RSS

Городской портал госуслуг

Городские власти идут на диалог с инвестором (видеосюжет)

16 мая 2012 года по инициативе Москомстройинвеста был проведен первый публичный семинар «Диалог с инвестором» на тему «Основные приоритеты градостроительной политики города Москвы».


С докладом выступил Председатель Комитета города Москвы по реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев. В своем выступлении он отметил, что целью подобных мероприятий является донесение до инвесторов малого и среднего звена информации из первых уст, разъяснение градостроительной политики города, помощь при возникновении спорных ситуаций. Поэтому инвесторам было предложено самим формулировать темы последующих семинаров.

На семинаре выступили первый заместитель Председателя Комитета Раис Ахмадеев, начальник управления подготовки и реализации программ строительства приоритетных объектов Комитета Сергей Кожевников, а также представители других ведомств. По итогам выступлений инвесторам была предоставлена возможность задать интересующие вопросы.

Следующий семинар планируется провести в сентябре 2012 года.

Видеосюжет

Стенограмма мероприятия:

Ольга Архангельская (модератор, партнер компании «Эрст энд Янг»): Коллеги, я предлагаю начинать. Меня зовут Ольга Архангельская. Все мы знаем, что рынок начинает расти во всех секторах, что у Московского Правительства очень много количество планов и обязательств по развитию нашего города. Но все мы также понимаем, что сделать это самостоятельно Московское Правительство не может, мы можем это сделать только вместе, только сообща, только в диалоге с девелоперами и инвесторами.

Именно поэтому по поручению руководства города «Москомстройинвест» начинает цикл таких встреч «Диалог с инвестором». Наша встреча сегодня - первая. И пожелания, и идеи относительно тем следующих встреч очень приветствуется, хотя, естественно, у нас есть определенные планы.

Основная цель нашей сегодняшней встречи – предоставить информацию о ситуации, которая сейчас происходит с реализацией строительных проектов, рассказать о планах, послушать обязательно вас, поэтому обязательно готовьте свои вопросы.

По регламенту у нас запланировано интерактивное голосование, мы вам будем задавать вопросы. Чтобы мне не говорить очень долго, я хотела бы передать слово нашим основным участникам дискуссии.

Константин Петрович Тимофеев, Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства;

Раис Шамсимухаметович Ахмадеев, первый заместитель Председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства;

Сергей Иванович Кожевников, начальник Управления подготовки и реализации программ строительства приоритетных объектов Москомстройинвеста

Евгений Борисович Дридзе, начальник Управления внешнеэкономической деятельности Департамента внешнеэкономических и международных связей.

Борис Леонидович Фролов, президент Ассоциации инвесторов Москвы.

Наталья Чебрикова,  руководитель дирекции недвижимости и инфраструктуры Московского банка Сбербанка России.

К.П.Тимофеев

Константин Петрович Тимофеев, Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства: Коллеги, добрый день! Цель нашего сегодняшнего семинара – начать конструктивный диалог, ответить на многие системные вопросы, которые вы задаете, и снять их в рабочем порядке. По результатам нашего сегодняшнего первого семинара мы подготовим решения, изучим ваши вопросы и отдельно вам ответим. Поэтому можно организационно начинать нашу работу.

За те полтора года, когда на должность Мэра Москвы был назначен Сергей Собянин, поменялись многие руководители департаментов и комитетов, изменилась градостроительная политика. У многих инвесторов есть вопросы, которые нам кажутся актуальными, но, с другой стороны, они кажутся очень простыми, и непонятно, почему инвестор их задает. Поэтому сегодня мне бы хотелось кратко пройтись по этим основным вопросам.

Сейчас что мы делаем? Мы разделили город условно на три части. Это центр – Садовое, Бульварное кольцо, это вся территория города в границах МКАД и новая территория, которая с 1 июля уже будет Москвой. Какие основные вещи и тенденции существуют на этих территориях?

В районе центра принято решение разрабатывать режим и регламент использования земель и территорий. Эту работу должны сделать за два года. Поэтому в рамках этой работы все инвесторы до разработки режимов при выдаче ГПЗУ должны ссылаться на режим. Если режимов нет, ГПЗУ будет выдаваться по существующим положениям. И возможное увеличение застройки на 15-20%, но не более. Те проекты, которые начаты или находятся в стадии готовности, будут продолжены, по этим вопросам будут продлены инвестиционные контракты.

По строительству в центре – приветствуется строительство жилья, что интересует многих, строительство социальных объектов (офисные и деловые здания из центра исключены, это уже неоднократно говорилось), мест приложения труда – ориентируемся на территорию Москвы за Третьим транспортным кольцом и далее.

Строительство гостиниц приветствуется на любых территориях города. Многие инвесторы столкнулись с такой проблемой, что в свое время приобрели земельные участки на аукционе для строительства гостиниц, не получили земли, не реализовали проекты, а сейчас оказались в такой казусной ситуации. Данные проекты мы поддерживаем, но только с той точки зрения, что этот проект всё-таки разумен и не находится на озелененных территориях, в районе дворовых территорий.

Многие инвесторы из-за невозможности получения земельного участка обратились в суды. В этом случае город не противится, а исполняет решение судов, предоставляет земельные участки под гостиницы – что касается гостиниц.

По территории всей Москвы Правительство не препятствует строительству, а, наоборот, выступает за увеличение строительства. Все выданные разрешения, которые есть, проанализированы. В этом году мы планируем рассмотреть 4400 вопросов по обращениям инвесторов, из которых более 2 тысяч вопросов – это вопросы по градостроительным планам земельных участков. По обращению в Москомархитектуру заявителя в течение 30 дней должны выдать градостроительный план. Это один из важных вопросов, по которому как раз сейчас есть сложности. По решению ГЗК этот срок продлевается до 60 дней и далее он дополнительно может быть продлен до 90 дней. К сожалению, некоторые ГПЗУ ранее задерживались на полгода и дольше. Наша задача этот вопрос ускорить, сейчас создан полный реестр заявок, которые поданы на ГПЗУ.

Есть 700 ГПЗУ, которые были выданы в 2009-2010 годах, и с изменением градостроительной политики Правительство Москвы принято решение о ревизии данных ГПЗУ. В закон города Москвы, в Градостроительный кодекс внесены поправки от 11 апреля, которые предусматривают отмену данных ГПЗУ. Мы не хотим пугать инвесторов: если проекты разумные и начаты – здесь никаких сложностей нет, пожалуйста, выходите на стройку и стройте. Но есть объекты, которые с точки зрения транспорта, с точки зрения самой разумности (действительно, перестарались в свое время), не могут быть реализованы в том виде, в каком есть. Эти проекты будут анализироваться. Мы уже начали эту работу планомерно, и буквально с этой недели первые ГПЗУ будут  проанализированы.

В этом году также будет рассмотрено более 300 проектов планировок на данной территории. Правительство приняло решение о даже не ревизии, а о разработке плана землепользования и застройки, который, в свое время был разработан на основании пожеланий инвесторов, но не был утвержден. И сейчас он будет пересматриваться. В этом году мы должны освоить основные территории, провести работу по подготовке проекта землепользования и застройки и на следующий год планируем утверждение. Утверждение будет по частям.

Также параллельно идет разработка проектов планировок территорий. Основное решение, которое было принято, – это разработка проектов планировок за счет средств бюджета. Если раньше инвестор сам финансировал проекты планировок, то сейчас это делает только бюджет. В этом году около 400 проектов планировок будут в работе, из которых 200 -  проекты планировок по транспорту, 135 - по градостроительному развитию территорий, по которым Москомархитектура уже провела конкурсы, и еще 50 проектов планировок дополнительно сейчас в разработке, по ним тоже будет принято решение. Я озвучил эти цифры, потому что в прошлом году было разработано не более 50% планировок, примерно такой же объем - в 2010 году. У многих инвесторов проекты как раз не реализуются из-за отсутствия проектов планировок, из-за отсутствия которых мы не можем выдавать ГПЗУ.

Дополнительно к 4400 инвестиционным вопросам, которые будут рассмотрены, мы проработаем вопросы подготовки земельных участков на аукционы под приоритетные объекты. Это гостиницы, гаражи, парковки, есть объекты торговли, объекты шаговой доступности и объекты социальной сферы. Планируем рассмотреть 600 участков.

Что касается Генерального плана: Генеральный план будет заново разрабатываться, за основу будет взята та работа, которая проведена по утвержденному Генеральному плану, но с учетом новой территории. Объявлен конкурс, всем уже известно, что собраны творческие коллективы, которые эту работу проводят. По результатам конкурса будут выбраны несколько приоритетных направлений, идей, и далее с учетом новых территорий будет разрабатываться Генеральный план города.

Также будет учтена программа социально-экономического развития города. Она сейчас разрабатывается Департаментом экономической политики, в ближайшее время будет вынесена на утверждение с основными индикаторами развития города. Планируется строительство от 20 до 30 миллионов кв. метров недвижимости дополнительно на всей территории, поэтому уменьшения строительного объема не предвидится. Но это будет делаться только с учетом новой территории. Еще раз повторюсь: проекты землепользования и застройки будут утверждаться по частям, параллельно, чтобы не останавливать инвестиционные процессы. Утверждение начнем уже в следующем году.

Основные задачи, которые стоят перед Правительством, – создать комфортный инвестиционный климат, создать прозрачность ваших обращений и прозрачность принятия решений. Последние, по-моему, три года все инвестиционные вопросы шли через Москонтроль. Москонтроль готовил заключение, и после этого заключения принималось то или иное градостроительное решение. Эта процедура была упразднена. Основные системные инвестиционные вопросы решаются на Градостроительной земельной комиссии. Многие вопросы будут сниматься до Градостроительной земельной комиссии только решением Рабочей группы. Есть две Рабочие группы: Рабочая группа по инвестконтрактам, которую возглавляет заместитель Мэра Москвы по экономическим вопросам Андрей Владимирович Шароновов; и Рабочая группа по градостроительству, где рассматриваются вопросы ГПЗУ, изменения цели предоставления земельного участка, технико-экономические параметры, инвестиционные проекты (не контракты, а проекты, которые были). Ее возглавляет заместитель Мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Шакирзянович Хуснуллин. В данной Рабочей группе проводит работу наш Комитет, поэтому ваши обращения, пожалуйста, направляйте к нам, а не рассылайте по всем органам власти.

Что сейчас получается? Инвестор подает заявку либо в Москомархитектуру, либо в Земельный комитет, либо в Департамент имущества, либо непонятно еще в какой орган власти, а то и параллельно рассылает в пять или десять органов власти, и ждёт месяцами, недоумевает, почему так долго?! На каждое ваше заявление готовится контрольное поручение. В итоге к нам приходит до 50 контрольных поручений по одному и тому же вопросу! И в разные органы власти дальше идут ответы, и вы сами запутываете ситуацию.

Поэтому сейчас всё достаточно просто и ясно: координатор известен, обращение есть, выносится на комиссию. Наша задача - в 2012 году сделать этот вопрос прозрачным. Будем организовывать личные кабинеты для инвесторов, где он будет видеть, когда подана заявка, какой статус, когда будет рассмотрение на ГЗК, когда будет решение и когда будет дальше по поручениям исполнено – либо выпущен проект  на утверждение правительством, либо выдан градплан, либо будут сделаны другие поручения смежным органам власти.

Хотел сразу пояснить несколько системных вопросов, не дожидаясь ваших вопросов, по расторжению инвестиционных контрактов. Некоторые инвесторы столкнулись с тем, что контракты были расторгнуты. Мы в первую очередь расторгаем контракты, которые не были реализованы по разным причинам. Чтобы было понимание, поясню: некоторые инвестиционные контракты заключались 8-10 лет назад, и непонятно, что весь этот период делал инвестор. Некоторые контракты перепродавались. Да, вижу улыбки в зале, вы думаете о том, что есть такие контракты, по которым город сначала говорил одно, потом другое, потом третье, потом пришли к тому, что все документы подготовили, а потом – раз, вынесено решение об отмене. Я думаю, таких всё-таки единицы, эти вопросы мы будем индивидуально и более внимательно смотреть. Поэтому, коллеги, не дожидаясь таких казусов, пожалуйста, обращайтесь и акцентируйте внимание на то, что нужно сделать, чем вам помочь.

Наш комитет создан именно для координации обращений инвесторов, для ускорения всего инвестиционного процесса и помощи вам в принятии решений, выпуске постановлений, актов и других нормативных документов. Что касается расторжения: по тем контрактам, которые расторгнуты, мы готовим совместно с Департаментом экономической политики решение о внесудебной компенсации издержек инвесторам. Но здесь столкнулись с такой сложностью, что при данном решении процесс достаточно долог, около года, потому что нужно провести ревизию, сделать заключение Контрольно-ревизионного управления, далее пройти согласование с Департаментом экономической политики, со смежными департаментами, получить заключение Мосэкспертизы. Поэтому пока существует процедура судебная. При обращении в суд по решению суда город компенсирует издержки. Это, в первую очередь, затраты инвестиционные: инвестиционный взнос, затраты на проектирование и на подготовку проектной документации.

