RSS

Городской портал госуслуг

Москомстройинвест поддерживает диалог с инвестором (видеосюжет)

28 ноября 2012 г. Москомстройинвест провел второй публичный семинар «Диалог с инвестором».


С докладами выступили: Председатель Москомстройинвеста К.П. Тимофеев,заместитель руководителя Департамента культурного наследия г. Москвы Алексей Емельянов, заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы Ирина Ткачева, заместитель Председателя Москомархитектуры, начальник Управления градостроительной политики и формирования Генерального плана г. Москвы Павел Шабуров, заместитель начальника Правового управления Департамента градостроительной политики г. Москвы Юлия Щеглова.

По итогам выступлений инвесторам была предоставлена возможность задать интересующие вопросы.

Следующий семинар планируется провести в марте 2013 года.

Видеосюжет

Стенограмма мероприятия:

Ольга Архангельская (модератор, партнер компании «Эрст энд Янг»): Прошлая конференция была очень хорошо воспринята, было много вопросов и от инвесторов, и от журналистов, и от участников рынка. Темы, которые мы сегодня освещаем, тоже выбраны с вашей помощью. Поэтому готовьте вопросы. А я передаю слово участникам семинара.Наша сегодняшняя конференция «Диалог с инвестором» – это очередная в достаточно большой серии встреч с инвесторами, которые будут происходить регулярно, мы решили взять это за правило. Это мероприятие инициировано Москомстройинвестом, эта инициатива очень хорошо приветствуется рынком, потому что Москва становится всё более и более открытой, это мы видим в нашей ежедневной работе, для инвесторов.

Константин Петрович Тимофеев, Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства;

Ирина Васильевна Ткачева, заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы;

Алексей Александрович Емельянов, заместитель руководителя Департамента культурного наследия г. Москвы;

Павел Валентинович Шабуров, начальник Управления градостроительной политики и формирования Генерального плана г. Москвы;

Юлия Валерьевна Щеглова, заместитель начальника Правового управления Департамента градостроительной политики г. Москвы

К.П.Тимофеев

Константин Петрович Тимофеев, Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства: Добрый день, дорогие коллеги! На прошлом диалоге мы получили много вопросов от инвесторов, многие вопросы были решены. Весь инвестиционный процесс городской делится на две части: это бюджет, когда вы выступаете подрядчиками у государственного заказчика на строительство в рамках поставки материалов, в рамках выполнения самих подрядных работ. Но эту часть мы не затрагиваем, нам самое главное сегодня – затронуть инвестиционный процесс, когда вы являетесь девелоперами, строителями на инвестиционных объектах.

У нас весь инвестиционный процесс регламентирован в рамках предоставления государственных услуг. Самое главное, что мэром города принято решение, и координатором всей этой деятельности является Градостроительно-земельная комиссия, это вы все знаете. Но я повторяюсь, потому что у нас за этот год сделано немало в рамках упрощения и повышения прозрачности деятельности самой этой комиссии. На Комиссии есть две Рабочие группы - по инвестициям, которую возглавляет Андрей Шаронов, и по градостроительной деятельности, которую возглавляет Марат Хуснуллин. Рабочие группы собираются два раза в неделю: у Хуснуллина – по понедельникам и четвергам, у Шаронова – по понедельникам. Рабочими группами рассмотрено более 9 тысяч вопросов, из которых порядка 30% подлежат рассмотрению на Градостроительной земельной комиссии.

Что мы сделали в этом году? В мае мы приняли решение об упрощении деятельности Градостроительно-земельной комиссии. И многие вопросы не выносятся уже на рассмотрение Комиссии и мэра, а решаются на Рабочих группах. Это такие вопросы, как выдача Градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) строительство объектов площадью до 5 тыс. метров, если они расположены вне границ ЦАО и если это не объекты культурного наследия; это выдача ГПЗУ, если у инвестора есть вся разрешительная документация и объект находится в высокой стадии готовности. Вы знаете, что, согласно закону, всем инвесторам было предписано получать ГПЗУ, даже если было АРИ, утвержденное Правительством Москвы и другие градостроительные документы.

Сейчас мы упростили принятие вопросов по земле, следовательно, если Градостроительно-земельная комиссия приняла решение о выдаче ГПЗУ, о разработке проектов планировок, то изменение вида использования земельных участков выполняется Департаментом земельных ресурсов без рассмотрения на ГЗК; смотрим только на Рабочей группе.

Также принято решение относительно проектов планировок: теперь проекты планировок могут выполняться также и за счет средств инвесторов. Если последние два года это был только бюджет, то теперь, если задание на разработку проекта планировок согласовано с точки зрения городской необходимости, инвестор за свои деньги его разрабатывает, сам выбирает разработчика, далее утверждает в установленном порядке. Если этот проект планировки утвержден, то ГПЗУ не рассматривается на ГЗК, а рассматривается только на Рабочей группе, и Москомархитектура выдает уже в установленном порядке при выдерживании 30-дневного срока на эту государственную услугу.

Поэтому все инвесторы, у которых есть достаточно большие и сложные территории - по нашему пониманию от 3 и больше гектаров – и есть желание комплексно эту территорию освоить, то разрабатывайте проекты планировок, мы их будем утверждать и дальше уже выдавать градостроительные планы. Еще один важный момент, что при утверждении проектов планировок теперь принято решение подготавливать второй документ - план реализации проекта планировок, когда, в какие сроки будет реализовано. Он и ранее требовался, но был больше формальностью. Это нужно городу, чтобы к определенному моменту, когда вы будете строить свои объекты, мы сделали всю инженерную инфраструктуру, сделали дороги, если это обязательство города. Если это обязательство инвестора, мы также должны проконтролировать вместе с вами, чтобы вы эти дороги сделали обязательно. Поэтому план реализации будет утверждаться вместе с проектом планировок.

Что еще важно? Если вы хотите строить объекты - социальные, парковочные, лечебные, культурные, учебные, промышленные, то данные ГПЗУ также не подлежат рассмотрению на Градостроительно-земельной комиссии, а смотрятся только на Рабочей группе. Это значительно ускоряет срок, и Комитет по архитектуре укладывается в 30-дневный период.

На Рабочую группу Хуснуллина в понедельник выносятся вопросы градостроительные (ГПЗУ, земельные отношения, изменение вида разрешенного использования объектов культурного наследия), по четвергам смотрятся проекты планировок, отраслевые, территориальные схемы, более сложные вопросы. Около 200 вопросов в неделю удается смотреть, и на Градостроительно-земельную комиссию выносится около 80 вопросов. Поэтому если у вас есть желание комплексно рассматривать все объекты, вы не держите их за пазухой. Чем быстрее вы обратитесь, по крайней мере, у вас будет у самих понимание, что с этими объектами можно делать. У нас нет задачи прекратить, расторгнуть; у нас есть задача помочь вам реализовать это. Для нас это - налоги, места предложения труда, комфортное жилье для горожан.

Несколько слов о новой территории. Москва увеличилась в полтора раза, и мы столкнулись со следующими проблемами: на новой территории практически отсутствует градостроительная документация. Есть утвержденный Генплан, есть кусками утвержденные Правила землепользования и застройки. Но, к сожалению, данные планы были сделаны однообразно, в основном, жилая застройка. Получается, жилой объект строится в чистом поле, дорог нет, зачастую нет электричества, водоснабжения, ливневой канализации, нет мест приложения труда. Как там будут жить люди? Поэтому принято решение пересмотреть градостроительную документацию по новой территории.

Также принято решение о разработке двух территориальных схем: по Троицку и Новомосковскому округам. Они будут включать в себя схемы линейных объектов, схемы строительства инфраструктуры и транспорта. Поэтому никаких сложностей нет. Пожалуйста, вы можете выходить с инициативой, но делайте какие-то предпроектные предложения, свои пожелания и, самое главное, определяйте границы, в которых вы хотите застраивать. Если вы хотите это делать поэтапно, ничего страшного, можно делать поэтапно. Если нет понимания, мы постараемся вам подсказать, что город планирует: где будет деловой центр, где будут какие дороги, где будут какие места приложения труда.

Несколько слов о том, как мы проводим информирование о принятых решениях. Коллеги, мы сделали работу ГЗК открытой; ежедневно после заседания комиссии, в четверг уже вечером пресс-служба информирует о наиболее важных решениях. В средствах массовой информации это можно видеть. Также мы открыли систему «Личных кабинетов» - на сайте нашего Комитета, где каждый инвестор может, зарегистрировавшись, обратиться и получить информацию о принятых решениях, выписки из протоколов, когда будет рассмотрено обращение инвесторов либо на Рабочей группе, либо на Комиссии.

Еще немаловажно, что мы хотели бы вместе с вами обсудить, что происходит, когда вы приобретаете друг у друга земельные участки – приобретаете либо в собственность, либо приобретаете права аренды путем заключения договоров переуступки прав, заключения договоров субаренды, либо приобретения собственности в этих компаниях. Коллеги, смотрите, пожалуйста, внимательно, что вы покупаете. Если нет градостроительной документации, мы рекомендуем получить ее перед приобретением. Самое главное, смотрите, если это аренда, на особые условия. Даже если договор аренды заключен на 25, на 49 лет, но по особым условиям срок строительства истек, то такой договор подлежит расторжению, если территория не освоена.

Также мы на Комиссии подготовили много участков на торги. Что касается аукционов, мы призываем всех инвесторов не стесняться, смотреть.

Мы приняли несколько отраслевых схем: отраслевую схему размещения гостиниц, сейчас разрабатывается отраслевая схема парковочного пространства, отраслевая схема размещения объектов физкультуры и спорта, другие отраслевые схемы. Готовится отраслевая схема размещения объектов жилого назначения и объектов размещения торговли, как оптовой, так мелкорозничной. Также мы готовим к рассмотрению все промышленные зоны.

Сегодня мы хотели бы обсудить, что происходит с центром города, какие правила в центре города, что можно строить, что нельзя строить, что можно строить в рамках Бульварного кольца, Садового кольца, когда будут разработаны градостроительные регламенты, когда будут разработаны проекты и Правила землепользования и застройки. Много работы в рамках Бульварного кольца уже сделано. Также важный вопрос – это застройка сложившихся кварталов, это пятиэтажки, которые нужно сносить, это аварийные дома и дома несносимых серий. Департамент градостроительной политики проводит эту работу: каждый объект и каждая территория на учете. Также мы еще поговорим, каким образом проходит регистрация заявок инвесторов, каким образом инвесторам, по каким вопросам и куда нужно обращаться, в какие сроки это будет сделано, и что мы планируем сделать в 2013 году. Спасибо.

О порядке рассмотрения обращений инвесторов в органы исполнительной власти города Москвы.

Спасибо, коллеги. Хотел бы немножко рассказать, что было раньше и как происходит работа по обращениям инвесторов сейчас. Вам всем известно, что ранее инвесторы, чтобы решить тот или иной вопрос - градостроительный, земельный - обращались в Москонтроль. На протяжении последних нескольких лет этот орган являлся таким обобщающим, который писал заключение, на основании этого заключения орган, который ответственен за исполнение государственной услуги, эту услугу выполнял.

В прошлом году Мэром принято решение, изменить порядок обращения инвесторов, и в Москонтроль эти обращения не поступают. Более того, Москонтроль был объединен с Контрольным управлением, которое отвечает только за эффективное использование бюджетных средств и за исполнение закона №214-ФЗ. Поэтому инвесторам сейчас нет необходимости обращаться в этот орган. С одной стороны, это хорошо, ускоряется процедура рассмотрения, с другой стороны, произошла децентрализация. У нас сейчас есть несколько регламентов по оказанию государственных услуг в органах власти. Например, есть регламент подготовки утверждения и изменения градостроительных планов земельных участков в городе Москве. По этому регламенту Комитет по архитектуре обязан в течение 30 дней рассмотреть заявку и дать либо мотивированный отказ, либо исполнить и выдать ГПЗУ.

