. Так вот, показатель кадастровой стоимости в этом случае берется максимальный. Если на объекте производится капитальный ремонт, повышенный размер арендной платы не взимается.

Технический пункт, о котором я уже сказал, – во всех иных случаях расчет ведется от плотности застройки.

У нас введено новое понятие, которого не было, – это рассрочка платежа. При каких случаях мы предполагаем рассрочку? Во-первых, платеж должен быть более 500 млн рублей. В случае если земельные участки предоставляются для строительства многоквартирных домов и гостиниц, и находятся в пределах Третьего транспортного кольца, и в случае если участки предоставляются для строительства административно-деловых центров торгово-бытовых объектов, коммунально-складских объектов за пределами Третьего кольца на основании решения, по решению ГЗК инвесторам может быть предоставлена рассрочка в платеже за изменение цели. При этом минимальный платеж должен составлять ежеквартально не менее 250 млн рублей, и срок рассрочки составляет не более трех лет. Это основные аспекты изменения цели предоставления земельных участков для арендаторов.

На показанном слайде приводится пример работы со своим земельным участком. Многие инвесторы сталкиваются с тем, что земельный участок большой, на нем планируется строительство объектов смешанного размещения, и что же делать в этом случае, когда кадастровая стоимость очень высока? Мы предлагаем заниматься своим земельным участком, делить его по функциональному значению, делать межевание, выделять из него земельные участки, которые будут предназначаться для строительства офисных объектов, гостиничных, объектов торговли, если это возможно. В большинстве случаев, с которыми мы на сегодняшний день сталкивались, это было возможно. В данном направлении мы сейчас работаем по нескольким проектам.

Теперь кратко охарактеризуем следующую презентацию. Основной вопрос – плата за изменение вида разрешенного использования собственником земельных участков.

Все вы знаете, что в этом году был принят 43-ФЗ (Федеральный закон Российской Федерации от 5 апреля 2013 г. №43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» - прим.). Статья 22 этого закона предусматривает необходимость внесения платы за изменение вида разрешенного использования собственниками земельных участков, если на земельном участке предполагается строительство. Для развития этого закона в сентябре 2013 года было принято Постановление Правительства Москвы №593, которое регулирует основные момент расчета этой платы (Постановление Правительства Москвы от 10.09.2013 N 593-ПП «Об утверждении Порядка определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, и Перечня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для города Москвы, при строительстве и (или) реконструкции которых плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается» - прим.).

Как это все выглядит и работает, и каким образом на сегодняшний день принимается решение, рассматриваются заявки собственников земельных участков?

Основанием для начала процедур всех административных департаментов городского имущества является заявление собственника земельного участка, где необходимо приложить ГПЗУ, указать кадастровый номер земельного участка. Все остальные документы, которые нам необходимы, мы запрашиваем в порядке электронного взаимодействия и получаем без вашего участия. Далее департамент принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка на основании действующего выданного градостроительного плана земельного участка. Эта процедура примерно занимает 45 дней. Поясню почему. Сначала происходит внутренняя процедура выпуска распоряжения об изменении вида разрешенного использования, далее это распоряжение поступает в Кадастровую палату, где меняется вид разрешенного использования непосредственно в кадастре. Административная процедура занимает 30 рабочих дней в соответствии с регламентами палаты, поэтому максимальный срок, который мы сейчас имеем – это 45 рабочих дней для выполнения данной процедуры. Мы стараемся в него укладываться.

После получения нового кадастрового паспорта с видом разрешенного использования, который установлен на основании ГПЗУ, мы осуществляем расчет платы за изменение вида и направляем собственнику земельного участка уведомление. На оплату предоставляется 30 календарных дней. В случае, если оплата происходит, вид разрешенного использования (ВРИ) считается измененным, в случае, если не происходит, департамент проводит мероприятия по отмене принятого решения об изменении ВРИ и внесении изменений в кадастр.

Как же здесь рассчитывается плата за изменение вида разрешенного использования? Формула достаточно простая. В соответствии с требованием закона расчёт должен производиться от разницы в кадастровых стоимостях, поэтому расчет арендной платы производится аналогично предыдущему порядку в зависимости от плотности застройки, которая умножается на разницу между новым видом разрешенного использования, которое мы установили в соответствии с ГПЗУ, и старым видом разрешенного использования, который был установлен на момент приобретения земельного участка или строения на этом земельном участке.

Показатели плотности застройки здесь применяются аналогичные тем, которые мы видели в предыдущей презентации для изменения цели предоставления земельных участков у арендаторов, поэтому расчет прост, формула проста, вы можете перед тем, как планировать какой-то инвестиционный проект, самостоятельно провести все необходимые расчеты. В постановлении, которое регулирует кадастровую стоимость, во всех приложениях с соответствующими номерами есть все стоимости, с которых производится расчет.

Теперь один из интересных моментов, когда плата за изменение вида разрешенного использования земельных участков не взимается. Первый момент - когда градостроительный план земельного участка утвержден до вступления в силу ФЗ-43.

Второй момент - когда на земельный участок установлен запрет на строительство. Все вы знаете, что долгий период приобретение участков в собственность осуществлялось по льготной ставке 20% от кадастра с установлением запрета на строительство. В данном случае, если имеется у собственника запрет на строительство, необходимо идти по другой процедуре, подавать заявку на снятие запрета на строительство, и доплачивать от нового вида разрешенного использования земельного участка 80% от кадастровой стоимости.

Третий момент - когда кадастровая стоимость земельного участка по существующему порядку превышает стоимость при изменении ВРИ. Когда разница получается отрицательной, естественно, никакой речи об оплате идти не может.

И последний момент - когда речь идет о строительстве объектов, которые освобождены от повышенной арендной платы и освобождены в данном случае от платы за изменение вида разрешенного использования. Это перечень, аналогичный предыдущему. Это также социальные объекты, объекты промышленного назначения, все вы можете посмотреть в постановлении правительства Москвы №593.

На сегодняшний день мы имеем перечисленные механизмы при изменении вида разрешенного использования оплаты и при изменении цели предоставления земельных участков для арендаторов. Если есть какие-то вопросы, я готов ответить.

Модератор: Спасибо, Кирилл. Мне кажется, очень информативно и практически. Если можно, к микрофону, поскольку у нас идет видеотрансляция. Чтобы все слышали, нам лучше говорить в микрофон. Этим вопросом я предлагаю как раз открыть часть вопросов и ответов, можно начинать подстраиваться в очередь.

Вадим Болдырев, группа компаний «Крайс»: В связи с выступлением Кирилла есть вопрос, связанный с тем, что на сегодня существующий порядок изменения вида разрешенного использования связан, как мы видим, с некими дискриминационными факторами в отношении льготной категории собственников. Если даже сейчас рассчитать платеж за снятие видов разрешенного использования по процедуре через 43-ФЗ и по статье 2 Земельного кодекса, то мы увидим, что эта разница может достигать достаточно больших сумм. Сегодня есть некая несогласованность, как видим, статьи 7 и статьи 12 закона о землепользовании города Москвы, которая определяет в первом случае порядок снятия запретов для льготной категории. По идеологии московского закона статья 7 определяет, что снятие запрета на изменение вида разрешенного использования связано с уплатой 80% кадастровой стоимости от нового вида разрешенного использования. Это 80% кадастровой стоимости.

Второй момент – это статья 12, 12.1, 12.2, где определяется изменение вида разрешенного использования по 43-ФЗ. Еще есть несогласованность в правовых актах. Статья 12 предусматривает в принципе возможность снятия запрета на строительство в связи с последующей доплатой платежа по 43-ФЗ. Административный регламент оказания функции, связанный с запретом на строительство, не предусматривает возможность собственником земельного участка снять запрет на строительство до изменения вида разрешенного использования, потому что в качестве основания оказания услуги указан градпаспорт с новыми видами разрешенного использования.

Если арифметически взять один и тот же участок, взять льготного и нельготного собственников: нельготного собственника, который выкупил либо после 01.06.2012 года по кадастровой стоимости, по существующему виду, и доплатив этот платеж от плотности застройки. И взять льготника, который выкупил за 20%, и потом ему предлагают заплатить 80%. При средней кадастровой стоимости в 70 тыс. рублей за кв. метр и при площади 10 га, разница в этих платежах составит порядка 2,5-3 млрд рублей. Мы видим, что здесь есть обыкновенная дискриминация в отношении льготников. Московское законодательство в этом смысле ставит их в неравное экономическое положение по отношению к льготной категории. Так вообще идеология закона Земельного кодекса, статья 2, в принципе не предусматривает снятия запрета на строительство с какого-то нового вида разрешенного использования, поскольку мы полагаем, что это льгота, которая была этим собственникам, приватизировавшим здания, строения, сооружения, выкупающими их по льготной цене.

Мы полагаем, что с принятием 43-ФЗ ситуация, возможно, выравнивается, поскольку сейчас можно поставить этих собственников в равное положение. Льготник может заплатить снятие запрета по существующему виду и встать ровно в такой же платеж, как и для вида. Прошу прощения, что долго, вопрос теоретический.

Константин Тимофеев: Да, любимый вопрос инвесторов. Где тут дискриминация, Кирилл более подробно ответит. Вопрос-то в чем? У вас, когда была льгота, вы же хотели купить собственность. Купили, хорошо, получили землю. У вас льгота была для того, чтобы вы оперативно обдумали все свои планы и построили. Но вы не построили. Такая история. Кирилл дополнит подробнее.

Кирилл Пуртов: Здесь два момента. Вы говорите о том, что в худшем положении находится человек, который выкупил земельный участок по льготной ставке, да? Здесь нельзя сравнивать двух собственников земельных участков. Первый выкупил 100%, второй выкупил 20% с запретом на строительство. Он предполагал, что этот запрет будет.

Любовь Цветкова, генеральный директор ООО «Компания «Центр-2000»: Можно дополнение сделать? Это болезненный и массовый вопрос. Если взять один и тот же участок и просчитать все платежи, которые были сделаны не только сейчас, а все, которые он выкупил за 30 ставок, выкупил за 20%, всё суммировать, то тот, кто выкупил не по льготной цене, и тот, кто так называемый «льготник», разница тотально за весь период будет составлять четыре раза. В четыре раза заплатит дороже за все эти годы льготник. И это несправедливо говорить, что он знал, что делает. Не знал. Никто ему не сказал, что он не от этой стоимости заплатит, которая у него в кадастровом паспорте записана, а от нового разрешения, да еще и повышена будет кадастровая стоимость за это время в три раза на некоторых участках. И если этой проблемой серьезно не заняться, то реорганизация производственных зон будет тормозиться. Это серьезная проблема, нельзя от нее отмахиваться.