По выдаче ГПЗУ – повторюсь, наша задача ускорить, укладываться, по крайней мере, в три месяца, а задача стоит – в месяц по выдаче ГПЗУ.

По упрощению работы Градостроительной земельной комиссии – принимаем решение о расширении полномочий Рабочих групп. Это ускоряет процесс принятия решения, и на рабочие группы сейчас выносятся вопросы и без выноса на ГЗК принимается решение о выдаче ГПЗУ. Например, под промышленные объекты, под объекты площадью менее 5000 кв. метров, вне Центрального административного округа, вне основных дорожных магистралей, и о разработке проектов планировок. Это ускоряет процесс, как минимум, на 2-4 недели. Далее, повторюсь, ускорена разработка проектов планировок, выделено дополнительное финансирование.

У многих инвесторов есть либо в собственности, либо в аренде промзоны, склады, промышленные территории, которые требуют рекультивации, после этого – изменения цели, может быть, даже огромной работы по восстановлению почвы и других необходимых работ. Сейчас Мэром Москвы принято решение о развитии промышленных зон, поэтому если от вас будут поступать предложения по развитию собственных промышленных зон либо совместно, если у вас несколько участников данного процесса, либо индивидуально, если это полностью ваша зона, пожалуйста, предлагайте свои варианты. Эта работа уже начата, необходимые поручения уже даны, и органы власти к этой работе также подключены.

Еще одна ремарка. Когда была начата активная работа по рассмотрению вопросов инвесторов, из ста ваших обращений 15% были так называемыми «бородатыми», т.е. по ним пять лет, восемь лет, десять лет не принимались решения. В основном, инвестор получал контракт, продавал, перепродавал, далее считал экономику, экономика не получалась, выходил с предложением об увеличении объемов, смены функционала и сам себя загонял в тупик.

Все новые обращения инвесторов рассматриваются достаточно оперативно. Сейчас ситуация обратная. Из ста вопросов 15 новых, а 85 – это тот багаж, где мы с инвестором вот в таком тупике. Поневоле многие банки, столкнувшись с этой проблемой, стали девелоперами: получили все инвестиционные проекты либо залоговые, либо по исполнительным листам, либо просто кредитовали. Такая ситуация у нас с «Глобэксом», со «Связью», с Банком Москвы, секретов нет, - они набрали тяжелые проекты и сейчас с ними приходится как-то разбираться. Мы готовы идти на разумный диалог, но просьба к инвесторам: если есть несколько проектов – обращайтесь комплексно, а не выдавайте все вопросы по частям. Это проще и с вами работать, и находить какие-то совместные конкретные решения. Коллеги, об основных вопросах я хотел бы закончить. Если вопросы есть – в рабочем порядке задавайте. Спасибо за внимание.

Вопросы: Любовь Цветкова, компания «Центр 2000»}

Любовь Цветкова, компания «Центр 2000»: Как попасть в очередь на разработку проекта планировки? От сегодняшнего письма до разработки сколько, по Вашей оценке, пройдет времени?

К. П. Тимофеев: Скажу по практике. Ранее проект планировки разрабатывался два года. Это от момента принятия до объявления конкурса, далее разработка, процедура утверждения и выпуска Постановления Правительства. Два года. Сейчас есть поручение сократить разработку проектов планировок до шести месяцев. Есть территории достаточно понятные, есть территории сложные. Мы собираем все мнения и все потребности инвесторов. Задача какая? Можно распланировать территорию как угодно: построить детский сад там, школу там, роддома там. Потом окажется, что это территория либо в собственности, либо в долгосрочной аренде, и проект планировки нереализуем. А как попасть в очередь? Это нужно Ваше обращение.

Л. Цветкова: На чье имя?

К. П. Тимофеев: О разработке проектов планировок можете к нам обращаться.

Л. Цветкова: Конкретно на чье имя пишем письмо? Чье имя должно быть, чтобы потом не было 50 поручений?

К. П. Тимофеев: Обращайтесь на имя Марата Шакирзяновича Хуснуллина о разработке проектов планировок. Далее – поручение будет нам и Москомархитектуре о разработке данных проектов планировок. После этого идет доклад о целесообразности, об определении границ и далее уже процедурно. Задача стоит добиться сокращения сроков.

Л. Цветкова: Хорошо, спасибо.Иван Платонов}

Илья Платонов: Возможно, по парковочной программе будет сказано чуть позже, но, тем не менее, на сайте «Москомстройинвеста» предусмотрен раздел «Одно окно», «Инвесторам», «Развитие парковочного пространства» и т. д. Все они находятся в стадии разработки. Когда эти разделы будут работать и какую информацию можно будет получить из этих разделов?

К. П. Тимофеев: По парковкам дополнительно расскажет Сергей Иванович (Кожевников, начальник Управления подготовки и реализации программ строительства приоритетных объектов Москомстройинвеста – прим. ред.). Отраслевая схема сейчас находится в разработке, она сделана, будет выноситься на утверждение в следующий понедельник на рабочую группу. После утверждения отраслевой схемы она будет опубликована на сайте. Там есть земельные участки, которые могут быть интересны инвесторам.

И. Платонов: Еще один вопрос: постановлением Правительства Москвы №460 от 3 октября 2011 года утверждена государственная программа «Градостроительная политика», в ней есть подпрограмма «Обеспечение инновационного развития строительного комплекса». Какие именно мероприятия запланированы в рамках реализации данной программы и планируется ли актуализировать существующие СНиПы с учетом существующих технологий и материалов. Если да, то какие изменения претерпят СНиПы и в какие сроки это возможно?

К. П. Тимофеев: Есть поручение Комитету по экспертизе и ценообразованию с учетом современных требований и материалов данные предложения по СНиПам внести. Этот вопрос находится на контроле Департамента градполитики, существует Рабочая группа, которая готовит данные предложения. И есть еще Научно-технический совет, который учитывает все предложения. Если есть предложения у вас по каким-то материалам, механизмам, новым технологиям – пожалуйста, на имя Сергея Ивановича Лёвкина готовьте обращение о ваших инновациях и нововведениях, они будут рассмотрены на Научно-техническом совете. Если их одобрят, тогда они будут направлены в Комитет по экспертизе и ценообразованию с внесением предложений об изменении.

И. Платонов: Спасибо.Валерий Лазебный, компания «Авелан»

Валерий Лазебный, компания «Авелан»: Добрый день. У меня вопрос глобального характера: какова политика властей в отношении оформления земельного участка в собственность в Москве? То есть, всем известно, что это такая сложная процедура; она, в принципе, формально существует, но фактически ее очень тяжело реализовать. Будут ли власти более лояльны к этому процессу?

К. П. Тимофеев: Более конкретно на этот вопрос ответит представитель Департамента земельных ресурсов, а я со своей стороны могу добавить, что прецеденты такие есть, и решения о передаче участка в собственность принимаются. Но нам важно понимать административное развитие данной территории, что будет, когда участок будет в собственности.

В. Лазебный: Допустим, если объект уже построен. Например, удалось за два года оформить право собственности на земельный участок, когда уже была построена гостиница, но, в принципе, этот процесс крайне сложен – через суды, через все инстанции нужно пройти, и потом только в конце это оформить. До этого момента политика было такова, что максимально стараются не предоставлять землю в частную собственность. Это, я думаю, всем известно.

Р. Ш. Ахмадеев: Давайте, я попробую на этот вопрос ответить. При предыдущем руководстве Правительства Москвы, не секрет, оформление прав на землю в собственность ограничивалось. Ограничивалось оно по разным причинам. Но сейчас никаких официальных или полуофициальных запретов на оформление прав на землю в собственность в городе Москве не существует. Весь процесс, кстати, полностью установлен административным регламентам Департамента земельных ресурсов – подаете пакет документов в «Одно окно» и получаете оттуда либо продолжение этого процесса, либо отказ. Если отказ – это значит, что-то не в порядке с документами. Как правило, в кадастровом паспорте, скорее всего: либо есть пересечение, либо есть старый учтенный кадастровый номер, который надо возобновить, получить новый кадастровый паспорт по 221-ФЗ. Конкретно отвечаю на вопрос: никаких ограничений по приобретению земельных участков в собственность Правительством Москвы не выставляет – ни официально, ни неофициально.

В. Лазебный: Спасибо большое.Андрей Батурин, акционерное общество «Северянин»

Андрей Батурин, акционерное общество «Северянин»: Добрый день! Вопрос относительно изменения видов разрешенного использования земельных участков. В Москве появилось значительное количество предприятий-собственников с видом разрешенного использования – под промышленное производство либо эксплуатацию существующих промышленных зданий. Скажите, как будет развиваться политика города в отношении изменения объектов разрешённого использования по приоритетным направления, таким как строительство жилья, гостиничного бизнеса и т.д. Насколько быстро они будут происходить?

К. П. Тимофеев: Вы имеете в виду: с промышленного на другие назначения?

А. Батурин: Совершенно верно.

К. П. Тимофеев: Коллеги, это будет в рамках проекта землепользования и застройки рассматриваться, если территория большая, либо проект планировки под каждую конкретную территорию. Позиция такова: если это ЦАО, всё-таки, в первую очередь, нам нужно жильё, социальные объекты, гостиницы. Если за Третьим транспортным кольцом – это места приложения труда, тогда мы каждый участок отдельно смотрим.

Р. Ш. Ахмадеев: На самом деле, вот этот блок вопросов, связанных с видами разрешенного использования земельных участков, с целями предоставления земельных участков, я бы планировал рассмотреть практически во второй части. Это многоплановый вопрос. Пока у вас не будет ГПЗУ (разрешенное использование земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка), вы его поменять не сможете, даже при всем желании этого не сможет сделать ДЗР. Поэтому предлагаю к этому вопросу вернуться и более подробно его рассмотреть во второй части.Представитель компании «RGI Internetional»

Представитель компании «RGI Internetional» (не представился): Вопрос покажется частным, но он, может быть, заставит представителей Правительства Москвы более критично оценивать свои подходы, свои успехи на сегодняшний день. По конкретному примеру: гостиница в ЦАО, бывший ДИПСовский объект, принято решение ГЗК от 29 декабря, в январе вы нам сообщили об этом, указали, что в феврале представите проект распорядительного документа. Уже май заканчивается, к сожалению, так ничего и не произошло.

К. П. Тимофеев: Я бы хотел на этот вопрос системно ответить. ДИПСовских объектов, объектов бывшего Департамента инновационных программ, сейчас у нас осталось 90. Еще было более 300 проектов, где участвовал госзаказчик. По этим проектам индивидуально принимаются решения, мы смотрим внимательно на ГЗК каждый такой участок. Проблема в чем? Проблема в предоставлении земельного участка инвестору. Если земельный участок возможно предоставить – поддерживаем, предоставляем. Если невозможно, то, конечно, здесь расторжение. По контрольным вопросам, по которым решение принято, нужно только исполнение – это зависит от всех органов власти. Мы внимательно сейчас смотрим, и вообще контроль исполнения Градостроительной земельной комиссии – очень важный вопрос, но здесь присутствуют еще смежные департаменты: и ДЭПР, и ДЗР, и Москомархитектура. Я помню ваш вопрос, не думаю, что там какие-то сложности есть.

«RGI Internetional»: Там есть одна сложность, она общая, видимо, для всех, еще Москонтроль в свое время писал, что нельзя совместно финансировать объект из бюджета и привлекать инвестиции. Мы согласны на то, что 5 % город не оплатит.

К. П. Тимофеев: Поясню по вопросам местного финансирования. Все ДИПСовские проекты были смешанного финансирования – 95 % город, 5 % инвестор, либо 99 % и 1% - город. Предлагается три варианта. Первый вариант – расторжение, возврат, инвестиционный взнос. Второй вариант – инвестору предлагается 100%-е финансирование данного проекта и возможность быть независимым от города, но город будет получать от 1% до 5% площадей. И третий вариант – в рамках существующего проекта инвестор выделяет какой-то конкретный физический объем на эти 5%. Если это большой проект, то там можно выделить отдельный блок, помещение, отдельную работу по сетям, и город проводит конкурс и финансирует этот физический объем. Поэтому по ДИПСовским объектам вопрос решенный, мы планомерно по каждому объекту принимаем решение о строительстве либо о прекращении строительства, а технические вопросы, коллеги, уже решены.

