RSS

Городской портал госуслуг

Москомстройинвест продолжает вести диалог с инвестором (видеосюжет)

22 мая 2013 г. Москомстройинвест провел третий публичный семинар «Диалог с инвестором»

С докладами выступили: Председатель Москомстройинвеста К.П. Тимофеев, заместитель Председателя Москомстройинвеста А.А. Гончаров, заместитель руководителя Департамента развития новых территорий города Москвы Феликс Баркаев, заместитель руководителя Департамента города Москвы по конкурентной политике Эдуард Мухтаров, заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы Ирина Ткачева.

По итогам выступлений инвесторам была предоставлена возможность задать интересующие вопросы.

Видеосюжет

Стенограмма мероприятия:

Ольга Архангельская (модератор, партнер компании «Эрст энд Янг»): Мы начинаем очередное наше мероприятие – семинар из серии «Диалог с инвестором».

Как вы знаете, у нас проходит серия таких встреч, и этот семинар уже третий. Организаторам традиционно выступает Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства и лично Тимофеев Константин Петрович, потому что стратегическая цель московского правительства - быть ближе к инвесторам, отвечать на вопросы и вести диалог в прямом режиме. Я, как эксперт, оцениваю эту инициативу очень и очень высоко. Это действительно очень важно. Все наши участники отмечают большую полезность подобных встреч и всегда спрашивают: «А когда будет следующий? А какие вопросы будут обсуждаться?». Очень активная дискуссия ведется в интернете, предложения следующих тем. Все это позволяет нам делать вывод о том, что инициатива Комитета по инвестициям - очень правильная и очень своевременная.

Я уже сказала про цели наших мероприятий. Это диалог, поэтому в конце каждой сессии будет время на вопросы и ответы – прошу всех говорить в микрофон, вы видите, у нас аудитория в зале очень большая. Но я должна сказать, что это не вся аудитория. Идет прямая трансляция в интернете. Мы не знаем, сколько к нам присоединилось людей в этот раз. В прошлый раз нас смотрели более 250 человек.

Это организационные вопросы и стратегические. И, конечно, вначале я хотела бы представить наших спикеров:

Константин Тимофеев, Председатель Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства;

Эдуард Мухтаров, заместитель руководителя Департамента г. Москвы по конкурентной политике;

Ирина Ткачева, заместитель руководителя Департамента городского имущества г. Москвы;

Феликс Баркаев, заместитель руководителя Департамента развития новых территорий г. Москвы;

Александр Гончаров, заместитель Председателя Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства.

К.Тимофеев

Константин Тимофеев, Председатель Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства:

Спасибо, дорогие коллеги. Спасибо, представителям Правительства Москвы, кто сегодня к нам тоже пришел, чтобы помочь многим инвесторам прояснить ситуацию и ответить на их вопросы. У нас нет задачи из раза в раз повторять одно и то же – мы уже третий раз с вами встречаемся. Мы хотели бы, чтобы вопросы были новые. Но если вы что-то не поняли или не уяснили из того, что мы в прошлый раз пытались сказать – и о тендерах, и о торгах, и о градостроительной политике, о земельных отношениях – вы тоже не стесняйтесь и задавайте вопросы. Мы провели голосование, в котором вы также активно приняли участие, и поэтому несколько вопросов сегодня решили осветить. Это, в первую очередь, общие тенденции – что сейчас происходит с инвестиционным климатом в городе, какие есть текущие вопросы у инвесторов. И нам, с другой стороны, очень приятно, что многие вопросы уже сняты, что вам понятно, что нужно делать, куда обращаться.

Те проекты, которые не реализовывались в течение 10 лет, мы хоть раз посмотрели, и у вас есть у всех предварительное мнение. Понятно, что кого-то это не устраивает. Но, по крайней мере, город сказал, что нужно делать, или сказал однозначно, что этот проект реализован не будет, а будет реализован в каком-то следующем ключе.

Я хотел бы кратко рассказать о нашей работе, что мы сделали с нашей последней встречи, и какие есть основные тенденции в городе. Начнем с того, о чем вы спрашиваете постоянно, сколько же мы расторгли инвестиционных контрактов и сколько мы отменили всего строительства. Это общая сумма в 30 млн кв. метров. Это проекты планировок, которые мы не утвердили, это ГПЗУ, которые были отменены, и это инвестиционные контракты. Самих инвестиционных контрактов – на 10 млн. Но это не значит, что мы не приняли нового. Новое строительство подтверждено на такую же сумму. Более того, разрешений на строительство выдано за эти годы на 40 млн кв. метров. Общий объем инвестирования только возрос. Большое дело (мы уже тоже об это говорили), что действует Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) под руководством Мэра города. И каждый инвестиционный контракт там был рассмотрен. Некоторые контракты были рассмотрены по два, а то и по три раза. И, повторюсь, по каждому есть решение. Также есть решение по финансовой части – по компенсации затрат. Но об этом также мы будем говорить. Мы приняли постановление, по которому во внесудебном порядке мы можем компенсировать инвестору понесенные потери. Как результат, 2 841 раз смотрели инвестиционные контракты на ГЗК. Самое важное, что работа комиссии уже упрощена. И упрощена, как нам кажется, максимально.

Следующий шаг – это упрощение процедуры выпуска градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Мы уже приняли (в прошлый раз мы вам говорили об этих планах, и они выполнены), что объем строительства площадью до пяти тысяч кв. метров вне ЦАО принимается на заседании Рабочей группы. Также РГ принимает решение, если объект находится не вблизи линейных объектов, и объекты нежилые. Принятие решение на уровне Рабочей группы без вынесения на ГЗК значительно ускоряет процесс. И задача стоит, чтобы мы укладывались в 30-дневный срок исполнения госуслуги «Выдача ГПЗУ».

Что мы планируем сделать в 2013-2015 годах? В первую очередь, утвердить Генеральный план города. Задача стоит, чтобы мы Генеральный план города утвердили до 2015 года. До этого времени мы также должны утвердить Правила землепользования и застройки – мы тоже об этом говорили, и Мэром дано соответствующее поручение. В рамках Правил землепользования и застройки мы разработали планы по Центральному административному округу. Они есть, и префектуры их практически согласовали. Стоит задача: в этом году вынести их на утверждение. И потом инвестору будет понятно уже все, и многие вопросы снимутся, и ГПЗУ станет уже автоматической процедурой. Не нужно будет рассматривать это на Комиссии, если есть ПЗЗ.

В этом году мы приняли и утвердили режимы внутри Бульварного кольца. Сейчас прошли все согласования, прошло согласование в Министерстве культуры Российской Федерации, и буквально в ближайшее время будет утверждено на заседании Правительства города.

Также приняли решение по упрощению всех административных процедур – об этом я также далее скажу.

Итоги 2012 года мы считаем положительными – темпы строительства увеличились. В 2012 году было сдано около 8 млн кв. метров, из которых около 3 млн – жилье. Тем самым прирост составил порядка 10-15% по сравнению с 2011 годом.

Инвесторов, по которым решения приняты, мы просим направлять нам планы реализации, графики – когда и что они будут делать. Со многими инвесторами такая системная работа уже организована. И есть понимание, когда они будут проект осуществлять. К таким инвесторам особое внимание. Мы им помогаем. Но еще раз, чтобы вы правильно понимали – у строительного комплекса нет задачи работать за вас девелоперами. Нам, в первую очередь, нужны те, кто в городе строит.

Большую работу мы провели с теми инвесторами, кто мог считать себя обиженными за это время, как им кажется, незаслуженно. Но, коллеги, вы посмотрите свои проекты. Есть договоры конца 90-х годов – начала 2000-х, договоры аренды, по которым ничего не реализовано. Да, были затраты, но на протяжении 10 лет эти проекты по разным причинам не реализовывались. Да, конечно, город менял какие-то правила. Были акты разрешенного использования, потом ГПЗУ, потом другая граддокументация, потом еще дополнительные требования, потом, может быть, изменения функционала в ЦАО – с офисов на другие объекты. Но, коллеги, это не 10 лет! И поэтому по многим таким проектам мы решение приняли, что мы их не реализовываем. Вы тоже должны к этому относиться с пониманием.

Но если инвестор подтверждает затраты (коллеги тоже об этом скажут), затраты будут компенсированы, если это была либо доля города, оплаченная в виде инвестиционного взноса, либо была какая-то плата по инвестиционному контракту. Если это была арендная плата – это плата за то право, которое вы на протяжении этого времени имели. И компенсировать арендные платежи город не будет.

В этом году мы для себя решили несколько приоритетных направлений, мы ждем инвесторов «с распростертыми объятиями». Это, в первую очередь, социальные объекты – садики, школы, физкультурные объекты. Под социальными объектами мы подразумеваем также гаражи. Под гаражи мы можем предоставлять участки на внеконкурсной основе. Поэтому мы будем делать как внеконкурсное предоставление участков, так и на конкурсах. Это рассматривается на Градостроительно-земельной комиссии с учетом затрат и с учетом наличия существующих гаражных кооперативов. Поэтому у ГСК есть прямая возможность обращаться в Департамент имущества с предложением строительства на своих территориях капитальных объектов и приводить их в порядок.

В этом году мы приняли решение о плане реорганизации промышленных и коммунальных зон. Достаточно сложная тема. Это уже, наверное, четвертая попытка города. Здесь мы признаемся, что и предыдущая власть пыталась это сделать. Скажем так, эта работа идет тяжело. Если в промышленной зоне один собственник (а еще лучше, если собственник – город), здесь все прозрачно, здесь решение мы принимаем. Подготавливаем градостроительную документацию (ЗиЛ тому пример) и будем проводить аукцион. Здесь механизм ясен.

Следующее – это те промышленные зоны, где у нас есть много собственников, причем не только город. Здесь мы также подготовили механизм развития данных промышленных зон и будем буквально в ближайшее время у Мэра его утверждать. В том числе изменения в законодательстве будем предлагать вносить.

Но также мы уже сейчас готовы рассматривать обращения собственников объектов. Если вы поняли, что готовы комплексно эту территорию развить, сможете сами сейчас объединиться между собой - даже если будет обращение от 3, 5 и 10 собственников - и есть предложения по механизму, пожалуйста, обращайтесь. Мы готовы провести вместо Департамента промышленности с вами совещание. И дальнейший этап – мы вас организуем в каком-либо виде, и далее уже будет разработана граддокументация.

Здесь есть два пути. Вы можете разрабатывать граддокументацию (не только по промышленным зонам) за счет своих собственных средств – это называется «Проект планировки». Город здесь только определяет границы проекта планировки и утверждает техническое задание. Вы сами проводите конкурс, сами даете материал для утверждения городу. И если это идет в соответствии с техническим заданием, с планами города, такой проект планировки будет утвержден. Но, что важно: в этом году мы приняли решение, что вместе с проектом планировки будет план реализации проекта планировки, в котором все должно быть расписано – в чем задача города, в чем задача инвестора, чтобы не получилось так, что какой-то инвестор построил экономически привлекательный объект, город опоздал с сетями, другие инвесторы не стали строить менее привлекательные объекты. И вместо разумного, красивого проекта планировки, который мы вместе с вами смотрели и, главное, который мы показывали гражданам, будет нечто иное. Хочу напомнить, что проект планировки - это та граддокументация, которая должна направляться на публичное слушание, и самое большое обещание, как вы понимаете, - это обещание перед населением. Поэтмоу когда они одобряют этот проект, они должны понимать, что здесь будет садик, который вы обещали, здесь будет дорога, здесь будет станция.

Мы также приняли решение по развитию застроенных территорий. Нами будут также предложены изменения в законодательстве. Но это, в первую очередь, касается домов «несносимых» серий. И здесь большим подспорьем (об этом я уже раньше говорил) станет принятие Правил землепользования. И по закону именно это подразумевает возможность проведения аукционов на застроенные территории.

Мы сейчас также проводим несколько таких ревизий проектов и аукционов на развитие застроенных территорий, что были проведены на новые территории. Их немного - по-моему, меня пяти. Но по ним пока есть сложности. И в принципе, когда они проводились, муниципалитеты думали, что они проводились законно. А сейчас есть новые факты, конечно, и нам нужно это обсуждать.

Большое развитие сейчас предусматривается в сфере дорожно-транспортной инфраструктуры. Поэтому крупным инвесторам мы предлагаем участвовать в так называемых инфраструктурных объектах. Если раньше это были декларации, намерения, то сейчас уже есть конкретика. Мы утвердили Северный дублер Кутузовского проспекта. Сейчас в плане Южный дублер, хорды, развязки. И тем инвесторам, кто готов в этом участвовать, мы можем сообщить, что механизм участия уже разработан: это платные автомобильные дороги, договоры концессии.

Дополнительно мы приняли решение упростить сейчас деятельность инвесторов. Если, как вариант, строится большой объект, несколько сотен тысяч квадратных метров, и инвестор сам понимает, что без дорожной сети у этого объекта не будет нормальный функционал, не будет нормально этот объект работать, инвестор может сам построить дорогу. Также мы разработали механизм участия в Дорожном фонде. Департамент экономической политики посчитает стоимость этой дороги совместно с городом (город в этом тоже принимает участие). Инвесторы финансируют свои средства в Дорожный фонд – город этими средствами, плюс, дополнительно средствами Адресной инвестиционной программы, строит эти объекты дорожно-транспортной инфраструктуры, чтобы ваш объект наконец-то заработал. Таких объектов много у нас на новой территории: большие жилые микрорайоны построены, а дороги нет. Поэтому здесь мы инвесторам открываем так называемую «зеленую улицу», и, путем участия в Дорожном фонде можем эти объекты строить вместе с инвестором.

Большая работа проводится по объектам здравоохранения. Мэром дано поручение рассматривать все заявки инвесторов, кто хочет построить объект медицины. Будут проводиться аукционы во внеочередном порядке. Департамент имущества также такие поручения имеет, и адресный перечень уже готовится.

Большая работа проведена по гостиницам – была утверждена «Отраслевая схема размещения гостиничных объектов». К инвесторам в этой связи такое обращение: «Отраслевая схема …» – это основа, но, если у вас есть объект, и вы хотите его перепрофилировать в гостиницу – это первоочередная задача для города. Мы такие объекты можем брать на контроль, прямо брать «инвестора за руку» и «доводить» до разрешения на строительство.

По сокращению административных барьеров провели большую работу, и было сокращено 7 административных регламентов. Это проведение государственной экспертизы, это оформление колористического паспорта, это выдача разрешения на строительство, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и предоставление сведений из информационной системы градостроительной деятельности.

Также мы упростили регламент предоставления отчетности по контролю и строительству в области долевого строительства. Также есть нововведения, которые, с одной стороны, упростили, с другой стороны, сделали прозрачными нововведения в закон. Об этом расскажет заместитель председателя Комитета – Гончаров Александр, а также о том, что Правительство приняло закон дополнительных гарантий для граждан. Но, понятно, это будут дополнительные затраты. Но здесь уже меньше рисков для тех, кто строит жилье и продает его по долевому строительству. Сейчас понятно, что у нас есть схемы кооперативов, есть схемы заключения договоров долевого участия, но, также, есть и серые схемы. Об этом также в своем докладе Александр во второй половине расскажет.