Инвестор (не представился): Идеология Земельного кодекса, на основании которой введен запрет на строительство, не предусматривает возможность изменения кадастровой стоимость от нового вида изменения, нового вида разрешенного использования. Более того, федеральный закон определяет, что порядок и условия снятия запрета предусматриваются региональным законодательством, а Москва в статье 7 фактически вышла за пределы. Это такая экспертная оценка. Вышла за пределы своих полномочий и фактически, на наш взгляд, определила некоторые дополнительные моменты, связанные с тем, что лицо, имеющее намерение. Почему я не могу? Фактически мне была предоставлена льгота. Поскольку это было моё право, а не обязанность, я мог бы…

Кирилл Пуртов: В соответствии с действующим на сегодняшний день порядком, если вы имеете запрет на строительство и строите в рамках того же вида разрешенного использования, вы ничего не оплачиваете. На этот момент давайте тоже обратим внимание.

Второй момент. Если вы меняете вид разрешенного использования и получили также ГПЗУ более дорогого вида, например, из промышленных объектов вы получили офисные, естественно, кадастровая стоимость изменится. В этом случае законодательство предусматривает необходимость доплаты 80% от этой кадастровой стоимости.

Что касается собственников земельных участков, которые выплачивали по 100%, они в тот момент оплатили 100%, не желая иметь запрет на строительство. Сегодня им говорят: «Если вид разрешенного использования у вас меняется также на более дорогой, доплатите процент от разницы».

Если говорить о том, что расчеты получаются по разным механизмам на какие-то участки… Вы условный расчет делали или вы делали расчет на конкретный земельный участок?

Любовь Цветкова: Конкретный земельный участок, конкретная производственная зона. Ставила одинаково - что производство переходит в офис, и при разных режимах землепользования разница в четыре раза. Я в Клуб инвесторов направляла эти расчеты, могу вам направить. Один и тот же земельный участок.

Кирилл Пуртов: Здесь опять же идет речь о том, что кто-то купил на льготных условиях этот земельный участок, а кто-то купил его за 100%.

Константин Тимофеев: Коллеги, прошлый раз мы договорились, что вы направляете данное предложение, буквально завтра мы его будем обсуждать, и у мэра вопрос этот поднимется. Спасибо, будем обсуждать. Понятно, если есть такое, как вам кажется, завышенное или несправедливое отношение от инвесторов, конечно, будем обсуждать. Но понимаете, частный случай – это же не система.

Михаил Мещанов, руководитель отдела земельных отношений компании «Дон-Строй Инвест»: Добрый день!. У нас, как и на ваших слайдах было показано, реализуется несколько проектов в Москве. Вопросы изменения разрешенного использования, изменения цели предоставления очень для нас важны. В этой связи изучал вопрос об увеличении ставок кадастровой стоимости. Все мы знаем, что с 1 января 2013 года они достаточно сильно повысились. Где-то несколько месяцев назад получили информацию, что планируется еще повысить эти ставки с 1 января 2014. Просим Кирилла Сергеевича вслух обозначить, планируется ли это сделать. И если да, то хотя бы примерно обозначить, какое будет увеличение, поскольку в прошлом году увеличение составило, действительно, до трех-четырех раз. Конечно, по нашим финансовым планам это очень сильно ударило. Это первый вопрос.

Второй вопрос о рассрочке, которая вводится 273-ПП. При строительстве объектов жилых или гостиничных внутри Третьего транспорта и административных или торговых за пределами Третьего транспортного. Вопрос, если мы строим смешанный объект, например, за пределами Третьего транспортного идет жилой дом с торговым помещением. Планируется ли применение рассрочки к таким объектам?

И, извините, что много вопросов, чтобы больше не выходить, третий вопрос опять же в рамках освоения проектов по застройке промзон. Часто у инвесторов возникает вопрос, что необходим объект инфраструктуры, паркинг, какой-то инженерный объект или социальный объект, и его необходимо построить за пределами территории, которую мы застраиваем. Может, Константин тоже в этом вопросе подскажет, планируется ли предоставление таким инвесторам участие на бесконкурсной основе через процедуру актов выбора и если да, то планируется ли взимание каких-то платежей в бюджет от таких инвесторов? Спасибо.

Константин Тимофеев: Спасибо. Что касается кадастровой стоимости, если вы следите за изменениями действующего законодательства в сфере арендных платежей за использование земельных участков, то вы, наверное, знаете, что все коэффициенты-дефляторы, которые ранее применялись, на сегодняшний день отменены. Предполагается единственный механизм взимания платы – это процент от кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость будет изменяться ежегодно в связи с тем, что у нас где-то идут инфляционные процессы, где-то обратные процессы. Соответственно, позиция города такова, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночным реалиям на сегодняшний день. Это первый момент.

Второй момент, касательно повышения кадастровой стоимости в прошлом году. Да, это естественно, потому что переоценка кадастровой стоимости не проводилась пять лет. Какие-то участки действительно выросли больше, чем составил средний рост по Москве. Средний рост по Москве составил 1,6 раза. Какие-то были. Но вы знаете о том, что в кадастровой стоимости есть определенные согласительные механизмы, определенные механизмы оспаривания, работала комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Сейчас некоторые вещи в судебных разбирательствах. Механизмы отработки кадастровой стоимости законодательством предусмотрены.

По рассрочкам. Если смешанные объекты, мы занимаем такую позицию. Полномочиями по принятию решений у нас наделен орган – Градостроительно-земельная комиссия. В таком случае, если есть волеизъявление инвестора о рассрочке платежа, мы готовы этот вопрос на ГЗК вынести. Мы его выносим в случае, если один из видов деятельности попадает на рассрочку, и дальше на ГЗК принимается решение.

Модератор: И третий вопрос, строительство за пределами участка объектов инфраструктуры.

Константин Тимофеев: Да, можно ответить. Что подразумевается под вашим вопросом? Есть у вас территория, вы на этой территории запланировали объекты, и вам территории не хватило для нормативности социальных объектов?

Михаил Мещанов: ... его нельзя разместить на нашей территории, а необходимо разместить в другом месте.

Константин Тимофеев: Понятно. Если вопрос о дороге, трансформаторной подстанции или еще о чем-то – пожалуйста, есть примеры, что земля дается инвестору по акту выбору. На ГЗК буквально две недели назад такое решение приняли, где инвестор строит дорогу.

Если речь о социальном объекте, и он как-то случайно оказался не на вашей территории, хотя нормативно он вам нужен, такие примеры тоже есть. Это, например, шестой радиальный на территории хлебокомбината, в Зеленограде еще несколько участков есть, где понимали, что объектов социального обеспечения не хватает и данным инвесторам также по акту оформили договоры на строительство социальных объектов: сад, школа. Далее этот сад или школа может использоваться инвестором или будет передан городу. Такие примеры есть, пожалуйста, обращайтесь.

Но еще раз напоминаю и прошу всех, чтобы, когда делали градоразвитие своей территории, предусматривали все же такие объекты на собственных территориях, это более приветствуется.

Кирилл Пуртов: А что касается участков под так называемое «благоустройство», которые были раньше, и под парковочное пространство, на сегодняшний день предоставление не осуществляется в таком формате.

Елена Соловьева, директор компании «Арфа-22»: Добрый день. В дополнение к этому вопросу. Сейчас была презентация объектов старого фонда в Департаменте конкурентной политике под продажу их под мини-гостиницы, но это старый фонд, который расположен в центре Москвы. По градостроительным нормам там будет обязательное размещение какого-то паркинга. Как этот вопрос будет решаться в отношении этих объектов? Выставляется, я так понимаю, документация, готовится полностью Департаментом имущества. Как эта тема будет решаться? У нас есть желание, есть инвестор, который хочет купить порядка десяти таких объектов. Он столкнется с проблемой градостроительных ограничений. Кирилл Пуртов: У вас вопрос по нормативности обеспечения парковочных мест? Елена Соловьева: Да, для таких объектов. 

Кирилл Пуртов: Мы понимаем. Александр Тимохов здесь присутствует из Москомархитектуры, он может ответить, как мы в данном случае поступаем. Понятно, что где-то в центре невозможно просто построить парковку, а мы подразумеваем, что здание может быть увеличено. Лучше, чтобы он ответил. Рядом с ГУМом есть такие участки, много таких участков.

Александр Тимохов, заместитель Председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы: Сегодня мы пересматриваем подходы к требованиям по парковочным местам. Мы понимаем, что обеспечить пропускную способность улиц и дорог в исторической части города мы просто не в состоянии, и склоняемся к переходу на другие принципы формирования обеспеченности машино-местами. И, вероятно, (сейчас готовится изменение к нормам и правилам в Москве) мы будем устанавливать верхний порог обеспеченности машино-местами, ограничивая возможность приехать на машине. 

Сами по себе эти изменения, наверное, обрадуют застройщиков, которые будут избавлены от строительства, как может показаться, ненужных парковочных машино-мест, но мы рассчитываем, что наши изменения в нашей части законодательства будут поддержаны и в других сферах законодательства, в том числе в правилах паркирования автомобилей. Мы знаем, уже есть примеры, у нас появились платные парковки. Вероятно, будут ужесточаться наказания за неправильное паркирование автомобилей. Мы рассчитываем, что в будущем это даст определенный результат по снижению нагрузки на уличную дорожную сеть. 

Таким образом, отвечая на ваш вопрос, да, мы пересматриваем нормативы, пересматриваем сами подходы к парковочному пространству, и рассчитываем, что это позволит и инвестору избежать ненужных затрат, и городу решить транспортную проблему путем ограничения возможности использования личного автомобиля. 

Николай Дмитриев, представитель компании «Инград»: Здравствуйте! У меня вопрос по смене доли города, смене ВРИ и расчету платежа в случае, если земельный участок находится в долгосрочной аренде, и при этом собственником является не Москва, а это федеральная собственность, то есть РФ. Как в таком случае оплачивается этот платеж? Или вообще он не возникает? 

Второй вопрос такой же. Если на аукционе приобретен имущественный комплекс с земельным участком, который также находился в федеральной собственности. Есть ли какие-то изменения по сравнению, если бы собственником была Москва? 

Кирилл Пуртов: Участок в собственности сейчас какой? 

Николай Дмитриев: Участок находится в собственности РФ и находится в долгосрочной аренде. Как тогда рассчитывается платеж при смене ВРИ? 

Кирилл Пуртов: В данном случае мы платеж не взимаем, взимаем только по своим участкам, собственность на которые не разграничена. Второй вопрос? 