Например, по Раменкам мы разрешили комплексную застройку. По Куркино инвестор отказался от городского финансирования, будет финансировать сам, это ускорит для него развитие данного проекта. Мы это приветствуем.Екатерина Черных, управляющая компания «Альбион-финанс»

Екатерина Черных, управляющая компания «Альбион-финанс»: Скажите, пожалуйста, когда можно будет инвесторам увидеть от города предложения по развитию территории об участии, инвестировании по типу западноевропейских городов, когда есть комплексный проект планировки, есть некий бизнес-план? Город понимает, что он хочет здесь видеть, какие доходы они в виде налогов потом получат от этого проекта, сколько город вкладывает денег, когда проект начинается, когда проект завершается, полностью заселяется, заканчивается стройка, и люди могут пользоваться этой территорией. И, соответственно, инвестор извлекает свой доход, от того что он проинвестировал либо гостиницу, либо торговый центр, либо офис, либо жилье.

К. П. Тимофеев: Я попробую ответить на вопрос. Коллеги, чтобы вы правильно понимали: город – это не девелопер, и правительство – это не девелопер. Мы готовы создавать комфортные условия для этого, делать подготовительную работу, но брать конкретный участок, считать экономику, считать бизнес-план на этот конкретный участок и далее этот продукт, где инвестор только вложил рубль, получил два – это немножко не городская задача. Мы что готовы делать?

Е. Черных: Нет, нет, подождите. Почему, если европейские города не чураются считать свой бизнес-план, свои инвестиции, налоги, которые они получают, отчитываться перед горожанами об этом – это нормально, то в чем тут девелопер?

К. П. Тимофеев: Мы готовы показать территории, которые будут развиваться. Это проект землепользования и застройки, это проекты планировки, которые публичны и их можно посмотреть по данной территории. Также в рамках проекта планировки есть и объемные показатели, и назначение.

Е. Черных: А организовать процесс, чтобы он занял не какой-то двадцатилетний срок? Если мы говорим о новых территориях, то это голое поле практически рядом с Москвой. Можно, конечно, вложить деньги, но если ты будешь функционировать потом дальше в голом поле, то ты деньги назад не вернешь.

К. П. Тимофеев: Мы изменили свое отношение к земельным аукционам. Земельные участки мы сейчас подготавливаем уже с проектом ГПЗУ, с предварительными оценками платы за присоединение, за инженерию – практически инвестпроект, там вся экономика есть. Вот когда инвесторы смотрят земельный участок, объемные показатели, назначение, какие есть обременения, то все цифры имеются, пожалуйста, вам принимать решение.

Е. Черных: Но когда вы говорите о земельном участке, вы говорите о локальном земельном участке или вы говорите всё-таки о некой территории, по которой есть идея, как эта территория будет развиваться, какой функционал для города она будет нести, и что на этой территории должно быть? Посмотрите, что делает Барселона, посмотрите, что делают немецкие города. И вам предлагают вариант: пожалуйста, вот есть комплексная территория, вот сроки освоения – пожалуйста, инвесторы, застройщики, девелоперы, приходите к нам, а у нас это какие-то точечные вырванные проекты.

Р. Ахмадеев: Можно я всё-таки отвечу на Ваш вопрос? Вопрос, на самом деле, тяжелее и глубже, чем мы сейчас обсуждаем. В первую очередь, надо посмотреть на нормы федерального законодательства, которые установили требования к градостроительной деятельности. Наш Градостроительный кодекс Российской Федерации предполагает максимум свободы для застройщиков, минимум ограничений со стороны чиновников; это очень хороший Градостроительный кодекс.

По Градостроительному кодексу сфера действия государства – это Генплан, ПЗЗ, проект планировки и ГПЗУ. Всё, что после ГПЗУ, никакого отношения к государству не имеет. Если вы посмотрите костяк Градостроительного кодекса, он говорит однозначно: до ГПЗУ это делает государство, после ГПЗУ никаких ограничений к застройщикам. Это, конечно, идеал, лирика, потому что в жизни происходит немного по-другому, но формально это не просто так появилось в Градкодексе, это появилось в том числе и из норм Бюджетного кодекса, это появилось из-за того, что у нас 39-й Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в форме капвложений», по-моему, не корректировался чуть ли не 13 лет. То есть, в самой стране, не в Москве, не созданы условия для того, чтобы государство начинало влезать в бизнес. На самом деле, развитие территории – это, кроме социальных вопросов, естественно, и бизнес, и экономика, потому что нам надо понимать, сколько надо денег вложить в инфраструктуру, сколько из них безвозвратных, потому что они уходят к людям, а сколько из них должно быть возвратно, потому что там должно быть поступление от прав использования этой инфраструктуры и так далее. Всё это надо смотреть.

Но я вам говорю, что сейчас само федеральное законодательство построено таким образом, что город, даже если захочет, этого не сможет сделать. Поверьте, я достаточно давно работаю в Правительстве Москвы, я смотрел несколько проектов развития больших территорий в городе Москве. Поверьте, даже при тех условиях, которые были у нас тогда, мы не смогли ни один проект запустить даже, не то что реализовать.

Например, та же самая линия южного дублера Кутузовского проспекта. Три года назад начали эту тему, подошли к тому, чтобы заключить соглашение между всеми инвесторами, которые располагаются вдоль южного дублера Кутузовского проспекта, и остановились. Сейчас мы начинаем опять на эту тему думать.

Если есть какие-то предложения по организации этой работы, по развитию Москвы – не просто слова, не просто вопросы, а конкретные предложения – приходите к нам в Комитет, рады будем выслушивать и претворять ваши предложения.

О. Архангельская: На самом деле, если я могу себе позволить комментарий, эта работа уже ведется. И сейчас Москва делает Стратегию развития города, для того чтобы понимать, как город позиционируется: это промышленный центр, культурный, как эти функции сочетаются. В этом смысле, я думаю, что есть элементы законодательной базы, которые нас ограничивают, но говорить о том, что город об этом не думает, немного несправедливо.Сергей Экономов, компания «Кэпитал Партнерз»

Сергей Экономов, компания «Кэпитал Партнерз»: Скажите, есть ли какие-то общие критерии или ограничения по плотности застройки для офисных зданий за пределами Третьего транспортного кольца? Например, мы слышали, что Правительство Москвы не будет одобрять проекты с плотностью застройки больше 20 тысяч квадратных метров на гектар. Есть такие общие ограничения или понимание, что максимум – столько?

К. П. Тимофеев: Коллеги, надо начать с открытия Генплана. Он есть, опубликован на сайте Москомархитектуры. Там указана плотность застройки всё остальное. Есть проект о Правилах землепользования. Хотя бы для ориентира возьмите это. Но сейчас надо понимать, что строительство офисов с плотностью 100 тысяч квадратных метров на гектар – это невозможно. Жилье – то же самое, в таких площадных объемах тоже невозможно. Средняя плотность по жилью 25-30 квадратных метров на гектар ориентировочно. Руководствуйтесь Генпланом пока.

С. Экономов: Еще маленький вопрос: как подходит Правительство Москвы, если инвестором, застройщиком является иностранная компания или представительство иностранной компании? Не будет ли проблем с получением разрешительной документации на строительство, на согласование и прочее?

К. П. Тимофеев: Мы не разделяли наших инвесторов на иностранных и отечественных.

Е. Б. Дридзе: Такое же юрлицо.

С. Экономов: Не должно быть проблем, да?

Е. Б. Дридзе: Да, если не объект ГО строится.Дмитрий Цемахович, компания «RGI Internetional»

Дмитрий Цемахович, компания «RGI Internetional»: Шла речь о том, что протоколы ГЗК у нас публичны. Один из проектов, который мы в качестве потенциального, предполагал на участке в полтора гектара строительство гостиницы площадью 150 тысяч квадратных метров. Есть решение ГЗК и соответственно выдано ГПЗУ. То есть, практически 100 тысяч на гектар. В свете вашего предыдущего ответа, как к этому можно относиться?

К. П. Тимофеев: Я отвечал по жилью и в рамках доклада говорил, что строительство гостиниц – это приоритетное направление. Не надо путать с апартаментами, не надо путать с местами временного проживания, это не рассматриваем, если чистая гостиница, то нагрузка на дорожно-транспортную сеть по гостиницам минимальна. Поэтому по гостиницам у нас, коллеги, таких ограничений, в принципе, нет. Поэтому если есть желание построить гостиницу (чисто гостиницу) на нормальном участке, на нормальной территории, это только приветствуется.

Д. Цемахович: Дело в том, что гостиница – это в принципе как раз место временного проживания, более длительного или менее длительного – люди живут в гостиницах и годами. Это же вопрос не юридический.

К. П. Тимофеев: Коллеги, еще раз повторюсь, вопрос именно индекса, что мы напишем в ГПЗУ: либо гостиница, либо места временного проживания, либо жилье. Если это жилье, то тут уже и социалка - садики, школы, парковки и другие нормативы. Если это гостиница, этого нет. Но если инвестор строит гостиницу, а потом продает как места временного проживания без учета оформления, регистрации, и граждане не могут из этого сделать жилые помещения, тут не надо граждан вводить в заблуждение, коллеги, и только усугублять градостроительную ситуацию на данной территории. Возьмите те же самые «Сокольники» – сколько машин здесь нужно? Машин 50 достаточно на стоянке. Если бы это был жилой дом, то тут, по крайней мере, 300-400 квартир получилось бы, умножьте на два – 700 автомобилей. В пятнадцать раз.

Е.Б.Дридзе

Евгений Борисович Дридзе, начальник Управления внешнеэкономической деятельности Департамента внешнеэкономических и международных связей: Уважаемые коллеги, я бы хотел немного с другой стороны рассказать про деятельность города. Я представляю Департамент внешнеэкономических и международных связей. Основной целью нашей работы является формирование и реализация политики в области привлечения иностранных инвестиций в город. Соответственно, на макроуровне - это продвижение имиджа Москвы, это разнообразные мероприятия за границей и здесь, касающиеся как инвестиций, так и разной культурно-гуманитарной деятельности. Достаточно большую часть нашей жизнедеятельности составляет непосредственное участие в разработке и реализации инвестиционных проектов и разъяснительная работа, общение с иностранными инвесторами, которые действуют на территории Москвы.

Вопреки расхожему мнению, они в большинстве своем действительно иностранные. И менталитет у людей несколько иной, нежели у российского инвестора, который, в принципе, так или иначе находит пути взаимодействия быстрее с тем же Правительством Москвы. Поскольку наша деятельность носит междисциплинарный характер, мы объединяем наши усилия, в том числе и с Комплексом градостроительной политики, когда решаем крупные вопросы. Могу сказать, что раз уж мы ведем разговор о текущих градостроительных вопросах, многие иностранные инвесторы попали практически в ту же ситуацию, что и многие из вас на территории Москвы со своими проектами и задают аналогичные вопросы тем, что задаются здесь.

Необходимо понимать, что, подходы Москвы к проектам изменились достаточно серьезно с точки зрения права. На протяжении всей своей деятельности в нескольких органах исполнительной власти я видел невнимание к правовым вопросам, больший расчет на некие договоренности, обещания, протоколы, всё, что угодно. При этом, как правило, оказывается, что даже у достаточно крупных инвесторов юридическое подразделение либо слабое, либо оно просто отсутствует. И самым грамотным человеком в правовой части является кто-нибудь из представителей собственников. Заканчивается это, как правило, тем, что люди попадают в тупик, нарушив уже на старте такое большое количество разнообразных правовых актов – московских и федеральных, что в дальнейшем помочь им практически невозможно. Поэтому не экономьте на юристах.

Также хотел бы еще коротко осветить такую тему, которая здесь, наверное, обсуждаться особенно не будет, но, тем не менее, я надеюсь, может быть достаточно интересна кому-то из присутствующих – это государственно-частное партнерство. Сейчас в Москве эта тема очень популярна, собственно говоря, как и в России. Но схем, физически реализуемых, очень ограниченное количество, если мы не берем варианты с обычными земельными торгами, которые в некотором высшем смысле тоже государственно-частное партнерство. Мы же обращаемся сейчас к тем вопросам, которые выходят, с одной стороны, за рамки стандартных инвестконтрактов, которые больше не заключаются уже на протяжении нескольких лет по правовым причинам, и, с другой стороны, интересуемся возможностями, в том числе некими вариантами совместного финансирования проектов с коммерческими структурами. Необходимо понимать, что для совместного финансирования существуют свои, совершено четко описанные в законодательстве схемы. В том случае, когда у вас, как у инвесторов, есть заинтересованность в реализации проектов по городской инфраструктуре, то мы будем готовы рассмотреть такие схемы и совместно что-то обсуждать. Но мы всегда смотрим на риски и на распределение рисков в проекте. И если оказывается, что под лозунгом развития спорта, туризма, строительства детских садов или школ нам задвигают стопроцентный риск в проекте или просто продают его в рассрочку в той или иной форме, такой проект, как правило, в конечном счете, перестает обсуждаться через несколько месяцев. Поэтому, когда вы обращаетесь с теми или иными предложениями, убедительная просьба смотреть и на собственную готовность коммерческим образом их использовать. Если вам нужна в этой части поддержка государства, ее можно посмотреть, поскольку есть механизмы такой поддержки. Но в каждом конкретном случае мы будем обращать внимание именно на объем риска, который вы как инвестор берёте на себя.