В этом году практически все государственные услуги были переведены в электронный вид. Поэтому сейчас мы также к вам обращаемся с просьбой к этому отнестись терпимо, потому что пока могут быть какие-то недоразумения (кто-то что-то не получил), но в ручном порядке это доводится все-таки до нормального результата. И в электронном виде можно уже будет получить и ГПЗУ, и разрешение на строительство, что сейчас делается, и экспертизу, и подготовку колористических паспортов, градостроительных и архитектурных регламентов. Это тоже нововведение, которое было принято Москомархитектурой и подтверждено Мэром. Чтобы у нас фасады все-таки были фасадами, которые, действительно, облик города должны поддерживать, а не как, к сожалению, те застройки, которые инвесторы строили только с точки зрения экономии, даже экономии на материалах и на проектировании.

Большая работа сейчас делается по промышленным зонам – уже сказал – по технопаркам и технополисам. Я напоминаю это, чтобы у вас оставалось в голове, чтобы на нашей следующей встрече по тем вопросам, которые для вас очень актуальны, вы обращались, и мы включали в докладчики и Департамент промышленности, и Департамент науки, и Департамент здравоохранения и других наших коллег, которые могли бы вам доложить. Сегодня наиболее актуальные темы ведущий озвучил – мы сегодня по ним пройдемся.

По государственно-частному партнерству также проведена работа. Есть уже пилотные проекты – они осуществлены, договоры подписаны. Это концессионные соглашения на объекты здравоохранения, где город передает имущество, инвестор делает капитальный ремонт, реконструкцию и совместно эксплуатируют данные объекты.

В этом году мы находимся в постоянном диалоге со всеми ассоциациями. Это и ассоциации строителей, и ассоциации банков, это и рабочие группы. Но нам бы не хотелось, чтобы все вопросы заканчивались индивидуальными вопросами инвесторов. Понятно, что вас беспокоит, в первую очередь, ваш наболевший вопрос. Но нам нужно, чтобы мы не работали в ручном режиме, а чтобы системно наладили взаимосвязь с вами. Поэтому, товарищи, если у вас есть какие-то системные предложения, мы всегда открыты для диалога. И нашу сегодняшнюю встречу мы считаем очень полезной, в первую очередь, для нас. Мы видим и новые лица, и тех, кто постоянно уже ходит. И нам приятно уже слышать, что вопросы разные, а не повторяющиеся. Поэтому мы хотим сегодня с вами плодотворно поработать, хотим пожелать вам, чтобы на все вопросы вы нашли ответы. Если на что-то мы ответить не сможем, то мы вам обязательно ответим письменно – вы оставите свои координаты, и либо я, либо коллеги обязательно вам эти ответы направят. Удачной нам всем сегодня работы. И самое важное, чтобы после докладов обязательно были вопросы, которые нас всех волнуют. Спасибо большое.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Большое спасибо докладчикам за доходчиво предоставленную информацию. Я хотел Константину Петровичу два маленьких вопроса задать. Вы сказали, что в этом году по ЦАО планируется утвердить ПЗЗ уже. Вопрос в том, где можно эту актуальную информацию взять? Потому что на сайте Москомархитектуры она какая-то такая была… Вот сейчас она актуальна там или нет?

Константин Тимофеев: Я понял, спасибо. На сайте Москомархитектуры есть информация о ПЗЗ, которое было принято в первом чтении несколько лет назад. Это та старая информация. Новую информацию, если вы обратитесь в префектуру, то по вашему участку они дадут. Но по участку соседей, по другим участкам пока эта информация не в общем доступе – она дорабатывается. После доработки мы будем их обсуждать еще с гражданами, прежде чем показывать инвесторам. Вот такая процедура.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: То есть если участок наш, мы можем обратиться, и они обязаны нам ответить?

Константин Тимофеев: По вашему участку они вам подскажут.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: А если у нас есть в отношении участка инвестиционный контракт, но земельные отношения не оформлены (это из старой серии), в этом случае префектура даст нам такую информацию?

Константин Тимофеев: Извините. Если у вас есть контракт, земельные отношения не оформлены, то, наверное, вам надо сначала земельные отношения оформить, и обратиться в Департамент городского имущества. А потом уже, когда у вас будет право на получение градостроительного плана, обратиться уже за госуслугой в Комитет по архитектуре.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: То есть инвестиционный контракт не дает права на получение такой информации на тот земельный участок, который...

Константин Тимофеев: Если вам просто нужна факультативная информация какая-то… Вы за столько времени – и ничего не узнали?

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Ну, вот бывают такие ситуации.

Константин Тимофеев: Тогда, может быть, расторгнуть ваш контракт и землю другому передать?

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Нет-нет, у нас контракт. Мы уже и комиссию проходили. У нас есть судебное решение на продление контракта.

Константин Тимофеев: Адрес, я думаю, нам не скажете, да?

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Да нет. Почему? Мог бы сказать.

Константин Тимофеев: …чтобы поручения не было в Департамент имущества – посмотреть повнимательнее.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Нет. Почему? У нас есть судебное решение на продление контракта, то есть это никакой не секрет. Если надо будет…

Константин Тимофеев: Судебное решение – это не земля.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Да, я понимаю.

Константин Тимофеев: Если вы хотите все-таки узнать, что там можно строить…

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Да, да, да. Именно в сегодняшнем…

Константин Тимофеев: Тогда сделайте обращение на руководителя Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы Хуснуллина Марата Шакирзяновича. Он отпишет нам и в Москомархитектуру. Мы вам официально ответим, что там планируется, возможно ли строить.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Я понял, спасибо.

Константин Тимофеев: Но вполне вероятно, что изучив этот вопрос… Я, действительно, вполне серьезно говорю, что высок риск, что контракт будет расторгнут. Потому что за столько времени… и не сделали.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Нет, у нас уже рассматривали это все.

Константин Тимофеев: Ну, хорошо.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: И второй вопрос маленький, если можно. Вы сказали, что город заинтересован в оказании помощи при перепрофилировании объекта в гостиницу. К кому можно обратиться с этим вопросом? Просто совершенно конкретно.

Константин Тимофеев: Спасибо. Гостиница – это функционал, изменение функционала. Если у вас есть существующее здание…

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Административное.

Константин Тимофеев: Административное. И вы хотите построить гостиницу.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Да. Именно так.

Константин Тимофеев: Вы обращаетесь, конечно, если у вас есть земля, в одно окно Москомархитектуры. Ваше обращение они зарегистрируют, сделают проект ГПЗУ. Проект ГПЗУ будет рассмотрен на рабочей группе, потом на Градостроительно - земельной комиссии, и будет решение принято в отношении вас. Поэтому обращайтесь в одно окно Комитета по архитектуре.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Это будет именно проект ГПЗУ, да?

Константин Тимофеев: Это уже будет ГПЗУ. Почему? Это уже будет утвержденный ГПЗУ.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: А перед этим нам тогда надо убедиться, что там именно функционал позволяет?

Константин Тимофеев: Именно то, что вы хотите?

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Да, да, да.

Константин Тимофеев: Мы можем этот вопрос на контроль поставить. Если это гостиница – мы внимательно к этому относимся. Если нужно, с вами совещание проведем.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: То есть при необходимости, можно обратиться в ваш департамент?

Константин Тимофеев: Пожалуйста. А почему? Потому что наш Комитет - ответственный за Программу «Жилище» в рамках гостиниц.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Я понял. Хорошо, спасибо. И тогда последняя маленькая ремарка. Я так понял, что существует некий адресный перечень городской по гостиницам. А инвесторам есть смысл входить, то есть просить включить свой объект в этот перечень? То есть это даст какие-то преференции, привилегии, или это – «стройте гостиницу, как хотите, сами»?

Константин Тимофеев: Многие этот вопрос задают: «Пожалуйста, включите нас в адресный перечень гостиниц» или «Включите нас в адресный перечень объектов жилого назначения», или еще какого-то назначения. У нас нет сейчас понятия «адресный перечень гостиниц». У нас есть отраслевая схема. Но это не значит, что она, отраслевая схема, закрыта. Если вы хотите строить гостиницу, даже если ее нет в отраслевой схеме, и в том перечне, в котором она была ранее, ничего не мешает вам это сделать. Вы только определитесь и свои пожелания напишите в заявлении, и направьте и к нам, и в Москомархитектуру, если вы уже готовы получить градостроительный план. Вот такая последовательность должна быть.

Павел Набойщиков, «Межтопэнергобанк»: Хорошо. Спасибо.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Добрый день. Так получилось, что за последние несколько лет мы взяли несколько участков и объектов на разных торгах. Несколько вопросов на эту тему. Вопрос первый. Правильно ли я понял, что торги в СГУПе теперь будут проводиться на площадке tender.mos?

Ирина Ткачева: Для интернета – да.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Теперь – по торгам на строительство. Есть земельные участки под строительство, выдано ГПЗУ. У меня два вопроса. Вопрос первый. Если победитель торгов решает, что нецелесообразно строить полный объем площадей, который по ГПЗУ есть. Будут ли какие-то проблемы, если в проектной документации подготовленной и, соответственно, при строительстве объекта, объемы будут меньше?

Эдуард Мухтаров: Не будет. То есть, указаны предельные размеры. Есть инвесторы, которые, наоборот, жалуются: «У нас один объем – мы хотим больше». Без вопросов.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Это второй вопрос будет. Я начинаю с простого. То есть меньше – можно.

Эдуард Мухтаров: Конечно.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: То есть можно уменьшить, в том числе, и подвалы как-то перераспределить, внутри параметров ГПЗУ – можно.

Константин Тимофеев: Скорректировать. Вот вы говорите, можно ли меньше. Да, можно. Но, если это будет соответствовать нормативам. То есть вы уменьшите подвалы, не уменьшив наземную часть? Подвал подразумевал, вероятно, подземную стоянку? Если машинных мест будет не хватать, то, конечно же, нет. Поэтому вы должны уменьшить еще и верх. Если вы хотите уменьшить что-то, то в соответствии с нормами проектирования. Только в соответствии с этими нормами вы можете что-то уменьшить. Увеличить – нет. Конечно, ГПЗУ – предельный объем. Но, кроме того, ГПЗУ - Ирина тоже об этом сказала - вы платите за право аренды. Вы платите за этот объем, который Департамент посчитал. По «меньше» – обсудили.

Многие задают вопрос: «Можно ли увеличить?» Если есть конкурсная документация, и вы заплатили за право именно этого объема, то увеличить тоже вы не можете. Это – что касается аукционов, которые были проведены еще несколько лет назад. Вот приходят инвесторы и говорят: «Мы три года назад на аукционе купили право аренды с объемом строительства. Можно ли – увеличим?» Здесь однозначный ответ, конечно, нет возможности такой. Чтобы тоже у других инвесторов было понимание этого вопроса…

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: А год назад?

Константин Тимофеев: Не принципиально.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Я уточняю просто.

Константин Тимофеев: Вы платите за право аренды строительства определенного объема квадратных метров.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Хорошо. После ввода в эксплуатацию, если мы видим возможность сделать реконструкцию без увеличения габаритов здания, но с увеличением площадей, что для этого надо будет сделать? Надо будет новый ГПЗУ делать, или это все делается в более упрощенном порядке? Без увеличения высотности здания и площади застройки.

Константин Тимофеев: Понятно. Есть такие пожелания у инвесторов и, в принципе, мы идем навстречу. Если нет градостроительных ограничений, то однозначно будет новое ГПЗУ, потому, что это новая площадь. Потому что в ГПЗУ прописывается как высота, так и объем, так и площадь строительства. Однозначно вам нужно будет получать новое ГПЗУ. Если с градостроительной точки зрения это возможно, ГПЗУ новое вы получите. Но это после ввода объекта в эксплуатацию, когда вы получите землю под эксплуатацию существующего здания. Но есть тонкий момент (может быть, я ваш вопрос уже опережу). Есть тонкий момент (Ирина подтвердит) - Департамент земельных ресурсов вам пересчитает плату за изменение цели использования земельного участка на повышенный объем. Даже, если он находится в габаритах, даже, если он находится в той же высоте.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Еще раз уточню, все-таки, вопрос. Если высота не меняется, площадь застройки не меняется, меняется внутренняя площадь – надо ГПЗУ пересогласовывать?

Константин Тимофеев: Однозначно. В ГПЗУ указана площадь. Однозначно нужно.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: А если площадь меняется в результате перепланировки на полтора квадратных метра?

Константин Тимофеев: Понимаете… Что такое перепланировка на полтора квадратных метра? Это вы получать разрешение на строительство будете?

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Нет. Часть стенок снесли, часть – возвели. В результате, после обмера БТИ, площадь стала больше.

Константин Тимофеев: Перепланировали, ладно. Что после этого вас заботит? Вот вы получили больше на полтора метра.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Это увеличение площади. Я хочу понять, граница где.

Константин Тимофеев: То есть вы сами внутренне переживаете, что у вас больше на полтора метра, и живете с этим, да? Или что? В чем вопрос, товарищи?

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Я хочу нащупать границу, когда надо ГПЗУ пересогласовывать, а когда не надо.

Константин Тимофеев: ГПЗУ – это документ, подразумевающий дальнейшее строительство: экспертизу, получение разрешения, выход на стройку. Если вы хотите дальше что-то строить, то ГПЗУ нужно однозначно. Делаете реконструкцию – ГПЗУ нужно однозначно. Если в результате ваших манипуляций вы там что-то сделали незаконно…Ну, что? Тут самостроем попахивает тогда. Пусть даже на полтора метра.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Нет-нет. Все в рамках закона. Вопрос процедур. То есть: есть внутренняя перепланировка и модернизация помещений, есть новое строительство с увеличением строительных объемов.

Константин Тимофеев: Если новое строительство, то однозначно нужно получить градостроительный план.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Понимаю. Ладно, потом будем разбираться. И к Ирине вопрос, вытекающий из того, что мы сейчас разбираем по объекту, который мы в СГУПе приобрели. Во-первых, под зданием – это Центральный округ - не оформлены земельные отношения, договор аренды там формально закончился лет 8 назад. Мы сейчас подали документы, чтобы оформить арендные отношения действующие. У нас они могут появиться, препятствий у нас не будет? Существующее здание, эксплуатирующееся.

Ирина Ткачева: Нет. Никаких препятствий нет. В «одном окне». Есть 199-е постановление правительства. Если вы в «одно окно» представили комплект документов (он достаточно минимизированный), то мы формируем участок, вы проводите геодезические работы…

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Какие?

Ирина Ткачева: Вынос границ на местности. И оформляете договор. Поскольку по земельному кодексу, если вы сейчас – уже собственники, я так понимаю, здания… да?