Николай Дмитриев: Если участок находился в федеральной собственности и был приобретен на аукционе. Собственниками участка уже стали мы. 

Кирилл Пуртов: Сейчас вы – собственники земельного участка. 

Николай Дмитриев: То есть платим так же… Спасибо. 

Юрий Неманежин, директор департамента развития компании TEKTA GROUP: Доброе утро. Вопрос относительно комплексного развития территорий в том случае, если инвестор реализует развитие территорий под многоэтажное жилищное строительство, ему необходимо обеспечить эту территорию объектами социальной и другой инфраструктуры. И тот платеж, который сегодня взимается за изменение вида использования земельного участка, достаточно большой. Чтобы оптимизировать этот платеж, ему нужно произвести межевание участка, что не совсем короткая процедура. И после этого он все равно вынужден оплачивать достаточно приличные объемы средств для того, чтобы начать реализацию этой комплексной застройки. Вопрос: может ли инвестор рассчитывать, есть ли какие-то инструменты субсидий города на развитие социальной инфраструктуры, развитие инфраструктурных объектов при комплексном развитии территорий? 

Кирилл Пуртов: Насколько я владею информацией, субсидий на развитие объектов социальной инфраструктуры нет. Если объект жилого назначения необходимо обеспечить социальной инфраструктурой, то в данном случае вопрос решается за счет инвестора. 

Что касается достаточно больших платежей, давайте говорить на конкретных цифрах. Все вы помните, что в инвестиционных контрактах доля города по жилью доходила до 50%. То, что мы имеем на сегодняшний день, несопоставимо. Когда мы приводим такие примеры, я предпочитал бы рассуждать на каких-то конкретных цифрах, где мы сможем увидеть проблематику: либо здесь что-то с кадастровой стоимостью неправильно, либо здесь вы идете с проектом, который, может, изначально неэффективен. 

Юрий Неманежин: Давайте рассмотрим один пример. Мы рассматривали участок 1,5 га, он находится в районе пр. Маршала Жукова. Его текущая кадастровая стоимость порядка 450 млн рублей. Будущая кадастровая стоимость под многоэтажное жилищное строительство, платеж, который необходимо оплатить, будет равен 950 млн. Проект, который можно разместить на этом земельном участке, 28 тыс. кв. метров. Обеспеченность школами порядка 200 мест, детский сад порядка 50 мест. Суммарные затраты инвестора на реализацию объекта строительства школы 200 мест и садика в 50 мест порядка 250-300 млн рублей. При этом выплачивается платеж 950 млн рублей за изменение целевого использования земли. Это в три с половиной раза больше. 

Кирилл Пуртов: Социальные площади вы передаете в собственность города? 

Юрий Неманежин: Абсолютно. 

Кирилл Пуртов: Не передаете? Они остаются в вашем пользовании? 

Юрий Неманежин: Ок, остаются в моем пользовании. 

Кирилл Пуртов: То есть это некие площади свободного назначения в данном случае, 28 тыс. – это ТЭПы по жилью? 

Юрий Неманежин: 28 тыс. общих площадей на этом земельном участке. 

Кирилл Пуртов: У вас платеж получается 30 тыс. на кв. метр строительства. Это вполне средние показатели по рыночной оценке стоимости земельных участков, которые были, на пр. Маршала Жукова тем более. 

Ольга Ефремова, руководитель проекта компании «NEXT Development»: Добрый день. Вопрос касается 273-го постановления в редакции 387-го. Есть очень интересный пункт 3.3. про льготы для инвесторов: «Если в процессе реконструкции объекта площадь его не увеличивается более чем на 20%, то инвестор оплачивает 5% от кадастровой стоимости». Тут возникает вопрос. Если меняется разрешенное использование, был офис, становится жилье, но площадь объекта не увеличивается, в этом случае мы платим 5% или все-таки по таблице? 

Кирилл Пуртов: В данном случае мы говорим о реконструкции объекта. 

Ольга Ефремова: Реконструкции без смены разрешенного использования? 

Кирилл Пуртов: Да. 

Ольга Ефремова: А гостиница - аналогично? 

Кирилл Пуртов: Гостиница имеет свое регулирование, максимальный платеж 30%, если у вас плотность ниже – платеж ниже. 

Ольга Ефремова: В данном случае не распространяется? 

Кирилл Пуртов: Вы, может, попадете и в 5%, но оно будет распространяться, если у вас реконструкция гостиницы в рамках 20% происходит. 

Ольга Ефремова: Маловероятно, если это в центре города, где плотность застройки высокая. 

Кирилл Пуртов: Здесь надо смотреть ваш ГПЗУ и рассматривать конкретный случай. 

Ольга Ефремова: 5% распространяется только в том случае, если не меняется разрешенное использование? 

Кирилл Пуртов: В основном, да, но надо смотреть, что у вас в ГПЗУ написано. Основные виды, вспомогательные? 

Ольга Ефремова: Благодарю. 

Инвестор (не представился): Добрый день, коллеги. У меня два вопроса по смене разрешенного использования. Первое. Не могли бы вы прокомментировать ситуацию по Новой Москве? Как мы знаем, там сейчас нет кадастровой стоимости по всем территориям. И второй вопрос, который хотелось бы закрыть раз и навсегда, общая площадь учитывает ли подземное пространство? Спасибо. 

Кирилл Пуртов: Что касается кадастровой стоимости по присоединенной территории. Вы все знаете, во-первых, что она вошла в состав с 1 июля. Кадастровая оценка проведена, но не по всем земельным участкам в связи с тем, что кадастровая информация, которая была на тот момент, не позволяла впрямую оценить и понять стоимость всех земельных участков, которые там представлены. На сегодняшний день это порядка 220 тыс. земельных участков. В новой кадастровой оценке они уже присутствуют на 98%. Только 2% на сегодняшний день Росреестр и Кадастровая палата не смогли совместить, это участки где-то по границам, где «секутся» границы. С 2014 года новая оценка будет включать практически все участки. 

Что касается расчета плотности и той площади, которая берется для нее, берется общая площадь по акту ГПЗУ. В том числе был вопрос от Клуба инвесторов по данной тематике. Мы проводили встречи несколько раз и договорились о том, что департамент в ближайшее время совместно с Клубом инвесторов выпустит разъяснение по порядку применения данного пункта. Мы его опубликуем на официальном сайте департамента, там все будет прописано. 

Если в ГПЗУ указана общая площадь объекта, то мы берем общую площадь объекта. Москомархитектура может не лимитировать площадь по подземке, они могут указать количество машино-мест, тогда она не попадет в эту площадь. Все ГПЗУ на сегодняшний день разные, поэтому написать какое-то универсальное определение или универсальную форму, как ни крути, не получится. Поэтому подход единый. Берем общую площадь, которая указана в ГПЗУ. Если указана общая площадь и предельная плотность застройки, мы берем показатель, который приводит к максимальному значению. Надеюсь, ответил. 

Если в показателе, который прописан у вас ГПЗУ, она учитывается и входит в общую площадь объекта, она включается для расчета плотности. Есть ГПЗУ, где конкретно подземная площадь не прописывается, а прописывается норматив по обеспеченности машино-местами. В таких ГПЗУ указана только наземная площадь. Если есть показатель предельной плотности застройки, берется и общая площадь одновременно, то мы берем максимальный показатель. 

Александр Тимохов: Коллеги, в продолжение поясню. В ГПЗУ четко указано, какая площадь имеется в виду. Если написана общая площадь, она включает и надземную, и подземную часть. Если написано, что площадь жилых помещений или жилья, или какой-то функции, – речь о функции. На самом деле, мы знаем, что есть такие лазейки у нас и в нормативах, и в законодательстве, и в форме написания самого ГПЗУ. В рамках корректировки норм и правил, которые мы сейчас готовим, мы исключим все эти множественные толкования и приведем к однозначным показателям. 

Инвестор (не представился): Ранее выпущенные ГПЗУ можно откорректировать? Сейчас выпускается ГПЗУ, где пишется наземная плотность и норматив по хранению, столько-то машино-мест. 

Александр Тимохов: Если у вас будет интерес к перевыпуску ГПЗУ – обращайтесь, перевыпустим. 

Модератор: Еще последний вопрос предлагаю в этой сессии. 

Юлия Сидоренкова, руководитель юридической службы ООО «ИСТРА-Девелопмент»: Добрый день. У меня два вопроса. Первый вопрос – по поводу изменения вида разрешенного использования для арендаторов. Первая, составляющая 1,5% стандартная ставка, в приложении 1 есть пункт 6.1, где написано: «Строительство гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов, 0,1%». Что это такое? Как попасть под этот пониженный процент? 

Кирилл Пуртов: Вы в принципе сами ответили, как попасть под этот процент. Речь идет о программе стимулирования строительства гостиниц и объектов, которые включают в себя помещения гостиниц. Речь идет об этих объектах. Если у нас стандартная ставка при осуществлении строительства (кстати, она во многих случаях отличается от ставки под эксплуатацию объекта) – это 1,5%, то в данном случае это 0,1%. Но после того, как вы построили и ввели объект в эксплуатацию, гостиница переходит под эксплуатацию по ставке 1,5%. Как попасть? Вы должны иметь ГПЗУ на строительство гостиницы. 

Юлия Сидоренкова: Что такое многофункциональный комплекс? Что имеется в виду? Что кроме гостиницы еще может быть в составе? 

Кирилл Пуртов: В основных видах разрешенного использования в соответствии с ГПЗУ должны быть прописаны гостиницы. 

Юлия Сидоренкова: Гостиницы, офис, еще что-то – это будет многофункциональный комплекс? 

Кирилл Пуртов: Да. 

Юлия Сидоренкова: И второй вопрос – по поводу собственников. Если построен многоквартирный дом, сформирован земельный участок, передан в общую собственность всех собственников, и собственники решают, каким-то образом реконструировать этот дом, они подпадают под 593-ППМ? Они должны будут доплачивать за то, что они хотят реконструировать? И на каком этапе здесь надо будет подготавливать ГПЗУ, и кто его будет готовить? 

Кирилл Пуртов: ГПЗУ надо в данном случае обязательно. В общем порядке жильцы дома обращаются в архитектуру за получением ГПЗУ. Что касается изменения вида разрешенного использования, реконструкция как вид попадает? 

Юлия Сидоренкова: Несмотря на то, что собственники для себя, не для продажи, все равно доплачивать здесь нужно будет? 

Кирилл Пуртов: Давайте мы этот отдельный вопрос проработаем, возможно, внесем в качестве исключения. Вы первая, кто задает этот вопрос. 