Есть регламент о проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Понятно, когда есть ГПЗУ, когда инвестор сделал проект, он идет в экспертизу, экспертиза обязана ему дать градостроительное заключение либо сделать замечание, которое инвестор должен устранить, и после этого получить положительное заключение. Далее с этими документами он оформляет паспорт колористического решения фасадов зданий, строений и сооружений в городе Москве. Это фасадное решение согласовывается. И когда есть на руках эти документы, инвестор идет в Комитете по строительному надзору и получает разрешение на строительство. Это тоже обусловлено регламентом на государственную услугу.

Когда объект сдан, есть еще один регламент, он называется «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» - это тоже полномочия Комитета по государственному строительному надзору, который в четкие сроки вводит объект в эксплуатацию.

Коллеги, по этим регламентам обращения делаются именно в эти органы исполнительной власти. Далее также у нас есть регламент о проверке возводимых многоквартирных домов, для строительства которых застройщики привлекают средства граждан. Есть такой регламент, мы утвердили его, за него отвечает наш Комитет, который является контрольным органом по проверке целевого использования инвестором привлеченных средств граждан. Это  жилые дома, либо гаражи, либо парковки. Коллеги, эти регламенты всем известны, они опубликованы.

Далее у нас есть нормативный документ, он называется Постановление Правительства №1019, которое регламентирует работу Градостроительно-земельной комиссии. В первой части доклада я об этом рассказал: есть четкий регламент, он постоянно совершенствуется с точки зрения упрощения функций. Сейчас многие функции остаются на рассмотрение Рабочих групп. Далее мы будем предлагать решения по еще большему расширению полномочий Рабочих групп. И, в конце концов, мы будем предлагать, чтобы некоторые вопросы рассматривались только органами исполнительной власти без рассмотрения на Рабочих группах. По нашему пониманию, это также ускорит процесс рассмотрения.

Коллеги, по комплексному развитию территорий, по конкретным вопросам, по которым есть проблемы у инвесторов, по вопросам рассмотрения включения в повестки, по вопросам расторжения инвестиционных контрактов, по вопросам продления нужно обращаться уже к нам. Для этого мы специально создали «Личный кабинет» на нашем сайте, где вы можете задать свой вопрос и, более того, этот вопрос будет поставлен на контроль в органах исполнительной власти. Кроме этого, вы также можете отслеживать ход своих заявок, например, когда будет рассмотрение, и сможете получать документы, подтверждающие рассмотрение. Это выписки из протоколов, которые являются нормативным документом для других органов исполнительной власти для выполнения государственной услуги.

Что еще важно? В рамках «Личных кабинетов» мы запланировали сдачу отчетности строителей, которые занимаются привлечением денежных средств граждан. Это будет сделано в электронном виде. Сейчас мы согласовываем это положение с федеральными органами и надеемся, что в 2013 году эта работа будет упрощена, чтобы застройщики не слали многотомные документы, а делали это в электронном виде.

Также мы столкнулись с такой практикой, что от инвесторов приходит обращение в несколько органов исполнительной власти, например, вопрос, касающийся получения градостроительного плана земельного участка. Инвестор напишет кому угодно: Мэру города, его заместителю Марату Хуснуллину, нам, в префектуру, но никак не догадается воспользоваться регламентом и сдать его в «Одно окно» Комитета по архитектуре. Потом удивляется, почему же его вопрос не рассматривается, он же Мэру написал! Понятно, что это обращение рассматривает аппарат Мэра, далее спускается по подведомственности, но, к сожалению, это занимает время. Мы сталкиваемся с тем, что один документ по обращению инвестора рассматривается пятью-шестью органами власти! Заместители, работники, все пишут какой-то ответ, пытаются этот ответ, естественно, скоординировать со всеми коллегами. Вы получаете такой обобщенный ответ, на который уходит огромное количество время. А иногда и непонятно, что же инвестор хотел.

В соответствии с регламентами в любом случае это оказывается в Москомархитектуре. Поэтому, коллеги, не нужно ходить такими путями.

И что еще хотели бы сказать? Мы проводим также встречи и с инвесторами. И в рамках подготовки Рабочих групп, в рамках подготовки непосредственного рассмотрения на Комиссии. Но, коллеги, от вас хотелось бы кроме заявлений еще получать полный перечень документов. Потому что когда вы пишите, что вы хотите, не приложив ни предпроектного предложения, ни документов, вопрос затягивается. Мы вынуждены вас приглашать, приходите неготовые, к сожалению, потом идет вопрос на доработку. Мы, конечно, может всю нормативную документацию взять по своим базам. Наши специалисты это делают, но многого у них нет. Например, ваших пожеланий, которые вы уже где-то делали, с кем-то согласовывали, может быть, даже что-то реализовали. Поэтому, пожалуйста, подготавливайте комплексный пакет документов. Мы также будем выходить с инициативами об усилении контроля органов исполнительной власти за обращениями инвесторов. В рамках Градостроительно-земельной комиссии уже сделано это.

Есть положительные примеры – сокращение сроков. Например, если раньше вопросы выдачи градостроительных планов земельных участков занимали порядка 70 дней, то сейчас эта процедура сократилась до 50, и мы надеемся, что всё-таки придем к 30-дневному сроку. Вопрос оформления договора на аренду земли: если раньше это занимало от 3 до 6 месяцев, потому что здесь проводилась оценка, делалось заключение саморегулируемой организации на оценку, то сейчас мы планируем, что это будет делаться в течение 3 месяцев. Как докладывала Ирина в первой части, когда мы придем к кадастру, то независимая оценка уже будет не нужна. Есть кадастровая стоимость, будет понятно, сколько нужно заплатить. Эта процедура еще ускорится.

У нас пока есть сложности с проектом планировок - они утверждаются достаточно долго, поэтому мы приняли решение о возможности рассмотрения и подготовки проектов планировок, о чем уже говорилось, за деньги инвесторов, это тоже значительно сократит сроки. Также в рамках установленного контроля за деятельностью Комиссии были сокращены сроки по процедуре продления договоров аренды земли, по подписанию дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам.

Наконец-то в этом году у нас сдвинулся такой большой блок вопросов по договорам соинвестирования, которые заключались бывшим Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС). В этом году нам удалось впервые за последние порядка пяти лет начать финансирование этих программ. Объекты все рассмотрены. В основном, мы поддерживаем эти проекты, если они находятся в стадии строительства. Если, конечно, они не начаты, мы выходим на расторжение этих проектов. По всем объектам ДИПС, где есть доля города, мы были вынуждены сделать проверки контрольно-ревизионным управлением Департамента строительства. План проверок утвержден, по многим объектам такие проверки сделаны. Более того, мы подписали застройку таких крупных территорий как район Левобережный, как микрорайон Раменки. Это тоже проекты Департамента инвестиционных программ. Поэтому если у инвесторов еще остались какие-то вопросы по этим договорам софинансирования – тоже, пожалуйста, обращайтесь, по каждому проекту у нас уже есть решение. Вот вкратце по регламенту я постарался вам ответить на вопросы.

Если есть какие-то конкретные вопросы, я и коллеги с удовольствием ответим: и что происходит с застроенными территориями, что происходит с промышленными зонами, что происходит с новыми территориями. На новых территориях, кстати, были заключены несколько договоров на развитие застроенной территории. К сожалению, мы столкнулись с проблемами по этим договорам, которые невозможно реализовать. Суммы были заплачены символические на аукционах, и сейчас этот вопрос перешел на рассмотрение Рабочей группы.

Мы также хотели бы на следующих наших встречах получить от вас наиболее актуальные вопросы. Мы готовы с вами с каждым встречаться, но, коллеги, мы бы не хотели это превращать в какую-то ликвидацию безграмотности, как бы ни резко это было сказано. Потому что если вы девелоперы и назвали себя так, значит, у вас есть хорошие юристы, у вас есть экономисты, вы можете посчитать свою экономику. Получается, что инвестор приходит и говорит: что мне делать, куда мне идти, как мне построить? Мы, конечно, можем один раз переговорить с ним и всё обсудить, но, коллеги, мы не хотели бы это превращать в систему. Поэтому наша задача: коллективно эти вопросы обсуждать. И у меня просьба к вам в первую очередь: усиливайте сами свои блоки. Почитайте нормативные документы – всё известно. Задавайте вопросы. Спасибо большое.

Вопросы: 

Илья Платонов, ЗАО «Пауза»

Илья Платонов, ЗАО «Пауза»: Вопрос по поводу ГЗК и ГПЗУ. Было сказано о том, что парковочные, гаражные комплексы не требуют рассмотрения на ГЗК, а рассматриваются на Рабочих группах. Это же касается объектов до 5 тыс. кв. метров. Но вопрос ставился еще на прошлом диалоге о том, что, например, в механизированных паркингах площадь самого объекта посчитать сложно. У нас есть площадь застройки и количество машино-мест. И если этот объект всё-таки находится в рамках ЦАО, необходимо ли выносить его на ГЗК?

К. П. Тимофеев: Коллеги, здесь только один ответ: действительно, если это ЦАО, то ГЗК необходима, даже если это парковка, уже говорил об этом. Если это не ЦАО, то нет необходимости. Если парковка механизированная, то она уже капитальная, фундамент и конструкция достаточно серьезные. Поэтому ГПЗУ здесь требуется однозначно. Если это ЦАО, здесь необходима ГЗК. Еще что касается парковок: у нас по аукциону был такой немножко неудачный опыт по парковкам на Сахарова. Это подземное пространство огромное, рядом с банком ВЭБ (с госкорпорацией). Желающих не было. Когда было обсуждение, да, было несколько желающих, даже письма у нас были от уважаемых инвесторов, прошел аукцион, никто даже не выступил. Также есть несколько парковок, под Лубянской площадью, например, под Гоголевским бульваром, еще под другими бульварами. Понятно, вопросы сложные. Коллеги, поэтому сейчас уже когда я выступал, говорил, есть отраслевая схема парковок, мы в упрощенном порядке вместе с Департаментом эти вопросы будем рассматривать. Даже принято решение не готовить обосновывающие материалы на участки, которые выставляются на аукцион от Москомархитектуры, это упрощает намного вопрос, будем получать только инженерию и другие технические условия. Это будет делать Департамент топливно-энергетического хозяйства. Вот что касается ГПЗУ по ЦАО.

Илья Платонов, ЗАО «Пауза»: А когда ждать отраслевую схему?

К. П. Тимофеев: Отраслевая схема уже разработана, она была заслушана на Рабочей группе в этот понедельник. Но, коллеги, вы можете уже обратиться и получить адресный перечень. Я думаю, что адресный перечень меняться не будет. Будет рассматриваться дополнительно только какой-то принцип, но адресный перечень не изменится, поэтому вы можете ознакомиться хоть сегодня – пожалуйста, он есть.

Николай Крайнов, инвестиционная группа «Покров»

Николай Крайнов, инвестиционная группа «Покров»: Вопрос, касающийся ГЗК и информации о проведенной ГЗК. Будет ли информация как-то афишироваться широкому кругу лиц, то есть, не только тем, кого конкретно это касается? Например, завтра будут торги на тендерной площадке Москвы, там выставляется объект, изучая окружение которого, мы увидели объект заброшенного строительства от 1997-1998 года. Соответственно, если этот объект будет дальше развиваться – это одна конкурентная среда, если он не будет дальше развиваться – это другая конкурентная среда. Поэтому получается, что от информации о дальнейшей судьбе этого объекта зависит наше участие, наше поведение на завтрашних торгах, например. Поэтому первый вопрос: будет ли неопределенному кругу лиц доступна информация о решениях ГЗК в плане, например, отмены договоров аренды или старых просроченных инвестконтрактов.

К. П. Тимофеев: Сейчас идет информирование по наиболее крупным объектам через средства массовой информации. Здесь нужно разделить объект, который находится, как вы говорите, рядом с вашим участком. Если он городской – это отдельная история. Если объект инвесторский и он что-то планирует с ним делать, а, может, не планирует, может, у него просто нет денег, он будет эксплуатировать, это уже другая история. У нас не будет такой практики, что мы будем информировать о каждом пункте, что было на ГЗК и публиковать протоколы, нет в этом необходимости. Коллеги, если вы хотите узнать статус земельного участка, вы можете получить кадастровый паспорт. Если вы хотите узнать зону – это открытая информация, смотрите Генплан. Даже сейчас есть проект Правил землепользования и застройки, который, понятно, что не был принят, но за основу всё же для каких-то предварительных ваших выводов взять можно. Также есть обращение в органы государственной власти, которые вам ответят, что на этом участке сейчас существует, какой объект, по крайней мере, по объему.