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Да, мы собственники.

Ирина Ткачева: То по земельному кодексу затраты на проведение межевых работ несет собственник здания.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Договор аренды раньше был. Он просто был 5-летний, закончил свое действие лет 7-8 назад.

Ирина Ткачева: То есть ваш участок стоит на кадастровом учете?

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Да.

Ирина Ткачева: Ну, тогда нет никаких проблем. Так же 199-е постановление правительства. Подавайте в «одно окно» – будет договор.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: На какой срок там дают аренду?

Ирина Ткачева: На 49.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Хорошо. Следующий вопрос по этому же объекту. Прилегающая территория… Участок отмежеван так, что находится только под зданием. Прилегающая территория, насколько я понимаю, городская, в не очень хорошем состоянии, мягко говоря. Мы хотели бы ее благоустроить. Может быть, организовать паркинг? Может быть, организовать по городской программе какой-то платный паркинг автоматизированный - там небольшой участок. Что нам сделать, чтобы мы могли эту территорию как-то благоустроить?

Ирина Ткачева: Что касается паркинга – у нас есть отдельное постановление, 636-е, которое регулирует этот процесс. Он немножко сложнее, чем просто подача заявки в «одно окно» Департамента. Потому что парковки у нас должны реализовываться на торгах, если мы о том говорим… Особенно, если мы говорим о коммерческой парковке. Реализовываются они после того, как Департамент транспорта утвердит схему размещения парковок в городе Москве. На сегодняшний день такая схема не утверждена. Но, если вы хотите эту парковку, то, в принципе, действует алгоритм следующий. Вы обращаетесь в Департамент, мы вашу заявку пересылаем в Департамент транспорта с просьбой учесть при возможности в разрабатываемой схеме эту парковку. Соответственно, они либо учитывают, либо не учитывают – здесь уже компетенция Департамента транспорта. Критерии, которыми они руководствуются – я не готова их назвать. Что касается территории прилегающей. Во-первых, в вашем случае, наверное, есть смысл посмотреть на проект межевания. Поскольку - я думаю, что не секрет – мы раньше всем оформляли участки в габаритах, а то и вообще поближе к стенке. На сегодняшний момент политика и принципиальная позиция руководства города изменилась, и мы оформляем прилегающие территории, необходимые для эксплуатации зданий. Эти территории определяются по результатам утвержденного проекта межевания. Поэтому в вашем случае я бы посоветовала сначала посмотреть проект межевания. Второе, если это ЦАО, то в этом году мы планируем по ЦАО завершить все проекты межевания и, соответственно, обратиться за оформлением территории, которая будет определена по проекту межевания. То есть у вас есть два направления: первое – это автостоянка отдельно на торгах через схему транспорта, подавайте нам заявку либо в Департамент транспорта для возможности учета этой территории в схеме; второй вариант – по проекту межевания посмотреть, какая там территория. Может быть, те границы, которые в проекте межевания, вас полностью удовлетворят.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: То есть взять дополнительную территорию, прилегающую в аренду?

Ирина Ткачева: Я бы не сказала «дополнительную территорию», поскольку у вас нет договора. Следовательно, у вас вообще нет никакой территории.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Есть завершившийся договор. По нему межевание по стенам здания, прилегающей территории там нет.

Ирина Ткачева: Услышьте меня, посмотрите проект межевания, обращайтесь за формированием участка по проекту межевания. Если раньше у нас действительно была отрицательная позиция по этому вопросу, мы считали, что участок сформирован, и на этом закончились правоотношения.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Куда?

Ирина Ткачева: В Департамент земельных ресурсов, 199-е постановление Правительства Москвы, «одно окно», перечень документов, все услуги прописаны.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Спасибо.

Алексей Михеев, Торгово-инвестиционная компания

Алексей Михеев, руководитель столичной Торгово-инвестиционной компании: Здравствуйте. У меня три вопроса, они близкие по теме.

Мы владеем объектом, который попал на территорию, которая находится под комплексной реконструкцией, и решение о комплексной реконструкции было принято довольно давно – в тысяча девятьсот каком-то году. Нам до сих пор не удалось выяснить, владеет ли компания, которая получила тогда разрешение на реконструкцию, всеми необходимыми документами сейчас, которые позволили бы ей выйти на объект. Но в последнее время достаточно активно к нам обращаются с предложениями компенсации, которая неадекватна. Поэтому вопрос: насколько в Москве отлажено взаимодействие между инвестором на территорию, которая подлежит реконструкции, и собственником на этой территории? То есть что произойдет, если не будет найден компромисс между теми, кто планирует произвести реконструкцию, и собственниками на данной территории?

Второй. Как выяснилось, наше здание собираются признать аварийным, что нас достаточно удивило, потому что оно 1950-го года постройки, капитальные стены. Но, как объяснили, признание дома аварийным автоматически решает все вопросы. Аварийный дом необходимо снести, как угрожающий жизни и здоровью людей, и таким образом площадка под ним автоматически освобождается. Это как раз частичный ответ, который нашли наши оппоненты. Очень оперативно можно вопрос по компенсации решить. Соответственно, кто регламентирует признание зданий аварийными, кто является органом контроля над данным процессом?

И третий вопрос: если мы, как инвесторы, сами захотим участвовать в реконструкции данного квартала, в строительстве выступить инвесторами, возможно ли это для нас, и какая очередность шагов, какие бы первые шаги вы посоветовали сделать? Спасибо.

Константин Тимофеев: По первому вопросу. Вы говорите, есть каких-то прошлых лет контракт на реконструкцию. Вероятно, вы о нем знаете, и это все не секретная информация. Наверное, было какое-то постановление правительства, так ведь?

Алексей Михеев, руководитель столичной Торгово-инвестиционной компании: Да, было Постановление Правительства.

Константин Тимофеев: Было Постановление Правительства. По нему был определен инвестор, с ним заключен инвестиционный контракт. Если вам интересно знать, в какой стадии находятся разрешительные документы, эту информацию вы можете запросить у Департамента экономической политики, они вам ответят, если вы, конечно, собственник на этой территории. Здесь секретов нет никаких. Если по этому контракту какие-то решения принимались, вы можете запросить у нас, и мы вам ответим, были ли эти контракты рассмотрены на Градостроительно-земельной комиссии. Это то, что касается по первому вопросу. По аварийности. Понимаете, вопрос сноса аварийных домов, если они жилые, то это государственная задача, городская, поэтому сносит город. У вас жилой или нежилой дом? Что у вас за объект?

Алексей Михеев, руководитель столичной Торгово-инвестиционной компании: Достаточно интересно: дом был жилым, верхние этажи были отселены 7 лет назад, нижние этажи, нежилые, прекрасно функционируют до сих пор, ни о какой аварийности пока речи не идет.

Константин Тимофеев: Скорее всего, там не единственный собственник?

Алексей Михеев, руководитель столичной Торгово-инвестиционной компании: Да, несколько собственников.

Константин Тимофеев: Обычная история. Аварийным дом признает комиссия. Если он аварийный, значит, он действительно аварийный. Поверьте, нет ни у кого никакого желания тратить бюджетные деньги на снос домов и на отселение, компенсацию собственников. А вопрос компенсации – это прописано, есть у нас постановление правительства и закон, на основании которого делают оценку и компенсируются затраты.

Если по третьему вопросу вы хотите выступить инициатором реконструкции этого района, тогда надо начать с контракта. Если контракт действует, то он действует. Если он расторгнут, то дальнейшего механизма принятия вас или другого инвестора, как лицо по этому контракту, пока нет. Единственный вариант мы можем предложить вам сейчас следующий. Вы можете стать собственником – почему я спросил, собственник вы или нет – всего здания полностью, обратиться за оформлением земельного участка. В Департаменте городского имущества вам оформят документы по межеванию, либо если это межевание было, по габаритам здания либо с прилегающей территорией, и после этого вы можете обратиться уже за получением ГПЗУ в Москомархитектуру, и провести на данной территории новое строительство. Если вы хотите взяться за реконструкцию всего квартала, ограниченного дорогами, еще чем-то – там, по-моему, несколько гектаров, – то, я в своем докладе говорил, если это будем подводить под договор развития застроенной территории, то это после того, когда мы утвердим правила землепользования. Законом сейчас предусмотрено только это. Поэтому я вам предлагаю идти по первому варианту: выкупать, стать собственником, и далее обращаться уже за получением градплана, и строить на этой территории. У вас пока имеются только такие варианты.

Алексей Михеев, руководитель столичной Торгово-инвестиционной компании: Еще очень интересный вопрос вы затронули как раз. Кто является собственником тех квартир, которые отселены? Дом капитальный, хороший, собственником является Правительство Москвы. На заседании, которое прошло в префектуре, было заявлено, что Москва не возражает против данного сноса, таким образом, теряет свою собственность. Но перед этим мы подали заявление, что мы готовы выкупить эти квартиры и стать собственником всего здания, и провести реконструкцию. Таким образом, у Москвы есть заявление наше о том, что мы готовы приобрести ту собственность, которую она собирается ликвидировать. Кто принимает решение о судьбе собственности, которая находится у Москвы?

Константин Тимофеев: Департамент городского имущества. И все имущество, более того, что сейчас в подчинении заместителя Мэра – Сергуниной Натальи Алексеевны, и еще есть Департамент жилищной политики, который занимается жильем. Поэтому в ведении Департамента имущества. Если что, Ирина может дополнить по поводу реализации городской собственности, когда такая смешанная собственность есть.

Ирина Ткачева: Вопрос сложный, больше, наверное, индивидуальный, чем общий, поэтому скажу кратко. У нас есть созданная в Департаменте комиссия по вовлечению в хозоборот и дальнейшую реализацию городского имущества, и такие сложные вопросы, по которым нет системных подходов, мы рассматриваем на этой комиссии. По остальным вопросам, по вовлечению, у нас достаточно отработанные схемы. Поэтому если у вас такой вопрос, исключительно тяжелый и сложный, то обращайтесь в Департамент, мы на все отвечаем, везде пишем ответы, поэтому ваш вопрос тоже рассмотрим, ответим.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: Добрый день! Как пишут СМИ и как вы подтвердили, город заинтересован в строительстве гостиниц. Вы сказали, что если инвестор желает построить гостиницу, то город оказывает содействие. Какое это содействие, и чем строительство гостиницы для инвесторов в части содействия будет отличаться от того, если бы инвестор решил построить, к примеру, офисы. Чем отличается именно содействие по гостинцам?

Константин Тимофеев: Товарищи, здесь есть несколько важных моментов, в чем мы оказываем помощь. Это, в первую очередь, когда рассматривается комиссионный вопрос продления либо непродления инвестиционного контракта, по которому инвестор нарушил какие-то обязательства. Здесь, если это гостиница, то с большей вероятностью можно сказать, что контракт будет продлен. В этом первая поддержка.

Второе. Если инвестор строит гостиницу, и он строит, скажем так, на предельных экономических параметрах, то здесь город также может поддержать и дать предельные экономические параметры. Если бы это был офис или жилье, то, конечно, с точки зрения градостроительства параметры были бы снижены. Это второе.

И третье. Если вы готовы строить гостиницу, и у вас есть намерение, и вы уже увидели какой-то участок, то мы можем во внеочередном порядке вместе с Департаментом имущества взять этот вопрос на контроль и оперативно подготовить аукцион на этот земельный участок, чтобы там вы или не вы его купили. Но нам важна ведь, в первую очередь, гостиница, а не тот, кто ее построит. Если это какой-то системный оператор, мы можем порядка пяти участков сразу одновременно готовить. Тогда вы должны нам ориентиры дать, где вам это нужно, либо хотя бы изучить предварительно отраслевые схемы, показать, что какие-то участки вам интересны. Мы можем их на контроль взять, и вместе с коллегами в ускоренном порядке их посмотреть.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: В нашей ситуации у нас есть право собственности на объект на этом участке, и, соответственно, земля в аренде для проектно-изыскательских работ.

Константин Тимофеев: Коллеги, вопрос интересный в каком плане? Чтобы все понимали: если это действительно гостиница, то, да, мы двумя руками будем помогать. Если это апартаменты - то, что многие потом пытаются продавать под видом жилья, то здесь, поверьте, будет значительное снижение параметров, потому что мы понимаем, что это будет построено жилье, но никак не гостиница, либо доходный дом, это не принципиально. Здесь нет ни социалки, здесь нет ни парковки, здесь нет никаких других нормативов.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: А если это будет совмещение, то есть гостиница и апартаменты? Потому что должна быть какая-то выгода инвестора в этом.

Константин Тимофеев: Понимаете, инвестор уже, вероятно, если он собственник этого здания, какую-то выгоду имеет: либо сдает в аренду, либо эксплуатирует, либо делает собственный бизнес. Если он хочет развиваться – пожалуйста, пусть считает экономику. Если выгоды на гостиницу он не видит, то есть две альтернативы: первая альтернатива – эксплуатировать существующее здание, вторая альтернатива – продать этот проект инвестору, у которого экономика по гостинице будет складываться. Есть абсолютно разумные подходы.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: Понятно, спасибо. И еще один короткий вопрос. Скажите, пожалуйста, если есть детское внешкольное учреждение в жилом доме, собственность города на него оформлена, может ли, допустим, инвестор укомплектовать и получить аренду по одному рублю? Или должны быть какие-то более серьезные основания для получения, я имею в виду, разрешения на реконструкцию? Каков должен быть объем вложенных инвестиций туда?

Ирина Ткачева: У нас нет такого критерия, что вы обязательно должны вывернуть все из кармана, и только потом получите по рублю. Если помещение подпадает, и Департамент образования дает нам информацию, что там действительно может детское дошкольное учреждение располагаться, то, как я уже сказала, состав и вид этих работ определяется на начальной конкурсной документации. Это может быть и косметический ремонт, просто Департамент образования определяет этот перечень работ, проверяет, что вы его сделали, и дальше вы можете арендовать по рублю. То есть не обязательно вы должны прямо создать что-то шедевральное.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: В первую очередь, то есть, нам нужно обратиться в Департамент образования, а затем уже они в случае необходимости дадут поручение…

Ирина Ткачева: Если по конкретному объекту вы знаете, что он может быть так использован, то вы можете обратиться в Департамент городского имущества, поскольку все-таки мы готовим на аукцион, и мы уже дальше общаемся с Департаментом образования, запрашивая у него эти критерии.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: Спасибо.

Константин Тимофеев: Дополнение к этому же вопросу, чтобы тоже у инвесторов было понимание. Когда есть такие объекты, если детское образовательное учреждение, ФОК либо другой социальный объект находятся на первых этажах. Есть много инвестиционных контрактов, где были условия, что доля города – это как раз и есть эти первые этажи. Неоднократно уже Мэр и публично заявлял, и есть поручение: если инвестор в рамках реализации инвестиционного контракта, в рамках подписания акта реализации инвестиционного контракта захочет это имущество приобрести, то Департамент имущества только поддерживает данные намерения инвестора. Подавайте заявки, и это имущество будет оценено, и, пожалуйста, вы можете долю в деньгах заплатить, но не имущество передавать городу.