Соответственно, также важно понимать, что любой проект ГЧП – я говорю о таких вопросах, как возвратные аренды, как концессии, как доверительное управление, как приватизация под обременениями – во всех этих случаях существует масса возможностей общения, пожалуй, за исключением приватизации, поскольку это торги.

Наверное, то, что я сейчас изложил, является изрядно сложным и, может быть, незнакомым, но поскольку модернизация инфраструктуры для города – это приоритетно и желательно делать это достаточно быстро, в любом случае мы постепенно пойдем в ту сторону, чтобы поднимать эту часть работы. И если вы согласитесь принять в этом участие и проявите заинтересованность, то я думаю, что вас в этом только поддержат. Спасибо большое.

О. Архангельская: Спасибо большое, Евгений Борисович. Я на правах модератора хотела бы поддержать механизм ГЧП, он очень широко используется и за рубежом, и сейчас в России. Пионерами являются Санкт-Петербург и Ленинградская область, там достаточно много таких проектов, и практика показывает, что наше современное законодательство позволяет реализовывать такие механизмы.

Я сейчас передаю слово Сергею Ивановичу Кожевникову, чтобы он рассказал о программе развития парковочного пространства в городе.

Вопросы:Г-н Егоров, Гаражный ГУП, инвестиционное управление

Г-н Егоров, Гаражный ГУП, инвестиционное управление: Вопрос к господину Дридзе. Я, наверное, озвучу тот вопрос, который нам очень часто задают зарубежные инвесторы, в частности, финны и так далее: какие конкретно формы ГЧП вы предлагаете? Что готово предложить Правительство Москвы конкретно?

Е. Б. Дридзе: Если речь идет о собственном объекте, о городском, то в основном, это будут концессионные схемы. Мы достаточно долго прорабатывали те варианты инвестиционных договоров, которые несут в себе определенные условия софинансирования и устанавливают некие обязательства бюджета, мы сталкиваемся, как правило, с тем, что существует разрыв между условиями заключенного в рамках ГК договора и нормами Бюджетного кодекса. Когда Константин Петрович говорил о выплатах по инвестконтрактам – это одна из проблем, которая носит общий характер в этом смысле. Поэтому по городским объектам на первом месте, я думаю, будут концессии.

Единственный момент, что там тоже есть определенные вопросы, касающиеся земельных отношений, но в части существующих объектов, скажем так, физически существующих, я думаю, что это решаемо. К тому же к 115-му были выпущены дополнительно типовые концессионные соглашения, которые дополнили рядом условий, позволяющие софинансировать тяжелые с точки зрения «социалки» объекты. Поэтому вот это реально.

Что касается непосредственно объектов, находящихся в частной собственности, я думаю, что мы будем двигаться в сторону схем субсидирования. То есть, речь пойдет о неком, скорее всего, в идеале, соглашении о субсидировании, в том случае если мы внесем изменения в московское законодательство на эту тему. В принципе, федерального достаточно для того, чтобы это обеспечить. Тогда, в принципе, условно, короткие проекты (до 10 лет) есть возможность конструировать.

Единственный момент, что достаточно часто со стороны инвестора звучат требования о предоставлении государственной гарантии сверх всех договоров, которые были заключены. Здесь есть проблема, которую необходимо понимать. Государственная гарантия – это вещь, которую в Москве на текущий момент с текущим, в том числе и московским, законодательством и условиями предоставления, если вы знакомы, получить практически невозможно, либо это настолько обременительно, что проще просто в банк сходить и получить деньги. Соответственно, поэтому речь о государственных гарантиях мы заранее не ведем. Мы говорим, что существует некое распределение рисков.

Г-н Егоров: И тогда второй вопрос: Ваше мнение по поводу лизинга? Перспективы этой формы ГЧП?

Е. Б. Дридзе: Понимаете, с лизингом у нас есть проблемы в том, что практически ни одно учреждение, находящееся непосредственно в бюджете, лизинговые схемы применять не может в силу того, что оно не может лизинговые платежи платить. Лизинг очень близок в этом смысле к госзаказу, и у нас получается коллизия, которая разрешается очень просто: берете и покупаете. Соответственно, у нас выводятся из-под возможности ГЧП все государственные бюджетные учреждения, государственные казенные учреждения. Скорее всего, выводятся казенные предприятия, поскольку у них имущество в оперативном управлении. Остаются только ГУПы, которые будут преобразованы, возможно, в ГАУ, но и у ГАУ правоспособность очень узкая, это сплошная «социалка».

С.И.Кожевников

Сергей Иванович Кожевников, начальник Управления подготовки и реализации программ строительства приоритетных объектов Москомстройинвеста: Добрый день, уважаемые коллеги! Первоочередные задачи, поставленные мэром Москвы перед отраслевыми и функциональными органами исполнительной власти города, обусловлены необходимостью четкой проработки и реализации государственной программы «Развитие транспортной системы города Москвы на 2012-2016 годы», включающей в себя ряд подпрограмм, направленных на создание комфортных условий жизнедеятельности жителей и гостей мегаполиса. Без внимания не осталась и проблема создания инфраструктурных объектов для организованного хранения и паркования автомобилей.

В рамках реализации градостроительной программы активно реализуется подпрограмма «Концепция развития единого парковочного пространства города». Важным элементом в ней является управление единым парковочным пространством, а также информационное обеспечение. Подпрограмма входит и регулирует современные способы оплаты, учитывает экологические проблемы города. При строительстве объектов гаражного назначения требуется их адаптация к элементам городского дизайна и многое другое.

Активное строительство жилых домов в столице создало сложную дорожную обстановку. Приведу вам несколько показательных цифр. Сейчас в Москве зарегистрировано более 4 миллионов 200 тысяч автомобилей. Еще порядка от 600 до 800 тысяч ежедневно прибывает в город, в то время как в городе сейчас функционирует порядка 1 миллиона 380 тысяч парковочных мест. В результате в городе сложился дефицит парковочных мест. В среднем, Москва обеспечена машиноместами порядка на 35%. Наиболее острая нехватка машиномест по результатам исследований сложилась в Юго-Западном, Южном, Юго-Восточном, Северном и Северо-Западном административных округах (и соответственно в Центральном).

В настоящее время в ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» разработаны отраслевые схемы размещения объектов гаражного назначения по всем административным округам города Москвы. Данную схему планируется представить на утверждение мэру Москвы. Как уже подчеркивал Константин Петрович (Тимофеев – прим. ред.), первая схема по ЦАО будет представлена в понедельник с учетом концепции Департамента транспорта, остальные округа будут представлены в июне-июле 2012 года.

Вместе с тем Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы совместно с ГУП «НИ и ПИ Генплана» подготовлен адресный перечень земельных участков на 119 объектов гаражного назначения в Центральном административном округе города Москвы, по которым в настоящее время подготавливаются обосновывающие материалы и проводятся публичные слушания с населением. С учетом проведенных публичных слушаний и совместных решений комиссий на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы будут приниматься решения о схеме реализации объектов: либо за счет инвесторов, либо за счет средств жителей города, либо, возможно, за счет бюджета Москвы. По мере определения способов реализации объектов информация по земельным участкам в оперативном порядке будет размещаться на специальном сайте Москомстройинвеста в разделе «Развитие парковочного пространства».

Наряду с традиционным строительством объектов гаражного назначения как отдельно стоящих, так и объектов, размещаемых в административных и жилых зданиях, под которые в настоящее время осуществляется подготовка земельных участков для организации работ, на торги будет выделено свыше 100 земельных участков.

Одним из новых направлений является строительство подземных паркингов. Так, в настоящее время Департаментом города Москвы по конкурентной политике объявлены аукционы по продаже права заключения договоров аренды земельных участков для строительства подземных паркингов, расположенных по адресу: город Москва, проспект Академика Сахарова, (участка А), и город Москва, Лермонтовская площадь. Учитывая высокую плотность застройки в Центральном административном округе города Москвы, необходимость применения современных инновационных подходов в строительстве очевидна.

Возвращаясь к проблеме выделения земельных участков в центральной части города, в настоящее время рассматриваются земельные участки, инвестиционные контракты по которым расторгнуты решением ГЗК, на предмет возможности размещения на них объектов гаражного назначения. В ходе проработки из 16 земельных участков определены восемь участков, размещение объектов гаражного назначения на которых возможно. Соответствующие материалы в ближайшее время будут представлены для рассмотрения на заседание Рабочей группы ГЗК. Проработка земельных участков осуществляется в непрерывном режиме по мере принятия решений о расторжении инвестиционных контрактов. Что касается других административных округов, в данный момент разработаны проекты градостроительных планов на 18 земельных участков, из которых по пять участков расположены в Восточном, Северном и Западном административных округах, два участка – в Северо-Западном и один – в Северо-Восточном административном округе. Данные участки предложено реализовать за счет инвесторов, при этом с целью увеличения инвестиционной привлекательности предложено объединять несколько земельных участков в один блок. Соответствующее обращение направлено в Управление Федеральной антимонопольной службы по городу Москве для получения разъяснений о соответствии действий по выставлению на аукцион лотов, состоящих из нескольких земельных участков, антимонопольному законодательству.

В целях формирования предложений по привлечению инвесторов к реализации мероприятий по формированию парковочного пространства Москомстройинвестом в настоящее время разработан регламент взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы по подготовке земельных участков с целью дальнейшего определения способа реализации объектов гаражного назначения. Целью разработки данного регламента является создание единого механизма, определяющего способ реализации объектов гаражного назначения на начальной стадии формирования земельного участка, при котором будут учитываться возможные технические и экономические показатели реализуемого объекта, мнение жителей и интересы потенциальных инвесторов. На основе проанализированных данных будут приниматься решения о способе реализации данного объекта. Проект регламента в настоящее время представлен на рассмотрение в заинтересованные органы исполнительной власти города Москвы.

Особое внимание необходимо уделить функциональному назначению объектов гаражного назначения. Понимая, что инвестору далеко не выгодно реализовывать объект в чистом виде (я имею в виду, объект гаражного назначения, то есть, непосредственно одни машино-места), предлагается при проектировании предусматривать размещение коммерческих площадей (объекты торговли, автосервисы, автомойки) в объеме до 15% от общей площади объектов.

Подводя итоги доклада, хотелось бы отметить, что Москомстройинвестом активно рассматриваются предложения инвесторов о возможных способах реализации объектов гаражного назначения, учитывается опыт строительства объектов в развитых странах, разрабатываются и выносятся на рассмотрение правовые документы, в значительной степени упрощающие процедуру оформление земельных участков под реализацию объектов гаражного назначения. С учетом мнений и интересов потенциальных инвесторов разрабатываются и вносятся предложения по увеличению инвестиционной привлекательности объектов гаражного назначения. У меня всё.

О. Архангельская: Я тоже хочу подтвердить, что с точки зрения рынка почему-то парковки до настоящего момента особенно не считались именно объектом коммерческого строительства, хотя везде в мире всё идет к тому, что, действительно, это очень коммерчески выгодная вещь с учетом транспортной ситуации в городе Москве. Я предлагаю вновь перейти к вопросам. Я вижу, у нас есть первый вопрос.

Вопросы:Анастасия Кременчук, информационный портал «Арендатор.ру»

Анастасия Кременчук, информационный портал «Арендатор.ру»: Очень интересная тема по поводу транспортной загруженности центра Москвы и парковочных мест в том числе. Но чтобы добраться до парковочных мест, машины так или иначе должны проехать по МКАДу – приезжие или зарегистрированные в Москве. У меня такой вопрос: до каких пор будут согласовываться объекты строительства торговых центров на пересечении с МКАДом? Что вы думаете по этому поводу?

К. П. Тимофеев: Коллеги, давайте, я попробую объяснить. Если это нормально и разумно с точки зрения градостроительства – только положительно. Если учтена транспортная схема развития данной территории, объемные показатели – почему бы и нет? Парк развлечений – наверное, не самое плохое для города, что может быть построено.