Г-н Пригожин, ЗАО «Каширский двор»

Г-н Пригожин, ЗАО «Каширский двор»: Уважаемый Константин Петрович, вы сказали в начале достаточно важную вещь о том, что проекты планировки теперь могут быть разработаны на основе платежей заинтересованных сторон. Наверное, это очень важно, потому что, например, я знаю пользователя, решение о разработке проекта планировки по которому было принято на ГЗК в январе. Но до сих пор воз и ныне там в связи с отсутствием финансирования у архитектуры. В связи с этим, я бы хотел спросить следующее. Порядок представления проекта планировки и порядок оплаты чем будет регламентироваться? То есть это может быть проект планировки, разработанный любой соответствующей лицензированной организацией или порядок разработки такого проекта планировки будет совпадать с ранее принятым порядком на основании конкурса, проведенного Москомархитектурой, и только оплата работы будет производиться инвестором? Надо как-то детализировать.

И второе: всё-таки есть ли какие-то критерии, по которым ГПЗУ может быть выдано в отсутствие проекта планировки при условии инициации вопроса департаментами, префектурами, достаточно разработанными, сопроводительными, предварительными, вспомогательными материалами к проекту планировки. То есть на основании всей той работы, которая проводилась инвесторами, землепользователями до настоящего момента, пока официальная альтернатива проекта планировки не была утверждена. Есть ли какие-то критерии по социальной значимости, по размеру земельного участка, по объему и так далее? Спасибо.

К. П. Тимофеев: Спасибо. Вопрос важный. Я в докладе сказал, что проекты планировки могут делаться за счет средств инвесторов. Процедура следующая: инвестор должен обратиться в Комитет по архитектуре, в первую очередь, дать заявку на получение градплана. Если у инвестора есть территория, земельный участок на кадастре, договор, это все основания дать заявку на получение градостроительного плана земельного участка. Далее Комитет по архитектуре смотрит эту заявку, выносит на Рабочую группу, где принимается решение, нужно делать проект планировки или не нужно. Если проект планировки необходим, и инвестор готов делать его за свои средства, то на Рабочей группе подтверждаются границы разработки проектов планировок. Это части, которые необходимы для разработки, для расчетных параметров, и часть, которая будет утверждаться. Далее подготавливается техническое задание. Инвестор его подготавливает, согласовывает с Москомархитектурой, выносит на Рабочую группу, задание утверждается. Самое главное – это утверждение задания, что там город планирует строить. Если инвесторов данное техническое задание устраивает, инвестор сам уже нанимает структуру либо проектную организацию, они все лицензированные, они, я думаю, вам всем известны, - это либо государственная в виде ГУПа, либо она будет коммерческая, здесь для нас нет никакой разницы. После этого, когда работа будет готова, вы также ее выносите на утверждение Рабочей группы. Работа смотрится. Если всё сделано в соответствии с техническим заданием, то мы не видим каких-то сложностей, чтобы ее не утвердить. Единственное, еще раз повторюсь, должен быть план реализации данного проекта планировки. Как принимается решение, нужно либо не нужно делать проекты планировок? Если речь идет о «Каширском дворе», я думаю, мы постараемся это сделать без проекта планировки и в ближайшее время его посмотрим. Я думаю, что в ближайшие две недели, ваша заявка есть. Я также ранее попытался сказать, что если территория значительно большая, либо находится рядом с объектами, где будет реконструкция, где будут станции метро, где будут проходить дороги, другие инженерные сооружения, проект планировки обязателен. Мы это воспринимаем от 2,5 гектаров и выше. Поэтому на эти территории, коллеги, проекты планировок нужно делать. Да, есть такие проекты планировок, которые ранее планировались к разработке либо были на уровне эскизов, предпроектных предложений, и мы понимаем, что разработка займет долгое время, год, может быть, иногда и чуть больше, к сожалению, это процедура согласования, в некоторых случаях возможен выпуск ГПЗУ, и после этого мы учтем параметры ГПЗУ в этом проекте планировок. Есть такие примеры, где были выданы ГПЗУ на достаточно большие территории, порядка 10-15 гектаров, и эти параметры будут учтены. Но с данными инвесторами мы параллельно подписываем соглашение, когда и в какой очередности они будут строить социальные объекты. Город не допускает строительства, например, только жилья, также там прописаны и социальные объекты. Коллеги, давайте прекратим практику, когда мы забываем про школы и детские садики. Поэтому есть соглашение с городом, и экспертиза не будет выдавать согласованные заключения на жилые объекты без понятия, когда будет построен социальный объект. Тогда – да, мы можем выдать ГПЗУ до утверждения проекта планировки, а потом только учесть параметры.

Олег Двинин, компания «Стройторгинвест»

Олег Двинин, компания «Стройторгинвест»: Скажите, пожалуйста, нам нужно до начала строительства получить новое ГПЗУ, по действующему АРИ это можно делать?

К. П. Тимофеев: Нельзя. Коллеги, по действующим АРИ Комитет по строительному надзору разрешение не выдаст. Необходимо получение градостроительного плана. Но здесь проблем нет, подаете заявку.

О. Двинин: Да, мы готовим сейчас документы. Спасибо. Нас просто убеждали почему-то наши подрядчики, что можете начинать строить, у вас АРИ действует, потом получите ГПЗУ в течение строительства. Мы всё равно боимся инвестировать.

К. П. Тимофеев: Коллеги, вы в этом случае заложником подрядчика не становитесь! Пока заключите договор, дадите аванс, потом будут проблемы.

Анатолий Предельнов, фабрика «Лиггетт-Дукат»

Анатолий Предельнов, фабрика «Лиггетт-Дукат»: Мы обратились в Департамент земельных ресурсов на основании полученного ГПЗУ об изменении цели разрешенного участка на строительство многоярусной парковки. По определенным причинам департамент вынес этот вопрос на рассмотрение Рабочей группы и до сих пор в течение полутора месяцев не рассматривается. Я хотел бы спросить о сроках рассмотрения. Вы говорите, что Рабочая группа рассматривает порядка 80 вопросов за одно заседание. Существует ли в настоящее время какая-то определенная очередность рассмотрения вопросов? Какой объем вопросов сейчас у вас находится на стадии направления в повестку? Кто формирует повестку? Когда можно ожидать? Как можно обратиться, может быть, непосредственно в Рабочую группу для того, чтобы наш вопрос в повестку был внесен? Спасибо.

К. П. Тимофеев: Спасибо за вопрос. Коллеги, сейчас на рассмотрении Рабочих групп находится 1 800 вопросов. Это инвестиционные вопросы по вашим обращениям и инициативные вопросы от органов власти, потому что есть задачи, которые мы также выносим на Рабочие группы. Это строительство парковок, метрополитена, проекты планировок, линейные объекты и объекты других городских важных программ. Вы можете также подать заявку и через Личный кабинет узнать, когда вы будете включены. Я думаю, что ваш вопрос уже в плане. Что касается сроков рассмотрения, от департамента есть регламентирующие сроки, здесь вероятно вопрос либо в оценке, либо еще в чем-то, Ирина тогда дополнит. А так, вы может зарегистрироваться, обратиться, пожалуйста, либо написать заявление, мы вам ответим, какого числа вопрос будет включен в повестку. Повестку формирует наш Комитет, Москомстройинвест, за нами мэром закреплены полномочия по подготовке заседаний, по формированию повестки, по протоколу, и что немаловажно, по контролю за исполнением решений Комиссии, а также по контролю за исполнением Рабочих групп. Поэтому если решения были приняты на Комиссии, были даны поручения органам власти, то мы как контролирующий орган своевременно должны быть уведомлены от исполнителей об исполнении. Если этого не происходит, мы организуем совещания, рабочие, контрольные. За последний год исполнительность возросла с 70 до 98%.

Олег Зверев, компания «Мосинжиниринг»

Олег Зверев, компания «Мосинжиниринг»: Есть ли какие-то нововведения по разработке процедуры договоров соинвестирования? Потому что уже формы и принципы неоднократно менялись московским правительством. Может быть, какие-то свежие формы наработаны? В том числе, может быть, и на английском языке, потому что при диалоге с иностранными инвесторами, чтобы минимизировать какие-то риски некорректного перевода, это значительно облегчило бы инвестиционную процедуру в данном случае, в данной области. Либо, если я правильно понял, под конкретный лот разрабатываются общие принципы, принятые на сегодняшний день – хотелось бы, конечно, их иметь и понятно пользоваться ими. Спасибо большое.

К.П. Тимофеев: Коллеги, всем известно, что инвестиционные контракты не заключаются. Есть действующие договоры, которые могут быть продлены, по которым может быть заменена сторона в обязательстве по этому контракту. Здесь город никаких препятствий не видит, мы это делаем, есть примеры, где один инвестор продал либо долю, либо всё свое участие – пришел другой инвестор на реализацию. Это можно делать. Это касается договоров соинвестирования. Там тоже можно заменить сторону. Либо вы выступаете как новый акционер в этих компаниях. Это касается уже действующих. Новых таких нет, есть концессии, где прописываются обязательства всех сторон. Такие контракты городом уже начаты. К сожалению, на новых территориях стали смотреть, и каким-то образом были инвестиционные контракты заключены в нарушение законодательства. Здесь, коллеги, мы призываем в первую очередь вас: даже если вы каким-то образом уговорили муниципалитет на новой территории или местный орган заключить такой контракт, он незаконен. Поэтому вы – вторая сторона, вы тоже понимайте, что вы делаете. А мы вас призываем не идти на незаконные сделки. Что касается переводов на английский язык – хотите, коллеги, дайте мне документ, я вам сам переведу. Но, пожалуйста, я думаю, у вас есть специалисты, кто это сделает лучше. А на каком языке они будут? Если инвестор пришел и говорит: я не знаю язык той страны, где он хочет работать». Спросите себя сами тогда: нужен ли такой инвестор и насколько он готов вкладывать в экономику страны? В дополнение еще могу сказать, что есть у нас несколько системных инвесторов, которые понимают такую ситуацию, приходят сами с предложением и говорят: «Коллеги, мы видим, у вас много вопросов, несколько тысяч вопросов. Есть комплексные застройки. Мы понимаем, что вы к этому придете в 2014-2015-2016 годах. У нас есть юристы, экономисты, специалисты, градостроители, проектировщики. Дайте нам сделать вам предложение бесплатно». Сейчас несколько таких предложений, в принципе, рассматриваем. И от инвестиционного сообщества именно эта поддержка и нужна. То есть, это должен быть такой обоюдный диалог, коллеги. Но это, еще раз повторюсь, не делается за деньги и не является обязательством того, что эти инвесторы потом будут работать на этой территории.

Анна Варламова, компания «Эстейт Менеджмент»

Анна Варламова, компания «Эстейт Менеджмент»: Константин Петрович, в рамках своего выступления что в первой, что во второй сессии вы упоминали ряд объектов, которые обладают определенными преференциями при получении разрешительной документации: физкультурно-оздоровительные комплексы, парковочные комплексы и тому подобное. Вопрос следующий: планируется ли расширение этого списка объектов? В частности, интересует: планируется ли включение в него объектов гостиничной недвижимости, поскольку эти объекты инвестоемкие, достаточно сложные в реализации и имеют более длительные сроки окупаемости, инвесторы хуже на эти объекты заходят. Я думаю, вы это сами видите, сравнивая ваши адресные списки по гостиничным объектам, видя, что не все объекты, действительно, реализовываются.