Ирина Ткачева: Да, это совершенно верно, подобный объект. Но не все «не жилье» возможно выкупить согласно инвестконтракту, что касается ДОУ, то город, в лице Департамента образования, не дал свое согласие на это.

Константин Тимофеев: Когда вы об этом говорили? Год, два, три назад?

Ирина Ткачева: Где-то, два-три года назад, в 2008-2009 году.

Константин Тимофеев: Наверное. Буквально два года назад. Задача - привлекать инвесторов, в первую очередь, на такие социальные объекты. Поэтому Департамент имущества сейчас занимает позицию, что наоборот инвесторам передает права в инвестиционных контрактах на объекты, которые должны были городу отходить.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: А если акт реализации уже подписан, можно еще как-то обратиться за выкупом отдельно? Видимо, нет? Да?

Ирина Ткачева: Если акт подписан, то, значит, уже право собственности зарегистрировано, а, следовательно, мы попадаем под Закон «О приватизации», и здесь не может быть никакого вашего индивидуального подхода, уже только аукцион.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: То есть пробовать только через аукцион?

Ирина Ткачева: Да.

Екатерина Кочнева, «Истра-Девелопмент»: Спасибо.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: Еще один вопрос. Интересно, закреплено ли законодательно будущее долевое распределение участия города при строительстве, либо это при подписании инвестконтракта с каждым застройщиком по каждому объекту условия регулируются?

Константин Тимофеев: Коллеги, все мы знаем, что новых инвестиционных контрактов нет. Сейчас и в Москве это не предусмотрено, хотя в федеральном законе такая возможность имеется. Поэтому мы не планируем в ближайшее время заключение этих инвестиционных контрактов, соответственно и распределения тоже нет. Но есть проекты, это касается именно действующих инвестиционных контрактов, и там, да, есть распределение, и оно может быть даже сейчас в рамках действующих инвестиционных контрактов изменяться по различным причинам.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: То есть нам участвовать либо в конституционных соглашениях, либо строить социальные объекты?

Константин Тимофеев: Коллеги, это опять из той истории, что у вас есть. Если у вас есть земля или здание, то Ирина вам рассказала, что вам нужно делать. Если у вас нет ничего, то здесь два варианта: либо участвовать в земельных аукционах от города, либо участвовать в аукционах по продаже имущества – то, что говорил коллега из Тендерного комитета, либо у вас есть возможность на рынке купить у существующего собственника какой-то объект, и его дальше развивать. Пожалуйста, у вас очень много вариантов.

Э.Мухтаров

Эдуард Мухтаров, заместитель руководителя Департамента города Москвы по конкурентной политике:

С апреля этого года в городе создана единая торговая площадка по продаже земельно-имущественных объектов города Москвы. Речь идет о земле и объектах, которые находятся в казне города. На площадке Тендерного комитета сейчас проводятся торги на аренду земли; торги на приватизацию, как пакетов акций, так и помещений; это торги на аренду нежилого фонда. Точка приложения инвесторов, хотел бы сразу отметить – это, конечно же, торги по продаже права аренды земли под цели капитального строительства. Достаточно много объектов сейчас находится в проработке. Буквально в мае мы 8 таких участков выставляем, в июне у нас 7 участков (это более 10 гектаров земли) для целей капитального строительства.

Направленность функционала достаточно широкая. Это и банковские учреждения, и досуговые центры, и подземные парковки. Знаковые для нас -2 участка под проспектом Сахарова. Торги по ним состоятся 30 мая. Достаточно сложные объекты, объемы вложений велики. Но мы над этим работаем. Если торги не состоятся в мае, возможно, будет переоценка. Касательно объектов социального назначения. Также участки выставляются под объекты социального назначения. Как отметил Константин Петрович, это гаражи. Отмечу, что у нас очень активные проходят торги по физкультурно-оздоровительным комплексам (по ФОКам). Уже несколько объектов продано. Конкуренция достаточно высокая – более 10 участников на 1 лот. Буквально в апреле прошли первые торги по аренде земли для целей строительства медицинского учреждения.

Тоже объект был продан. Конкуренция была достаточно высокая. В ближайшей перспективе у нас очень много объектов в проработке по ФОКам. У нас уже есть опыт продажи права аренды земли под строительство детского дошкольного учреждения. Торги состоялись, интерес инвесторов был достаточно высокий. Причем выходят инвесторы, которые уже конкретно этой темой занимаются. Состоялись в этом году у нас торги по концессии – это 63-я городская больница, вышел крупный системный инвестор. Это достаточно большие вложения – 4 миллиарда рублей в реконструкцию и развитие этой больницы. Но после этого он будет обеспечивать не менее 25% объема оказываемых услуг по договорам социального страхования, то есть, бесплатно.

По объектам недвижимости. Хотел бы отметить, что в городе принято решение выставлять на продажу все объекты недвижимости площадью меньше 500 квадратных метров. По ним проводятся публичные торги. Сейчас уже более 30 объектов выставлено на продажу на площадке Тендерного комитета, прошу ознакомиться с этими объявлениями. Вся информация достаточно прозрачная, участие в торгах очень легкое. Для этого инвестору необходимо подать заявку на торги и перечислить задаток на счет Тендерного комитета.

Это уже является основанием стать участником торгов. 7 простых шагов у нас существует для инвестора, так называемые «7 П»: подобрал объект; посмотрел; перевел задаток; подал заявку; пришел на аукцион; победил и подписал договор. Все просто, прозрачно. Информация по этим объектам размещена у нас на сайте Тендерного комитета tender.mos.ru. Информация также транслируется на сайте Департамента городского имущества и размещается на федеральном портале torgi.gov.ru. Просим знакомиться и участвовать в торгах.

Если говорить по прошлому году, то по земельным участкам, которые продавались, конкуренция была достаточно высокая: в среднем 10 участников на 1 лот. Стартовые цены были превышены в среднем в 2 раза. Говорить о том, что участки переоценены со стороны независимого оценщика, для нас пока не актуально. По ряду объектов есть, конечно, вопросы, но в основном оценка тех объектов недвижимости и тех объектов земли, которые выставляются на торги, рыночная.

Еще хочу обратить внимание на новую составляющую, которая запущена в этом году (это тоже своего рода проект ГЧП) – это сдача в аренду помещений по ставке 1 рубль за квадратный метр. Сейчас у нас выставлено таких 6 объектов - это детские дошкольные учреждения. То есть, потенциальный инвестор, победив в торгах, приводит данное дошкольное учреждение в нужный вид, далее по акту передает его Департаменту образования и эксплуатирует это учреждение по ставке 1 рубль за квадратный метр в течение 49 лет.

То же касается и объектов культурного наследия, к которым в городе применяется эта практика. Сейчас выставлено на торги 4 таких объекта. Инвестор, получая право на торгах, вкладывает определенные деньги в этот объект, и потом, после его сдачи по определенным документам Департаменту культурного наследия, также получает право аренды данного объекта по ставке 1 рубль за квадратный метр в течение 49 лет. Есть ряд объектов, которые выставляются на аренду сроком от 5 до 10 лет. Эти объекты также выставляются на торги на площадке Тендерного комитета – просим знакомиться с информацией.

По подготовке документов на торги. Очень много вопросов всегда от инвесторов: «Мы хотим знать о подготовке тех или иных объектов заранее, а не в тот 30-дневный срок, когда вы объявили процедуру и, соответственно, собираете заявки». Хотел бы сказать, что планы Тендерного комитета по торгам на земельные участки на ближайшие 3 месяца уже есть на нашем сайте. Это участки, уже прошедшие согласование на ГЗК, которые находятся в окончательной проработке в Департаменте городского имущества – их более двадцати.

По приватизации, по тем пакетам акций, по которым также на сайте проводятся торги. На единой торговой площадке тоже в ближайшее время будет такой перечень выставлен на торги. Что здесь хотел бы отметить. У нас пакет акций – есть предприятия, которые находятся в центре города, например, на Чистопрудном бульваре, небольшой стоимости, но люди рассматривают это не столько как предприятия, сколько как помещения в центре города, причем достаточно хорошие. Тоже обращаю внимание на эти объекты.

Так, буквально на прошлой неделе у нас выставлен на торги такой знаковый объект - более 90% акций и недвижимого имущества МОЭКа. Стартовая цена почти 99 миллиардов рублей. В ближайшее время будем проводить road show по данному объекту, приглашать как российских инвесторов, покупателей, так и иностранных. Сейчас мы этим будем заниматься с Департаментом внешнеэкономических связей. Вообще, в Тендерном комитете совместно с Департаментом городского имущества внедрена такая практика – проведение road show по объектам, которые выставляются на торги. Мы приглашаем целевую аудиторию: бизнес-ассоциации, ассоциации инвесторов, банковское сообщество и так далее. Мы рассматриваем каждый объект с той или иной стороны, рассматриваем ту цену, которая на него назначена, определяем целесообразность и экономическую эффективность того или иного объекта для инвестора. Мы эти рассылки обязательно делаем. На следующей неделе мы планируем такое road show провести. Просьба следить за информацией на сайте тендерного комитета, приглашаем к участию. Мы заинтересованы в целевой аудитории, в ее расширении. Я готов ответить на вопросы. У меня пока все. Спасибо.

И.Ткачева

Ирина Ткачева, заместитель руководителя Департамента городского имущества г. Москвы:

На самом деле, практика проведения торгов по социально-значимым объектам в масштабах работы города у нас началась не очень давно. У нас прошли торги по концессии. Я думаю, об этом уже все знают, поскольку здесь собрались люди так или иначе к этому причастные, и, я думаю, наблюдают за процессами. Это концессия на строительство поликлиники - то есть, объекта здравоохранения. Мы пытались провести такую процедуру и в отношении объектов детских садов, но, к сожалению, у нас не получилось, поскольку здесь экономика требует, наверное, перерасчета и пересмотра. Мы прорабатываем этот вопрос. Я очень кратко повторю еще раз то, что уже сказали мои коллеги.

Безусловно, город нацелен на объекты здравоохранения, для нас это очень важно. Но мы хотим также, чтобы это было интересно инвесторам. На сегодняшний день, что касается детских садов, как я уже сказала, вопрос с концессией мы прорабатываем и продолжаем работать в этом направлении.

Мы пошли двумя путями. Во-первых, как уже говорили, мы продаем земельные участки в аренду для строительства детского дошкольного учреждения. В принципе, как уже сказали, первый объект у нас продался достаточно хорошо – с превышением и с интересом. В ближайшее время мы еще 4 штуки выставим, интерес есть.

Второй путь – это передача объектов нежилого фонда города в аренду. Как уже сказали, мы предусматриваем достаточно, на наш взгляд, интересные условия: инвестор, после того, как приведет в порядок здание, арендует его по 1 рублю за квадратный метр. Но при условии, что он будет соблюдать основную функцию, то есть, обеспечивать детское дошкольное образовательное направление.

Другой путь, который пока не был освещен, но по которому мы тоже активно работаем, это так называемая программа «Доктор рядом». Речь идет о небольших медицинских центрах шаговой доступности. По нашей практике в Департаменте было достаточно большое количество обращений о том, чтобы размещать в жилых районах такие частные, скажем, клиники, небольшие медицинские центры. Мы совместно с Департаментом здравоохранения проработали территории. Департамент здравоохранения представил в Департамент городского имущества сведения о том, какие районы недостаточно обеспечены медицинскими учреждениями. Мы проработали все эти территории и предоставили все наши помещения, которые по начальным критериям могут быть использованы под медицинские учреждения. На сегодняшний день их прорабатывается чуть больше ста. В ближайшее время мы выставляем на торги первые нежилые помещения под программу «Доктор рядом». Там не будет одного рубля за квадратный метр, но рыночная оценка вполне соответствует направлению деятельности.

Что касается концессии, то город не оставляет, безусловно, эту идею. Мы готовы также выслушать предложения от инвесторов. Поэтому, как я всегда на конференциях говорю, обращайтесь в Департамент, давайте предложения, мы их рассматриваем. Поверьте, учитывая, что концессия - это новое и, на наш взгляд, достаточно перспективное направление как для города (безусловно, для города), так и для инвесторов, мы готовы, скажем так, совершенно неформально рассматривать эти предложения. Я думаю, что гораздо интереснее будет, если нам начнут задавать вопросы. Мы готовы отвечать.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: У меня вопросы по новой системе, которую сейчас предложили на торги – аренду при одном рубле потом, в дальнейшем, для детских садов. Там предусмотрен механизм, что возможна реконструкция этого объекта после торгов. Она возможна с увеличением площади или это реконструкция без изменения площади? Если она с увеличением площади, можно понять этот механизм, и чьи в итоге эти метры будут.

Ирина Ткачева: У нас в отношении детских образовательных учреждений, в отношении этой программы предусмотрено отдельное постановление. В этом постановлении прописана следующая процедура. Прежде, чем выставлять объекты нежилого фонда именно под эту программу на аренду, у нас дается заключение Департамента образования, который перед этим, соответственно, прорабатывает этот объект с Департаментом капитального строительства и определяет объемы и виды работ, которые необходимо провести на этих объектах. В принципе, мы выставляем объекты, которые, безусловно, идут без увеличения площади, поскольку это начинается несколько иная форма деятельности. Это не аренда нежилого помещения, если вы делаете реконструкцию с увеличением. Поэтому для включения в эту программу мы сейчас рассматриваем только те объекты, которые, требуют реконструкции, но без увеличения. То есть площадь, которую город предоставляет в аренду, фиксируется в начале аукциона, дается вам по договору и не должна меняться.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Просто в особых условиях по договору аренды предусматривается реконструкция, определяется ее порядок (в течение 3 лет), но площадь менять нельзя?

Ирина Ткачева: То, что мы сейчас выставляем по постановлению, о котором мы говорим, – это предполагаются только те объекты, в которых, да, требуется ремонт (вы правильно сказали). Сроки, виды этих работ предусматриваются, а увеличения площади происходить не должно. При реконструкции с увеличением площади это будет несколько иной порядок, поскольку там возникает вопрос о регистрации права собственности города и так далее, и тому подобное. Я не говорю о том, что таких случаев не будет – мы это прорабатываем. То, что сегодня у нас готовится – это без увеличения площади объекта.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Понятно. Второй вопрос по этому же поводу. В договоре аренды не предусмотрена субаренда. Я правильно понимаю, что участвовать в конкурсе могут только некоммерческие организации, которые могут заниматься образовательной деятельностью?