В свое время, когда Москва сдерживала (условно) торговые центры внутри МКАДа, они оказались за МКАДом, это Московская область, и налог получал другой регион. Получался конфуз: Москва делает дороги, благоустраивает территорию, изучает и разумно планирует территорию внутри кольца, а за кольцом получаем такой же торговый центр, и все поступления идут в бюджет Московской области, это тоже неразумно. Пожалуйста.Илья Платонов, ЗАО «Пауза»

Илья Платонов, ЗАО «Пауза»: Сейчас, когда разрабатываются ГПЗУ на конкретные участки, я касаюсь конкретно парковок, прописываются конкретные качественные характеристики участка, например, ограничения по количеству машино-мест. Это делается очень часто без учета современных технологий, которые позволяют на конкретном участке разместить большее количество автомобилей, или более компактно, или более интересно. Можно ли не делать ограничений по количеству машино-мест, а делать физический объем? Не ограничивать количество уровней, потому что, например, в механизированных паркингах считаются не этажи, а считаются физические объемы. Можно ли это учитывать при создании ГПЗУ?

К. П. Тимофеев: Понимаете, коллеги, всё равно мы должны какое-то количество мест указать. Может быть, как вариант, указывать минимальное количество мест? А максимальное не ограничивать. Но здесь вопрос в пропуске дорожно-транспортной ситуации к этой парковке. Если, например, вместо 100 машин туда с учетом механизации поставить 1500, наверное, проблема будет на улице. Если это дворовая территория, то такое количество машин жители не пропустят. Мы тогда с Москомархитектурой проведем совещание на эту тему. Спасибо, это мы учтем.

Р.Ш.Ахмадеев

Р. Ш. Ахмадеев, первый заместитель председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства: На самом деле, хотелось бы с вами обсудить не столько земельные правоотношения, сколько другие вопросы. Сначала бы я хотел представить вам свои собственные соображения по поводу того, на что надо с самого начала обращать особое внимание, что надо делать и чего не надо делать. После этого я бы предложил, чтобы вы задали нам конкретные вопросы. Почему? Потому что мы предполагаем и хотели бы, чтобы это такое общение у нас с вами произошло не один раз, при каждом следующим разе я бы хотел, чтобы вы приходили сюда вместе с вашими специалистами.

Первый блок, который бы я хотел осветить: на что надо обратить особое внимание, если вы хотите строить и реконструировать в городе Москве? На первый план я бы поставил, как ни странно сейчас, земельный участок. Почему? Потому что от качества земельного участка, от качества оформления прав на него, от качества кадастрового учета земельного участка зависит, сможете вы двинуться дальше или нет.

Простой пример. Допустим, имеется земельный участок для эксплуатации объекта недвижимости где-то, не знаю, за Третьим транспортным кольцом. Земельный участок выдавался еще советскому предприятию, кадастровый паспорт имеется, но кадастровый паспорт выдан до 2005 года. В Росреестре он числится как ранее учтенный земельный участок, и, на самом деле, по законодательству вообще-то положено провести новые кадастровые работы и получить новый кадастровый паспорт. Почему? Потому что если вы откроете кадастровый паспорт вашего земельного участка, нужно обратить внимание на две вещи. В первую очередь, чтобы в графе, где написано: «Размер земельного участка» была точная цифра без «плюс - минус столько-то квадратных метров», потому что как только вы столкнетесь с оценкой этого земельного участка, то эта вот неопределенность – допустим 5 тысяч квадратных метров площадь земельного участка, плюс-минус 50 квадратных метров – повергнет в шок всех, начиная от местного ТОРЗа и заканчивая оценщиками.

Второе, на что нужно обратить особое внимание в кадастровом паспорте земельного участка – это коэффициенты перекрытия с другими земельными участками. Это где-то в седьмом или восьмом разделе кадастрового паспорта, это показывает, насколько ваш земельный участок технически перекрывается другими земельными участками. Почему это происходит? Геодезия раньше и геодезия сейчас – это разные вещи. Получилось так, что ваш земельный участок перекрывается либо другим земельным участком, либо участком, который находится в зоне УДС. Мой совет: вместе с ТОРЗом, вместе с ФГУ «Кадастровая палата по городу Москве и Московской области», в первую очередь, привести в порядок кадастровый паспорт земельного участка. Если для этого необходимо исключить часть вашего земельного участка из состава улично-дорожной сети, а такие случаи нередки, то это делается по заявлению в Департамент земельных ресурсов. В зависимости от размера такие вопросы иногда выходят на уровень ГЗК – Градостроительно-земельной комиссии. Если необходимо провести повторные геодезические работы по земельному участку, для того чтобы убрать неопределенность площади, лучше их сделать сейчас.

То есть, кадастровый паспорт земельного участка, на котором вы собираетесь вести строительную, реконструктивную, любую какую-то инвестиционную деятельность, должен быть в полном порядке до того, как вы заказываете ГПЗУ. Потому что даже на сдачи документов на ГПЗУ у вас могут возникнуть проблемы - вы не сможете получить выписку из кадастрового паспорта по электронной форме в связи с перекрытием. Сама Москомархитектура может расценить нахождение вашего земельного участка частично в УДС или в природном комплексе как способ для того, чтобы отказать вам в выдаче ГПЗУ или установить параметры, которые не позволяют строить. Поэтому первое и очень важное – это приведение в порядок кадастрового паспорта.

Второе по степени значимости, на что бы я рекомендовал вам обратить внимание: где находится ваш земельный участок по Генеральному плану города Москвы. Посмотреть очень просто – на сайте Правительства Москвы, на сайте Москомархитектуры надо зайти в Генеральный план города Москвы и, по большому счету, открыть две карты и одну таблицу. Первая карта – это карта функциональных зон города Москвы. Вы получите сведения о назначении этой зоны (общественно-производственная, общественно-жилая, жилая застройка). В таблице (приложение к Генеральному плану) по номеру этой функциональной зоны вы можете получить сведения о предельном фоне застройки этой территории, примерно посмотреть, сколько уже физически построено на этой территории, и понять, сколько еще можно построить, понимая, что на этой территории есть не только вы, но еще и остальные люди. Вторая карта, на которую надо посмотреть в Генеральном плане города Москвы относительно вашего земельного участка, это карта зон реорганизации и стабилизации. От этого очень сильно зависит, будут ли ваши действия по получению ГПЗУ оцениваться на публичных слушаниях.

По закону города Москвы любой градостроительный документ, включая ГПЗУ, подлежит публичным слушаниям. Результат публичных слушаний может быть непрогнозируемым, поэтому прежде чем задумываться и, тем более, тратить деньги на градостроительную деятельность в зонах стабилизации, нужно очень серьезно подумать. Узнать, зона стабилизации это или зона развития (реорганизации), можно в Генеральном плане на соответствующей карте. Там этих карт немного, можно, в принципе, поизучать и остальные тоже. Вот это, наверное, второе действие, которое надо сделать каждому потенциальному застройщику, да и не только застройщику.

Если у вас есть недвижимость, если у вас есть земельный участок, вы должны: а) содержать этот земельный участок или недвижимость в порядке, б) понимать, как вы в любой момент времени можете этими участками и зданиями распорядиться. Жизнь сложная, бывает иногда приходится и продавать всё очень быстро. В принципе, если вы привели в порядок земельный участок, поняли, в какой функциональной зоне он находится, поняли, нужны ли вам публичные слушания или не нужны, и понимаете, что вы готовы к действию, вы можете заказывать ГПЗУ, то есть, подать заявку в Москомархитектуру на получение градостроительного плана земельного участка.

Процедура эта полностью урегулирована, есть административный регламент по получению градостроительного плана земельного участка. Сдавать заявку на ГПЗУ можно, собственно говоря, двумя способами. Первое: вы просто сдаете заявку на ГПЗУ, прикладываете туда те документы, которые требуются в списке, и, собственно говоря, сидите и ждете или предпринимаете какие-то действия по получению ГПЗУ. Есть вторая возможность, она не возбраняется: вы можете к заявке на ГПЗУ приложить ваше предложение по использованию этого земельного участка, включая, может быть, какие-то предпроектные предложения. Только не согласовывайте эти предпроектные предложения ни с кем. Лучше согласуйте их с архитекторами или с людьми, которые понимают в этом городе, что и как строится. Потому что очень часто в последнее время мы засекаем случаи, когда застройщик еще до того, как он даже обратился за ГПЗУ, начинает согласовывать по старинке предпроектное предложение во всех инстанциях. Этого не надо делать. Это дополнительные затраты, дополнительные поборы, дополнительное время, которое вы просто зря потратите. Если хотите сделать предпроект, сделайте несколько вариантов для себя, без согласования. Вы можете этот предпроект, свои предложения по использованию земельного участка приложить к заявлению на выдачу ГПЗУ и, собственно говоря, потом посмотреть по цепочке, как ваше предложение будет приниматься или отвергаться.

Если интересует, как в настоящее время происходит процесс подготовки, одобрения или утверждения ГПЗУ – могу на этом остановиться подробнее. Сейчас такой достаточно сумбурный порядок одобрения ГПЗУ. Проект ГПЗУ готовится одним подразделением Москомархитектуры и двумя его дочерними предприятиями. Он рассматривается в Москомархитектуре на совещании, на котором присутствуют представители других органов Правительства Москвы, префекты, которые оценивают подготовленный ГПЗУ. Критериев оценки нет, кроме тех, которые лежат на поверхности и видны на бытовом уровне. Вдоль магистралей первого и второго классов, внутри Третьего транспортного кольца – никаких административных объектов, это первый критерий. Второй критерий – никакого жилья в зоне, где рядом нет рабочих мест. Третий критерий – если всё-таки жилье, то одновременно с рабочими местами. Четвертый критерий – торговые центры только там, где есть возможность провести реконструктивные мероприятия вдоль основной магистрали, то есть, там, где возможно сделать заезды, въезды на такие торговые центры. И объем этих торговых центров – только в том объеме, который позволяет транспорт.

Из всяких правил, конечно, есть исключения в ту или иную сторону, но, в принципе, это такой тренд. Что касается земельных участков, которые находятся в центре, в зонах охраны объектов культурного наследия - как правило, по ним, если проект зоны охраны не разработан или есть только старый проект от 1997 года, принимается решение о сохранении существующего положения и, соответственно, невозможности нового строительства до того момента, пока не будет проект зоны охраны подготовлен, рассмотрен и утвержден на ГЗК.

Уже полгода как подготовлен проект зоны охраны для всей территории внутри Бульварного кольца, и мы не можем никак его довести до ГЗК. Есть старые зависшие контракты, например, по пятому кварталу Китай-города – просто какая-то тупиковая ситуация. Инвесторы настаивают на том, что они не готовы понижать объемы и площади застройки, город не может позволить такое количество застройки чуть ли не на Красной площади – это как один из примеров.

Дальше после рабочего совещания в Москомархитектуре проект ГПЗУ попадает на рабочую группу к Марату Шакирзяновичу по градостроительной деятельности. Там он оценивается примерно по таким же показателям. Единственно, там, может быть, более тщательно рассматривается ситуация с транспортной точки зрения, с точки зрения стыковки с работами города по расширению магистралей, по увеличению плотности улично-дорожной сети, по парковкам, газонам и так далее. После рабочей группы проект ГПЗУ уходит на Градостроительно-земельную комиссию.

Если нет никаких переносов рассмотрений или, допустим, откладывания рассмотрения, то сроки примерно следующие: 2-3 недели – Москомархитектура, 2 недели – Рабочая группа, 2 недели – ГЗК. Это, конечно, больше на три недели, чем установленный федеральным законодательством срок, но, тем не менее, практика такова.

На прошлой неделе вышло постановление Правительства Москвы №195, по которому ГПЗУ площадью меньше 5 тысяч квадратных метров, расположенных вне Третьего транспортного кольца, вне магистралей первого и второго класса наших дорог, не будут рассматриваться на ГЗК. Они будут рассматриваться на Рабочей группе и по решению Рабочей группы утверждаться Москомархитектурой. То есть, по некрупным объектам в нечувствительных местах срок рассмотрения ГПЗУ будет сокращен практически до пяти недель.

На ГЗК также не будут попадать ГПЗУ, которые сделаны в соответствии с проектами планировки, с проектами зон охраны, которые утверждены на ГЗК. То есть, если ГЗК утвердила проект планировки или утвердила проект зоны охраны, то ГПЗУ, которые разработаны внутри этой территории в соответствии с этими документами, на ГЗК тоже выходить не будут. Они будут быстро рассматриваться на Рабочей группе и выдаваться правообладателям.

Какие есть ключевые моменты, которые я бы вам предложил, чтобы процесс прохождения вашей заявки на ГПЗУ был всё-таки достаточно быстро произведен и чтобы вы не получили результат не тот, который вы бы хотели. Первое, как я уже сказал, если вы имеете, что сказать, прикладывайте к заявлению на ГПЗУ ваши предложения. Причем прикладывайте не только максимальные параметры, одну только верхнюю границу, которую бы вы хотели получить, а прикладывайте диапазон. Перед тем, как прикладывать этот диапазон, дайте своим экономистам задание, пусть они посчитают, потому что если вам дадут по ГПЗУ нижний диапазон, вы должны быть уверены, что ваш бизнес или экономика проекта от этого не пострадают. Второе: важно заручиться поддержкой префектуры. Если префектура будет против размещения вашего объекта, то, скорее всего, на каком-то уровне это и будет заявлено. Третье: не переоценивайте свои желания и возможности. Если реально вы понимаете, что на вашем земельном участке ничего нельзя строить, рядом стоят два крупных административных комплекса плюс всё застроено, скорее всего, ничего, кроме парковки, вам строить не разрешим. Исключения из этого правила единичны. Не знаю, какого уровня должен быть девелопер, чтобы это преодолеть.