К. П. Тимофеев: Коллеги, в этом году мы утвердили Отраслевую схему объектов гостиничного хозяйства. Есть адресный перечень, с ним инвесторы могут ознакомиться. Эта схема на два этапа, до 2016-го и до 2025 года утверждена. Поэтому кто желает из инвесторов – пожалуйста, смотрите, данные участки мы будем готовить на аукционы. Что касается пассивности инвесторов. Посмотрите, как были проданы гостиницы в рамках городского имущества, какой был конкурс. Сумасшедшие деньги, конкурс – пожалуйста, желающих очень много. Более того, что Вы подразумеваете под длительным сроком окупаемости? Системные инвесторы (фонды, частные инвесторы, гостиничные операторы) заходят, и есть несколько заявок, которые мы готовы в ближайшее время рассматривать, уже подготавливаем участки под гостиницы. Более того, в рамках гостиничной функции было принято решение, и Москомархитектура выдает ГПЗУ еще со смешанными видами: есть часть торговли, часть сервисов и других функций, которые могут быть как в гостиничном бизнесе, так и чуть шире. Это до 20-30% площади. Это улучшает привлекательность объектов. Далее о преференциях, когда мы смотрим инвестиционный контракт либо договор, который должен быть расторгнут, но если это гостиница, Комитет выступаем первым с инициативой нерасторжения. И, в основном, гостиницы остаются и принимаются, и далее уже в установленном порядке выдается градплан, готовится проект и инвестор строит. Единственное, мы всех инвесторов призываем не пользоваться хитростью и не говорить, что, да, мы готовы построить гостиницу, а потом умудряются делать апартаменты и офисы. За этим будет следить и Мосгосстройнадзор, и далее инспекция. Спасибо.

И.В. Ткачева

Ирина Васильевна Ткачева, заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы: Уважаемые присутствующие, я скажу несколько вещей, которые, наверняка, все знают, которые уже давно практикуются в городе, и постараюсь заострить внимание на нововведениях этого года. Для строительства у нас Земельный кодекс регулирует два способа.

Основной способ – это, безусловно, земельный аукцион. В случае если земельный участок свободен, для города единственная форма, во всяком случае, приоритетная форма – это предоставление земельных участков на торгах. Исключение составляют объекты, которые носят социальную направленность, например, это гаражные объекты. В случае если городом принимается решение о строительстве «народных гаражей», то данные объекты предоставляются без аукциона по предварительному согласованию мест размещения объектов. Но хотелось бы подчеркнуть, что это является исключительными случаями, потому что практика города направлена на то, чтобы проводить земельные аукционы.

Вторая форма, которая вызывает большой интерес, - это строительство собственниками зданий, строений, сооружений либо правообладателями земельных участков, которые имеют исключительное право на аренду этого земельного участка либо приобретение его в собственность и, соответственно, имеет право застраивать этот земельный участок в соответствии с градостроительной документацией. Что здесь хотелось бы отметить, потому что эти вопросы возникают очень часто? Если у вас земельный участок предоставлен для эксплуатации здания, строения, сооружения, то в соответствии с Постановлением Правительства №273 и изменениями (№276-ПП), для того, чтобы начать застройку земельного участка, вам необходимо получить ГПЗУ и с этими документами обратиться в Департамент земельных ресурсов за изменением цели предоставления земельного участка. И Департамент принимает решение об изменении цели «эксплуатация» на «строительство» того объекта, который указан в ГПЗУ.

При этом хотелось бы также подчеркнуть, что 15 мая 2012 года Департаментом были разработаны и Правительством Москвы утверждены все регламенты государственных услуг, которые предоставляет Департамент земельных ресурсов. Эти регламенты утверждены Постановлением Правительства №199-ПП, по каждой услуге указан перечень документов, которые необходимо представить. В среднем, срок предоставления государственной услуги составляет 30 календарных дней. Во всяком случае, что касается изменения цели. Перечень документов достаточно ограничен, т.е. вам необходимо подать заявку, документ, удостоверяющий личность лица, которое подает заявку, либо доверенность от юридического лица, от которого он действует, и учредительные документы. Ранее мы требовали ГПЗУ, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРЮЛ и свидетельство на право собственности. Хочу отметить, что с 1 июля у нас действует федеральный регламент взаимодействия между органами власти, и эти документы мы сегодня получаем в электронном виде самостоятельно. По желанию заявителя вы можете приложить выписку, если она у вас есть, срок действия всех выписок в среднем 30 дней.

Если у вас есть эти выписки, вы можете их приложить, мы будем использовать их в работе. Но если у вас этих выписок нет, то вы можете сдать заявку, и мы в режиме электронного взаимодействия, в том числе, с органами федеральной власти, то есть с Росреестром, сами получаем кадастровый паспорт земельного участка, получаем свидетельство на право собственности и все остальные документы, о которых я сказала. В случае если мы получаем из органов власти документы, подтверждающие, что этих прав нет, это будет отказ.

Хотелось бы отметить, что у нас по регламенту установлен исключительный перечень (достаточно нерасширенный) приостановок и отказов, они не имеют двояких токований. Отказ, как я уже сказала, - в случае, если представлены недостоверные сведения, например, если вы не являетесь собственником этого здания или на этом участке расположены несколько задний, а вы являетесь правообладателем только одного здания. Приостановки связаны у нас, в основном, если обнаружены объекты самовольного строительства, тогда мы приостанавливаем, направляем документы на комиссию по самовольному строительству и, соответственно, приостановка у нас действует, если вопрос подлежит рассмотрению на ГЗК.

Про ГЗК уже сказали. Хотелось бы отметить только следующий момент: ранее мы по вопросам изменения цели сначала на ГЗК рассматривали ГПЗУ, а потом повторно несли вопрос об изменении цели. Сегодня мы постарались сократить этот процесс, и изменение цели в случаях, когда за такое изменение взимается повышенная арендная плата, проводится без повторного рассмотрения на ГЗК. Что имеется в виду? Это то самое постановление, о котором я уже сказала, №273-ППМ в редакции №276-ППМ, в приложениях к которым указаны виды разрешенного использования, за которые взимается либо не взимается плата.

Не взимается плата, то есть вы остаетесь на той же арендной ставке, на которой арендовали участок, и получаете право на стройку по социально значимым объектам. Это лечебно-оздоровительные, спортивные функции. Если строительству подлежит ФОК на вашем участке, то изменение цели для строительства этого ФОКа будет осуществлено безвозмездно, то есть никакой повышенной платы и дополнительных платежей город не взимает. Это также культурно-просветительские объекты, это вся промышленность, независимо от класса вредности, объекты, связанные с электроэнергетикой, теплостанциями и другими энергетическими системами, объекты, связанные с транспортной инфраструктурой, то есть те самые гаражи, о которых я уже упоминала. Если вы на своем земельном участке захотите построить подземный, наземный гараж, изменение цели для строительства этого объекта также будет осуществлено безвозмездно.

Коммерчески привлекательные объекты, такие как торговля, офисы, административные здания – постановлением предусмотрено 30% от рыночной стоимости земельного участка. Таким образом, появляется еще один срок приостановки, - это срок, необходимый на проведение независимой оценки. Независимая оценка у нас проводится соответственно с госконтрактом. Мы размещаем госконтракты в конце года в соответствии с 94-ФЗ, выбираем независимые оценочные организации, которые проводят по нашим заказам эти оценки. Срок дается также один месяц на приостановку.

Что касается второго способа, когда собственники здания, строения, сооружения могут строить, это собственники земельных участков, которые приватизировали земельные участки независимо ни от формы собственности. У нас есть одна особенность, о которой нужно сказать, я думаю, все знают, но, тем не менее, подчеркну еще раз, если приватизация была осуществлена за 20% от кадастровой стоимости с установлением запрета на строительство, то безусловно, для того чтобы вы могли приступить к стройке, необходимо снять запрет на строительство.

На снятие запрета на строительство также прописано, как административный регламент предоставления госуслуги, 30 календарных дней. Суть его очень проста: вам необходимо положить ГПЗУ, оплатить за снятие запрета на строительство. Здесь момент приостановки, который хотелось бы отметить, это то, что 80% от кадастровой стоимости взимается от нового вида разрешенного использования. То есть, получив ГПЗУ, мы видим, какой у вас вид разрешенного использования будет, меняем разрешенное использование, и срок приостановки – это работа в Росреестре, пока он внесет изменения в сведения кадастра. Мы получаем новую кадастровую стоимость и от нее взимаем 80%. После оплаты выпускается решение о снятии запрета на строительство, благодаря которому эта информация также по нашему взаимодействию передается в органы, выдающие разрешение на строительство, и вы можете разрешение на строительство получить.

Теперь что касается торгов, которые у нас всё-таки являются приоритетной частью нашей работы. Мы в начале года на конференциях оптимистично заявляли о том, что в перечне земельных участков, которые мы планировали продать, у нас было порядка 500 участков. Мы говорили о том, что эти участки были собраны по сусекам со всех префектур, со всех ранее выпущенных распорядительных документов, в том числе, касающихся торгов, исходя из схем, утвержденных по развитию города, отраслевых схем. Тем не менее, в результате более детальной работы, когда мы приступили к обработке этих земельных участков, с учетом того, что всё-таки концепция развития города поменялась, у нас достаточно большое количество участков было исключено. В основном, это участки, которые планировались ранее в жилых кварталах в непосредственной близости от жилых домов, по которым в результате предварительной проработки мы получили отрицательные публичные слушания, они все были исключены. Это участки, которые планировались под достаточно большие, крупные объекты вдоль МКАДа или других магистральных дорог. Соответственно, эти участки также были исключены. Поскольку у нас приоритетной программой стало развитие транспортной инфраструктуры, вдоль магистральных дорог участки в ближайшее время к продаже не планируются.

Тем не менее, у нас такой показатель не очень большой получился, но оптимистичный. У нас на сегодняшний день объявлены торги по 19 земельным участкам, всего за год у нас было продано чуть меньше 30 участков. Ближайшая подача заявок заканчивается сегодня как раз, пока мы здесь с вами заседаем. 11 земельных участков у нас объявлено на 13 декабря, также можно принять участие.

Мне бы хотелось отметить, что мы наконец-то отработали ряд крупных участков, потому что, в основном, у нас, конечно, выходили мелкие - их легче проработать, легче разработать градостроительную документацию. На сегодняшний день на 13 декабря у нас появился как раз объект общественно-делового производственного комплекса более 12 тыс. кв. метров и торговый объект 45 тыс. кв. метров на участке площадью почти 2 гектара. И есть ряд еще крупных объектов. Вся информация расположена на сайте как Департамента земельных ресурсов, есть там отдельная ссылка на торги, так и на сайте Тендерного комитета.

Также хотелось бы отметить, что мы спрашивали и проводили опрос среди инвесторов, как же нам облегчить им жизнь, почему не все идут на аукционы, а продолжают заниматься перекупкой вторичных участков, в том числе, тех, о которых уже говорили, - договоры аренды которых подлежат расторжению. Говорили о том, что ряд документов, которые указаны в перечне для подачи на торги, большой, сложный.

На сегодняшний день также до минимума упрощена подача заявок в Тендерный комитет: заявка, подтверждение о том, что вы оплатили задаток, который установлен лотовой документацией и, в принципе, это весь перечень документов, который надо подать. Более того, чтобы ограничить недобросовестную конкуренцию, заявки сегодня подаются в закрытых конвертах, они вскрываются непосредственно на аукционной комиссии. Мы считаем, что таким образом мы предотвратим недобросовестную конкуренцию, когда к участнику приходят и начинают у него либо  вымогать, либо наоборот его на что-то склонять.

Я хочу сказать, у нас есть ряд участков, по которым действительно не было подано заявок. Мы на встречах, которые проводятся сегодня с инвесторами на период и после заявочной компании, обсуждаем, почему же никто не пришел на эти лоты. Благодаря этим обсуждениям, мы меняем функциональное назначение. В частности, мы выставляли гостиницу, на которую никто не заявился. В качестве объяснения, почему же никто не пришел, хотя и технико-экономические параметры большие, было указано на то, что непонятно, могут ли там быть, например, объекты питания, торговля, не будет ли потом проблем у инвестора с получением документации, сколько процентов он может сделать непосредственно не гостиницы, а очевидно, вспомогательных функций. Это ГПЗУ мы отправили на доработку. В ГПЗУ сейчас будет указываться Москомархитектурой, что, например, 20% или 30% от общей площади объекта могут занимать торговые, общественные функции, питание и любые другие вспомогательные функции. Такую же систему мы применяем и для ФОКов, понятно, что физкультурно-оздоровительный комплекс помимо непосредственно физкультурных функций может включать в себя спа, ресторан и так далее. И гаражи также могут содержать вспомогательные функции, такие как автосервис, автомойка и т.д. Это что касается земельных участков на торги.