Ирина Ткачева: Субаренда запрещена, да. Это сделано для того, чтобы наша льготная процедура, которую мы прописываем, для привлечения инвесторов в не особо экономически выгодное, наверное, направление (это детские образовательные учреждения), не превращалась в коммерческую деятельность. Поэтому субаренда запрещена. И у нас есть требования о том, что организация, которая будет арендовать, безусловно должна иметь лицензию на осуществление этой деятельности.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Но лицензия получается потом, после аренды. Значит все участники будут некоммерческими организациями. Согласно закону об образовании, дошкольной образовательной деятельностью может заниматься только некоммерческая организация.

Ирина Ткачева: А вопрос в том, что мы ограничиваем круг участников, вы имеете в виду? Или в чем вопрос?

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: То есть другие участники, по идее, не должны участвовать – только некоммерческие организации? Это подразумевалось или?..

Эдуард Мухтаров: Можете идти пулом, соответственно, как коммерческая организация с некоммерческой организацией – это возможно.

Ирина Ткачева: Можно, я тогда еще раз скажу. У нас на момент, пока вы делаете реконструкцию и ведете капитальное строительство, вы не арендуете по рублю за квадратный метр. Право на аренду по одному рублю за квадратный метр и запрет на субаренду начинается сразу после того, как вы выполнили условия, провели реконструкцию, Департамент образования проверил, что вы действительно провели это так, как было прописано в конкурсной документации. И в случае, если он подтверждает, что вами эти условия выполнены, после этого аренда переходит на 1 рубль за квадратный метр, и вы не имеете права его сдавать в субаренду.

Следовательно, если вас было два или три, я не знаю, каким образом вы между собой, юридическими лицами, договариваетесь. У нас арендатор, безусловно, – одно юридическое лицо, которое будет иметь лицензию на осуществление этой деятельности. И соответственно, для него будет установлена арендная плата 1 рубль за квадратный метр.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Мое предложение – просто сделать предварительный отбор. Потому что, если выступит коммерческая организация, она, по идее, потом не может садик организовывать. Лучше бы сделать предварительный отбор, где сделать допуск по организациям, что они некоммерческие и имеют право заниматься этой деятельностью, а потом уже проводит аукцион по объекту.

Ирина Ткачева: Спасибо большое за совет. Мы подумаем. Просто нас все время ругают за то, что мы всех ограничиваем, поэтому тут, куда ни пойди, везде мы неправы. То есть мы пытаемся не ограничивать – говорят: «Подумайте, как ограничить». Пытаемся ограничить – говорят: «Ой-ой-ой, что-то вы ограничили!» Но мы будем пытаться найти эту золотую середину. Спасибо.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: У меня по этому же поводу последний вопрос. Там предусмотрено, что вот этот рубль начинается с того момента, когда будет в этом садике 90 детей. Я имею конкретный объект на ул. Пырьева. Садик размером на 90 детей, и один рубль начинается, когда там есть 90 детей. Этого очень трудно добиться. Один переехал – стало 89. Это сложный процесс. Может, есть смысл эту норму поменять на наличие мест? То есть, если оператор и арендатор подготовил 90 мест в этом детском садике, это является достаточным условием для перехода на 1 рубль. Не надо детей ждать.

Ирина Ткачева: Мы готовы проработать с Департаментом образования вот этот момент, и я думаю, что следующие торги у нас станут еще лучше.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Хорошо бы, чтобы мы и в этих не ждали 90 детей. И у меня мелкие пожелания по поводу торгов. Я, как участник торгов, их выигравший. Можно еще одно «П» добавить – это передача участка. Потому что в данном случае мы выиграли конкурс, подписали договор, а передачу участка хотим осуществить формальную – и бьемся. То есть мы пишем письма – нам никто не отвечает. Дело в том, что на этом участке образовались уже гаражи каких-то местных жителей, детский городок, который там управа поставила… Можно вот еще этап передачи участка? Тем более, он прописан в договоре формально – там акты, претензии и так далее.

Эдуард Мухтаров: Вот в наш адрес вы по этому вопросу не обращались? Обратитесь – мы вам поможем. Совместно с Департаментом городского имущества и префектурой. Хорошо?

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Ну, мы обращались… Хорошо, еще раз обратимся. И на прошлом заседании было предложение, как бы рекомендация, чтобы в рамках проведения торгов можно было, например, пойти в Геотрест и получить геоподоснову на участок будущего аукциона. К сожалению, мы попытались - нам официально отказали, потому что мы не имеем никаких оснований получать геоподоснову на участок будущего аукциона. Можно было бы тоже этот вопрос как-то снять? Может, какую-то предварительную геологию давать или включать ее в список конкурсной документации? Это касается геоподосновы по строящимся объектам и, например, БТИ по арендуемым.

Ирина Ткачева: Я отвечу. Почему мы подвергаемся критике, что медленно выходят на аукцион земельные участки? Именно потому, что, перед тем, как выставить земельный участок на аукцион, делаются обосновывающие материалы, заказываются со стороны Москомархитектуры. И в составе этих материалов абсолютно точно есть подоснова. Поэтому мы неоднократно говорили с Тендерным комитетом. Мы передаем комплект этих обосновывающих материалов. Более того, в этих обосновывающих материалах помимо элементарной геоподосновы есть предложения по посадке здания, анализ транспортной ситуации, транспортной доступности, раздел по природопользованию и так далее.

Поэтому мы всегда говорили о том, что вы можете запросить эту информацию в Департаменте по конкурентной политике, в Тендерном комитете. Это не является никаким секретом. Мы хотели вывешивать это на сайте, но, к сожалению, просто по объемам нереально – ничего не работает. Но запросить вы это можете, и копии всегда предоставим, и даже наш Департамент готов эти копии предоставлять. Но если речь идет о том, что вы заранее хотите заказать, до объявления торгов, например, те участки, которые висят на нашем сайте, и может быть, вы их как-то предварительно прорабатываете – ну, тут тогда я уже не буду комментировать.

С точки зрения выставленных на торги – абсолютно точно эта информация есть, она несекретная. Вы можете ее получить, не тратя своих финансов, просто попросив в двух наших департаментах. Что касается объектов, выставляемых на аренду, а именно, нежилых помещений, то мы кадастровые паспорта также прикладываем к конкурсной документации. Более того, в проекте договора аренды они являются неотъемлемой частью. Поэтому вы как-то повнимательней посмотрите и обратитесь в Тендерный комитет. Потому что, если по предыдущим вопросам было сложно ответить (может быть, вы обращались, может быть, мы не ответили), то здесь я абсолютно точно могу сказать – обратитесь, вы не обращались.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Что касается БТИ, там выкладывается экспликация. Планировки не выкладываются. Выкладывается только экспликация площадей. Планировок нет. А что касается торгов по строительству – там да, мы получили эти ТЭО, которые разрабатываются. Но там они разрабатываются в рамках сетей, и они рисуются на эскизах. Геоподосновы как таковой там нет. И у меня еще последнее пожелание, если можно.

Константин Тимофеев: Конечно, извиняюсь. Но вы тогда не путаете геоподоснову с геологическими изысканиями? Этого вам тоже никто не даст.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Нет, не изыскания. Геоподоснова.

Константин Тимофеев: А геоподоснова в составе вот этой документации есть – пожалуйста. То, что имеется, вам дают. Они ничего не прячут. То, что Геотрест дал, то они и дали в Тендерный комитет. Они дадут и вам. Другой нет просто ее.

Евгений Стрельченко, «Школа Сотрудничества»: Хорошо. Спасибо.

Инвестор (не представился)

Инвестор (не представился): Вопрос касательно выкупа доли города и касательно компенсации затрат на инфраструктуру. У нас сейчас актуальная ситуация: объект, где есть доля города, где инвестиционный контракт подписан в 2004 году. Мы собираемся долю города выкупать, соответственно, будем обращаться. И при этом у нас в инвестиционном контракте прописано, что город компенсирует инфраструктурные расходы. В частности, строительство дорог, прокладка сетей, которые находятся вне пределов участка. Вопрос следующий: существует ли механизм на сегодняшний день? Как осуществляется компенсация, например, за счет уменьшения доли города или, одновременно, при выкупе доли города? Мы понимаем, что мы не ожидаем получения денег от города. Мы хотели бы при выкупе доли города провести оценку доли, и одновременно учесть наши расходы на инфраструктуру. Есть ли такая практика, и как нам быть?

Ирина Ткачева: У нас, к сожалению, есть бюджетное законодательство, которое говорит о том, что мы не смешиваем доходы и расходы, которые идут по разным статьям и имеют разную природу возникновения. То, что вы говорите о доле города…Доля города по инвестконтракту, по идее, должна была быть оформлена в собственность города. И вы собственность города, фактически, должны были купить. Поэтому в этой оценке оценивается помещение, метры, которые являются городской собственностью. То есть изначально, когда был контракт, ваши расходы при заключении контракта гипотетически просчитывались, когда рассчитывалась экономика проекта, и именно поэтому у вас дележка вашего контракта была, например, 80 на 20, а не 99 на 1, или не 50 на 50. Поэтому при оценке доли оценивается именно доля, а не ваши чаяния и проблемы, которые в результате возникновения этой доли появились. Поэтому, это два разных пути, а о компенсации Константин уже говорил, что, в крайнем случае, у нас всегда есть судебный порядок. Если вы считаете, что мы вас обидели, вы всегда можете это в суде доказать.

Инвестор: Это понятно, что через суд. Но если в инвестиционном контракте прописано, что доля города 70 на 30, но при этом конкретно прописано про компенсацию инфраструктурных расходов, которые находятся за пределами площадки?

Ирина Ткачева: Если вы будете оформлять контракт, это идет отдельно. Мы вам считаем долю города, и ДЭПР подтверждает ваши затраты, и это все в акте реализации фиксируется. Но в доле города при расчете мы оцениваем еще раз рыночную оценку доли города. Вы можете отразить еще раз в акте реализации свои затраты, это делает ДЭПР. То есть это делают два разных структурных подразделения, каждое из которых несет ответственность за суммы, которые он прописывает.

Инвестор: И ДЭПР, соответственно, будет компенсировать эти затраты, если они прописаны в инвестиционном контракте?

Ирина Ткачева: ДЭПР фиксирует компенсацию. Если я не ошибаюсь, то все равно ее, по-моему, в судебном порядке получают.

Константин Тимофеев: Совершенно верно, у нас действовал судебный порядок. Но буквально в конце прошлого года мы приняли постановление правительства, где есть внесудебный порядок. Здесь, да, ДЭПР должен посчитать ваши затраты на инфраструктуру. Но, к сожалению, проанализировав вот это постановление , тут уж объективно надо сказать, судебный порядок, он просто быстрее. Потому что процесс оценки, процесс согласования, процесс выплаты, к сожалению, так получается, что будет длиться дольше. Поэтому здесь мы вам посоветуем, здесь ничего нет предосудительного, в судебном порядке. Пожалуйста, это есть обычная практика, и город на это смотрит действительно разумно.

Инвестор: Спасибо.

Мы, в принципе, в прошлом году достаточно подробно освещали действующее постановление по изменению цели и платежам, подлежащим уплате в бюджет в связи с изменением цели «эксплуатации на строительство». За время принятия этого постановления у нас было достаточно времени, чтобы оценить его эффект. Эффект заключался как, безусловно, в финансовом выражении, так и в том, как это финансовое выражение повлияло на инвесторов. Практика показала, что основной причиной достаточно аргументированного недовольства инвесторов было то, что думаю, все знают, и поэтому я не буду так особо вдаваться в детали, но если будут вопросы, тогда готова освещать более подробно… В Постановлении Правительства №276 ПП было предусмотрено несколько вариантов взимания платы.

Первый вариант, из-за которого и возник такой напряженный момент – это то, что оценка за изменение цели предоставления участка взималась в размере 30% от рыночной стоимости, и, соответственно, инвестор никогда не мог заранее просчитать. Если даже он просчитывал, то это не значит, что город просчитывал так же, как и он, и всегда та цена, с которой мы выходили в итоге - была в большей степени сюрпризом для инвестора. Плюс, безусловно, то, что требовалось определенное длительное время на проведение оценки, на заключение саморегулируемой организации. Инвестор просил оценку, чтобы посмотреть, все мы учли или не все. Основной итог, это то, что, по большому счету, реализовываются проекты, рыночная оценка которых не превышала кадастровую стоимость, либо была меньше кадастровой стоимости. Я сейчас вернусь к этому вопросу.

Второй вариант наиболее понятный для всех – когда изменение цели осуществлялось в процентах от кадастровой стоимости. То есть инвестор, получая кадастровый паспорт, видел эту цену, и уже понимал, что это. Мог сам прикинуть себе эти 30% или 60% от кадастровой стоимости, и уже с открытыми глазами шел дальше на реализацию или не реализацию своего инвестиционного проекта.

Третий вариант, самый хороший, – это бесплатное изменение цели, когда речь идет о социально-значимых объектах. Что касается самой терминологии, то термина «социально-значимые объекты» в постановлении правительства нет. Я его просто использую для более быстрого понимания. В постановлении конкретно прописаны виды разрешенного использования, индексы, которые оказываются в ГПЗУ, и под индексы которых не взимается плата. Это физкультурно-оздоровительные комплексы, гаражи, объекты здравоохранения и объекты наши любимые – ДОУ. В таком случае, деньги не взимаются.

Возвращаясь к вопросу про рыночную оценку. Мы пересмотрели ряд моментов, и сейчас - об этом многократно говорилось, в том числе, руководителем Департамента в интервью и на конференциях - мы пересматриваем на сегодняшний день этот порядок и уходим от рыночной оценки. То есть мы возвращаемся к четко установленному проценту от кадастровой стоимости. Сейчас я не буду говорить о том, сколько точно это процентов будет за какой вид, поскольку экономические модели все еще сейчас просчитываются. Но, в общем, концепция постановления, и, я думаю, что выйдет она в ближайший, может быть, месяц, заключается в том, что так же, как и ранее, у нас арендная плата за первый год после изменения цели будет взиматься и оплачиваться в течение 30 дней с момента регистрации допсоглашения за изменение цели. Арендная плата за первый год будет складываться из стандартной ставки арендной платы (в среднем по городу для всех коммерческих объектов - это 1,5% от кадастровой стоимости), и плюс эта вторая составляющая – процент от кадастровой стоимости. Таким образом, повторюсь, 1,5% плюс эта вторая составляющая (процент от кадастровой стоимости) у нас будет зависеть как от вида разрешенного использования, так и от плотности застройки.

На сегодняшний день мы неоднократно говорили про объекты размещения гостиниц. При наличии общей ставки 1,5%, которая действует для жилых домов, для торгово-бытовых объектов, для административно-деловых объектов и коммунально-складских, в отношении объектов гостиниц у нас арендная плата установлена 0,01% от кадастровой стоимости. Но это в том случае, если в виде разрешенного использования нет индекса про прочие места временного проживания. То, что уже обсуждалось в первой части, – это апартаменты. То есть, когда в ГПЗУ только гостиница - я здесь тоже хотела акцентировать внимание на том, что мы берем для расчета только те индексы, которые прописаны в ГПЗУ. Если их несколько, то мы берем, соответственно, все, и смотрим наиболее эффективный.