Юлия Сидоренкова: Потому что практически еще никто не формировал участки под многоквартирный дом. 

Константин Тимофеев: Есть несколько примеров, когда в целом 40 собственников как-то так собрались, оформили земельный участок и хотят увеличить строительство жилья в два раза с точки зрения улучшения своих квадратных метров. Понятно, что это не собственник, а инвестор. А раз инвестиционный проект, то деньги должны браться - ГПЗУ новое, почему нет? Вам подробно разъяснили, что за увеличение ТЭП доплата однозначно берется. 

Юлия Сидоренкова: Надстройка мансард в многоквартирном доме? 

Константин Тимофеев: Если увеличение площади происходит – строительство ведь значит, ГПЗУ опять отдается. 

Кирилл Пуртов: У нас есть частный случай изменения цели, когда физическое лицо за достройку объекта осуществляло платежное изменение цели. Ничего в этом такого нет. 

Юлия Сидоренкова: Как быть? К вам подойти и письменно обратиться в департамент, чтобы разъяснили порядок в конкретном случае? 

Кирилл Пуртов: Да, вы можете направить нам обращение. 

Юлия Сидоренкова: Спасибо. 

Модератор: Спасибо большое. Я предлагаю закончить эту сессию. Будет возможность задать вопросы дальше. Предлагаю сделать перерыв 20 минут. Еще раз всем спасибо, перерыв. 

(После перерыва). 

Модератор: Продолжаем работу семинара. Следующий час с небольшим мы будем обсуждать вопрос государственно-частного партнерства, принципы застройки городской территории и изменения в порядке оформления градостроительной документации при определенных условиях. У нас есть представители Москомархитектуры, Департамент городского имущества, ГБУ «Городское агентство по управлению инвестициями». Как я понимаю, многое уже рассказано и в кулуарах, и в первой части, но эта тема, мне кажется, неисчерпаема. Буду представлять спикеров по порядку выступлений. Опять готовьте свои вопросы для второй части нашей дискуссии. Не буду занимать эфир. 

Вопрос государственно-частного партнерства, тенденции применения, реализация инфраструктурных и социальных проектов. На эту актуальную тему нам что-то интересное расскажут Елена Спесивцева, Департамент городского имущества Москвы, Софья Дробязко и Александр Семенихин, ГБУ «Городское агентство управления инвестициями», Департамент экономической политики и развития Москвы. Я думаю, вы сами в порядке разберетесь, кто за кем выступит. Я Елену Спесивцеву попрошу начать раскрывать эту тему. 

Елена Спесивцева, начальник Управления подготовки торгов Департамента городского имущества города Москвы: Добрый день, коллеги. В рамках данного семинара очень хочется отметить такое направление государственно-частного партнёрства. Город предлагает это партнерство с государственной собственностью. На сегодняшний день действует три направления, в которых город активно развивает эту деятельность. 

Первое направление было внедрено в начале 2012 года – это партнерство с объектами культурного наследия. Наверное, все знают, что в 2012 году очень большим спросом пользовался, как и в 2013 году. Отдельно хочется отметить, что это вовлечение в хозяйственный оборот объектов культурного наследия, которые находятся в неудовлетворительном состоянии. Со стороны города: город просит потенциальных инвесторов восстановить объект культурного наследия в надлежащий вид, и предлагает долгосрочные условия аренды на 49 лет. Основной критерий – ставка арендной платы полностью за помещение, за здание 1 рубль за кв. метр. Город продолжает подбирать такие объекты культурного наследия, которые пользуются очень большим спросом. 

Второе. В 2013 году в рамках такого же направления были приняты два постановления в сфере образования и здравоохранения, которые тоже подразумевают под собой государственно-частное партнерство в этих сферах. Первое – развитие образовательной деятельности. Город предлагает восстановить объекты дошкольного образования, ввести их в эксплуатацию, и инвестор, который участвует в аукционах, сам понимает, что будет делать с этим объектом в зависимости от его состояния. И в дальнейшем город для того, чтобы эти объекты существовали, предлагает такие условия, как ставка арендной платы после восстановления этого объекта и введения в эксплуатацию, переход на ставку арендной платы в 1 рубль за кв. метр за здание. Также были внесены в этом году изменения - это ставка арендной платы за земельный участок – тоже 1 рубль за кв. метр. 

Вначале показалось, что был небольшой спрос. Первые торги состоялись в июне, были не очень активные. После этого мы много раз встречались с потенциальными покупателями, заслушивали все пожелания, как нужно откорректировать. Может, каким-то образом город некорректно указал свои условия? Какие необходимо внести коррективы в распорядительные документы по реализации такой программы? 

На сегодняшний момент хочется сказать, что буквально неделю назад состоялись торги, и из-за того, что мы откорректировали документацию, объекты стали пользоваться спросом. Город начинает дальше развивать это направление, подбирать новые здания и помещения, которые будет вовлекать в данную программу. 

Третье направление, которое хочется отметить, – это направление в сфере здравоохранения. Называется программа «Доктор рядом». Подбираются помещения, которые находятся на первых этажах жилых домов. По потребности из-за нехватки в тех районах, где нехватка поликлиник и нет возможности построить новые поликлиники, подбираются помещения. Условия, которые город ставит арендаторам, которые будут участвовать в этой программе, – восстановить помещения в течение шести месяцев, получить разрешение в департаменте здравоохранения, и должен оказывать услуги по ОМС. У него определенные условия должны быть. В этих рамках после получения заключения он точно так же от города получает ставку 1 рубль за кв. метр и долгосрочные отношения на 20 лет. 

На сегодняшний день это направление тоже очень востребовано. По всем объектам, которые выставлялись, мы поняли, что всем это интересно, кто занимается сферой здравоохранения. Также есть какие-то недочеты, которые в процессе работы возникали вначале, но на сегодняшний момент Департаментом здравоохранения совместно со структурными подразделениями Правительства Москвы, которые участвуют в этом направлении, создана рабочая группа, на которую приглашаются арендаторы, выслушиваются все пожелания. Программа также скорректирована, по ней дальше двигаемся. Я кратко рассказала. Спасибо. 

Софья Дробязко, главный специалист проектного офиса «Юридическое сопровождение соглашений ГПЧ» ГБУ «Городское агентство управления инвестициями»: Добрый день, коллеги. Мы, наверное, просто логически продолжим. Дело в том, что когда мы говорим о государственно-частном партнерстве, мы понимаем, что само понятие законодательно не закреплено. В Москве, в отличие от многих иных субъектов федерации, закона не было. В принципе, его разработка началась, но поскольку активно стал разрабатываться проект об основах государственно-частного партнерства в РФ на федеральном уровне, мы этот процесс притормозили и бросили свои силы на какие-то предложения для внесения туда. Мы с нетерпением ждем рассмотрения во втором-третьем чтении этого законопроекта. По информации Минэкономразвития, до конца этого года это должно произойти, и, вероятнее всего, у нас появится новый инструментарий для того, чтобы мы могли его использовать и при реализации каких-то социальных, инфраструктурных и иных проектов. 

Проблема заключается в том, что, с одной стороны, когда мы говорим о партнерстве, мы должны искать некий баланс интересов государства и инвестора. Для государства это возможность сэкономить, для инвестора это чаще всего возможность получить некое имущество, на котором можно реализовывать свои проекты и потом получить некую прибыль. Для общества, если мы говорим о социальных проектах, это больницы, образовательные учреждения, то есть тоже полезны. 

Вместе с тем не всегда инвесторы, которые предлагают какие-то свои идеи, учитывают те ограничения, которые у нас есть в законодательстве. Это касается бюджетных ограничений, антимонопольные требования. Не всегда инвесторы готовы к тому, что будут проходить торги в большинстве случаев, и мы сталкиваемся с довольно длительной проработкой каждого проекта, они буквально становятся штучными. 

В целом после того, как будет принят федеральный закон, мы рассчитываем на то, что у нас появятся более гибкие модели взаимодействия, в том числе построенная собственность может быть будет передана инвесторам. Это важно. Сейчас, когда мы говорим об объектах здравоохранения, мы имеем в виду, что первое, что мы начинаем рассматривать, это возможность заключения концессионного соглашения. Концессия – понятно, объект, больница, которая будет построена, будет в государственной собственности. Инвестор-концессионер сможет использовать ее в течение какого-то времени для своих нужд. Допустим, через 40-49 лет объект будет передан государству. 

По такому принципу уже был запущен один проект – это 63-я больница. Очень длительный проект, мы долго над ним работали и надеемся, что примеру этого проекта последуют стоматологические клиники, перинатальные центры, геронтологические центры. Условия этих соглашений, конечно, мы рассматриваем индивидуально, в каждом случае это зависит от конкретной ситуации. 

Также используется заключение договоров аренды с инвестиционными условиями. Этот механизм также используется. Может быть, образование некого совместного предприятия, города или городской организации с инвестором. Это может быть заключение договора простого товарищества, и даже в некоторых случаях мы рассматриваем возможность заключения инвестиционных договоров, но здесь нужно понимать, что эти механизмы мы рассматриваем тогда, когда земельные участки находятся в собственности инвесторов. Этих случаев довольно много, и даже на присоединенных территориях, когда нам необходимо строить что-то социальное или что-то, что относится к объектам инфраструктуры, мы сталкиваемся с тем, что это собственность инвестора, и инвестор, конечно, имеет свой интерес и свои представления о том, как этот проект должен быть реализован. Каждый раз, когда мы сталкиваемся с такого рода вопросами, мы рассматриваем все возможности взаимодействия. 

Сейчас я возвращаюсь к тому, что мы довольно ограничены в инструментарии, но мы ждем с нетерпением закона и предлагаем свои поправки в том числе и в налоговое законодательство для оптимизации разного рода аспектов этих соглашений, и, наверное, движемся вперед, к светлому будущему. Надеемся, что будем плодотворно продолжать взаимодействовать. 

Александр Семенихин, руководитель проектного офиса «Предпроектная проработка инвестиционных проектов» ГБУ «Городское агентство управления инвестициями»: Я немножко про другую тематику расскажу. Если мы коснулись объектов социальной сферы, я хотел бы вернуться к злободневной для каждого из нас теме транспорта. Кто-то из нас больше использует метро, кто-то наземный транспорт, личные автомобили. В принципе все мы ожидаем, что от правительства?.. А это основная функция правительства – организация инфраструктуры для жителей на этой территории и обеспечение их инфраструктурой транспортной, инженерной, коммунальной и так далее. Соответственно, эта функция отображается в тех бюджетах и программах, которые правительство города для себя принимает. Наше текущее состояние Адресно-инвестиционной программы (АИП) отражает такие намерения города, что у нас 70% Адресно-инвестиционной программы – это деньги, которые будут потрачены на реализации программы развития транспортной системы. Из этих 2/3 АИП 60% - это развитие метрополитена, 40% - развитие уличной дорожной сети. 