Если у кого-то есть конструктивные предложения, у нас работает сайт. Единственная просьба – не делать это анонимно, потому что по закону у нас анонимные обращения не рассматриваются.

Что еще хотелось бы отметить, наверное, менее оптимистичного? Город провел новую кадастровую оценку земель. Как известно, предыдущая кадастровая оценка делалась в 2007 году, вступила в силу в 2008. За это время кадастровой переоценки у нас не проводилось. Вместе с тем, очевидно, что рынок у нас возрос, в том числе, и инфляция у нас растет. И по государственной программе «Имущественная и земельная политика» у нас было запланировано проведение кадастровой оценки города на этот год, которая вступит в силу с 1 января следующего года. Соответственно, поскольку у нас арендная плата, как и земельный налог, привязана к процентам от кадастровой стоимости, то в некоторых случаях эта стоимость очевидно повысится. Есть, конечно, случаи, когда стоимость понизится, но скажу правду, эти случаев гораздо меньше, чем обратных. Постановление Правительства о государственной кадастровой оценке рассматривалось на Правительстве в этот вторник, вчера, и будет в ближайшее время опубликовано. Могу сказать, что переоценены у нас и новые территории, то есть у нас эта оценка касается всех.

Оценка проводилась по 17 видам разрешенного использования, это методика, которая утверждена Росреестром, федеральным органом власти. Оценка проводилась по состоянию на 1 января 2012 года, вступит в силу с 1 января 2013 года, будут направлены уведомления как по арендным платежам, так и по налоговым. Я думаю, что в ближайшее время каждый сможет ознакомиться с этой кадастровой стоимостью. Какие-то комментарии также, я думаю, мы будем давать. Если у кого-то будут вопросы, готовы более подробно рассказать по результатам этой кадастровой оценки.

Что еще хотелось бы отметить? Заострить внимание на 427-ФЗ, который был принят в декабре прошлого года и внес изменения в 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса». По данному закону в случае, если земельный участок был предоставлен для строительства, но его освоение не начато в сроки, установленные договором аренды, либо если в договоре аренды не были установлены сроки, то считается 5 лет с момента заключения договора не получено разрешение на строительство, эти договоры подлежат расторжению. Расторжение осуществляется в одностороннем порядке путем уведомления. Когда мы высылаем эти уведомления, расторжение также рассматривается на ГЗК, это не самодеятельность Департамента, но, тем не менее, при рассмотрении на ГЗК принимается фактическое состояние участка, освоен – не освоен, при этом хотелось бы отметить, что постановка забора не является освоением участка. Выходит Госземинспекция, фиксирует фактическое состояние, мы поднимаем документы о том, есть ли разрешение на строительство, нет ли разрешения на строительство, и принимается решение о расторжении. Инвестор имеет право направить возражение на уведомление в течение одного месяца. После чего мы повторно рассматриваем этот вопрос и подтверждаем либо не подтверждаем решение о расторжении договора аренды земельного участка. Хотелось бы тоже отметить, что возражения должны направляться в адрес того, кто направил уведомление, а это Департамент земельных ресурсов, не надо писать на мэра, на Марата Хуснуллина и на всех подряд, потому что это возражение даже юридически не будет считаться полученным возражением. Судебная практика у нас уже началась, и если дело дойдет до суда, то, могу сказать, что такие возражения даже не воспринимаются судом как возражения.

Это опять же что касается не очень оптимистичной мысли. Если у вас есть в планах приобретение земельных участков, которые на 49 лет зарегистрированы для строительства, то убедительная просьба к вам, посмотрите, стоит ли приобретать этот земельный участок. Федеральный закон не говорит о том, что мы должны установить отсутствие или наличие вины арендатора, этого нет. Еще раз повторюсь, расторжение ведется в одностороннем порядке. В принципе, основные моменты я рассказала. Если есть вопросы, готова ответить.

Вопросы:

Любовь Цветкова, «Центр 2000»

Л. Цветкова: У меня два вопроса. Вопрос первый: собственник офисного центра имеет на прилегающую территорию краткосрочный договор аренды под благоустройство. Есть техническая возможность и, самое главное, желание собственника сделать подземную парковку. Каковы его действия?

И.В. Ткачева: Дело в том, что как я сказала, исключительное право на застройку участка возникает только в случае, если это собственник здания, расположенного на этом участке. Если это краткосрочная аренда под благоустройство, то по идее, участок должен выставляться на торги. То есть, если заявитель хочет застроить данный земельный участок, ему необходимо обратиться в Департамент земельных ресурсов в любой свободной форме, где он указывает кадастровый номер, если он есть, говорит о той функции, которую он хочет там реализовать, и мы берем этот участок в проработку. У нас еженедельно проводятся совещания с участием префектуры, Москомархитектуры, Комитета по инвестиционной политике, при необходимости – других отраслевых органов, где мы рассматриваем эту возможность, изначально гипотетически: можно или нет, после чего выносим вопрос на Рабочую группу к Марату Шакирзяновичу, дается поручение архитектуре, они разрабатывают документацию, мы выставляем участок на торги. Здесь уже говорилось, я просто подчеркну, что весь этот год мы разрабатывали градостроительную документацию в полном объеме в увязке с транспортом и другими разделами. Но практика проведенных торгов такова, что инвестор говорит: вы мне по этим обосновочным материалам посадили объект здесь, но я так его не буду сажать, это мне невыгодно, я его сделаю вот так, и ваша транспортная схема на самом деле не такая, я ее переделаю. И, исходя из этого, мы решили облегчить разработку обосновочных материалов, поэтому я надеюсь, что здесь будет больше свободы для инвестора, мы будем определять только максимальные технико-экономические параметры, максимальный набор функций, мы будем в процентах указывать все другие функции и выставлять участок на торги. Я надеюсь, у нас получится гораздо быстрее, но путь один: ДЗР, заявка и торги.

Л. Цветкова: Спасибо. Вы говорили, что гаражные объекты без торгов. На подземные паркинги это не распространяется?

И.В. Ткачева: Я говорила о том, что гаражные объекты без торгов, в случае если это «народный гараж». Могу сказать по практике, мы продали порядка 6 или 7 объектов гаражей, они все конкурентоспособные. Поэтому нет смысла выставлять это как-то по предварительному согласованию за исключением случаев, когда Дирекция гаражного строительства привлекает именно средства граждан. В остальных случаях мы считаем, что это достаточно конкурентный объект, поэтому предпочитаем торги.

Л. Цветкова: Спасибо. Вопрос второй. Вы подробно рассказали о том, как рассчитывается и взимается плата при изменении цели предоставления земельного участка с эксплуатацией на строительство. Если цель земельного участка была «строительство», изменились параметры и вид разрешенного использования, предположим, с офиса на гостиницу (частая практика в Москве) – на основании каких нормативных документов рассчитывается и взимается плата?

И.В. Ткачева: Вы знаете, здесь я бы не говорила о каких-то единых принципах. Объясню почему. Потому что в договоре аренды прописывались эти особые условия. И здесь в каждом случае приходится поднимать конкретно договор аренды. Если там прописано, что в случае увеличения технико-экономических параметров инвестор обязан доплатить, то вот вам и основание – договор, гражданско-правовая сделка. Мы в данном случае можем применять два способа. Большинство, наверное, знают, что раньше применялись различные методики, установленные постановлениями Правительства, которые отменялись, потом применялось новое. Общая концепция о том, что применяется методика, действующая на момент, когда рассчитывалась та сумма, которую инвестор оплатил при заключении договора. Были случаи, когда методика была в зависимости от плотности объекта, который расположен на земельном участке, мы применяем эту методику, пересчитываем по новой функции, по новым ТЭПам и смотрим, необходима ли доплата. Если доплата необходима, то эту дельту, которая получилось, мы взимаем, но это если предусмотрено договором аренды. Если договор аренды заключался изначально на основании рыночной оценки, проводится рыночная оценка доплаты за увеличение технико-экономических параметров.

Л. Цветкова: А если написано: по утвержденным нормативам. Тогда это первый случай? Написано: «доплата по утвержденным, по действующим нормативам». Такая формулировка. То есть, 10 лет тому назад, и методика 10-летней давности применяется?

И.В. Ткачева: Да.

Л. Цветкова: Не рыночная оценка.

И.В. Ткачева: Здесь надо посмотреть, если у вас 10 лет, а вы всё еще думаете о том, какая функция, то это 427-ФЗ и никаких методик не применяется.

Л. Цветкова: Это понятно, это мы уже проходили.

И.В. Ткачева: Я бы про 10-летний договор вообще не упоминала, максимум тот, который 5 лет.

Л. Цветкова: Нет-нет, всё нормально, ГЗК уже прошли, известно. Если бы рассчитали всё-таки по рыночной оценке, а почему вы в этом случае не применяете, когда цель, то 30%, а когда доплата, то все 100. Понимаете, да? Если я цель меняю с «эксплуатации» на «строительство», всё-таки 30% от рыночной стоимости. Но если я чуть больше построю, то 100% от рыночной стоимости.

И.В. Ткачева: Потому что у вас участок был выкупной, по которому вы оплачивали выкуп права аренды, вы не цель оплачивали, не имели исключительного права, вы приобретали его по выкупу права аренды. Вы должны были оплатить на тот момент стоимость земельного участка, рыночную стоимость. Поэтому если рыночная стоимость земельного участка увеличилась, то мы берем эту дельту за увеличение стоимости земельного участка. Потому что начальные ваши условия были именно такие: вы оплачиваете рыночную стоимость земельного участка. Я думаю, что это какой-то более индивидуальный случай, потому что, еще раз повторяю: если договор аренды такой давний, то в большинстве случаев это 427-ФЗ и с расторжением в одностороннем порядке. Можно я отвечу, здесь еще записка? «Какая ставка земельного налога будет установлена в Москве с 01.01.2013»? У нас земельный налог установлен Законом города Москвы «О земельном налоге», и эта ставка меняться не планируется. То есть в большинстве случаев она составляет 1,5% от кадастровой стоимости, она так и останется 1,5% от кадастровой стоимости. Единственное, что сама кадастровая стоимость, как я уже сказала, поменяется. Исключение составляют у нас земельные участки, на которых расположены многоэтажные или индивидуальные жилые дома, эта ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Троицк, Щербинка у нас идет по отдельной ставке, в Троицке это 0,01%, в Щербинке - 0,05% от кадастровой стоимости. В остальных случаях у нас применяется полтора процента, кроме еще автостоянок и гаражей. Земельный налог также 0,1%, арендная плата будет 0,3% от кадастровой стоимости.

Олег Двинин, компания «Стройторгинвест»

Олег Двинин, компания «Стройторгинвест»: Скажите, пожалуйста, мы застроили территорию сейчас, порядка 80% ведено в эксплуатацию объектов, 20% еще не введено. Какие риски у нас есть попасть под закон, о котором вы говорили, по расторжению длительного договора аренды? На сегодняшний день АРИ, которое было ранее выдано, еще действует до конца 2013 года. Мы готовимся на получение ГПЗУ.

И.В. Ткачева: Вы знаете, по закону у нас участок не освоен должен быть. Если вы сказали, что вы частично построили и ввели в эксплуатацию, тогда формально под действие данного закона вы не попадаете. Конечно, надо посмотреть, всё ли так, как вы говорите. Но если на участке началось освоение, а тем более, если это было поэтапное строительство и есть ввод в эксплуатацию, то 427-ФЗ не применяется.