Повышенная ставка арендной платы не устанавливается и остаётся такой же, как и раньше. Это 1002-й индекс (учебно-образовательный объект) у нас составляет 0,05% от кадастровой стоимости, 1003-й (культурно-просветительные объекты) – 0,01% от кадастровой стоимости, 1005-й индекс (лечебно-оздоровительные объекты) – тоже 0,05% от кадастровой стоимости, 1006-й индекс (это ФОКи, спортивно-рекреационный объект) – 0,3% от кадастровой стоимости. Учебно-воспитательный, 2003-й индекс – 0,05%. Автозаправки, газонаполнительные станции у нас 1,5%, но при изменении вида дополнительный, так называемый бонус, или вот эта вторая составляющая не взимается, но ставка остается 1,5%.

Что мы сегодня предлагаем поменять? У нас будет для платы за изменение цели за первый год, как я уже сказала, несколько показателей. Это вид разрешенного использования – мы, в принципе, хотим выделить жилье и все остальное не жилье; показатели плотности застройки и учет плотности нового строительства.

На сегодняшний день шкала примерно - от 5% от кадастровой стоимости. То есть, еще раз, первая составляющая, которую я назвала, остается неизменной. Для всех коммерческих объектов, кроме тех, которые я подробно зачитала, это 1,5% процента. Для тех, которые я зачитала, соответственно, ставка другая. Плюсом к этому идет вторая составляющая – 5% от кадастровой стоимости. На сегодняшний день это минимум, который мы заложили. Это в случае, если в результате реконструкции площадь объекта капитального строительства увеличивается не более чем на 20%.

Возможно, что этот процент от кадастровой стоимости будет изменен. Еще раз повторюсь, просчитывается. Но минимум доплаты пока определен, как 5%. Шкала от 5% до 80% от кадастровой стоимости, в зависимости от плотности.

Что касается гостиниц (здесь был вопрос), то, в принципе, пока прорабатывается вопрос о том, чтобы для гостиниц установить стандартный процент – 30% от кадастровой стоимости, независимо от того, какая плотность застройки будет. В отношении позиции по поддержке гостиниц. Как раз направленность поддержки города заключается в том, что если по остальным объектам, очевидно, увеличивается цена в зависимости от плотности застройки, то в отношении гостиниц она фиксированная – 30% от кадастровой стоимости.

Кроме того, в этом проекте постановления мы учли многократное обращение инвесторов, касающееся того, что все-таки оплатить всю сумму в течение 30 дней после регистрации достаточно проблематично. Наверное, для инвесторов более целесообразно растянуть и иметь эти финансовые активы для того же строительства. Поэтому в проекте постановления мы закладываем возможность предоставления рассрочки. Максимальный срок, на который предоставляется (во всяком случае, сейчас в проекте - я думаю, что это не будет меняться) – будет составлять три года. При этом, начиная со второго года действия рассрочки, на сумму платежа будут начисляться проценты по ставке рефинансирования Центрального банка. Первый год будет беспроцентный.

В принципе, основное изменение, которое мы закладываем – это…Наверное, мы не уменьшаем случаи. Когда изменение цели идет бесплатно, эти случаи остаются. Мы расширяем случаи, когда изменение цели идет в процентах от кадастровой стоимости, и убираем случаи, когда расчет идет по рыночной стоимости, как я уже сказала. По причине того, что было много нареканий и не было особого экономического эффекта, во всяком случае, наших ожиданий, такое постановление в полной мере не оправдало.

Что касается изменения вида разрешенного использования, о котором мы говорили. Этот проект постановления, про который я сейчас, на мой взгляд, достаточно подробно рассказывала, относится к арендаторам земельных участков. Опять же, здесь важный акцент хотелось бы сделать. Это относится к правообладателям земельных участков, у которых на участке расположены здания, строения, сооружения, и цель предоставления меняется. Если земельный участок предоставлен, например, для автостоянки, то у правообладателя нет права на применение ни этого постановления, ни, в принципе, права строительства. Многократно мы такие разъяснения делали в средствах массовой информации. Тем не менее, вопросы остаются. Поэтому акцентирую внимание, что в случае, если земельный участок предоставлен, например, для благоустройства или для автостоянки, либо для размещения каких-то некапитальных проектов, то право на изменение цели предоставления участка у правообладателя не возникает, и, следовательно, это постановление не действует в силу того, что не то лицо обращается за изменением цели.

Возвращаясь к вопросу 43-ФЗ, где в 22-й статье прописаны нормы о том, что при изменении вида разрешенного использования взимается плата. Прежде всего, я хочу сказать, что в этом федеральном законе случай и порядок установления этой платы отдан на усмотрение закона субъекта. На сегодняшний день такого закона, как все знают, нет, но мы его прорабатываем. Что мы туда закладываем? По сути, мы закладываем те же самые нормы. Во всяком случае, мы пытаемся привести те же самые экономические показатели, которые мы закладываем в Постановлении Правительства Москвы на аренду. Это уже долгая политика правительства, когда мы пытаемся не ставить в неравное положение собственников и арендаторов. На аренде должно быть также выгодно все это делать, как и на собственности.

Согласно этой позиции, те нормативы, которые закладываются в проект постановления, будут, так или иначе, дублироваться в этом проекте закона.

Но особо хотелось бы отметить, что когда речь идет об участках, которые выкупались за 20% от кадастровой стоимости с установлением запрета на строительство, то еще до этого федерального закона у нас действовал закон города Москвы. Те, кто снимал запрет, прекрасно о нем знает, что 80% от кадастровой стоимости за снятие запрета на строительство платилось от нового вида функционального использования. То есть прежде, чем заплатить за снятие запрета на строительство, организация обращалась с ГПЗУ. Меняла вид разрешенного использования участка, получала новую кадастровую стоимость, и от этой новой кадастровой стоимости оплачивала 80%, не от старой.

Данный федеральный закон, в принципе, проводит ту же самую аналогию. Речь идет о тех, кто выкупил за 100% от кадастровой стоимости участок с видом разрешенного использования (назовем его старый) и обращается за изменением вида разрешенного использования.

Федеральный закон был направлен на то, что так же, как и те, кто покупал с запретом на строительство, должны оплатить не просто 100% от вида разрешенного использования, а именно от нового вида разрешенного использования.

Совершенно очевидно, что такая необходимость была спровоцирована присоединенной территорией, где огромные сотни гектаров были приватизированы под сельхозназначение, сельхозиспользование, и на сегодняшний день там активно планируется жилищное строительство. Именно эти масштабные мероприятия стали причиной для внесения такого федерального закона.

Но распространяется он на всю территорию города Москвы, не только на присоединенную. Здесь как раз, когда задавался вопрос, было сказано о том, что ряд статей относится именно к присоединенной территории. Эта статья распространяется на всю территорию. Мы не будем, безусловно, взимать. Во всяком случае, в закон закладывается, что те, кто оплатил за снятие запрета на строительство 80% от новой кадастровой стоимости, тот не будет оплачивать ту же самую стоимость, как и те, кто этот запрет не снимал. Это мы закладываем в проект закона города Москвы такое исключение, поскольку у нас условие и порядок внесения именно собственниками земельных участков будет определен законом. В том числе, и изменение. Поэтому я хотела бы как-то успокоить, что город понимает, что инвестор, оплативший 80% от новой кадастровой стоимости, если что-то там решит менять, то вторая оплата не будет производиться.

И здесь такая формулировка в федеральном законе: за изменение вида разрешенного использования на другой вид использования, оплата определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи заявления с новым видом разрешенного использования.

Это пока мы не говорим о том, что это будет 100%. Мы говорим о том, что пока прорабатывается вариант тоже некой шкалы для того, чтобы минимизировать те негативные возможные экономические последствия, которые могут быть, и также экономические модели пока просчитываются, поэтому сказать точно, какой процент будет, не могу. Но по прогнозным планам к 1 июля у нас и тот, и другой вариант будет доступен для публичного обсуждения. Возможно, постановление правительства, скорее всего, будет принято, а с проектом закона города Москвы все смогут ознакомиться, дать замечания, когда он, в том числе, будет рассматриваться и в Государственной Думе. Наверное, из основного – все. Если есть какие-то вопросы, задавайте либо сейчас, либо после.

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»: Вопрос про гостиницы. Немного хотелось бы уточнить: участок собственности как раз выкуплен за 20% в 2011 году. Нам предстоит сейчас снятие запрета на строительство со сменой разрешенного использования, ГПЗУ получено. Правильно ли я вас понял, что новым Постановлением Правительства предусматривается снижение этих 80% до 30%, или я как-то не так истолковал?

Ирина Ткачева: Для меня это очевидные темы, поскольку мы обсуждаем это постоянно. Тогда начну сначала, но очень кратко.

Есть два случая. Первый, когда у вас аренда, и это Постановление Правительства, о котором я говорила. Второй случай: вы - собственник, и тут Постановление Правительства уже не имеет значение, здесь имеет значение только Федеральный закон, и в виде исключения – то, что мы сказали – закон города Москвы, который пока еще не вышел, который мы только обсуждаем. Поэтому то постановление, о котором я говорила, где прозвучало 30% от кадастровой стоимости, к вам никак не относится. Оно бы к вам относилось, если бы вы не выкупили за 20%. Если бы вы были собственником и до сих пор арендовали участок, вы бы пришли по этому постановлению, но поскольку вы поторопились, то на вас уже будут распространяться другие нормы.

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»: Тогда нам казалось, мы вскочили на уходящий поезд.

Ирина Ткачева: Теперь за то, чтобы выйти с этого уходящего поезда…

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»: Теперь соскочить невозможно.

Ирина Ткачева: Чтобы с него выйти, надо оплатить 80% от новой кадастровой стоимости за снятие запрета на строительство. Единственное, что могу добавить, в проекте закона города Москвы, который мы сейчас прорабатываем в рамках Федерального закона, об особенностях которого я говорила, мы, возможно, предусмотрим, что там будет не 80%. Поэтому, наверное, есть смысл посмотреть, чем закончится эта работа. Потому что я сказала, у нас срок – 1 июля, мы хотя бы сможем публично выставить этот проект, и вы поймете, что вас там ожидает или не ожидает.

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»: То есть в случае положительного исхода Постановления Правительства есть вероятность того, что может быть положительно решен закон города Москвы по этому вопросу? Все-таки это преференции для гостиничных проектов?

Ирина Ткачева: Да.

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»: И это вопрос этого года?

Ирина Ткачева: Да, этого. Я уже сказала, мы для себя ориентируемся на 1 июля.

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»: Постановление и закон?

Ирина Ткачева: Да. Мы ориентируемся на 1 июля. Понятно, что принят он будет только уже когда начнется осенняя сессия депутатов, но выйти до 1 июля мы планируем, и вы хотя бы уже поймете ваши перспективы.

Дмитрий Козлов, компания «Русский трикотаж»: Да, будем ждать, спасибо.

Инвестор (не представился)

Инвестор (не представился): Поскольку мы находимся в переходном периоде, остается ли сейчас действующей процедура снятия запрета на строительство при наличии имеющегося ГПЗУ и арендных отношений по земле через 30% от рыночной стоимости?

Ирина Ткачева: Смотрите, 30% от рыночной стоимости распространяется на арендаторов.

Инвестор (не представился): Совершенно верно. Земельный участок в аренде, ГПЗУ на руках есть. В данный момент переходный период.

Ирина Ткачева: У нас нет переходного периода, у нас есть идея города, которая вынашивается в виде нового проекта постановления.

Инвестор (не представился): Да, уже больше, чем полгода, как минимум.

Ирина Ткачева: Мы хорошо работаем, думаем много, просчитываем. Знаете, тут спешка…

Инвестор (не представился): Нам бы посчитать теперь еще, сколько земля будет стоить.

Ирина Ткачева: Я могу сказать, что переходного периода, как такового, нет, поскольку то постановление не отменено, оно действует. И мы считаем, мы заказываем оценку, мы выносим на ГЗК, и мы меняем цель по тому постановлению, которое действует сегодня.

Инвестор (не представился): Просто эта процедура занимает по нашим оценкам от полугода – снятие запрета на строительство. В течение этих полугода, если я сейчас начну эту процедуру, изменится порядок.

Ирина Ткачева: Просто вы говорите «снятие запрета». Если вы арендатор, у вас нет запрета.

Инвестор (не представился): Хорошо, изменение целевого использования. Давайте будет более точная формулировка.

Ирина Ткачева: Поэтому мы много думаем над тем, как выпустить новый проект постановления, по которому вы сможете по кадастру сразу все просчитать, и сократить максимально этот срок. На сегодняшний день изменение цели после получения ГПЗУ у нас работает также в рамках одного окна. У нас приостановка идет 30 дней на проведение оценки, еще 30 дней на подписание допсоглашения.

Инвестор (не представился): Полгода, будем реалистами. До момента решения ГЗК с момента подачи заявки проходит где-то около полугода.

Ирина Ткачева: И срок приостановки на ГКЗ, да, он у нас не фиксируется. Но мы очень оперативно вносим. Мы всегда, как только инвестор подписал проект допсоглашения, с ценой согласился, мы достаточно оперативно вносим на ГЗК. Эта проблема действительно была, сейчас она у нас более ускорилась. Принимая ваше мнение, подводя итог, могу сказать следующее: Постановление Правительства по нашим расчетам в ближайшее время будет принято, потому что первый тур согласований со всеми органами власти уже прошел. То есть мы пересчитывали экономические модели порядка 10 раз, поэтому я думаю, что сегодня просто будет уже некое принципиальное решение, и проект постановления выйдет, поскольку он всеми принципиально согласован. Поэтому если вас сроки по рыночной оценке тяготят и не устраивают, то второй вариант по Постановлению Правительства будет гораздо быстрее, потому что никакого ГЗК не будет. Если проект ГПЗУ утвержден, фиксированная кадастровая стоимость, по ней не может быть никаких обсуждений – меняем, устанавливаем.

Инвестор (не представился): И второй вопрос относительно 43-ФЗ. Там часть 3 статьи 22-й говорит о случае выпущенного ГПЗУ до принятия этого Федерального закона, и неприменении части 1 статьи 22-й о необходимости доплаты до новой кадастровой стоимости. Как вы можете это прокомментировать? Земельный участок собственности, а ГПЗУ выпущен до введения в действие федерального закона, до 5 апреля.

Ирина Ткачева: Я могу прокомментировать, что, читая буквально данный Федеральный закон, плата за изменение вида разрешенного использования в этом случае не взимается.

Инвестор (не представился): Спасибо.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Один на ту же самую тему. Если планируется реконструкция нежилого помещения, встроенного в многоквартирный жилой дом. По Жилищному кодексу земельный участок находится в общедолевой собственности собственников этого дома. То есть здесь нет аренды, нет выкупа собственности 20% или 80%. Как в этом случае получить разрешение на реконструкцию?