Программа по развитию метрополитена достаточно давно обсуждается в прессе, цифры есть. Напомню еще раз, что у нас ожидается строительство 70-72 станций метрополитена, порядка 160 км новых линий, и необходимо для этого порядка 3 000 вагонов. Если для прокладки линий, станций город будет делать прямую закупку, то есть реализовывать это своими силами через средства бюджета, то закупка подвижного состава, 3 000 вагонов… Каждый вагон (поскольку конкурс международный, цифры называю не в рублях) – это ориентировочно 2 млн долларов его начальная стоимость и обслуживание на протяжении 30 лет – это еще порядка 2 млн долларов. Мы говорим, очень приблизительно, о 12 млрд долларов для закупки подвижного состава. Цифра немаленькая, и если все это покупать, как раньше, прямой закупкой «в лоб», может очень существенно наложиться на возможности бюджета. 

Поэтому что сделал город? Город разделил: строительство линий делать за бюджет, закупку подвижного состава (и здесь включаются элементы государственно-частного партнерства) проводить по контракту жизненного цикла. Что это значит? У нас идет закупка подвижного состава, при котором производитель либо специальная проектная компания спроектируют этот состав, произведут его, поставят, будут обслуживать, еще и привлекут финансирование на весь период 30 лет. Город будет платить каждый месяц за состав, готовый к работе, то есть за конкретную поставленную услугу. Состав не выходит на линию – это все риски компании-поставщика этой услуги. 

Таким образом, элементы государственно-частного партнерства будут постепенно внедряться и в транспортную сферу. Здесь есть тоже определенные сложности. Они исходят из того, что инструментарий наш не всегда достаточен, но даже тот инструментарий, который есть, в целом позволяет решать проблему развития транспортной системы. Это по метрополитену. 

По строительству улично-дорожной сети. Из тех проектов, которые достаточно давно в прессе появляются, это Северный дублер Кутузовского проспекта. Проект видится как концессионное соглашение. Проект находится в достаточно активной степени проработки. Конкретную специфику пока рассказывать не могу, но видится так, что проект, возможно, полностью будет профинансирован частным инвестором. Соответственно, дорога будет платной, первая такая в городе. 

В будущем какие еще проекты видятся как платные дороги или реализованные с тем или иным способом механизма государственно-частного партнерства? Южный дублер Кутузовского проспекта, проект тоже находится на проработке внутри городских структур. Из иных проектов – это программа по созданию ТПУ, наверное, все слышали, в прессе постоянно эта тема мелькает. Опять же, инструментарий, который есть, - закон о ГЧП и появление московского закона о ГЧП, мы надеемся, это расширит тот инструментарий, которого сейчас не хватает. Те проблемы, которые сейчас банально невозможно решить, мы ожидаем, могут быть решены с учетом нового законодательства. 

Кроме того, при реализации крупных проектов застройки, в том числе на присоединенных территориях, каждый из инвесторов понимает, что если его проект находится в чистом поле, к которому в лучшем случае приходит маленькая дорожка, никогда он там ничего толком не продаст и не реализует, потому что никто к нему не придет и не приедет. Решать задачи по подведению транспортной структуры, наверное, все-таки задача города, но город не всегда имеет достаточные ресурсы, либо обладает той же скоростью решения этих проблем, как инвестор. Зачастую мы видим, что объекты построились, инфраструктуры нет. Это неудобно ни жителям, которые там живут, ни инвесторам большой радости не приносит, потому что продажи идут не так быстро и так далее. 

Тоже уже видим прецеденты того, что инвесторы берут на себя задачи по развитию или созданию новой транспортной структуры, и дороги, и развязки. Я думаю, мы в ближайшее время сможем увидеть новые масштабные перспективные проекты, в том числе на новых территориях по созданию крупных объектов транспортной инфраструктуры. Так что работа идет, и надеемся, что с появлением новых законодательных механизмов мы увидим больше объектов в транспортной сфере. 

Модератор: Можно на правах модератора вопрос? Во всех трех выступлениях была небольшая отсылка: «когда появится законодательство». А когда оно появится? Когда у нас будет этот инструментарий? 

Софья Дробязко: До конца 2013 года во втором-третьем чтении должен быть рассмотрен закон об основах ГЧП. Там в принципе предусмотрены новые модели взаимодействия, которых у нас еще не было. Возможно, частичное финансирование городом, собственность может переходить как в собственность публичного, так и частного партнера, то есть мы уже будем несколько более свободны. 

После этого, видимо, Москва займется разработкой своего закона. На инвестиционном форуме Дмитрий Медведев заявил о том, что такие законы в субъектах должны быть. Видимо, в связи с этим мы будем его продолжать разрабатывать. 

Модератор: То есть реалистично – середина-конец 2014 года? 

Софья Дробязко: Нет, если брать Конституцию, гражданское законодательство, к которому относится ГЧП, относится к ведению федерации. Что может предусмотреть город? Только некие механизмы выбора, торгов. Я думаю, это не очень должно затянуться. 

Модератор: Я так спрашиваю, потому что (комментарий уже от меня) мы с коммерческой точки зрения видим очень большие интересы инвесторов к проектам ГЧП в городе. Может быть, бытует мнение, что это сложно, не очень выгодно, но на самом деле достаточно выгодно, и западные инвесторы стоят в очереди в проектах. И опыт Санкт-Петербурга, который был здесь первопроходцем, это доказывает, а Москва со всех точек зрения выглядит более привлекательной для коммерческих инвесторов просто за счет спроса. Очень ждем. Касается школ, больниц, туалетов, закупок, услуг, как вагоны метрополитена, и так далее. 

Софья Дробязко: Да, что касается социальной сферы, больниц, у нас большое количество именно зарубежных инвесторов – и немецких, и австрийских, они практически стоят в очереди за нашими объектами здравоохранения. Есть такое, да. 

Модератор: Тогда подтверждаем с двух сторон: и город видит интерес, и мы, как консультанты, которых инвесторы дергают за рукав и говорят: «Ну, когда?» Дело за инструментарием. Можно вопросы. 

Инвестор (не представился): Вопрос ко всем выступающим. По вопросу социальных объектов, допустим, если большой микрорайон застраивается инвестором по состоянию на сегодня, как бы вы видели? Я понимаю, если будет построено за счет средств инвестора и останется у него в собственности, потому что нет законодательного механизма передачи городу объекта. Останется у него в собственности платный детский сад, предположим, останется поликлиника, но школа общеобразовательная, которую обязуют построить инвестора, как вы видите механизм окупаемости таких объектов? Образование в государстве бесплатное. И как можно обязывать сегодня строить школу инвесторов, заранее полагая, что ее нельзя передать городу на бесплатной основе, и в то же время дети получают бесплатное образование. Если можно, ваше видение. 

Софья Дробязко: Мы совещаемся, кто какой аспект может осветить. Мы представляем немного разные стороны проработки наших проектов. Вообще, вопрос социальной инфраструктуры действительно каждый раз перед нами стоит. В последних проектах, которые мы разрабатывали, мы склонялись к тому, что школа, необходимо все-таки пускать на землю инвестора, чтобы город мог построить за свои деньги на данной территории объект. Вопрос и в передаче земельного участка городу тоже. Вопрос в том, на каком праве город войдет, что потом с этим объектом будет? Вопрос действительно есть, но что касается Люберецких полей, как там было это решено, там город строит за бюджетный счет школу и некоторые другие объекты. 

Инвестор (не представился): На территории сказали, что их обязывают построить школу за 250 млн рублей, а брать на баланс ее не будут. Что будет с этой школой? Кому нужны эти школы? 

Софья Дробязко: Очевидно, тем людям, которые там будут проживать. 

Модератор: С коммерческой точки зрения? 

Софья Дробязко: Я не готова комментировать, кто кого заставляет. 

Инвестор (не представился): В этом законе будут ли предусмотрены какие-то источники финансирования? Потому что окупаемости бесплатной школы я не вижу. 

Софья Дробязко: Да, в законе есть возможность частичного бюджетного финансирования проектов. Мы действительно его очень ждем, он решает, в том числе и такого рода вопросы. 

Инвестор (не представился): Вы сказали, что три субъекта участвуют: инвестор, государство и граждане, общество. Если сейчас, по состоянию на сегодня, в том числе и детские сады, которые тоже имеют коммерческое назначение, и образование, по вопросу передачи в аренду, вы говорите, на 49 лет в аренду за 1 рубль. Это предполагается опять же, что все они будут платные? Предполагается, что все, что сейчас передается в строительство, все будет платным? 

Софья Дробязко: Помещения, здания, отдельно стоящие по программе ДОУ, они передаются на определенных условиях – что город выдвигает определенные условия к инвестору, что инвестор должен оснастить помещение. И в этом здании, в этой школе должно быть не менее 80% детей, которые проживают в этом районе. Все остальное идет на коммерческой основе, все, что свыше. 

Инвестор (не представился): А чем регулируются коммерческие отношения между инвестором и городом в данной ситуации? Не договором же аренды? 

Софья Дробязко: Идет договор аренды, да, там прописано это условие, какое у вас должно быть оснащение со стороны города. Все остальное, что свыше получается, - коммерческая составляющая. В результате встреч, если говорить в отношении школ, в Департаменте образования очень большая потребность была именно в школах. Именно просили добавить такую функцию, как начально-образовательная и дальнейшие классы. Сейчас город прорабатывает активно, подготовил проект постановления, в котором точно также будет добавлена функция, что помимо дошкольного будет и школьное образование. Там будет разбивка по заключению в зависимости от расчета по площадям, сколько должно быть дошкольного образования в потребности, сколько школьного образования. И уже инвестор будет сам устанавливать коммерческую ставку. 

Инвестор (не представился): И все-таки, если я сегодня застройщик и я сегодня на своей территории строю школу? 

Софья Дробязко: В отношении этого я не могу сказать, как будут приниматься существующие объекты - будут они приниматься, на каких условиях, или нет, этот вопрос требует проработки и нами, и Департаментом образования. 

Инвестор (не представился): У государства же нет обязанности обязать меня передать в собственность? 

Софья Дробязко: Нет. 

Инвестор (не представился): А что с ним делать – неизвестно. Не будет ли зря построенный объект? 