Екатерина Большакова, компания «Хайнц»

Екатерина Большакова, компания «Хайнц»: Вопрос такой: при комплексной застройке большой территории, скажем, 10 гектаров, планируется возведение как многофункциональных комплексов, так и социально-значимой инфраструктуры и дорог. Возможно ли разделение участка на несколько с разными правами застройки? И если возможно, то какой порядок действий?

И.В. Ткачева: Это зависит от того, на какой форме у вас правоотношения находится земельный участок.

Е. Большакова: Долгосрочная аренда.

И.В. Ткачева: И у вас там здания, строения, сооружения находятся?

Е. Большакова: На данный момент ничего не находится.

И.В. Ткачева: Просто участок не освоенный, который подлежит расторжению? Вы можете, в принципе, ничего не делать, мы проанализировали все договоры аренды, которые оформлены для строительства, часть из них, их было чуть более 400 на 1 января этого года, после вступления в силу федерального закона, о котором я многократно сказала, он вступил в силу в отношении договора аренды с 1 апреля, мы начали рассматривать. В план работы эти договоры мы включили независимо от того, есть от вас заявка или нет. На сегодняшний день у нас осталось нерассмотренных чуть более сотни. Поэтому если ситуация такая, как вы ее описали, то ждите решения ГЗК.

Е. Большакова: На данный момент участок мы рассматриваем только, он у нас не находится сейчас в праве долгосрочной аренды. Вопрос, возможно ли его разделить с учетом того, что социальная инфраструктура на каких-то частях возводится, а на каких-то коммерческая?

И.В. Ткачева: Если вы не являетесь правообладателем земельного участка, то тогда город будет принимать решение по результатам разработки проекта планировки, поскольку здесь явно речь идет о территории, на которую будет разрабатываться проект планировки, то по результатам проекта планировки, о чем уже говорил Константин, разрабатывается план мероприятий. В этот план мероприятий включаются такие пункты, как действие Департамента земельных ресурсов по проведению кадастрового учета земельных участков. В результате этой процедуры мы будем выделять участки и ставить их на кадастровый учет отдельно, те, которые подлежат, например, для строительства дорог, поскольку, скорее всего, строительство дорог будет осуществляться за счет бюджета, для строительства иных объектов, для того, чтобы по каждому объекту определять эту функцию. И реализоваться они, скорее всего, будут на торгах, либо по концессии, у нас сейчас началась такая практика, мы пытаемся по концессии передать для строительства детских садов и иных объектов. Поэтому здесь, я думаю, надо дождаться проекта планировки.

А.А. Емельянов

Алексей Александрович Емельянов, заместитель руководителя Департамента культурного наследия г. Москвы: Большое спасибо за приглашение выступить на этом диалоге. Спешил к вам на встречу, вспоминал: вот мы принимали участие в съезде всех органов охраны памятников по России. Во всех регионах Российской Федерации органы охраны памятников занимаются памятниками, строительный комплекс и экономика занимается экономикой, а инвестор идет своей дорогой, и пути охраны памятников, инвестора и строительного комплекса фактически не пересекаются. Но в Москве своя особенность. У нас Москва – исторический город, у нас порядка 5 000 объектов культурного наследия, и одновременно это динамично развивающаяся столица нашей страны. И, конечно, в этих противоречиях наш Департамент просто вынужден, действительно, участвовать и в совещаниях в стройкомплексе, и как-то попадаем на экономические вопросы, и, соответственно, спасибо, что пригласили меня на диалог с инвесторами.

Какая проблема у нас складывалась за последние десятилетия? Были у нас объекты культурного наследия. В начале 2000-х годов установлены по ним зоны охраны: охранные зоны, зоны регулирования застройки. И, в целом, где-то наш город на четверть был покрыт различными зонами с особыми условиями, именно связанными с объектами культурного наследия. Но за последние 10 лет менялось законодательство. Так, в частности, в 2008 году вышло Постановление Правительства Российской Федерации, которое сказало: товарищи дорогие, на каждую зону охраны, будьте любезны, разработайте режим и регламент. Режимы – это описание режимов использования земельных участков, регламенты – это четкие показатели, что можно строить, можно ли на этих участках строить вообще, в каких параметрах можно строить, с каким стилевыми особенностями и так далее.

Город до 2011 года за счет города режимы и регламенты не разрабатывал. Вся эта забота лежала на плечах инвесторов. И, конечно, здесь возникали существенные противоречия. То есть, собственник, пользователь обращается за ГПЗУ, ему говорят: выдача ГПЗУ преждевременна до разработки режимов, регламентов. Он идет в одно из коммерческих учреждений, в профессиональную мастерскую, профессиональный коллектив, за свои деньги разрабатывает режимы, регламенты. Разумеется, он вписывает в эти режимы, регламенты те параметры, какие ему нужны, без каких-то особенностей законодательства, и разными путями пытается эти режимы, регламенты утвердить. Что-то получалось, что-то не получалось.

В результате, когда к 2011 году у нас было порядка 200 проектов зон охраны, режимов, регламентов, разработанных за счет инвесторов. В 2011 году мэром Москвы было принято решение о систематизации работы и о том, что Департамент культурного наследия города Москвы выступит государственным заказчиком по разработке режимов, регламентов в границах зон охраны. Так, в 2011 году мы разработали режимы, регламенты по Бульварному кольцу, в 2012 году мы разработали все режимы, регламенты по Садовому кольцу. Следующий год – это у нас весь Центральный округ. А дальше, за 2014-2015 годы мы закончим со всеми охранными зонами в границах Москвы без присоединенных территорий. Присоединенные территории будем разрабатывать по отдельной программе.

И вот сегодня, хочу вам доложить о результатах разработки режимов, регламентов по Бульварному кольцу. Эта работа, которая завершена, прошла все возможные обсуждения, и их утверждение находится на завершающей стадии. Основной принцип – в историческом центре (в первую очередь, Бульварное кольцо) все работы должны вестись в существующих габаритах зданий. Если участок не застроен, то он используется только под благоустройство территории. Конечно, в отдельный список мы вынесли те участки, на которые городом выданы ГПЗУ, разрешения на строительство, строительная документация на завершающей стадии была оформлена, это был отдельный блок вопросов.

Следующий блок вопросов – это там, где по требованию города инвестор режимы, регламенты разработал за свой счет. И соответственно, те участки, где объекты недвижимости были снесены, но документация какая-то строительная не была утверждена. Таких точек в пределах Бульварного кольца набралось порядка 55. Каждую из них мы проработали с коллегами-экспертами, выносили на ГЗК и, в общем-то, к согласию пришли по этому вопросу. Да, конечно, с крупными инвестиционными проектами в пределах Бульварного кольца объемы пришлось понижать. Но это наш принцип, мы будем придерживаться его достаточно жестко. Чем ближе к центру Москвы, тем требования по законодательству у  нас будут жестче. Чем дальше от центра, чем зона менее строгая, наши ограничения будут достаточно минимальны.

В первую очередь, наше требование касается так называемых охранных зон, где по законодательству строительство и реконструкция объектов полностью запрещены, а возможна только регенерация исторической застройки. Что касается зон регулирования застройки - это территория, так, для понимания, чуть больше, чем территория нашего Центрального округа, - мы приняли решение, режимы, регламенты не разрабатывать, а пользоваться схемой высотных ограничений. Она была утверждена в августе 2012 года, опубликована, и никаких других ограничений в зонах регулирования застройки Департамент культурного наследия перед инвесторами, перед строителями не ставит.

Сегодня мы завершаем работу по Садовому кольцу. Там ограничения тоже будут жесткие, но историческая застройка Садового кольца утрачена в большей степени, чем Бульварного, там работы будет немного больше. Мы планировали Садовое кольцо на утверждение внести в конце 2012 года, но, конечно, раньше мая 2013 у нас это сделать не получится только потому, что мы внимательно рассматриваем все инвестиционные проекты, все строительные проекты, все объекты, часть которых находится на завершающей стадии, часть - на стадии котлована. И рубить с плеча тут никто не будет, а внимательно будем разбираться с каждым проектом. В целом всё, что хотел вам доложить, доложил, если есть вопросы, буду рад ответить.

Вопросы:

Николай Крайнов, инвестиционная группа «Покров»

Николай Крайнов, инвестиционная группа «Покров»: Вопрос касается торгов, проводимых по аренде памятников архитектуры. Анализировали для себя эту тему пристально и столкнулись с тем, что инвестор, заявляясь на торги, не имеет возможности оценить для себя сложность реставрационных процессов, их продолжительность и стоимость совершенно. То есть, говорят: вы деньги заплатите, а потом идите и разрабатывайте проект реконструкции с непонятными обременениями. Мне кажется, что на таких условиях проведения торгов крайне тяжело будет найти инвесторов. Соответственно, город может недополучить денег, как если бы он провел эту процедуру заранее и уже с понятными для инвестора обременениями выставил объекты на торги. Спасибо.

А.А. Емельянов: Спасибо большое за вопрос. В вашем вопросе кое-что Вы сказали правильно, а кое-что – нет. Да, действительно, вышло постановление Правительства Москвы, по которому памятники, которые находятся в аварийном состоянии (руинированном), город предлагает выставить за рубль, после того как арендатор завершит на нем комплекс работ и приведет здание в порядок. Хочу вам сказать, что эта тема пользуется в городе просто бешеной популярностью. Огромное количество шагов на аукционе. Нас, честно говоря, поразило, насколько арендная ставка за памятник повышается. Но о чем вы сказали правильно, что, действительно, инвестор относится к руинированному объекту культурного наследия как к обыкновенному объекту недвижимости и считает, что он может просто провести общестроительные работы, быстро ввести объект в эксплуатацию и на этом закрыть тему. Здесь, конечно, много особенностей, которые наш Департамент знал, в том, что все работы должны проводиться по планово-реставрационному заданию – раз. Проект должен подлежать историко-культурной экспертизе – два. Разрешение на работы должен выдавать наш Департамент – три. И прочее, и прочее, и прочее. Но есть и такие моменты, с которыми наш Департамент столкнулся впервые, что мы выставляем объект на конкурс, а, оказывается, не оформлены земельные отношения. Ставим объект на конкурс, предлагаем арендную плату, инвестор выигрывает аукцион, а, оказывается, есть огромные проблемы с коммуникациями, т.е. туда нужно вкладывать, и вкладывать, и вкладывать. Для нас, конечно, такой вопрос был неожиданным, как для Департамента, который занимается просто реставрацией, и мы планируем, во-первых, и информировать инвестора заранее, и как дополнительное обременение сразу в условиях аукциона это озвучивать, чтобы люди понимали, на что они идут. Потому что нам, конечно, нужны не просто заново построенные объекты, нам нужны воссозданные объекты культурного наследия. И, конечно, мы всё будем делать для того, чтобы заранее люди, которые на этот аукцион выходят, знали, что здесь будет реставрация, а не новое строительство и не реконструкция. И дополнительные проблемы, конечно, тоже будем освещать. Спасибо большое.

П.В. Шабуров

Павел Валентинович Шабуров, начальник Управления градостроительной политики и формирования Генерального плана г. Москвы: Как известно, Правила землепользования и застройки – это та тема, которая здесь обозначена. Это документ территориального планирования и наряду с Генеральным планом является основополагающим документом для любого субъекта федерации, в том числе, и для города Москвы. Генеральный план, вы знаете, действует, есть намерения его, и такие поручения даны, откорректировать, чем Москомархитектура совместно с другими органами исполнительной власти будет заниматься следующие два года.

Но, тем не менее, есть основа, то есть существующий Генеральный план, и поэтому есть возможность по законодательству принимать Правила землепользования и застройки. Поскольку Москва в этом смысле отличается, конечно, от всех городов, в первую очередь, размером города, населения, задачами, столичных функций здесь больше, чем в других регионах и субъектах, то соответственно и Правила землепользования и застройки будут довольно емким документом. Поэтому мы уже, поработав с ним несколько лет, поняли, что принять разово его будет достаточно тяжело.