Ирина Ткачева: Опять же, я могу откомментировать только буквальным чтением Федерального закона. Здесь не написано то, что вы выкупили участок за 100%, это уже трактовка. Если читать буквально, то статья 22-я говорит о том, что решение об изменении одного вида разрешенного использования на другой осуществляется с доплатой. Если у вас вид разрешенного использования не меняется, тогда вам это…

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Естественно, меняется, потому что участок находится с видом «эксплуатация дома».

Ирина Ткачева: Здесь немножко тоже терминология. Дело в том, что эксплуатация или строительство – это цель предоставления, а вид разрешенного использования – это то, что определено Минэкономразвития Приказом №39, и там просто перечислены именно виды, то есть: размещение административных зданий, размещение жилых объектов. И данная норма распространяется на изменение именно этого вида, то есть то, что у вас написано в кадастровом паспорте. Если то, что у вас написано в кадастровом паспорте земельного участка меняется, то оно подходит под этот закон. Если у вас эксплуатация или строительство – это цель. И в отношении собственников у нас нет эксплуатации и строительства, у вас есть просто участок собственности для размещения административного здания, например, и уже дальше действуют другие нормы. То есть вы для того, чтобы что-то с ними сделать, не меняете цель, вы входите в градостроительное законодательство, а не в земельное. Вы получаете ГПЗУ, экспертизу, вы подтверждаете, что то, что вы делаете, соответствует градостроительным нормам. А земельные нормы у вас уже в порядке. Главное, чтобы у вас в кадастровом паспорте все было правильно.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Правильно ли я понимаю, что никакой доплаты городу в этом случае не предусмотрено?

Ирина Ткачева: Тогда конкретно в каком случае?

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Еще раз повторяю: нежилое здание, например, планируется реконструкция с пристройкой к многоквартирному жилому дому, к нежилой части на земельном участке сформированном, границы которого выходят за границы стен здания, то есть участок по Жилищному кодексу находится в общедолевой собственности, порядок согласования – это реконструкция.

Ирина Ткачева: Почему я как раз и уточняла вопрос? Получается, помимо жилья у вас дополняется функция.

Николай Крынов, инвестиционная группа «Покров»: Она там уже есть, она расширяется. Первые этажи жилого дома, они нежилые, например, под торговлю.

Ирина Ткачева: В отношении жилых домов могу абсолютно точно сказать по городу в Москве, что когда регистрировалось право собственности по земельным участкам, на которых расположены жилые дома, то вид разрешенного использования устанавливался «Размещение многоквартирных жилых домов». Никаких дополнительных видов, во всяком случае, Департамент при этом не устанавливал. Поэтому конкретный случай всегда лучше смотреть при наличии документов, но если у вас многоквартирный жилой дом, который приватизирован, скорее всего, все-таки в кадастровом паспорте стоит один вид разрешенного использования – это «Многоквартирные жилые дома», и в случае, если вы пристраиваете пристройку, то у вас дополняется другим видом разрешенного использования, иначе вы его просто не можете получить, потому что в ПГЗУ у вас должно быть уже несколько видов, а не один.

Предлагаю конкретно посмотреть этот вариант, но, в общем, по практике, да, многоквартирные жилые дома приобретают земельные участки бесплатно, и, по большому счету, если они что-то делают в этом доме, они не доплачивают. Но в случае, если вы пристраиваете что-то, у вас получается дополнительный вид разрешенного использования, в ГПЗУ у вас будет уже два вида прописано как минимум, и это попадает под Закон «Об изменении вида разрешенного использования».

Инвестор (не представилась)

Инвестор (не представилась): Участок земли в собственности, вопрос по снятию запрета на строительство. На гектар дали ГПЗУ с плотностью 10 тысяч, то есть минимальная плотность. 5 тысяч уже у собственника есть в собственности. Можно ли снять запрет на строительство частично только под застройкой?

Ирина Ткачева: Нет, нельзя, у нас расчет идет в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Инвестор (не представилась): Значит, 80% заплатить от стоимости гектара, получив дополнительных площадей 5 тысяч?

Ирина Ткачева: Закон суров, но он закон.

Инвестор (не представилась): Понятно, что экономической целесообразности в этом никакой, и то, что вы говорили, что вы пытаетесь делать одинаковое положение арендаторов и собственников, здесь в десятки раз отличаться будет.

Ирина Ткачева: Знаете, тогда нужно посмотреть, почему у вас на одном гектаре всего 5 тысяч объектов. Может быть, вам имеет смысл отказаться от части земельного участка, тем самым минимизировав свои экономические затраты? Если у вас на гектаре несколько пятен, то, пожалуйста, никто вам не мешает выделить то, что вам нужно в вашей экономической целесообразности, и там все это сделать.

Инвестор (не представилась): Можно не отказываться, можно оставить под благоустройство остальной участок, а пятно оставить. Они оба собственности.

Ирина Ткачева: Да, можно разделить земельный участок.

Инвестор (не представилась): Вопрос: плотность можно использовать всего гектара? Не получится ли, что нам автоматом скажут: «А на этом кусочке вы можете две построить»?

Константин Тимофеев: Вполне возможно, но это не значит, что она будет пропорционально уменьшена.

Инвестор (не представилась): Кто это решает, как нам правильно поступать, чтобы все-таки она не была уменьшена? 10 тысяч на гектар – это и так роскошно для Москвы.

Константин Тимофеев: Я уж извиняюсь, 10 тысяч на гектар – достаточно хорошая плотность, смотря под какой объект. Действительно, и 5 тысяч – хорошая плотность. Коллеги, 25-35…

Инвестор (не представилась): Я забыла сказать, на окраине Москвы.

Константин Тимофеев: Это предельные параметры, и все-таки нужно какие-то разумные вещи обсуждать. Если вы откажетесь от части земельного участка, будет новый кадастр, и вы обратитесь за ГПЗУ в Москомархитектуру, мы внимательно посмотрим, возможно, даже и этот объект у вас сохранится.

Инвестор (не представилась): Хорошо, спасибо. И еще вопрос к этому же. Сегодня новая кадастровая цена не в связи с видом разрешенного использования, а опубликована просто новая кадастровая цена, не та, которая была при выкупе. От чего 80% считается? Там вид разрешенного использования не меняется.

Ирина Ткачева: Если такой случай, где вид разрешенного использования не меняется, то есть, условно говоря, было производство, осталось производство, вы получили ГПЗУ с этим видом, то считается… Чтобы уйти «новое-старое», я скажу так: 80% от кадастровой стоимости того вида разрешенного использования, которое указано в ГПЗУ.

Инвестор (не представилась): Действующее на сегодняшний день или на момент выкупа? Она просто в два раза поднялась на сегодня.

Ирина Ткачева: Вы когда обращаетесь за снятием запрета на строительство, на день снятия запрета на строительство какая у вас цена в кадастровом паспорте, такая цена.

Инвестор (не представилась): Все ясно, спасибо.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: Интересно, если инвестконтракт завершился строительством многоквартирного дома, у собственников, соответственно, есть возможность оформить земельный участок, то каким образом этот земельный участок выделяется? Он выделяется, ему присваивается новый кадастровый номер, а старый остается большой земельный участок? Либо это какая-то другая процедура?

Ирина Ткачева: По многоквартирным жилым домам у нас действует следующая процедура: любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в департамент за формированием земельного участка. Участок должен формироваться, необходимый для эксплуатации жилого здания. Это не всегда совпадает, но может совпадать с тем участком, который был предоставлен на период строительства. Но чаще всего не совпадает, потому что для стройки предоставляется больший участок с учетом бытовых городков и специфики строительства. Мы формируем участок, исходя из проектов межевания. После того, как они сформируют участок – я имею в виду, собственников, жильцов…

Опять же, здесь, как я сказала, возможен и тот вариант, что участок будет тот же самый. Тогда никаких работ проводить собственникам не надо, либо если участок другой, тогда нужно провести межевые кадастровые работы, сдать в Росреестр, получить новый кадастровый номер, и на основании этого регистрировать право собственности. В виде разрешенного использования будет установлен вид «многоквартирные жилые дома».

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: То есть участок будет выделен с новым кадастровым номером. Если какая-то часть осталась, останется старый кадастровый номер участка?

Ирина Ткачева: Нет, здесь немножко другая процедура. Надо смотреть каждый конкретный случай, потому что 221-й ФЗ прописал ряд процедур, поэтому они в зависимости от специфики применяются. Если это будет раздел земельного участка, то появятся два новых кадастровых номера.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: А если выдела?

Ирина Ткачева: Если будет использована процедура, которая называется раздел, то в результате раздела получится два новых кадастровых номера. Если будет использована процедура, например, уточнения, то кадастровый номер сохранится. Если будет использована процедура перераспределения, то тоже появится другой кадастровый номер. То есть это специфика Закона

«О кадастре», но неважно, будет тот же номер или он поменяется. Для жителей это не имеет никакого значения.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: В смысле, если инвестор на оставшемся участке что-то еще продолжает строить, ему там нужно будет ГПЗУ менять в связи с такими изменениями?

Ирина Ткачева: Очень интересно, как он продолжает строить. Не очень понятен вопрос. То есть у него на этом участке несколько объектов?

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: Да. Как только первый ввел в эксплуатацию, житель пришел, получил свидетельство о собственности, он уже имеет право собственности на земельный участок? Вот если можно как-то выделить…

Ирина Ткачева: Можно разделить - не на весь. Опять же, все равно у нас, когда Росреестр регистрирует права на земельный участок, он смотрит на то, что земельный участок должен быть для эксплуатации многоквартирного жилого дома, потому что жильцы имеют право на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Если речь идет о двух пусковых комплексах, то, скорее всего, это будет раздел земельного участка, это будет два новых кадастровых номера. Поэтому, в отношении данной процедуры, в принципе, тоже Земельный кодекс указал, что права на участке, который получается в результате раздела, выдела или иных кадастровых процедур, права сохраняются. Поэтому, в теории, если у вас какой-то долгосрочный договор аренды, то можно перезаключать и пытаться регистрировать этот договор, потому что в федеральном законе есть такая норма, что ваше право не утрачивается.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: То есть начинать с обращения в Департамент имущества от собственника для оформления земельного участка?

Ирина Ткачева: Если вы сейчас арендаторы, то вы можете обратиться (от собственника не обязательно). Если у вас дом введен в эксплуатацию, то актом ввода мы учитываем, что появляются жильцы. То есть здесь вариативность, что могут жильцы провести кадастровые работы, а может провести правообладатель. Вы можете также разделить этот участок и провести кадастровые работы.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: Спасибо.

Ф.Баркаев

Феликс Баркаев, заместитель руководителя Департамента развития новых территорий города Москвы:

После Ирины всегда сложно говорить, потому что она замечательный оратор, который находит очень точные формулировки. На заседании рабочих групп Градостроительно-земельной комиссии, когда она докладывает, просыпается один из представителей префектур, который обычно все остальное время спит. Он просыпается, только когда говорит Ирина! Но это так, шутка.

На самом деле, я впервые на данной встрече. Поэтому, если честно, не очень для себя понимаю, какие вопросы интересуют инвесторов, присутствующих здесь в зале. С инвесторами, которые реально работают на присоединенных территориях, мы находимся в живом, активном диалоге, поэтому практически все вопросы, которые у них возникают, снимаем в рабочем режиме. Поэтому все-таки мне хотелось бы больше поработать сейчас в режиме вопросов-ответов.

Небольшие тезисы. Когда мы говорим о присоединенных территориях к Москве, надо понимать, что это все-таки территория Москвы. Поэтому нормативно-правовые акты, действующие на старой территории, точно также действуют на новой. Каких-то особых отличий просто не существует де-юре.

Фактически, присоединение состоялось 1 июля прошлого года. На момент присоединения достаточно большой объем проектов находился в различных стадиях реализации. Более 85 инвестиционных контрактов, договоров развития застроенной территории осваивались на период вхождения в Москву. Разрешение на строительство 16 миллионов квадратных метров было выдано еще в Московской области. Соответственно, градостроительная деятельность и инвестиционно-строительная деятельность осуществляется сейчас достаточно успешно на присоединенной территории. Многие инвесторы продолжают работать и работать. На сегодняшний день порядка 100 тысяч квадратных метров вводится в месяц на присоединенной территории. Это справочная информация.

Опять же, с момента присоединения территорий проводится ревизия проектов, которые на них осуществляются. На сегодняшний день на рабочей группе Градостроительно-земельной комиссии рассмотрено 59 проектов. По 19 проектам на ГЗК уже приняты решения. Справочно: 8 крупных проектов, которые реализуются на присоединенных территориях, были тоже рассмотрены. По ним принято решение о необходимости разработки новых проектов планировки с учетом требований Мосгосстройнадзора. Ранее разработанные проекты планировки подразумевали нормативы Московской области, а нормативы Москвы и Московской области не соответствуют друг другу.

Большим отличием присоединенных территорий от основной Москвы является наличие там большого количества земельных участков, находящихся в частной собственности. К нам в Департамент поступает очень много обращений на сегодняшний день от застройщиков с просьбой разрешить разработку проекта планировки территории. На сегодняшний день уже налажен механизм и приняты первые решения на Градостроительно-земельной комиссии о разработке проектов планировки за счет средств инвесторов. Департамент развития новых территорий с Москомархитектурой ведет работу по подготовке заданий на разработку проектов планировки. Проекты планировки потом утверждаются на Градостроительно-земельной комиссии.

На сегодняшний день город поддерживает проекты комплексного освоения территории. Мы говорим, что нам неинтересно, чтобы инвестор строил только жилье. Мы говорим, что в обязательном порядке должны строиться объекты соцкультбыта, здравоохранения, инженерной и транспортной инфраструктуры. Особое внимание мы уделяем на присоединенной территории созданию мест приложения труда. Мы считаем, что маятниковая миграция, которая на сегодняшний день есть в городе, в его исторической части, и с которой на сегодняшний день город активно борется, тратя на это большой объем бюджетных средств, на присоединенных территориях не нужна. Развитие нового проекта мы оцениваем, в том числе, с точки зрения создания рабочих мест. Мест приложения труда для тех жителей, которых потенциальный инвестор хочет, грубо говоря, поселить на данной территории, построив там жилье.

Наверное, вкратце все, а дальше лучше режим вопросов-ответов. Спасибо!

А.Гончаров

Александр Гончаров, заместитель Председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства:

Добрый день! Я постараюсь быть кратким. Тем более, понимаю по аудитории и по вопросам, что у нас больше инвесторов, которые специализируются на нежилых помещениях и гостиницах, нежели на жилье, а мое выступление больше адресовано тем инвесторам и застройщикам, которые специализируются на строительстве жилья.

На этом слайде представлено законодательство, которое регулирует долевое строительство. Это, прежде всего, 214-й Федеральный закон, который у нас действует с 2005 года, но в конце прошлого года в него были внесены существенные изменения, которые интересны не только гражданам, поскольку это дополнительная гарантия их денежных вкладов в свои квартиры, но и, прежде всего, участкам строительного рынка, застройщикам.