Я специально просил организаторов, чтобы мы собрали людей, которые среднего и мелкого уровня. После ГПЗУ у вас остается, по большому счету, два вопроса: проектирование и получение присоединения к сетям, но это больше уже вопросы не девелопинга, не лэнд-девелопмента, не вопросы заказчика на предпроектных стадиях, это уже вопросы проектирования, подряда и так далее.

Из практических вопросов сегодня прозвучал вопрос, как изменять вид разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование земельного участка – это понятие, пришедшее из Земельного кодекса, и именно такая графа есть в кадастровом паспорте. Вид разрешенного использования возникает из ПЗЗ и ГПЗУ. Допустим, у вас есть земельный участок на любом праве, который возник еще в советское время. Первоначально договор аренды или купли-продажи этого земельного участка был с такой формулировкой: «для эксплуатации производственных зданий, строений и сооружений». Как правило, эта же запись до сих пор находится в кадастровом паспорте земельного участка и, соответственно, в договоре. Вы вправе по Земельному и Градостроительному кодексу, получив на руки ГПЗУ, выбрать один из видов разрешенного использования, который указан в ГПЗУ. Грубо говоря, если в ГПЗУ написано, что на земельном участке устанавливается вид разрешенного использования «гостиницы и иные места временного проживания населения», вы можете выбрать один из двух этих видов. Вы можете выбрать гостиницы, вы можете выбрать иные места для временного проживания. После этого по закону вы можете обратиться с этим вопросом изменения вида разрешенного использования в Департамент земельных ресурсов и теоретически он не должен отказать. Он должен выпустить распоряжение об утверждении схемы расположения земельного участка, если это необходимо, либо выпустить распоряжение об установлении вида разрешенного использования на ваш земельный участок. Почему это нужно? Потому что кадастровая палата по городу Москве без распорядительного акта Департамента земельных ресурсов сведения в кадастровый учет не внесет. Для того чтобы она внесла эти сведения, нужен распорядительный документ.

Распорядительный документ выпускает сам Департамент земельных ресурсов, никакого ГЗК не надо, но, тем не менее, готовьтесь к тому, что в ряде случаев Департамент земельных ресурсов побоится изменить вид разрешенного использования. Например, у вас есть земельный участок, как я уже говорил, в советское время полученный в собственность. В кадастровом паспорте до сих пор стоят слова «эксплуатация производственных зданий, строений и сооружений»; запрета на строительство нет (старый земельный участок), а ГПЗУ, допустим, вы получили в 2009 году на жилье. Так вот, вид разрешенного использования в этом случае Департамент земельных ресурсов, конечно, менять не будет. Он потребует пойти с этим вопросом, как минимум, на ГЗК для пересмотра этого ГПЗУ.

Следующий момент, который бы я хотел затронуть, допустим, у вас уже идет стройка, допустим, там 80-90% готовности. Но стройку вы начинали по разрешению на строительство, которое выдавалось на основании АРИ или ИРД. Однако Мосгосстройнадзор не будет вам оформлять ни ЗОС, ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если вы не получите ГПЗУ. Многие сейчас с этим столкнулись, когда в последний момент они узнают, что им нужен ГПЗУ для ввода объекта в эксплуатацию, а к этому времени не готов ни земельный участок юридически, ничего не готово. Даже просто тупо сделать новый кадастровый паспорт – это, скажем так, по-хорошему занимает месяц-полтора. Поэтому если у кого-то здание уже на выходе, то рекомендую собирать комплект документов для ГПЗУ, если ГПЗУ не было, для получения ЗОСа и разрешения на ввод в эксплуатацию.

Я могу вам бесконечно рассказывать. Строительная жизнь такая, что в любую точку, какую ни ткни, есть свои проблемы, свои вопросы. Я постарался отразить такие вопросы, которые, как правило, всех касаются, плюс несколько частных.

Вопросы:Андрей Науменко, «Маринс Групп»

Андрей Науменко, «Маринс Групп»: Раис Шамсимухаметович,  конкретно за пределами Третьего транспортного кольца, в зоне, которая определена ПЗЗ как зона общественно-производственной застройки, на земельном участке, находящемся в долгосрочной аренде, есть готовность и желание построить гостиницу. С учетом приоритетов, которые озвучены со стороны Правительства Москвы в этой области, хотелось бы понимать, на какие льготы в части платежей за изменение вида разрешенного использования и иных, может рассчитывать инвестор со стороны Правительства Москвы.

Р. Ш. Ахмадеев: Собственно говоря, вся эта льгота указана в 276-м Постановлении Правительства Москвы, которое определяет порядок и размер платы за изменение цели предоставления. Там для гостиниц льготная ставка. Других льгот нет, за тем исключением, если вы обратитесь за ГПЗУ или за изменением цели предоставления именно под гостиницу, то, скорее всего, у вас это пройдет очень быстро.

А. Науменко: Иными словами, никаких отступлений от того размера, установленного 276-м постановлением, не будет.

Р. Ш. Ахмадеев: Вы знаете, на самом деле, Департаментом земельных ресурсов готовятся предложения по актуализации 276-го постановления. Пока из ДЗР эти предложения не вышли. Как только они выйдут, мы естественно включимся и внесем свои предложения, чтобы размер платы по гаражам, гостиницам, социальным объектам был минимальным.Инвестор (не представился)

Инвестор (не представился): Вопрос практико-теоретический. У инвестора есть земельный участок под эксплуатацию промышленного или торгово-бытового объекта. Он выкупает его за 20% от кадастровой стоимости, которая определена в кадастровом паспорте, после чего получает ГПЗУ на строительство либо гостиницы, либо жилья. Необходимо доплатить 80% от какой стоимости?

Р. Ш. Ахмадеев: От будущей разрешенной стоимости. По Земельному кодексу установлено, что законами субъектов Российской Федерации должны быть установлены ставки и порядок установления и снятия запрета на строительство. Так вот, порядок установления запрета на строительство у нас есть, а порядок снятия запрета на строительство до сих пор не установлен, чем и пользуются некоторые товарищи из вашей среды.

Инвестор: Я хочу понять, какой легитимный способ снятия этого запрета.

Р. Ш. Ахмадеев: Легитимный способ очень простой. Вы подаете заявление на имя Мэра Москвы, а в копии – Департамент земельных ресурсов), о снятии запрета на строительство с просьбой указать куда, в какое место перечислять деньги, с просьбой совершить это действие в течение разумного срока, допустим, 20-30 дней. До тех пор, пока нет порядка, действует общее правило обращений граждан и юридических лиц в органы власти.Валентина Елисеева, «Национальная экологическая компания»

Валентина Елисеева, «Национальная экологическая компания»: У меня такой общий вопрос по предоставлению земельных участков в плане экологических загрязнений, которые есть на них. То есть, инвестор, планируя какое-то строительство, заранее не может или не хочет знать о том, что существуют определенные экологические риски, которые впоследствии, при освоении этого земельного участка потребуют рекультивации, дополнительных исследований, дополнительных вложений. И, соответственно, как показывает практика, это удлиняет сроки и проектирования, и изыскательских работ, и невыполнение своих обязательств. Поэтому такой вопрос: на какой стадии инвестор может узнать об имеющихся загрязнениях на этом участке? Есть ли практика компенсации рекультивационных мероприятий со стороны города?

Р. Ш. Ахмадеев: Скажите, пожалуйста, Вы говорите об имеющемся у правообладателя земельном участке или участке, который получен на торгах? Просто совершенно разная ситуация. Если участок уже есть и он получен правообладателем 10 лет назад или в советское время, то возникает вопрос: а почему он не знает об экологических вопросах? Никто не мешает заказать инженерные изыскания, провести их экспертизу. Инженерные изыскания больше 1-2 миллионов рублей стоить не будут. Если сделать задание на инженерные изыскания только по геодезии, по геологии, по санитарии, они не будут стоить больше 2 миллионов рублей. Но, получив эти инженерные изыскания, заключение экспертизы, вы защищаете себя, по крайней мере, заключением органа, который провел экспертизу.

Если этот земельный участок получен на торгах, то съездить на него, съездить в Мосгоргеотрест и там за достаточно умеренную сумму 60 или 80 тысяч рублей получить предварительную геоподоснову, которая находится в открытом режиме без закрытой части. Никаких проблем нет заглянуть в Генеральный план города Москвы с накрытием санитарно-защитными зонами этого участка. Хорошо также, если есть возможность, съездить в местное отделение Роспотребнадзора и посмотреть, какие проекты санитарно-защитных зон для каких предприятий выполнены и действуют в настоящее время. Когда город говорит: через месяц будут торги – можно пробежаться по тому кругу, который я обозначил. Это надо стараться делать, потому что как только договор аренды заключен, как только вы расписались в акте приема-передачи земельного участка, все обязательства Правительства Москвы в этот момент будут выполнены и останутся только ваши обязательства по договору аренды: построить, ввести в эксплуатацию, содержать участок в надлежащем порядке и т.д. Примеров разумной, формальной и законной компенсации в этом случае со стороны Правительства Москвы я не припомню.

В. Елисеева: Просто есть прецеденты, во всяком случае, в Московской области, когда инвестор смог расторгнуть договор аренды именно потому, что участок был в ненормативном состоянии по экологической части.

Р. Ш. Ахмадеев: Расторгнуть договор аренды никаких проблем в этом случае не представляет, если будет доказано в суде, что сторона, предоставляющая земельный участок, умышленно или неумышленно ввела в заблуждение. В этом случае это одно из оснований для одностороннего расторжения, собственно говоря, даже и во внесудебном порядке.

В. Елисеева: Всё-таки скоро будет начато освоение «новой» Москвы, а там совсем другие уровни загрязнения – свалки, несанкционированные отходы по пестицидам и гербицидам, которых совсем не видно невооруженным взглядом, то есть, просто не понимаешь, что там есть…

Р. Ш. Ахмадеев: Вы знаете, хуже, чем у нас в Марьино или в Некрасовке, на Люберецких полях аэрации, я думаю, земель уже не будет. В любом случае, я рекомендую, чтобы не было потери средств, времени, нервов и так далее, лучше, по возможности, земельный участок исследовать самому. Чиновник устроен так, что чем меньше хлопот он на себя берет, тем для него лучше, а коммерсант, в отличие от него, чем больше хлопочет, тем больше зарабатывает. Вот и всё.Любовь Цветкова, «Центр-2000»

Любовь Цветкова, «Центр-2000»: Земля федеральной собственности находится в управлении у федерального предприятия. Изменение вида разрешенного использования в соответствии с Генпланом на жилое повлечет за собой какие-либо платежи?

Р. Ш. Ахмадеев: Нет. Если только федеральное предприятие – это учреждение, то, собственно говоря, никаких вопросов не будет, потому что в этом случае будет строиться за счет средств соответствующих разделов федерального бюджета. Если это унитарное предприятие, то, несмотря на запрет, по-моему, инвестконтракты федералы до сих пор заключают. Но это уже отношения не с Москвой, а с федералами.Дмитрий Сазанчиков, «Росатом»}

Дмитрий Сазанчиков, «Росатом»: Вы не подскажете, при получении технических условий каким образом будет определяться стоимость получения технических условий, в частности, по электричеству? Потому что пока это очень сильно влияет на экономику проекта.

Р. Ш. Ахмадеев: Я вам еще раз говорю: я не специалист в области подключения. Если вам это будет интересно, мы один из семинаров проведем специально по присоединению к сетям. Причем по всем видам сетей, а не только электрическим, потому что электрические – это понятно, это злободневно, с одной стороны, а с другой стороны, остальные виды, кроме уникальных радиоточек или видеосвязи, более-менее урегулированы. Но если желаете, то мы специально это проведем. Я не знаю, может быть, мы посмотрим вместе с устроителями по результатам сегодняшнего этого семинара, определим те вопросы, которые мы на следующие семинары перенесли.

Д. Сазанчиков: Тогда можно по земле вопрос? У нас несколько участков целевого назначения «пром», часть в собственности, часть  в долгосрочной аренде. Соответственно, если мы будем его менять на жилье, по земле в собственности мы должны будем доплачивать разницу от кадастровой стоимости?