Кроме этого, как мы все знаем, у нас добавилось значительное количество территорий, в полтора раза превышающие существующую территорию города. Таким образом, задачи по разработке Правил землепользования и застройки стали еще более сложными. Поэтому было принято решение принимать Правила землепользования поэтапно, то есть выделить первую очередь, а затем дальше очередями в течение этого и следующего года (как минимум, в течение этих полутора лет) их дорабатывать и выносить на рассмотрение мэра и городской Думы для утверждения, поскольку они утверждаются законом города Москвы и будут являться законом города.

В этом есть некая сложность, она объективная, но, тем не менее, стараемся ее совместно преодолевать. Рассмотрели уже 9 районов на совместном совещании с Москомстройинвестом и префектурой Центрального округа, поскольку речь идет о Центральном административном округе. И сейчас это дальше рассматриваем в Правительстве Москвы. До конца года планируем внести это в Мосгордуму. Почему был выбран центр? Потому что в центре на сегодняшний день относительно других территорий планируется размещать незначительное количество застройки. То есть это зона стабилизации, преимущественно зона сохранения застройки, зона, на которую накладываются зоны охранные, зоны культурного наследия, которые перекрывают по действующему законодательству градостроительные регламенты, то есть являются более значимыми и главенствующими. Поэтому эта территория как сложившаяся была выбрана в качестве первоочередной.

Сейчас эти 9 районов отработаны, то есть по сравнению с проектом того документа, который года полтора назад был разработан, мы взяли курс на меньшие объемы застройки, приведение этого документа по этим 9 районам, скажем, процентов на 90-95% к существующим положениям, то есть фактическому использованию территории. Те незначительные изменения, которые в соответствии с этим ПЗЗ планируются на этих 9 районах, в основном, уже рассматривались. По ним были приняты решения, которые сейчас находятся в различных стадиях оформления, выпущено ГПЗУ, или оно находится на оформлении, или разработан проект планировки и находится на утверждении, то есть те незначительные объемы, которые планируется прибавить по центру, все известны, нового там уже ничего нет. И все они уже отработаны многократно. Объемы по части объектов некоторых инвесторов, к сожалению, буду сокращены и в некоторых случаях даже приведены к фактическому состоянию, но эти участки собственникам, инвесторам тоже известны, и решения по ним тоже уже были определены и доведены до собственников. Сегодня такое состояние дел.

Дальше будем рассматривать и последний район ЦАО - Пресненский, он наиболее сложный с точки зрения развития, потому что там есть территории, которые можно и нужно реорганизовывать - это несколько различных предприятий, по которым разрабатываются проекты планировки и находятся в различных стадиях разработки и рассмотрения. Поэтому этот район у нас пойдет со значительным отставанием, однако недавно было поручение Марата Шакирзяновича Хуснуллина о том, чтобы этот район тоже подгонять. Но мы не будем специально ждать этого 10-го района, поскольку на него какое-то дополнительное время понадобится, будем двигаться так, чтобы не останавливать это движение по утверждению.

Вопросы: 

Илья Платонов, ЗАО «Пауза»

Игорь Семенов, «Московская строительная компания»: У нас два участка в Пресненском районе, мы всё ждем ПЗЗ. Я не понял, Пресненский район в ПЗЗ на первое утверждение не войдет? Их отдельно утверждают? Или всё сразу в этом году планируется?

П.В. Шабуров: Я вам сейчас абсолютно точно сказать не могу. Дело в том, что будет вноситься, еще процедура есть определенная, это утверждение этих территорий, то есть они будут рассмотрены сейчас на Градостроительно-земельной комиссии мэром, затем они будут выноситься во втором и третьем чтении в Думу. Поэтому если к этому времени мы успеваем по Пресненскому району доработать, значит, мы его внесем также в Думу. Так, в декабре мы внесем 9 районов точно, а 10-й если успеем. Кроме того, у нас еще больше 100 районов в Москве, так что жизнь не остановится.

Олег Зверев, компания «Мосинжиниринг»

Олег Зверев, компания «Мосинжиниринг»: Если можно, поподробнее по состоянию ПЗЗ по «новой» Москве. Где и в каких источниках можно увидеть свежее состояние проработок именно по этой территории? Спасибо.

П.В. Шабуров: Все понимают, что «новая» Москва – это территория специфическая с точки зрения ее разработки, в том числе, и градостроительной документации. Естественно, эта территория была не брошенная раньше, это была часть Московской области. По ней был сделан ряд градостроительных документов, в том числе несколько проектов планировки, проектов застройки. Часть из них были пущены в реализацию до того, как были эти территории присоединены. И часть находились в стадии утверждения. Поэтому те документы, которые были сделаны, естественно, нами сейчас рассматриваются и будут по возможности в дальнейшем учитываться при разработке следующих документов. А следующими серьезными документами для этой территории у нас будут территориальные схемы этих двух округов. Сейчас мы уже запустили на конкурс территориальную схему по Новомосковскому району, дальше - Троицкий. Эти территориальные схемы интересны для всех, поэтому мы постараемся их быстро сделать и при этом учесть все необходимые градостроительные вещи, которые станут основополагающими для всего дальнейшего развития территории. То есть основные транспортные артерии, основные инженерные коммуникации, инженерные головные сооружения, их размещение, потребность в них, размещение территорий, где возможно, скажем, жилищное строительство, а где необходимо размещение мест приложения труда. И так далее. Эти все вещи по-крупному будут в этих территориальных схемах учтены, мы планируем их за следующий год сделать и постараться утвердить. Поэтому вся дальнейшая градостроительная документация будет, в основном, опираться на эти территориальные схемы, мы их пускаем вперед Генерального плана, понимая, что корректировка Генерального плана займет ни один год с его утверждениями, а года два точно. И здесь мы постараемся немножко быстрее сделать эти территориальные схемы с тем, чтобы дать возможность и городу, и городским структурам, и инвесторам, собственникам дальше по ним работать.

Компания ГлавУпДК

Компания ГлавУпДК: Добрый день! Вопрос следующий: проект ПЗЗ рассмотрен в первом чтении и одобрен на публичных слушаниях, с одной стороны. После этого, когда заказчик, у которого проектное предложение разработано на основании рассмотренного утвержденного проекта ПЗЗ, обращается за получением ГПЗУ и получает ГПЗУ с нулевыми ТЭПами Возможно прокомментировать эту ситуацию и объяснить, на каком основании принимается такое решение?

П.В. Шабуров: Я поясню. Поскольку мы сейчас только что говорили о том, что Правила землепользования и застройки будут только утверждаться, то значит ясно, что они не были утверждены. Да, они были рассмотрены Думой в первом чтении и перед этим одобрены Правительством Москвы (именно для доработки и внесения в городскую Думу). По ним были проведены публичные слушания. Исходя из того, что эта процедура была в свое время проделана, мы опирались на нее, и эти 9, может быть, 10, первых районов в ЦАО мы без публичных слушаний дальше вносим в Думу, то есть мы отрабатываем по замечаниям Думы и практически без изменений или с незначительным изменением по приведению к фактическому состоянию мы их вносим в Думу. Это нам действительно дает возможность первую партию рассмотреть. Но мы прекрасно понимаем, что ПЗЗ не были утверждены тогда, они были только в первом чтении рассмотрены. Тем не менее, мы опираемся на них, совместно с Константином Петровичем проводим эти рассмотрения прежде, чем вносить вопросы по ГПЗУ на ГЗК. Но далее на это накладываются и другие какие-то вещи. Накладываются охранные зоны, водоохранные, зоны охраны памятников, накладываются проработки, которые идут параллельно в это время по проектам планировок, мнение префектуры в части мнения жителей, депутатов, объективные какие-то вещи, такие как транспорт, и так далее. Когда всё это вместе складывается, весь этот комплекс вопросов рассматривается и вносится предложение уже на рассмотрение на ГЗК. То есть мы здесь не можем опираться на Правила землепользования и застройки как на единственный документ. Когда они будут утверждены, тогда закон действует таким образом, что ГПЗУ выдается практически как справочный материал, документ. Если есть Правила землепользования и застройки, утвержденные на какую-то конкретную территорию, Москомархитектура просто будет выдавать ГПЗУ как справочный документ, выписку из этих Правил землепользования и застройки. Пока они не утверждены, то действует такой режим рассмотрения. Я перечислил только несколько из этих оснований. Есть другие какие-то вещи. У нас Институт Генерального плана является основным разработчиком Генерального плана города Москвы, но не является органом исполнительной власти. Поэтому решение принимается органами исполнительной власти. Заключение Института Генерального плана может быть взято только как одно из заключений. Кроме этого, свое заключение дает департамент транспорта, префектура административного округа, может давать Департамент потребительского рынка услуг, кто угодно, к какому профилю относится данный объект. Исходя из этих всех заключений, уже выносится решение.

Инвестор (не представился)

Инвестор (не представился): Простите, всё-таки по «новой Москве», поскольку ситуация не достаточно понятная инвесторам по процедуре реализации инвестиционных проектов. Вы упомянули территориальные схемы – как они сообразуются с проектами планировки? Утрированно говоря, в случае подачи на ГПЗУ сегодня, требуется ли делать проект планировки по Новомосковскому округу либо как-то можно уже использовать территориальные схемы, которые вы готовите, для подачи на ГПЗУ инвесторами? Более понятно, если можно, каков должен быть алгоритм действий инвестора в данный момент, как бы вы порекомендовали? Спасибо.

П.В. Шабуров: Я уточню насчет территориальной схемы, естественно какое-то время требуется на то, чтобы они были сделаны, но мы постараемся уложиться в полгода. То есть через полгода будет понимание в целом по транспорту, по другим вещам. Естественно какие-то части территории, по ним можно будет получать уже ГПЗУ, но это будут, конечно, не все территории. Поэтому естественно по многим территориям также придется делать проекты планировки, то есть территориальная схема не даст окончательного ответа. Если какие-то проекты планировки, которые ранее были сделаны, не будут противоречить уже новой градостроительной документации, по ним можно будет рассматривать, выдавать. Это по каждому участку нужно будет смотреть отдельно. Сказать однозначно, что через полгода будет сделана территориальная схема, и все сразу могут получать ГПЗУ с понятными параметрами, конечно, нельзя. Просим нас правильно понять. Было принято такое политическое решение на присоединенной территории, но чисто технологически сразу ее градостроительно освоить за несколько месяцев невозможно. Какое-то время требуется.

Елена Соловьева, «Содействие экономической реформе»

Елена Соловьева: Вопрос, наверное, к двум выступающим. Объект в долевой собственности, объект находится в плохом техническом состоянии, расположен на Садовом кольце. Частный собственник, который занимает нижнюю часть здания, хотел бы провести реконструкцию или капремонт здания, но вторым собственником является город. Права города не оформлены. Может ли собственник в данной ситуации заказать ГПЗУ от своего имени?

П.В. Шабуров: Заказать ГПЗУ теоретически возможно, но, во-первых, ГПЗУ – это документ, который выдается на определенный земельный участок. Если есть земельный участок, оформленный в установленном порядке и с кадастровым планом, то можно заказывать ГПЗУ. Вопрос разделения собственности будет рассмотрен тогда на Рабочей группе, и там уже будет изучен со всех точек зрения. Сейчас однозначно сказать, что вы получите ГПЗУ с какими-то определенными параметрами или только по существующему положению – я не могу, это надо изучать все материалы. Там Департамент имущества будет смотреть со своей точки зрения…

Елена Соловьева: Это отселенное жилье, которое в свое время отселял город, а права свои не оформил – верхняя часть.

П.В. Шабуров: Понятно, здесь надо смотреть уже в комплексе со всеми департаментами. Возможно, будет получено ГПЗУ по существующему положению, поскольку не выдать ГПЗУ нельзя.

Елена Соловьева: И второй вопрос по этому же объекту. Он еще обременен другими обстоятельствами. Три года назад вышло постановление о расторжении контракта в отношении этого объекта, но не всего контракта, но до сих пор контракт не расторгнут. Как быть с этой ситуацией? Потому что это тоже не дает какой-то свободы действий для собственника. Он находится в рамках третьих лиц, прав третьих лиц. Спасибо.