Так вот о каких гарантиях идет речь? Прежде всего, речь идет о том, что при заключении договора долевого участия с гражданином, застройщик должен ему предоставить ряд гарантий финансового плана. Так, по выбору застройщика может быть заключен договор поручительства с банком, который предоставляется будущему покупателю в обязательном порядке до заключения ДДУ, либо договор страхования с профессиональным страховщиком, либо третий вариант, который наиболее выгоден застройщикам – это создания Общества взаимного страхования.

Буквально несколько дней назад в Минрегионе проводилось заседание Организационного комитета по созданию Общества взаимного страхования, где было достаточно много уважаемых лиц, в том числе и депутаты, и заместители Министра регионального развития. Все участники единодушно отметили, что те, кто хочет быть в тренде, должны работать в рамках 214-го закона, а если уж вы хотите быть впереди всех, всем рекомендовано все-таки войти в состав Общества взаимного страхования. Поскольку заключение договора поручительства или заключение договора страхования с профессиональным страховщиком будут достаточно обременительны непосредственно для застройщиков. Создание Общества взаимного страхования, когда сами участники рынка строительства жилья будут определять условия, будут сами это общество контролировать и отвечать за своих участников, соответственно, менее затратно. Сегодня эти изменения уже действуют. 2013-й год отдан на то, чтобы Общество взаимного страхования было создано.

На сайте Минрегиона есть специальная страничка, где принимаются заявки на вступление в члены ОВС. Мы, как Комитет, агитируем наших застройщиков, чтобы московские инвесторы приняли активное участие в создании этого общества. Для того, чтобы стать участником, нужно всего лишь исполнить несколько условий. Одно из них, и самое главное, условие – более трех лет работать на рынке и привлекать денежные средства непосредственно в рамках 214-го Федерального закона. Остальные условия достаточно небольшие: это не находиться в стадии ликвидации, не находиться в стадии банкротства. За тот период деятельности, что Комитет работает в рамках 214-го ФЗ, у нас накопился достаточно большой объем информации по застройщикам. Как Комитет мы будем давать рекомендации в Минрегион по поводу того или иного застройщика с тем, чтобы данный застройщик мог стать учредителем этого общества или нет. Поэтому я прошу вас обратить на это внимание, и готовить документы для вступления в это общество. Если у вас возникнут какие-то вопросы, вы можете непосредственно обращаться к нам в Комитет. Мы с Минрегионом эту работу в настоящий момент достаточно активно ведем.

Здесь представлены те нормативные документы, которые непосредственно касаются этого Общества взаимного страхования. В данный момент нужно подать заявку. 30 застройщиков необходимо, чтобы это Общество взаимного страхования создать. Общество будет оно действовать на всей территории Российской Федерации.

Очень важный момент, который я хотел бы отметить для застройщиков. Хотя у нас закон действует с 2005 года, не все по этому закону работают. С 2014 года вступают в силу изменения, согласно которым при продлении разрешения на строительство обязательным условием для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, необходимо будет предоставить договор страхования либо сообщить о том, что вы являетесь непосредственно участниками данного Общества взаимного страхования.

На этом кадре представлена статистика, которую мы имеем на сегодняшний день. Анализируя привлечение денежных средств граждан в рамках «старых» территорий, мы можем отметить, что, к сожалению, всего 55% застройщиков работают в рамках 214-го ФЗ, остальные застройщики у нас используют иные схемы привлечения денежных средств: это и ЖСК – порядка 18%.

По поводу ЖСК, хочу отдельно отметить, что внесены изменения в законодательство, и на сегодняшний момент могут так бесконтрольно привлекать денежные средства только те ЖСК, которые были созданы до 2011 года. Если вы получили разрешение на строительство в 2012 году, то у вас должен быть новый ЖСК, и застройщики, которые выбирают эту схему, будут попадать в нашу зону ответственности, и, соответственно, обязаны выполнять требования 214-го ФЗ, и мы будем отслеживать вашу деятельность. Сегодня у нас по статистике действует порядка 47 ЖСК, и порядка 30 – мы делали предварительный анализ – уже будут попадать под наши проверки.

Очень оптимистичной у нас выглядит ситуация по новой территории. Новая территория у нас, получается, идет в тренде: более 73% все-таки выбрали для себя форму ДДУ. Общая ситуация по стране, и, в частности, по Москве (это статистика, начиная с 2008 года) свидетельствует о том, что все больше и больше застройщиков выбирают именно форму привлечения средств граждан по 214-ФЗ. Поэтому тем, кто еще не определился или считают, что могут использовать и работать по старым серым схемам, настоятельно рекомендую еще раз пересмотреть вашу правовую базу и прийти к 214-му закону, и работать в рамках действующего законодательства.

На этом слайде указаны гарантии, которые дает закон непосредственно гражданам. Я думаю, что те, кто строят жилье, его уже читали и с этим знакомы, поэтому не буду на этом акцентировать внимание.

Хотел бы еще сделать акцент по отчетности, которую мы сегодня имеем от застройщиков. Опять же, количество застройщиков, предоставляющих в наш Комитет отчетность, неуклонно растет. На нашем сайте есть вся необходимая информация о том, каким образом и когда необходимо сдавать эту отчетность. И, кстати, эта информация будет интересна и непосредственно будущим приобретателям жилья, потому что, допустим, в Московской области публикуют черные списки застройщиков. Мы пока от этого ушли: мы все-таки публикуем белые списки застройщиков, и тем самым больше создаем рекламу для добропорядочных инвесторов, нежели принимаем какие-то санкции. Но, тем не менее, санкции мы принимаем, и за период деятельности Комитета у нас в доход бюджета взыскано более 60 миллионов рублей.

Основными нарушениями у нас все-таки является привлечение денежных средств граждан теми лицами, которые не могут это делать. То есть это нарушение 214-го ФЗ: продают по предварительным договорам, используют вексельную схему, используют некие расписки. Остальные правонарушения носят менее значительный характер, и больше связаны с некой неорганизованностью самого застройщика.

Хотелось бы еще раз вернуться все-таки к жилищно-строительным кооперативам. Здесь достаточно наглядно показано, что на сегодняшний момент жилищно-строительный кооператив – это не только та организация, которая просто выбрала для себя форму ЖСК, она обязательно должна иметь оформленные земельные правовые отношения, о которых мы сегодня очень много говорим, и обязательно ЖСК должно иметь для себя разрешение на строительство. Если этого не будет, то все ЖСК, которые созданы, начиная фактически с 2012 года, в 2013 году, они и их деятельность будет не легитимна в части привлечения денежных средств под строительство. Поэтому я на это ваше внимание особо обращаю.

На этом слайде речь идет о совершенствовании нашего законодательства. Во время заседания Организационного комитета по созданию Общества взаимного страхования Хинштейном Александром Евсеевичем было доложено, что сейчас уже в достаточно высокой степени проработки находится закон, который устанавливает уголовную ответственность за нецелевое использование денежных средств граждан, а также за привлечение денежных средств граждан лицами, которые не обладают этими правами.

Соответственно, начиная с 2014 года, также проектом предусматривается возможность осуществления не только плановых проверок, которые мы согласовываем с прокуратурой. Сейчас, если нам нужно выйти внепланово, когда мы понимаем, что идут объективные нарушения, мы (Комитет) должны прийти, в частности, именно с прокуратурой. То теперь планируется, что с 2014 года мы уже будем только прокуратуру уведомлять, и самостоятельно приходить с проверками, соответственно, тем самым оперативно устранять те нарушения, о которых нам сигнализируют граждане.

И поскольку у нас сегодня аудитория - непосредственно инвесторы, хотелось бы отметить, что институт долевого строительства и сам договор долевого строительства уже находит применение не только во взаимоотношении инвестора и гражданина, но уже и инвесторы между собой заключают такие договора. Поскольку договор подлежит обязательно государственной регистрации, этот договор дает возможность сторонам распределять между собой имущественные права, и сам договор долевого участия дает возможность оперативно оформлять права собственности на возведенный объект. То есть для того, чтобы оформить право собственности на результат инвестиционной деятельности, вам не нужно ждать согласия вашего оппонента, непосредственно застройщика. То есть в данном случае, как только есть разрешение на ввод инвестиционного объекта, вы, как участник договора долевого строительства, несете свой пакет документов в Росреестр и автоматически оформляете свои права собственности. Эти все правила прописаны в Законе «О регистрации», сегодня этот механизм уже активно используют многие инвесторы и застройщики. Буквально недавно мы оштрафовали одно спортивное общество, которое заключило договор долевого строительства, но, к сожалению, отчетность нам не сдало. Они думали, что, в принципе, квартиры не продают гражданам, а 214-й договор они заключили исключительно с целью того, чтобы обезопасить свои инвестиции, но, тем не менее, закон распространяется и на такие отношения, и, соответственно, вся отчетность, которая должна быть, должна сдаваться нам ежеквартально. У меня все. Спасибо.

Дмитрий Сазаничков, ЗАО «Лидер»

Дмитрий Сазаничков, ЗАО «Лидер»: 214-й закон распространяется только на жилье? А если мы строим апартаменты?

Александр Гончаров: В обязательном порядке на жилье, а по вашему желанию вы можете привлекать инвестиции в апартаменты, используя данную форму.

Дмитрий Сазаничков, ЗАО «Лидер»: То есть, если я строю коммерческие площади фактически и продаю их в виде апартаментов, то мне…

Александр Гончаров: Сегодняшняя картина такова: многие застройщики привлекают деньги именно посредством этой формы. Поскольку есть инвестиции достаточно большие, ощутимые, то иногда договор соинвестирования или простого товарищества не дает вкладывающему лицу тех гарантий, на которые он бы мог рассчитывать. Соответственно, в добровольном порядке вы можете заключить этот договор долевого участия. Но если вы выбрали эту форму в добровольном порядке, то вы должны уже обязательно соблюдать все условия, которые связаны с использованием этой формы.

Константин Тимофеев: Коллеги, по апартаментам, чтобы тоже не было недопонимания. Апартаменты – это коммерческая недвижимость. Понятно, что когда гражданин покупает апартаменты, многие продавцы ему не рассказывают, что там повышенные коммунальные платежи, повышенные налоговые ставки (о чем тоже не говорится), вопросы с регистрацией (об этом тоже не говорится при продаже). Когда гражданин покупает апартаменты, не заключая договор долевого участия, он не защищен от обмана. При этом, если такое случится, то он уже не считается обманутым дольщиком, он не участвует в процедуре банкротства, как обманутый гражданин. Он становится обычным инвестором, и по очередности не имеет преимуществ перед другими инвесторами. Все это тоже нужно говорить покупателям апартаментов. Важно, чтобы все, кто продают апартаменты, это от граждан не скрывали. Это тоже очень важно.

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»

Юлия Сидоренкова, «Русское земельное агентство»: У меня такой вопрос: если, например, инвестор самостоятельно строит, он является членом саморегулируемой организации. Здесь у нас появляется еще один механизм гарантий посредством вступления в это общество взаимного страхования. Не было никаких идей на будущее, может быть, объединить как-то эти два механизма?

Александр Гончаров: Надо понимать, что это разная зона ответственности. Саморегулируемая организация – вы имеете в виду строительную – она, прежде всего, страхует ответственность подрядчиков, производственные нарушения. Общество взаимного страхования – это финансовый инструмент. По сути дела - это страхование вкладов, то есть такая параллель, как страхование вкладов в банке. То есть это разные зоны ответственности, и они не могут пересекаться. Но принцип вы правильно уловили, он, по сути дела, один. В данном случае, по саморегулируемым организациям – это профессиональное сообщество строителей. Здесь уже больше профессиональное сообщество инвесторов.

Заключительное слово

Константин Тимофеев:

Спасибо, товарищи. У нас есть много специальных вопросов, и действительно это очень приятно, что вы вникли в саму суть проблемы, и их задаете не в общем плане, а изучив и поняв, что мы делаем, и мы стараемся вам в этом помочь. Не удержусь. Девушка задавала вопрос, можно ли землю зарегистрировать на собственника. Да, можно, но есть один адрес известный в городе. Кто, может быть, знает, это даже на слуху, инвестор известный.

Ситуация получилась следующая: строит два пусковых комплекса. Первый пусковой комплекс построил, сдал в эксплуатацию, начал строить второй. По первому пусковому комплексу граждане приобрели жилье и зарегистрировали часть долевой собственности на землю, и говорят инвестору: «А мы не хотим, чтобы ты строил вторую очередь». Вот есть такой пример, и они правы. И несколько таких судебных споров уже есть.

Поэтому прежде чем принимать такие решения по пусковой сдаче, внимательно посмотрите, потому что обязательства, когда вы построили, в принципе, ваши прекратились, но земля еще становится общей. Поэтому тоже здесь очень внимательно действуйте. Это не из-за того, что граждане становятся более грамотными, а, к сожалению, из-за того, что некоторые начинают злоупотреблять своим правом, потому что земля была предоставлена под эксплуатацию объекта, где они купили собственное жилье, а так получилось, что кадастр один, и они претендуют на общий земельный участок. Поэтому внимательно тоже к этим вопросам относитесь.

Мне очень приятно, что вы задаете уже специальные вопросы, значит, действительно, такие встречи полезны. Я так чувствую, Ирина, мы вас еще будем очень часто приглашать, тем более поправки будут в закон вноситься, и это всем нам будет интересно. Что касается торгов. Было заявлено, что до тысячи объектов Департамент имущества будет выставлять на торги. Какие это будут торги, по какому графику, мы тоже попросим в следующий раз рассказать. Будем вас информировать о ходе разработки правил землепользования (в том числе и в ЦАО, и по всему городу), каким образом у нас идет градостроительное развитие на новой территории. Вопросов пока по новой территории, с одной стороны, много, с другой стороны, мало.

Мы делаем сейчас две территориальные схемы по Троицкому и по Новомосковскому округам. Они тоже в этом году будут сделаны. Мы также готовы будем вам доложить, проинформировать, показать. Может быть, тогда тоже будет понятно, где будет линейный объект, у кого участок находится в зоне притяжения, в зоне развития. Но по новой территории очень много будет интересных вопросов. Мы предлагаем собственникам новой территории вместе с городом все-таки начинать развивать данную территорию. Потому что когда город - ваш партнер и союзник, это все-таки гарантия быстрого принятия решений и гармоничного развития данной территории.

Я хотел бы всех вас поблагодарить сегодня за присутствие, что вы задаете вопросы. Если мы на какие-то вопросы не ответили… В принципе, докладчики исчерпывающе выступили по каждому вопросу. Также готов от вас выслушать предложения по интересующим вас темам. Обращайтесь, и на следующей нашей совместной встрече мы обязательно эти темы осветим. Прошу вас также принимать активное участие. Спасибо, товарищи, за работу сегодня.