Софья Дробязко: Например, как земельные участки выставляются на аукцион под ДОУ? Довольно востребовано. Город в этом году продал пять земельных участков, они все уходили под ДОУ именно с большим превышением после проводимых роуд-шоу, с большим успехом, инвесторы наоборот просят под развитие частных детских садиков. 

Инвестор (не представился): Там еще можно, а со школой непонятно. Вы нам еще книжечки раздали, тут государственная программа градостроительной политики. Тут к ДЭПРу вопрос: написано, что для инвестора обеспечение объектов, строящихся за счет инвестора, инженерной и транспортной инфраструктурой. Как я понимаю, это городская программа. Что вы говорили про метро и, возможно, дороги. Все-таки на сколько процентов городская программа предусматривает свое участие в инвестиционных проектах, за свой счет строить инфраструктуру? Не только метро и не только подъездные дороги. Это я читаю программку городского развития. 

Александр Семенихин: Могу сказать, что в каждом случае это решается по-своему. Те объекты, которые включены в АИП, будут реализовываться. В каких-то случаях, когда средств АИП не хватает, и допустим, по срокам это отложено на будущее, частному инвестору предлагается на себя взять. Опять же, при взаимной экономике этих проектов иногда получается так, что синергия реализации непосредственно своего проекта инвестора и транспортной инфраструктуре, с которой этот объект повышается в цене, иногда инвестору это банально выгодно сделать самому, нежели ждать, что город это когда-то в будущем делает. 

Передача такой инфраструктуры – больной вопрос, как это сделать, чтобы и по налогам получилось «не больно», и правильно городу потом передать. Опять же текущего юридического инструментария не хватает, чтобы полностью все эти вопросы решать. 

Александр Соколов, РБК: Здравствуйте, уважаемые участники семинара. При реализации крупных проектов, в частности при сотрудничестве государства и бизнеса, не уделяется внимание перерасходу средств по сравнению с изначально запланированной стоимостью и по сравнению с аналогичными объектами, например, за рубежом. Это дороги, различные объекты и так далее. 

Многие эксперты оценивают, что перерасход средств тесно связан с проблемой коррупционных потерь, когда используются различные фиктивные работы, вывод средств через различные фиктивные офшорные фирмы – всем это известно. Вопрос: насколько эта проблема вообще решается? Планируется ли ее решать? Ведь проблема перерасхода тесно связана с окупаемостью объектов и сроками реализации. Все это растет, и риски инвестора повышаются. Планируются ли механизмы предотвращения таких потерь и каковы масштабы? 

Александр Семенихин: Хочу добавить, что одна из тех благих идей, которые продвигает ГЧП в том, что в целом коррупционная составляющая при реализации проектов ГЧП намного меньше, потому что у вас на периоде 20-40 лет, пока у вас длится этот проект-концессия, вам надо еще и окупиться. Если вы все украли на этапе строительства или плохо построили, вы разоритесь на эксплуатации этой дороги. Именно поэтому такие проекты, когда они в комплексе на 30 лет реализуются, риск того, что там будут коррупционные эффекты, ниже. 

Такие проекты, как правило, запускаются намного дольше, чем прямая бюджетная реализация проекта, и требуют большей проработки, в том числе и больших финансовых затрат на запуск такого проекта. Но, как правило, риски превышения сметных показателей, риски превышения по сроку строительства ниже, и зарубежная практика это четко показывает, что, как правило, проекты, реализуемые через ГЧП, больше укладываются в график, лучше идут в плане исполнения сметы по сравнению с классической бюджетной реализацией. 

Модератор: Исчерпывающе. Хотела бы добавить, что поскольку есть коммерческая составляющая, понятно, что коммерческий инвестор больше думает и заботится об интересе своей окупаемости. 

Инна Балашова, МФС-6: Добрый день. Насколько я поняла, говоря о частно-государственном партнерстве вы все-таки говорите о наличии у города Москвы имущественного или земельного ресурса, и о наличии у инвестора соответствующих денежных средств. В данном случае интересы должны совпасть в том, что город должен получить социальный эффект от этого партнерства, а инвестор – экономический эффект. И тогда мы говорим о том, что данный инвестор занимается своим профильным бизнесом. В частности либо это транспортная компания, либо это инженерная компания, либо компания, которая развивает объекты социальной инфраструктуры. 

Ни для кого не секрет, что в недавнее время очень много объектов социальной инфраструктуры оказалось в собственности инвесторов, для которых это не профильный бизнес. И результатом этого явилось то, что на сегодняшний день они являются владельцем недвижимого имущества, в частности бывших детских образовательных дошкольных учреждений, а собственником земельных участков остается город Москва. И при проработке в данном случае механизмов частно-государственного партнёрства, каким-то образом город внятную политику занял в отношении данных земельных участков? Интересы инвестора как собственника бывшего образовательного дошкольного учреждения, для которого это не профильный бизнес, и города, который хочет оставить это дошкольное образовательное учреждение по своему профилю, не совпадают. Найден ли городом какой-то механизм, когда это частно-государственное партнерство может принести обеим сторонам социальный или экономический эффект? 

Елена Спесивцева: Могу сказать, если дошкольное образование, которое находится в частной собственности, а земля находится в городской собственности, то все-таки прорабатывается там вопрос о целесообразности. Если все-таки инвестор несет какие-то убытки и не может реализовывать функцию как дошкольную образование, и нет потребностей жителей по дошкольному образованию именно в этом районе, то каждый случай индивидуальный все-таки, он должен прорабатываться с Департаментом образования на предмет необходимости размещения этого дошкольного образования. И будет ли город каким-то образом подключаться к субсидиям или еще каким-то вопросам в данном направлении, либо будет изыматься это здание у инвестора - в отношении случая каждого это детально нужно прорабатывать, это непросто. Какой-то основной позиции, которую занимает город, я не могу назвать. В отношении каждого адреса это детально нужно просматривать. 

Модератор: Правильный вопрос, правильный ответ. Понятно, что эта проблема есть и ее нужно как-то решать, но ее, наверное, как-то огульно решить - дескать, делаем так и больше никак – достаточно сложно. 

Софья Дробязко: Мы часто сталкиваемся с собственниками не только социальных объектов, но и земельных участков, на которых, например, мы предполагаем разместить транспортные пересадочные узлы. У нас их планируется 256, если я не ошибаюсь. Практически к каждому мы с разных сторон подходим и рассматриваем разные механизмы. Понятно, когда инвестор является собственником и понимает, что город хочет сюда привести большое количество машин, людей, здесь будет парковка, инвесторы тоже не все себя, вероятно, честно ведут. Как раз эти процессы согласования и нахождения баланса интересов из-за этого затягиваются, и мы тоже каждый раз ищем возможности, кто будет выступать - ГУП ли это будет от города, или некое бюджетное учреждение, или сам город в лице какого-то органа исполнительной власти. В каком виде они будут сотрудничать? Может, вплоть до простого товарищества или ОАО, когда инвестор с городом вступает в такого рода отношения. Хотя я знаю, что политически такие механизмы не очень любимы городом, потому что мы теряем часто возможность какого-то оперативного контроля. Но в случаях, когда у нас нет другого выбора, мы рекомендуем использовать такие механизмы тоже. 

Александр Семенихин: Хотел бы добавить. На ваш вопрос о том, где частное партнерство, когда есть садик и земля. Социальный эффект получается от того, что город экономически делает собственнику этого детского дошкольного учреждения предложение о том, чтобы ему эта деятельность была выгодна. Это в том числе «аренда за рубль» и так далее. Город делает экономически привлекательным такой вид деятельности, получает социальный эффект от этого, и его плата, его участие в реализации такого проекта – это, по сути, отказ от некоего объема арендной платы, которую он мог бы взимать в случае, если этот объект был бы другого назначения. 

Модератор: Мне кажется, мы эту тему более-менее закрыли. Понятно, что вопросов здесь пока больше, чем ответов, именно из-за того, что нет инструментария, нет опыта в России, но именно как коммерческая структура, как коммерческое предложение вопрос ГЧП достаточно интересен. Перейдем к другим вопросам - «Подход к перспективному формированию городской среды. Принципы городской застройки». Александр Тимохов и Евгения Муринец осветят нам эту тему. 

Александр Тимохов, заместитель Председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы: Картинки сейчас появятся на экране, я начну. Москомархитектура – орган, который отвечает за формирование городской среды, пространственную и функциональную организацию планировочной структуры города. Все мы знаем, что городская среда очень важна для восприятия города, для нормального проживания, для функционирования. Город – это очень сложный организм, где происходит масса процессов. Это экономические процессы, социальные, но в любом случае, в этой среде живет человек. 

Основное внимание, которое Москомархитектура всегда уделяла при выполнении своих функций, это формирование качественной удобной городской среды. В силу мироустройства не все задуманное можно воплотить по тем или иным причинам. Это и есть интересная жизнь и функция всех обитателей города. Тем не менее, по части нашей деятельности мы отстаиваем принцип формирования качественной городской среды, прежде всего, удобной для проживания и функционирования. 

За последний год мы сместили акцент в формировании городской среды в сторону осмысления общественных пространств. Через общественные пространства мы намерены формировать ту самую качественную городскую среду. Не только качественную для проживания, но и качественную для ведения бизнеса. 

Что мы подразумеваем, говоря о качественной городской среде? Это комплекс мер, направленный на создание удобных и приятных для использования систем. Самое простое пространство, которое понятно каждому – это квартира человека. Это приватное пространство, внутри которого человек живет. Следующее пространство, относящееся тоже к приватному сектору, но уже более общественное, – это двор. В 70-е годы структура кварталов, которая была переосмыслена в связи с введением индустриального домостроения и новых подходов в градостроительстве, фактически разрушила эту дворовую систему, что, мы считаем, привело к искажению того, любимого приватно-общественного пространства внутренних дворов. Таким образом, сегодня один из принципов – это возрождение квартальной застройки с формированием дворовых пространств. 

Следующий уровень городского пространства, который является 100-процентно общественным пространством – это улицы. Улицы – это не только маршрут передвижения транспортных средств и пешеходов, но также место городовосприятия. Человек, находясь на улице, воспринимает город по тому окружению, которое человек на этой улице встречает. И если улица привлекательна для человека, то и все пространство в целом воспринимается как живое. 

Переход от микрорайона к кварталу, формирование более сомасштабных человеку пространств – это один из принципов нашего подхода. 

Евгения Муринец, заместитель начальника управления Архитектурного совета Москомархитектуры: Александр Григорьевич, я вкратце подхвачу. Это новая презентация, она разработана совместно с Институтом Генплана и нашими коллегами из других институтов Москвы и Петербурга, в частности с МНИИТЭПом и Сергеем Мельниченко (НП Гильдия архитекторов и проектировщиков), который сейчас разрабатывает нормы и правила по заказу Москомархитектуры. Это – презентация, которую мы представили на встрече с архитекторами и инвесторами на большом семинаре в Москомархитектуре 27 августа этого года. Буквально в двух словах пробегусь по этой презентации. 