К.П. Тимофеев: Коллеги, если принято решение о расторжении контракта и инвестор не согласен с этим, то это вопрос судебный. Если инвестор согласен, то мы не видим никаких препятствий этот контракт расторгнуть. Коллеги, здесь, я думаю, не всё однозначно. Если нет никаких препятствий, контракт расторгается.

Марина Новик, группа компаний «Пионер»

Марина Новик, группа компаний «Пионер»: очется, наверное, зафиналить выступления всех спикеров, поблагодарить всех, потому что, действительно, были озвучены очень злободневные темы, которые беспокоят всех инвесторов. И хочется задать последний вопрос: скажите, пожалуйста, в части договора о развитии застроенной территории – совсем недавно, около месяца назад, было выступление Сергея Семеновича Собянина, в котором он сказал, что коэффициент расселяемых пятиэтажных жилых домов к новому строительству будет не менее чем 1:3, чтобы инвестору было интересно в таких проектах участвовать. Хочется понять: вот этот коэффициент – он, действительно, будет минимальным и будет ли он каким-то образом зафиксирован? Спасибо.

П.В. Шабуров: Действительно, поскольку такой опыт уже имеется в городе Москве, в том числе в Москомархитектуре, в префектурах был опыт. Вы знаете, сейчас заканчивается расселение пятиэтажек сносимых серий. И было уже достаточно понятно, какие здесь должны быть коэффициенты, что, скажем, коэффициент 1:1,5 оказался недостаточен, поскольку появляются при расселении семьи, которые стоят на очереди, неимущие, многодетные и так далее, которым требуется дополнительное жилье. Поэтому при переселении, когда сам город выступал инвестором и застройщиком, коэффициента 1:1,5-1,7 еле-еле хватало, в некоторых случаях приходилось делать и больше. Понятно, когда будет частный инвестор, он должен сделать эти расселения, переселения, сделать благоустройство территории за свой счет, переложить инженерные коммуникации и получить еще при этом какую-то прибыль. В этом случае, конечно, расчеты показывают, что коэффициент должен быть больше 2. Это совершенно ясно. Ну, может быть, в ЦАО, где более выгодно, может быть в пределах 2. Поэтому, действительно, каждый раз, наверное, будем смотреть. Здесь ведь почему перешли на этот договор о застроенных территориях? Эта статья была дополнительно внесена в Градостроительный кодекс Российской Федерации несколько лет назад, потому что именно здесь смысл в том, что когда «покупается» договор на аукционе, и дальше инвестор сам разрабатывает проект планировки, именно так прописано в кодексе, он уже сам смотрит, какой он должен получить показатель, какое он может получить переселение. А изначально при покупке смотрятся на те регламенты, которые здесь даются. Здесь должно быть решение самого инвестора, достаточно этих регламентов, которые ему даются для покупки, сможет ли он при разработке проекта планировки вытащить те необходимые показатели, которые удовлетворили бы город, жителей и его.

Андрей Дибин, компания «Териберский берег»

Андрей Дибин, компания «Териберский берег»:При комплексном освоении застроенной территории, на самом деле, возникают достаточно серьезные вопросы с размещением социальных объектов (это школы, детские сады). В чем вопрос? Зачастую в ограниченности территории. Есть такая информация, что объявлен конкурс на разработку типовых проектов размещения детских садов на первых этажах жилых зданий. Правда ли это и когда это можно будет, как говорится, посмотреть вживую? Спасибо.

П.В. Шабуров: Честно говоря, может быть, я недостаточно информирован насчет типовых детских садов на первых этажах, но, в принципе, сейчас делаются новые проекты домов типовых серий. Новые проектные решения более современны, в их составе могут быть предусмотрены и такие вещи, как детские сады на первых этажах. Вообще, видимо, здесь произошла некоторая путаница: дело в том, когда город сам строит за свой счет, то для него невыгодно делать детский сад пристроенным, поскольку он получается несколько дороже, менее удобен для комплексного освоения территории. Когда же застройка идет за счет инвестора, то допускается размещение детских садов встроенных и пристроенных. Если сам инвестор целиком осваивает эту территорию, включая детские сады, школы, проезды, коммуникации и так далее, то планировка может быть самой различной. Здесь каких-то таких жестких ограничений нет.

К.П. Тимофеев: Коллеги, еще в дополнение. У нас есть такой альбом, мы его подготовили: фасады детских садов, которые должны быть. Они, по крайней мере, не должны быть такими серыми, как сейчас. Вот есть этот альбом, я думаю, в ближайшее время мы его утвердим, и далее все детские сады, которые строятся за средства бюджета, будут такие симпатичные. Но вы говорите: не хватает у инвестора территории для строительства детского сада. Коллеги, вы тогда сами себе честно ответьте на этот вопрос. Откройте карту, где вы строите. Например, территория 5 гектаров; для жилых домов территории хватает, для детского сада территории не хватает. И начинаете мудрить, как-то заталкивать детский садик на первый этаж – без дворовой территории, без качелей, без песочниц. Вы же всё-таки строите комфортные дома, поэтому давайте планировать на своей территории нормальное благоустройство, в том числе и для детских садов, и для школ. Спасибо.

Ю.В. Щеглова

Юлия Валерьевна Щеглова, заместитель начальника Правового управления Департамента градостроительной политики г. Москвы: Добрый день, уважаемые коллеги. Говоря о развитии застроенных территорий, мне в первую очередь хотелось бы обратить внимание на правовые аспекты применения данного института. Как вам всем хорошо известно, вопросы, касающиеся развития застроенных территорий, в первую очередь отражены в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Первое упоминание о таком институте там был введено в 2006 году.

Когда органы власти принимают решение о применении развития застроенных территорий, в первую очередь, они ставят перед собой достаточно глобальную цель – обеспечить комплексное развитие своих территорий, а именно: попытаться снизить объемы жилого фонда, непригодного для проживания, обеспечить развитие и реконструкцию социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, то есть создать наиболее благоприятные и комфортные условия для проживания граждан.

Всю процедуру, которая предусмотрена Градостроительным кодексом в части, касающейся развития застроенных территорий, мы можем условно разделить на три этапа. Первый этап касается принятия решений о развитии застроенных территорий. Данное решение принимается органами местного самоуправления как по собственной инициативе, так и по инициативе физических и юридических лиц. При этом хотелось бы обратить внимание, что для принятия такого решения необходимо соблюдение нескольких условий, а именно: на данную территорию, которая подлежит развитию, необходим градостроительный регламент, необходимы нормативы градостроительного проектирования и, кроме того, на этой территории не должны быть расположены многоквартирные дома, которые признаны аварийными или которые включены в адресные программы, то есть данные дома подлежат сносу или реконструкции. Таким образом, если у нас есть совокупность всех этих условий, мы принимаем решение о развитии застроенной территории.

Приняв такое решение, в дальнейшем мы переходим к проведению аукциона по приобретению права на заключение договора о развитии застроенных территорий, соответственно, мы понимаем, что договор заключается по итогам аукциона. И третий этап, это, наверное, основной, который связан непосредственно с реализацией заключенного договора о развитии застроенных территорий. В рамках этого договора на инвестора возлагаются обязательства разработать проект планировки и проект межевания территории, которая была предметом аукциона, обеспечить выселение или переселение граждан, которые живут в сносимых жилых домах, и после этого у органа возникает обязательство предоставить инвестору земельный участок. Причем подчеркиваю: земельный участок в этом случае предоставляется без торгов и по выбору инвестора либо в собственность, либо в аренду.

Если рассуждать в принципе о применении такого института в Российской Федерации, то за свои почти 6 лет существования говорить о его широком применении, наверное, всё-таки преждевременно. Но хотелось бы отметить, что в ряде субъектов муниципальные образования достаточно активно используют этот институт. Примером может быть и Нижний Новгород, и Киров, и Новосибирск. Если анализировать проведенные ими аукционы, то в ряде случаев они достаточно успешны, когда приходит по нескольку инвесторов, в ряде случаев, к сожалению, они признаются несостоявшимся. Что касается города Москвы, то в том понимании, которое закреплено в Градостроительном кодексе в Российской Федерации, в Москве не было заключено ни одного договора развития застроенных территорий. В данном случае я не имею в виду ранее заключаемые инвестиционные контракты и соответственно программы по сносу пятиэтажек. Для этого, как понятно, есть и объективные причины, в том числе, находящиеся в настоящее время в процессе подготовки утверждения Правила землепользования и застройки, а также соответственно и адресные программы. Надо отметить, что в настоящее время достаточно активно прорабатывается вопрос о подготовке необходимых документов для принятия этого решения, и надеемся, что в ближайшей перспективе какие-то территории могут быть вынесены. Причем хотелось бы обратить внимание, что и территории, которые потенциально могут быть вынесены на аукцион, в настоящее время также прорабатываются.

Если обратить ваше внимание, то ранее мною было сказано, что решение о развитии застроенной территории принимается органами местного самоуправления. Что же касается города Москвы, также как и города Санкт-Петербурга, то законодательством дано право законами этих двух субъектов наделять свои внутригородские муниципальные образования полномочиями в области градостроительной деятельности. Так вот, на сегодняшний день такого закона в части наделения внутригородских муниципальных образований полномочиями по развитию территории у наших внутригородских муниципальных образований нет, поэтому все полномочия по данному вопросу сконцентрированы в полномочиях органов исполнительной власти города Москвы.

Если вкратце говорить об этих полномочиях, то можно отметить следующее: за Москомархитектурой, понятно, закреплено полномочие по подготовке проекта Правил землепользования и застройки; Москомстройинвест является тем органом, который готовит проекты решений о проведении аукциона, а также в дальнейшем на основании принятого решения проводит по согласованию с Департаментом экономической политики и развития города Москвы непосредственно аукцион. По итогам заключенного аукциона Департамент по конкурентной политике обеспечивает заключение договора о развитии застроенных территорий. Таким образом, органы исполнительной власти осуществляют всю подготовительную работу, при этом само решение о развитии застроенных территорий принимается Правительством Москвы в виде соответствующего выпуска распорядительного документа.

Как я уже сказала, в Москве практика недостаточно позитивна в этом вопросе. При этом анализ положений действующего законодательства позволяет нам говорить о том, что для Москвы интересен и тот вариант, который сейчас закреплен, и в то же время мы говорим об ограниченном предмете в отношении тех территорий, которые могут подпадать под институт развития застроенных территорий. То есть мы говорим, что на этой территории могут находиться только многоквартирные дома. Соответственно если у нас возникают на территории объекты индивидуальной жилищной застройки, то у нас уже возникает проблема с применением данного института. Поэтому в настоящее время прорабатывается вопрос, в том числе о внесении изменений в законодательство, которые предусматривают возможность расширения этого перечня, а именно: наделение субъектов Российской Федерации, в первую очередь, Москвы и Санкт-Петербурга как городов федерального значения, своим законом расширить виды объектов, которые могут находиться на этой территории. Данным законом также может быть предусмотрен порядок принятия решения в отношении уже расширенного перечня и механизма его реализации. Соответственно этот вопрос обсуждается, и возможно, в дальнейшем мы сможем уже своим законом расширять те виды объектов, которые могут находиться на застроенной территории. В принципе, это всё. Если какие-то вопросы есть, я готова ответить.

Вопросы: 

Г-н Павлов, журнал «Московские торги»

Г-н Павлов, журнал «Московские торги»: Скажите, пожалуйста, Вы сказали, что идет проработка этих самых расширений критериев. Можно тут немножко конкретизировать, каковы ваши предложения в этой связи? Большое спасибо.

Ю.В. Щеглова: Наши предложения касаются тех внесений изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, в котором мы предлагаем для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга закрепить возможность принятия закона субъекта Российской Федерации, в котором будет определяться порядок принятия решения, порядок его реализации, соответственно, те виды объектов, которые не предусмотрены Градостроительным кодексом, но которые могут находиться на данной территории.

Г-н Павлов: Какие дополнительные критерии – вопрос.

Ю.В. Щеглова: В первую очередь, мы хотели бы говорить, наверное, о том, что, возможно, следовало бы это применять данные территории к объектам индивидуального жилищного строительства, а также следует рассматривать этот вопрос относительно развития и реорганизации промышленных территорий.