Р. Ш. Ахмадеев: Для каждого участка – по своему распорядку. Там, где земельный участок в собственности, если установлен запрет на строительство, его надо снимать за плату. Если запрета на строительства не было, никакой платы не предусматривается. Если земельный участок в аренде, и Правительство Москвы согласится с изменением цели предоставления для строительства чего-то другого, смотрите 276-е постановление.Владимир Власов, «Серебряный город»

Владимир Власов, «Серебряный город»: Раис Шамсимухаметович, Председатель сказал в своем докладе, что ПЗЗ будет вводиться поэтапно до 2015 года. Что это значит? Как это - поэтапно?

Р. Ш. Ахмадеев: Это значит, что дано задание на подготовку проектов ПЗЗ для разных частей города. Причем совершенно понятно, что первые ПЗЗ будут разработаны для северо-запада, севера, северо-востока, востока, юго-востока и, наверное, центральной части города. Чуть позже – ПЗЗ по западу, юго-западу и югу. Федеральное законодательство позволяет это делать.

Н.Чебрикова

Наталья Чебрикова,  руководитель дирекции недвижимости и инфраструктуры Московского банка Сбербанка России: Я всех приветствую, добрый день. Правительство действительно оказывает помощь и содействие тем участникам рынка, которые финансируются в нашем банке по тем проектам, которые сейчас находятся в активной стадии строительства. Вкратце про банк: мы представляем сейчас только Московский банк. На московской площадке объем задолженности по строительным проектам составляет 62 миллиарда рублей, в том числе строительные объекты, которые реализуются на территории города Москвы, финансируются в объеме 16 миллиардов. На текущий момент мы рассматриваем еще 78 проектов для финансирования. Общая стоимость проектов по московским площадкам составляет 77 миллиардов.

Принципиально в банке для девелоперов вся кредитная продукция делится на три части. Первое – это финансирование строительства объектов коммерческой недвижимости; второе – это финансирование строительства объектов жилой недвижимости; и третье – это рефинансирование уже построенных объектов. Основные условия: кредиты предоставляются резидентам Российской Федерации, которые являются или застройщиками, или инвесторами, в рублях или в иностранной валюте в зависимости от того, в чем будет сформирована доходная часть по объекту недвижимости. Предельный срок финансирования для банка в 10 лет определяется сейчас, исходя из каждого конкретного проекта по необходимости проектов.

Проценты уплачиваются ежемесячно или ежеквартально, и сумма кредита определяется, исходя из трех составляющих. Первое – потребностью проекта в финансировании, второе – это достаточной залоговой стоимостью, обеспечением, которое предоставляется. Третье – той суммой, которую проект может вернуть банку. С точки зрения возврата кредита банк рассчитывает чистый операционный денежный поток, и с коэффициентом покрытия 1,5 - для проектного финансирования и 1,4 - для инвестиционного кредитования рассчитывается сумма кредита. Ставка может быть как переменной, то есть, плавающей, зависящей от LIBOR, EURIBOR, или «Моспрайм», так и фиксированной.

Цель кредитования – это финансирование затрат по строительству. Все кредиты предоставляются в режиме невозобновляемых кредитных линий. В качестве объектов коммерческой недвижимости банк рассматривает, на мой взгляд, все варианты объектов, которые строятся: развлекательные комплексы, офисные, логистические центры, туристическая инфраструктура и автосалоны, а также торговая недвижимость. Требование к проекту: место реализации – Российская Федерация; Московский банк рассматривает проекты, в основной своей массе которые реализуются в Москве. Нам необходимо, чтобы у нас была согласованная правоустанавливающая исходная разрешительная документация по проекту.

Экономические показатели – NPV проекта больше нуля, а IRR был больше ставки кредитования. Также должна отсутствовать задолженность потенциального заемщика перед коммерческими банками или структурой нашего финансирования, должно быть предусмотрено погашение этой задолженности. В бюджет проекта, в расчет общей стоимости строительного проекта включаются все затраты инициатора проекта с того момента, как вы задумали проект, до момента, когда он будет готов. Это и приобретение прав на землю, на проектные компании, которые обладают исходно-разрешительной документацией, и арендная плата за землю на весь период реализации проекта, и проектирование и согласование проектной документации, а также все строительно-монтажные работы и затраты на ведение авторского и технического надзора, и прочее, в том числе для туристической инфраструктуры – оборотный капитал для запуска проекта.

Банк финансирует проекты строительства коммерческой недвижимости в соотношении 30 на 70, где 30% – это собственные средства заемщика, 70% – кредит банка. 30% должны быть сформированы из устойчивых пассивов. В качестве устойчивых пассивов банк рассматривает уставный капитал, нераспределенную прибыль, а также займы, предоставленные участниками группы компаний под ставку ниже рыночной, субординированные за срок кредитования.

С точки зрения доходной части по проекту в том случае, если объект построен для сдачи в аренду, мы предусматриваем индексацию арендных ставок, начиная со второго года эксплуатации объекта. В случае если договор аренды номинирован в долларах, то не более 3% в год. Если номинирован в рублях, то не более 5%, если это предусмотрено потенциальными договорами аренды. И на момент рассмотрения банком проекта у вас должно быть четкое понимание, что этот проект нужен рынку, то есть должно быть или заключение консалтинговых компаний о том, что они готовы заниматься сдачей объекта в аренду, или протоколы о намерениях, или какие-то заявки от арендаторов объекта.

Лучше всего, когда есть предварительные договоры аренды. В качестве обеспечения берутся все права по проекту: права по пользованию земельным участком, имущественные права на возводимый объект, поручительство конечного бенефициара бизнеса и в последующем залог всего объекта. В зависимости от специфики каждого конкретного проекта состав обеспечения может каким-то образом изменяться.

Кроме всего прочего, есть сложный момент для всех инвесторов, которые кредитуются в нашем банке – мы не предоставляем грейс-периода по оплате процентов на инвестиционной фазе проекта. Если основная сумма долга начинает гаситься в тот момент, когда проект начинает генерировать доход, то проценты оплачиваются сразу. Поэтому нам необходимо понимать источники уплаты процентов. Кредит на проценты не предоставляется, и в качестве собственных средств в проекте процентные платежи не учитываются.

Как правило, предлагается три варианта. Первый вариант – самый сложный для заемщика и самый удачный для банка – это приобретение векселей нашего банка, которые берутся в заклад, и в процессе необходимости оплаты процентов мы выпускаем векселя из оклада и ими оплачиваем процентные платежи.

Второй вариант – это поручительство платежеспособного бизнеса. Если крупная группа компаний реализует девелоперский проект, как правило, на SPV-компании, то материнская компания, или центр прибыли, или один из устойчивых бизнесов могут дать свое поручительство, в том случае если финансовый поток этой компании в состоянии обеспечивать процентные платежи.

И третий вариант тоже возможен – это гарантия одного из банков. Если у вас есть сотрудничество с кем-то из банков, вы устойчивый клиент этого банка и есть какое-то понятное для того банка обеспечение, то мы готовы рассматривать в качестве источников уплаты консолидированные средства вашей группы, но вместо поручительства принимать гарантию этого банка.

Также возможны любые «миксы» этих трех вариантов. Все обеспечение, которое передается в залог, должно быть застраховано. Для строительных компаний очень важно проводить страхование строительно-монтажных рисков. Для этого в банке аккредитовано 38 страховых компаний, и застройщик может застраховаться в любой из них.

Давайте, я расскажу про жилую недвижимость. Если по коммерческой недвижимости срок кредитования 10 лет, то по жилой недвижимости предельный срок – 5 лет, если осуществляется микрорайонная застройка – 7 лет. Принципиальное отличие кредитования жилой недвижимости от коммерческой состоит в том, что жилая недвижимость тоже финансируется в пропорции 30 на 70, но из устойчивого пассива должно быть сформировано 15%, а 15% может быть сформировано от продаж в объекте. Мы часто сталкиваемся с такой ситуацией, что приходит застройщик и говорит, что общая стоимость строительства – 100 миллионов, из которых 15 миллионов мы уже потратили, 15 миллионов будут от продаж, но мы думаем, что от продаж будет больше. Нам не нужен ваш кредит в размере 70%, нам нужен ваш кредит в размере 40%. Мы считаем, что от прогнозных продаж в проекте может быть не больше 25%. То есть, если у вас уже сформировано 15% устойчивым пассивом, то мы готовы принять не более 25% будущими продажами, а на оставшуюся сумму открыть вам кредитную линию, чтобы избежать рисков недофинансирования проекта. Мы все помним, какая ситуация была на рынке в 2008 году, из этой тяжелой ситуации вышли те застройщики, у которых были наши кредитные линии. И как только рынок оживился, те застройщики, которые строили с вами в тяжелом периоде, подхватили тот рынок, который оживился и успешно продали.

Соответственно, с прочих точек зрения жилое финансирование абсолютно такое же, как и коммерческое. Здесь можно кредитовать так же как застройщика, так и инвестора, только показатель DCR здесь не 1,5, а 1,3. То есть, свободный денежный поток должен быть в 1,3 раза больше того, который направляется на погашение кредита. По коммерческой недвижимости - 1,5. В качестве объектов жилой недвижимости – многоквартирные жилые дома, коттеджи, гаражные комплексы, машино-места. Есть еще один такой нюанс, что сейчас в Москве есть достаточное количество земельных участков, на которых нельзя возводить жилую недвижимость, однако, всё-таки строятся апартаменты и продаются в соответствии с 214-ФЗ. Есть решение Высшего Арбитражного Суда употребить к ним все нормы и правила жилищного строительства, поэтому такие объекты пока тоже рассматриваются не как объекты коммерческой недвижимости, а как объекты жилой недвижимости. Пока никаких других распорядительных актов не было.

С точки зрения бюджета проекта абсолютно то же самое. По отлагательным условиям кредитования с точки зрения всех строительных проектов: начало банковского финансирования возможно после получения разрешения на строительство, причем разрешению на строительство должна предшествовать вся цепочка необходимых документов. Нельзя прийти и сказать, что у нас есть первый документ и последний, мы смотрим всю цепочку документов. Такие случаи иногда встречаются. Рассмотрение проектного финансирования – это довольно сложный процесс. Он имеет в банке ограниченные сроки с точки зрения не только прохождения банковского процесса, но и необходимости постоянного получения дополнительных сведений от клиента, а клиенту нужно в обязательном порядке получать эти сведения от каких-то источников на рынке. Как правило, рассмотрение проекта от точки входа клиента в банк до получения клиентом денег занимает примерно шесть месяцев. В связи с этим, пока мы дождемся разрешения на строительство, начнем рассматривать, вам уже нужно строить, поэтому мы готовы принимать проекты к рассмотрению в тот момент, когда проектная документация готова к сдаче в экспертизу.

В связи с тем, что сроки синхронизированы, мы принимаем решение с отлагательной экспертизой и разрешением на строительство в том случае, если технико-экономические и стоимостные параметры проекта не претерпели существенных изменений. Как только у вас готов проект и вы в состоянии произвести расчет общей стоимости этого проекта, мы в обязательном порядке заложим этот расчет в 10%-ый резерв. Если по результатам выхода из экспертизы ни расходная, ни доходная часть проекта не изменятся более чем на 10%, то мы готовы будем после разрешения на строительство финансировать этот проект.

По обеспечению по жилым проектам – ровно то же самое, кроме того, что при микрорайонной застройке мы берем в залог все инженерные коммуникации, которые в соответствии с договором о развитии территории будут принадлежать в дальнейшем вам или компаниям, которые будут эксплуатировать их или входят с вами в одну группу. По жилым объектам есть еще положительный момент, что при открытии финансирования нашим банком проекта мы предоставляем кредит физическим лицам, которые покупают у вас жилую недвижимость на льготных условиях. Я, к сожалению, не очень хорошо владею продуктами розничного блока, но решение принимается одновременно, отсутствует необходимость предоставления дополнительных поручительств для физического лица, и кредит предоставляется под более льготную процентную ставку. Поэтому по рынку по статистике мы определили, что проекты, в которых мы финансируем корпоративного заемщика – наша акцептованная программа специальная называется «Ипотека-Плюс», – объект продается процентов на 30 быстрее.

С точки зрения залогов, я надеюсь, что организаторы нам помогут всем участникам отправить презентацию. На последнем слайде будут в обязательном порядке контакты всей моей дирекции.

Дальше, условия по кредитованию объектов, которые уже построены. Они немного отличаются тем, что коэффициент покрытия долга снижается. То есть, если мы с вами строили объект с коэффициентом 1,5, и вы получали кредит в размере 70% от себестоимости строительства, то когда у вас объект построен, запущен и проработал три – шесть месяцев, а по гостиницам – 12 месяцев, вы можете получить уже не более 70% от рыночной стоимости этого объекта. Это можно сделать и после того, как объект финансировался у нас, а также можно сделать тогда, когда проект финансировался за ваши собственные средства и вы хотите их вернуть. Можно сделать тогда, когда проект финансировался за кредит какого-то другого банка. Естественно, строительный кредит всегда дороже, чем кредит под уже действующий объект недвижимости.