Основный смысл презентации – сравнение того, что у нас есть сегодня, и того, что мы сейчас декларируем как архитектурно-градостроительную политику города. То есть та тема квартальной застройки, о которой мы везде говорим, здесь, в этой презентации, находит обоснование. В частности, слайд с двумя картинками, который сейчас представлен, ясно показывает отличие микрорайонной застройки от квартальной застройки. В данном случае можно увидеть на левом слайде, что микрорайон фактически представляет из себя некое пространство, которое замкнуто со всех сторон улицами, но объемно оно никак не выражено. Если посмотреть вид аэрофотосъемки, то мы четко не можем сказать, где же границы этого микрорайона. Он фактически структурно состоит из таких звездочек, полукругов, разбросанных линий. Даже не сразу можно увидеть, есть ли улица, есть ли некая магистраль и что происходит внутри – четкого понимания нет. 

И есть понятие квартала, когда квартал фактически формируется расположенными по линии застройки улиц зданиями. Это четкое распределение частной и общественной функции путем объектного проектирования, размещения зданий. То, что сказал Александр Григорьевич - что улица является основным продуктом формирования квартала, улица как общественное пространство, по которому сосредоточены основные общественные функции, и основная общественная жизнь квартала является главным продуктом и тем, что мы стремимся и к чему направляем в каждом проекте. 

Здесь еще более четко видно: где общественное пространство – слева? Непонятно, где, потому что у нас нет четкого распределения с помощью объектов, четкого распределения частного дворового пространства и общественного. Оказываясь в микрорайоне, который изображен слева, мы что видим? Если фактически представить себя там, на месте, мы видим заборы. Мы видим улицу, которая в лучшем случае сформирована посадкой деревьев, и забором, который отделяет частную территорию от общественной. Это в лучшем случае. 

Справа мы видим слайд, где улица – это четкое понятное образование, сформированное из домов. Эти дома представляют из себя более-менее замкнутый контур, внутри которого и организована частная дворовая жизнь. 

Дальше. Как раз то, о чем я говорила – слева заборы. Это на периферии где-то между Третьим транспортным кольцом и МКАДом, это более стандартная ситуация – это, где есть заборы. Где заборов нет – там улицы, как основного продукта для города, мы не видим. 
Справа – улица исторической застройки, которая дает представление, что общественное пространство за рамками этого здания, снаружи. А внутри есть арка, есть дворовое пространство, и забор может быть только внутри этой арки. 

Следующий важный фактор, который мы рассматриваем для формирования городской застройки помимо улицы, это комфортность восприятия. Видите, квартира, в которой вы живете: 359 окно слева и 852 справа, 24 снизу. Ощущение такое, что вы живете в муравейнике. Насколько для нас это – среда, которую мы хотели бы видеть? Большой вопрос. Это дает не только интерес нахождения внутри своего квартала, но и дает какое-то воспитание, любовь к своей малой родине, к своему месту проживания. Одно дело, когда мы растем в такой микрорайонной застройке шанхайского типа, а другое дело, когда мы растем в квартальной застройке: у нас 9-10-12 этажей, когда у нас секция или какая-то часть здания имеет свой облик, и мы легко можем сказать, где мы живем, где находимся, какой наш подъезд. Это очень важно – узнаваемость своего адреса внутри квартала. 

Еще показательный слайд. Вот, слева, где двор? Виден бесхозный пустырь, видно случайное размещение машин у дома. А где у него двор, общественное пространство? Абсолютный хаос. Видно, что это некая микрорайонная застройка, которая была в свое время призвана обеспечить как-то квадратные метры. На сегодняшний день она не формирует того качества жизни, которое дает квартальная застройка. 

И справа кадр, который показывает, что значит внутренний двор квартальной застройки. Это – частное пространство, определенные пропорции, определенный фасад. 

Еще показательно, как формируют общественное пространство. Слева знаками отмечено, что это за пространство. Городское пространство? Городским не назовешь, это пустырь с протоптанными тропинками. Чем оно сформировано. Нельзя сказать, что домами, просто между ними какое-то пространство. И справа фактически видно, что плотно сформирован город. Конечно, мы показываем исторический центр, но в дальнейшей презентации будет видно, что такое город в новом прочтении. Видно, что здесь общественную площадь вы всегда узнаете, что это частное дворовое пространство, что оно кому-то принадлежит. Здесь видно, что здесь можно гулять. 

Первые этажи. Чем формируется улица? Формируется функцией первых этажей. Она должна быть общественной, должна работать как на район, так и целиком на город. Что мы видим сегодня? В первых этажах жилых домов появляются такие забавные общественные функции. Выглядит и смешно, и горько. А справа грамотно организованное общественное пространство с летним кафе, с понятным фасадом, который показывает, что здесь общественные функции. Этот фасад характеризуется и большими оконными проемами, и местом размещения под вывески, и для нас очень важно, чтобы вывески потом не загромождали фасад. 

Опять же вопрос вывесок и того, как лучше сформировать уже следующий уровень, когда у вас появилась общественная функция, как с ней дальше работать в архитектурном плане? Конечно, она должна быть наиболее приветливой и наиболее понятной как общественно-ориентированная. Соответственно, справа – слайд с наиболее осознанным с общественной точки зрения пространством; слева – то, как в 80-90-е годы формировалась улица. Небольшие окна, человек идет по улице вдоль цоколя, и этот цоколь до двух метров в высоту, до окна. Здесь не создается какая-то интересная и активная жизнь.

Еще раз понимание того, что такое улица сегодня. В 70% нашей периферийной застройки что такое улица, как мы видим? Это 2-я Брестская, как мы видим улицу, так должно быть в идеале во всей квартальной застройке. 

Презентация в том числе и для архитекторов, которые считают плотность уличной дорожной сети. Если говорить в целом, то слева забавный иероглиф – это то, то у нас микрорайон сегодня. Где здесь улица? Где дворы? Понять сложно. И справа на примере шварцплана крупнейших городов видно, что улица – это межквартальное пространство и оно имеет достаточно четкий и понятный рисунок. Что такое улицы и магистрали у нас? В нашем представлении – что многие из архитекторов до недавнего времени предлагали и сейчас видим то, что нам приносят на согласование. И справа та улица, то качественное пространство, которое мы получаем с организацией общественной жизни. Улица – это не просто дорога, это пространство и для машин, и для пешеходов. 

Опять же, как Андрей Леонидович Гнездилов, главный архитектор Института генплана, соучредитель бюро «Остоженка», метко отметил, формируя эту презентацию, что слева, когда гуляешь по такой улице, надо запасаться продуктами, чтобы не проголодаться, пока идешь, и в темное время суток надо оборачиваться по сторонам, это просто не безопасное место для прогулок. Но это наши реалии, наши микрорайоны. И справа опять же та улица, которую мы как продукт видим от квартальной застройки. 

Здесь разрезы, которые мы предлагаем. Эта презентация есть в публичном поле, кого заинтересует, можно обратиться через нашу пресс-службу, мы с удовольствием поделимся нашими исследованиями. Здесь показано в виде чертежей, как формируется улица. На данном слайде видно, что даже города, которые у нас появлялись с конца XVIII века, когда Екатерина II издала указ о формировании новых городов, они создавались уже по той квартальной системе, от которой мы ушли в советское время, и к которым мы сейчас возвращаемся. Это тренд рынка недвижимости, свойственный не только нам сейчас, но и всему миру, и Европе в первую очередь. Москва – европейский город, мы живем во многом по принципам европейского жизнеустройства. 

Здесь показано, что такое микрорайон и что такое квартал. Ссылаясь на наши нормативы, есть такой момент, что часто разговаривая даже с архитекторами, которые в курсе всех нормативов, они говорят, что по нормативам у нас квартальная застройка невозможна. Она возможна. В нормативах просто не прописано, что есть квартальная застройка, что она формируется именно с помощью такого размещения зданий. Да, «микрорайон / квартал», у нас так в СНИПе градостроительства, он формируется границами улиц, границами УДС в красных линиях, но внутри этого микрорайона можно создать отдельные кварталы. Да, это будут внутриквартальные проезды, но они будут сформированы как общественные пространства между домами. Это те самые общественные пространства, улицы, которые являются основным продуктом квартальной застройки. 

Здесь показан тип значимости улицы, то есть что значит улица в рамках УДС, которая уже вне квартала, насколько она значима. И дальше мы примерно распределили схему, которая указывает: есть вторая значимость, есть третья, но это уже наши исследования, они являются таким добавлением к нормативам, которые есть на сегодняшний день, они им не противоречат. Это фактически наши рекомендации. 

Для чего они нужны? Чтобы у архитекторов и застройщиков не создавалось впечатление, что мы вдоль внутриквартальных проездов везде ждем общественные пространства, ждем арендаторов, магазины и кафе. Понятно, что где-то они будут нерентабельны и не везде надо располагать эти общественные пространства. Понятно, что для дома, который «сидит» далеко от УДС, от основной улицы, которая формирует эту сеть кварталов, наверное, там не выгодно делать общественное пространство на первом этаже, тем более что по нормативам требуется и обеспечение квартирами для маломобильных групп граждан, это все-таки первые этажи. Понятно, чтó в данном случае можно размещать на первых этажах в глубине застройки и квартиры в том числе. 

Опять же о значимости. Это пропорция улиц, такой немаловажный фактор. Это где-то квадрат или полтора квадрата, потому что когда становится больше, нужно уже смотреть, как бы это не превратилось в такое нераспознаваемое пространство. Конечно, там важно вводить бульвары и так далее. В предыдущих кадрах на разрезах было примерно видно, какие пропорции мы рекомендуем. 

Дальше представлена схема, которая говорит в первую очередь не о форме, что это должна быть прямоугольная форма а-ля стрит/авеню. Это могут быть кварталы, которые как-то подчинены рельефу или участку. Участки бывают по форме очень разные. Форма участка может продиктовать и такую градостроительную концепцию в плане формообразования. 

Здесь уже с детскими садами и школами отображено. Это схема квартала, которая не противоречит нашим нормативам. Здесь и квартальная застройка, и необходимое количество УДС, и школы, и сады. Это то, что мы, как в идеальной схеме, могли бы смотреть на пустых территориях. Но опять же прямоугольность – это не основная тема данного примера. 

Это послойно показываются различные степени проектирования, различные уровни. Пример ЗИЛа, который сейчас находится на стадии разработки проекта планировки. Здесь важна следующая тема, что это пример того, что не противоречит нашим нормативам – это квартальная застройка, есть тема УДС, которые сформированы в красных линиях и они не противоречат нашим градостроительным принципам, есть тема внутриквартальных проездов, которые как раз сформированы домами, располагающимися вдоль этих квартальных проездов. Понятие общественного и частного пространства здесь очень легко читается. Любой человек, глядя на эту схему, легко скажет, где двор, а где улица. Это важный легкий и понятный параметр. 

Следующий небезызвестный район, Сергей Олегович (Кузнецов, главный архитектор города Москвы — первый заместитель председателя Москомархитектуры) был соавтором этого проекта и сейчас он реализуется - микрогород «В лесу» на Пятницком шоссе, около 5 км от МКАД. Это тема идеального с точки зрения квартальной застройки района, в котором есть понятное дворовое, общественное пространство. По центру есть общественное пешеходное пространство. Это фотографии фактически построенного района. Первые очереди уже построены, все квартиры там, по-моему, уже проданы, и сейчас идет продажа второй очереди. 

Вот разные фасады. Человек может сказать, что он живет в оранжевом доме, у него второе окно справа, и он будет не далек от истины. Здесь есть выбор, когда человек покупает квартиру, он может выбрать, какой у него будет фасад и какой будет дом. «Мне больше нравится дом в кирпиче, мне – в штукатурке, а мне – что-то веселое и интересное». Это как раз то, что, к сожалению, не дает наше типовое домостроение сегодня. И основные принципы, на которые идут архитекторы, это то, что мы сами видим и реализовали, будучи архитекторами, работая в проектном бюро. 

Последний пример – это застройка между квартальной и микрорайонной. Это всё типовые серии, это ГМС и П3М-К. Это район, который сейчас реализуется, с которым к нам в феврале еще пришли с макетом архитекторы. И поскольку это типовые серии, там очень важна тема посадки, меридианальная посадка или угловые секции, большой вопрос был. Соответственно, вся инсталляция крайне зависит от того, как будет стоять дом. Это очень жестко в типовом домостроении, в той технологии, в которой работает большинство комбинатов. 

Тем не менее, Сергей Олегович сказал, что нужно сформировать какое-то дворовое пространство, нужно что-то придумать. Архитекторы придумали такой внутренний парк, двор, туда машины не допускаются, это целиком пешеходное пространство. Там есть пожарный объезд, он весь в мощении - это фактически двор, созданный для жителей. 

Это как раз то дворовое пространство. Они подошли со вкусом, с идеей, предложили благоустройство в виде сот, и каждая сота заполнена своими интересными элементами оформления внутри. Это то, на что приятно смотреть людям из окон своих домов, это то пространство, где людям было бы приятно гулять. Справа как раз уличное пространство снаружи с общественными функциями и с пешеходными мощеными дорожками. 

Последний кадр. Фотография августовской застройки. Мы планируем, что все дома будут закончены уже в декабре, и где-то летом следующего года уже будут завершены работы по благоустройству.

Модератор: Спасибо, Евгения, Александр. На самом деле я поддержу, что это очень важная вещь, это город, в котором мы живем. Из тех слов, которая сказала Евгения, я обратила внимание, что это презентация для архитекторов. Мне кажется, это очень важная вещь - в первую очередь образовывать наших архитекторов, чтобы они делали такие прекрасные пространства. Построить – это одно, а увидеть до того, как построено, гораздо важнее. Предлагаю перейти к следующей очень важной теме: «Изменение в порядке оформления градостроительной документации в связи с возобновлением работы Градостроительно-архитектурного совета». Евгения, Александр, вам слово. 

Александр Тимохов: Я начну, а Евгения блестяще подхватит. В связи с возобновлением работы Архитектурного совета и в связи с принятием положения об архитектурно-градостроительном решении Москомархитектура сегодня оказывает госуслугу выдачи архитектурно-градостроительного решения. Данный документ обязателен для получения разрешения на строительство, и позволяет городу контролировать качество возводимых зданий. Данная процедура призвана именно контролировать качество и ни в коем случае не является препятствием в реализации застройки. Данная процедура регламентирована, о регламенте Евгения сейчас расскажет. 

Евгения Муринец: В двух словах об Архитектурном совете. Важнейший орган по принятию решений на наиболее значимых участках города. Архитектурный совет возобновил свою работу в марте. До этого он также работал, назывался Градсовет. У нас сейчас Архитектурный совет города Москвы заседает раз в месяц, в нем принимают участие ведущие архитекторы Москвы, принимают участие со стороны чиновников, и главный архитектор Института Генплана, председательствует главный архитектор Москвы Сергей Олегович Кузнецов. У нас сейчас в Архитектурном совете на неформальной должности главного архитектора Московской области Воронцов Алексей Ростиславович, так как сейчас и рассматриваются на Архсовете объекты, которые находятся на новых присоединенных территориях. Вопрос работы, в том числе и с областью, в плане областных документов, он – наш коллега, который компетентен по данной части. Алексей Ростиславович у нас присутствует. Помимо этого был до недавнего времени Григорий Ревзин, архитектурный критик. Сейчас он принял решение выйти из Архитектурного совета. 

Отмечу, что у нас есть ротация, примерно раз в год мы ряд коллег Архитектурного совета рассматриваем на дальнейшую работу, либо предлагаем новые кандидатуры и утверждается состав совета мэром города, совет работает в таком составе в течение следующего года. 

На сегодняшний день проведено 8 заседаний Архитектурного совета. Завтра будет девятое. Приглашаем коллег посмотреть, как это выглядит. Обсуждения происходят в открытом формате, вы сидите в зале и слышите, какую аргументацию приводят коллеги. Имеете для себя возможность составить представление, насколько она объективна и какие основные критерии при формировании решения. 

Как процедурно на Архсовет выходить? У нас процедурно на Архсовет выходят либо по итогам рабочего рассмотрения, которое происходит раз в неделю, либо по итогам регламентной комиссии, которая тоже происходит раз в неделю. 

На Архсовете рассматриваются в первую очередь и в основном проекты, у которых уже есть либо ГПЗУ, либо положительное заключение ГЗК. Это крайне важно. То есть без поручения правительства, нашего руководства мы не рассматриваем объекты на предмет ТЭПов. Если вы выходите на Архитектурный совет, и у вас есть на руках положительное заключение ГЗК или ГПЗУ, то Архсовет не срезает ни в коем случае вам площади, даже если они на первый взгляд с градостроительной точки зрения несколько преувеличены. Это важный момент, положительный для инвестора. На Архитектурном совете рассматриваются исключительно архитектурные, объемно-пространственные и эстетические критерии вопроса. 

Переходя ко второй части, отмечу следующее. В соответствии с новым положением об АГР (архитектурно-градостроительных решениях), у нас сдаются все объекты, в наличии у которых есть положительное заключение ГЗК, либо ГПЗУ. Соответственно, свидетельство оформляется только при наличии ГПЗУ. Это важный момент. Выйти на регламент вы можете еще с протоколом от ГЗК, но свидетельство получаете по итогам уже соответствия вашего проекта ГПЗУ. Решает вопрос о получении свидетельства регламентная комиссия, ее состав тоже утвержден. Во многом это члены Архитектурного совета, то есть мы специально сделали таким образом, что Архитектурный совет / регламентная комиссия / рабочее рассмотрение было во многом ответственность одних и тех же лиц. Я веду Архитектурный совет завтра, у нас произошла некая ротация, эта особенность перешла на мои хрупкие женские плечи. Завтра будет первый такой Архсовет. Также я участвую в регламентной комиссии. Сергей Олегович ведет, является председателем и регламентной комиссии, и Архитектурного совета, и рабочего рассмотрения. 

По процедуре у нас сейчас важный фактор – отведен месяц на оформление свидетельства о АГР с момента подачи в одно окно заявления о выдаче свидетельства. То есть если, например, на регламентной комиссии принято решение, что принципиально одобрить объемно-пространственные решения, но доработать по тем или иным критериям, это могут архитектурные критерии, это может быть несоответствие ГПЗУ по части, например, машино-мест, что часто бывает, то у коллег-архитекторов и заказчиков есть то количество времени, которое осталось от месяца. Например, вы через неделю выходите на регламент после подачи в службу «одного окна». Получается, что после регламентной комиссии у вас есть три недели, чтобы это доработать. 

Бывает, что изменения достаточно большие, и архитекторы по понятным причинам не вписываются в эти три недели. В этом ничего страшного нет. Мы по новому постановлению обязаны отклонить эту заявку, но это вопрос всего лишь повторной подачи через службу «одного окна». Это постановление, которое с одной стороны дает нам возможность отслеживать это архитектурно-градостроительное направление, это большой плюс для города. С другой стороны, жестко регламентирует нас в сроках выдачи свидетельства. Это большой плюс для инвестора. Раньше этот срок у нас не был регламентирован, и свидетельства иногда оформлялись по два-три месяца. Сейчас мы введены в достаточно жесткие рамки, вы 100-процентно получите результат от рассмотрения регламентной комиссии в течение месяца или даже раньше. У нас регламент может пройти: вы подали заявку в среду, если объект несложный окружного значения, то мы в пятницу уже его рассматриваем, в понедельник вы можете с экспертом связаться, он вам предварительно решение регламентной комиссии неофициально скажет. Официально вы после оформления протокола получите. 

Начинаете работу - в рабочем порядке главному архитектору показываете материалы и выходите вновь на регламентную комиссию. В месяц можно уложиться со всеми доработками. 

Основные моменты, по которым нам задают много вопросов, обозначены. Если есть какие-то еще, в рабочем порядке готова пояснить. 

Модератор: Спасибо большое. Мне кажется, исчерпывающе, всё очень структурировано и понятно. 

Инвестор (не предствился): Так на ГЗК можно выйти без решения градостроительной? 

Евгения Муринец: ГЗК сначала определяет параметры объема, который можно разместить на этом участке и функцию, и только потом Архсовет, только после ГЗК. 

Модератор: Еще какие-то вопросы будут? 

Евгения Муринец: В рабочем порядке всегда можно задать. Либо через наше управление по связям с общественностью, либо к нам, в управление Архитектурного совета, можно ко мне обратиться, буду рада помочь по всем объектам на территории Москвы. 

Модератор: Благодарю всех слушателей. Очень благодарю спикеров, мне кажется, очень интересные темы были и в первой, и во второй части. Следите за объявлениями на сайте Москомстройинвеста о следующих мероприятиях. Спасибо большое, до новых встреч.