Если при финансировании строительного процесса весь кредит должен вернуться от эксплуатации объекта, то при финансировании уже действующего объекта недвижимости мы можем устанавливать уже некий «бэлон-пэймент». Это единовременный платеж в конце срока кредитования. В зависимости от срока кредита установлен разный предельный размер «бэлон-пэймент». При сроке 5 лет он может составлять 70%, при сроке 7 лет – 50%, при сроке 10 лет – 30%.

В залог также берутся все права по проекту. Есть единственная некая либерализация: по объектам коммерческой недвижимости мы лояльней относимся к необходимости предоставления поручительства бенефициаров, когда мы берем в залог уже готовый объект недвижимости. При строительстве жилья оно в обязательном порядке необходимо, по действующему объекту – обсуждается. Тут только разница в том, что страхуются не строительно-монтажные риски, а страхуется непосредственно объект недвижимости.

На следующем слайде - контакты нашего банка, контакты всей дирекции. Есть четыре клиентских менеджера. По каждому проекту у клиента всегда есть свой персональный клиентский менеджер. Я благодарю вас за внимание. Если у вас есть сейчас какие-то вопросы, я готова ответить.

Вопросы:Инвестор (не представился)

Инвестор (не представился): При строительстве жилья по 214-ФЗ есть особенности налогообложения, формирования налогооблагаемой базы вы, наверное, знаете. Каким образом при расчете IRR вы рассматриваете формирование «кэш-флоу»: по его бухгалтерскому учету либо от экономии между доходами и расходами в процессе строительства?

Н. Чебрикова: Мы в кэш-моделях всегда учитываем, что активные продажи начинаются, после того как вы получили свидетельство о правах собственности, т.е. мы предусматриваем вариант, когда продаж в течение срока кредитования не будет. То есть, нам нужно обеспечить вам максимальное банковское финансирование, чтобы снять риск недофинансирования в случае отсутствия продаж. Поэтому в консервативной кэш-модели продажи начинаются тогда, когда мы закончили стройку. И DCR считается, исходя из реального денежного потока «доход – минус расход», не от бухгалтерского учета.

При необходимости, если у вас есть какие-то проекты, которые нужно сделать, мы высылаем клиенту, как правило, пустой формат кэш-модели, который клиент заполняет и видит, что получилось.

Инвестор: Вы говорили о 30% стоимости собственных средств. В эти 30% входят собственные средства, направляемые на приобретение земельного участка?

Н. Чебрикова: Да. Причем они могут входить даже не от компании – непосредственного застройщика, они могут входить от компании группы, в том числе на приобретение компаний-резидентов у нерезидентов. Нам нужно только документально подтвердить это.

Инвестор: То есть вы даже готовы финансировать, если стоимость земельного  участка будет выше или равна 30% бюджета проекта?

Н. Чебрикова: Если вы официально потратили деньги в объеме стоимости земельного участка, мы оцениваем земельный участок по рыночной стоимости и смотрим у вас схему, как вы его купили, просим предоставить платежные поручения. Неважно, резидент или нерезидент.

Инвестор: Он может быть в собственности, но рыночная цена его – 30%.

Н. Чебрикова: Вы в собственность его как-то получили и как-то провели его до состояния возможности… Как?

Инвестор: В процессе приватизации мы за него ничего не платили. Мы его просто получили от государства.

Н. Чебрикова: Я думаю, что вопрос обсуждаем, можно будет разработать механизм, чтобы учесть его рыночную стоимость, потому что этот земельный участок чего-то стоит, он не бесплатный.

Инвестор: Столкнулись с системными проблемами оформления залога. Проблема такая: вы берете в залог имущественные права и аренду земельного участка (права аренды). Имущественные права в регистрационной палате, естественно,  не оформляются, поэтому когда начинаются продажи, некоторые застройщики умудряются не гасить кредит. Продавая квартиры, они не гасят из полученных средств кредит, и фактически, когда дом построен, оказывается, что квартиры заложены у вас. И, с другой стороны, есть физлица, которые правомерно оплатили эти квартиры и зарегистрированы в регпалате по 214-ФЗ. Понятно, что здесь имеет место мошенничество со стороны застройщика, но глобально получается безвыходная ситуация. Есть группа физлиц (бывает, что это сотни человек, оплатившие квартиры), а, с другой стороны, ваши имущественные права заложены. На мой взгляд, здесь законодательная проблема. Надо либо регистрировать залог имущественных прав, либо не давать продавать в процессе строительства.

Н. Чебрикова: Когда мы финансируем 214-й ФЗ, застройщик обязан внести изменения в проектную декларацию, и в проектной декларации указать, какие квартиры финансируются банком. Регистрационная палата, которая регистрирует ДДУ, не регистрирует ДДУ без нашего согласия. Мы должны дать согласие на каждый конкретный договор.

Происходит обратная ситуация, когда в залоге права аренды по земельному участку, то даже с нашим согласием ДДУ может выйти с обременением. На обратной стороне ДДУ будет написано «Ипотека». У нас есть сейчас несколько крупных групп компаний, которые обратились к нам с просьбой разработать аккредитивную схему для физических лиц. Они хотели бы делать так: они подписывают ДДУ, мы открываем некий счет, на который физическое лицо приносит деньги, этот ДДУ сдается на регистрацию. Как только он зарегистрирован, деньги направляются в счет погашения задолженности. Мы работаем над этой схемой, я думаю, у нас должно что-то получиться.Александр Трофимов, компания «Мартекс»

Александр Трофимов, компания «Мартекс»: Добрый день! Скажите, пожалуйста, не так давно обращались за получением кредита в одно из отделений Московского банка. В целом, как сейчас строится работа с потенциальными клиентами дирекцией и отделением?

Н. Чебрикова: В принципе, банк структурирован следующим образом: есть центральный аппарат банка, который находится на улице Вавилова, 19. У центрального аппарата банка есть территориальные банки, распределенные по территориальному признаку, такие как Волго-Вятский банк, Западно-Сибирский банк, они обслуживают все свои регионы. Есть Московский банк, который обслуживает Москву. У каждого территориального банка есть отделения, и отделения функционально подчиняются территориальному банку. Я сейчас представляю Московский территориальный банк. У нас в Москве есть 12 отделений, которые функционально подчиняются нашему территориальному банку. В зависимости от того, где находится заемщик, где ему удобнее обслуживаться, вы обращаетесь в определенное территориальное подразделение нашего банка. Если по каким-то причинам вам некомфортно обслуживаться в отделении, вы всегда можете прийти на площадку аппарата банка. Чтобы все не пришли на централизованную площадку, мы считаем целесообразным рассматривать кредиты на площадке аппарата банка суммой от 500 миллионов рублей. В противном случае, если вдруг по каким-то причинам у вас не получается сотрудничество с отделением, мы всегда можем взять фронт-офис на аппарат банка, непосредственно заниматься сбором документов, и финансирование будет одно из отделений.

А. Трофимов: Спасибо, еще короткий вопрос. Почему 10 лет для гостиницы? Не думаете, что это маловато?

Н. Чебрикова: Это связано не с объектом. Амортизация по гостиницам больше. И по гостиницам устанавливается «бэлон-пэймент» при рефинансировании. Это связано с наличием у нас пассивов. Мы предоставляем кредит на десятилетний пассив. Увеличения пока не рассматриваются.

А. Трофимов: Спасибо. Еще один уточняющий вопрос: при рефинансировании вы точно также строго выдаете кредиты на компанию-резидента?

Н. Чебрикова: При стандартной ситуации – да. Все те условия, которые вы сейчас видели, являются стандартными. В случае, если есть какие-то проекты, которые выходят за рамки стандартных условий, их возможно рассматривать с детальной оценкой уровня риска банка. При таких условиях мы считаем, что наш риск приемлем, и мы готовы это делать. Если есть какие-то нестандартные условия, которые влекут за собой более высокий риск, мы оцениваем степень этого риска, и вынуждены будем просто рассматривать этот вопрос на комитете вышестоящего органа.

Р. Ш. Ахмадеев: Борис Леонидович Фролов хотел бы сделать сообщение, после чего нам надо подвести итоги сегодняшнего мероприятия. Я бы хотел, чтобы вы в следующий раз взяли именно заказчиков, своих подрядчиков и людей, которые непосредственно этим занимаются, юристов, например.

Б.Л.Фролов

Борис Леонидович Фролов, президент Ассоциации инвесторов Москвы: С конца прошлого года, наконец, возобновился диалог между инвестиционно-строительным сообществом и государственными структурами. Сегодня по решению коллегии градостроительного комплекса и строительства формируется площадка для диалога инвестиционно-строительного сообщества и госструктур на базе Ассоциации инвесторов Москвы. Сегодня уже создан инвестиционно-строительный комитет в Ассоциации инвесторов Москвы, возглавляет его депутат Государственной Думы Владимир Иосифович Ресин. Он также является нашим представителем в городской земельной комиссии, и к каждой городской земельной комиссии мы готовим ему материалы с тем, чтобы он мог аргументированно отстаивать ваши интересы на этой комиссии.

Этот комитет еще не сформировался. Но сегодня по тем вопросам, которые больше всего от вас поступают, мы увидели а) закрытие ранее заключенных контрактов, б) заключение новых инвестиционных соглашений, в) вопросы, которые возникают в ходе изыскательских работ, проектирования и строительства. Поэтому мы сегодня в этом комитете создали две секции. Одна секция - инвестиционно-строительная, она занимается вопросами инвестиционно-строительной деятельности. Всю работу в этой секции ведет рабочая группа, ее возглавляет независимый представитель, это генеральный директор компании, дирекции заказчика. Заместителями руководителя этой группы являются К. П. Тимофеев и я.

Эта группа уже сформировалась, мы выбрали два объекта, по которым к нам поступили претензии от инвесторов. На их примере мы отработаем технологию работы этой комиссии. На вчерашний день мы закончили рассмотрение и пришли к единому мнению. И я должен вам сказать, что рабочая группа поддерживает точку зрения инвесторов, а не тех, кто хотел бы ее разрушить. Значит, эта работа продолжается. Я повторяю, что это только начало.

С июня по тем вопросам, которые в ходе работы комиссии у нас появились, у нас будут организованы бесплатные консультации по всем проблемным вопросам у инвесторов, где предстоит расторжение инвестиционных отношений. Можно будет обращаться, и вы получите бесплатную консультацию. Это не единственное направление, над которым мы работаем.

Мы проводим много мероприятий, в том числе, и за рубежом. 28 числа у нас группа летит в Австрию, где мы ознакомимся с вопросами инвестиционно-строительной деятельности, малоэтажного строительства и вопросами саморегулирования. 4 июля мы проводим общегородскую конференцию по вопросам обеспечения выполнения городского заказа. Это подбор исполнителей – изыскателей, проектировщиков, строителей. 18-19 августа пройдет 21-я городская конференция, которую мы традиционно проводим на теплоходе. Программу этой конференции мы сейчас формируем, но однозначно первая половина будет посвящена инвестиционно-строительной деятельности. Вторая часть будет посвящена работе саморегулируемых организаций.

Большая проблема, следующая из таких сложных задач, которые мы решаем, – это добиться того, чтобы в городе создали рынок инвестиционных предложений. Сегодня всё, о чем мы говорим, – это те инвестиционные соглашения, которые были заключены. Из них очень небольшой процент – на основании аукционов и конкурсов, и громадный объем инвестиционных соглашений, которые были подписаны под столом, они – мое мнение – должны быть расторгнуты. Но жизнь показывает, что если инвестиционный контракт, подписанный под столом, попадает в руки добросовестного инвестора, мы, конечно, стоим на стороне этого инвестора. Это те вопросы, которыми мы сегодня занимаемся. Спасибо.

О. Архангельская: Спасибо большое. Буквально несколько организационных вопросов. Я вас призываю подумать о темах следующих семинаров, потому что сегодня у нас был такой установочный семинар, вы пришли посмотреть, что это такое. Мы будем стараться делать более практические семинары. Как я поняла, одна из версий – это подключение к инженерии. Организационную часть я заканчиваю и передаю слово именно для суммирования нашего сегодяншнего дня.

Р. Ш. Ахмадеев: Сегодня была некая затравка. Я бы предложил на следующем семинаре поговорить на тему: что делать, если у вас закончился либо срок аренды, либо срок особых условий по договору аренды, предоставленных для строительства. В связи с тем, что в ноябре Высший Арбитражный Суд по этому поводу принял знаменательное решение, тем не менее, некоторые практические советы, как в этом случае действовать, всё-таки есть. Сейчас есть практика по этому вопросу, и не только судебная. Если наш семинар был вам полезен, значит, большое спасибо за посещение.