RSS

Городской портал госуслуг

Всероссийский форум «Долевое строительство: итоги и перспективы»

4 апреля 2014 года Москомстройинвест провел Всероссийский форум «Долевое строительство: итоги и перспективы». Мероприятие собрало представителей органов исполнительной власти Правительства Москвы, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Росреестра, 45 субъектов России, крупнейших банков и компаний-застройщиков.

Участники Форума обсудили изменения в 214-м Федеральном законе и механизмы регулирования в сфере долевого строительства. Отдельная сессия была посвящена обсуждению проблем финансовой устойчивости компаний и страхованию гражданской ответственности застройщиков.

С докладами на Форуме выступили заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Плутник, заместитель Мэра Москвы Марат Хуснуллин, Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин, начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Надежда Лещенко и многие другие.


Стенограмма мероприятия:

Валерия Мозганова, модератор: Дамы и господа, уважаемые коллеги, доброе утро. Большое спасибо всем, кто нашел время и возможность быть на сегодняшнем форуме. Сегодня мы собрались не только для того, чтобы выслушать доклады, я предлагаю собравшимся активно включаться в дискуссию о 214-ФЗ. Для этого у нас в проходах стоят два микрофона, к которым вы можете подходить и задавать вопросы, реплики, мнения высказывать. Есть также выносной микрофон в зале, если сложно выбираться, и вам передадут микрофон.

Мы начинаем. «214-ФЗ, долевое строительство, итоги и перспективы». Я думаю, что каждый из собравшихся понимает, какое влияние этот закон оказал на развитие наших городов, не только Москвы. Но раз уж мы сегодня собрались в Москве, то мы с нее и начинаем. Я с удовольствием предоставляю первое слово Марату Хуснуллину, заместителю мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.

Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства: Добрый день, уважаемые коллеги. Мы сегодня с вами собрались для обсуждения сложного и очень нужного закона. Как человек, работавший в регионе и последние годы в Москве, могу сказать, что для органов государственной власти вопрос дольщиков один из самых животрепещущих. К сожалению, этот вопрос из юридической и экономической плоскости зачастую переходит в политическую плоскость. Когда у человека украдут машину или кошелек, он обращается в органы правоохранительные. Понимают, что воровство было всегда, украли и украли.

Когда у человека украли право на его квартиру, причем самое главное, что это не разбойное нападение. Он пошел и сам сдал деньги, а теперь говорит, что государство виновато, органы муниципальной власти виноваты, что я сдал деньги неправильному застройщику. Получается правовая коллизия. Найти середину, особенно когда ситуацию используют как средство шантажа. Например, когда я сейчас шел на этот форум, у нас стоит с плакатом обманутый дольщик Южного Тушина. Я официально заявляю, у нас обманутых дольщиков в Южном Тушино нет, мы 1700 квартир раздали тем, кто доказали свои права на приобретение. Кому-то раздали, кому-то сказали, что ваш дом будет построен в определенное время.

В период, когда мы строили и когда мы уже приняли политическое решение о том, что город будет этой проблемой заниматься и решит ее, у нас задним числом появилось порядка трехсот непроверенных договоров. Сегодня мы разбираемся с правоохранительными органами. Это то же самое воровство и мошенничество. Люди, конечно, пытаются, пользуюсь этой ситуации давить на власть, что мы на улицу выйдем, будем то-то делать. Хотя я официально заявляю, мы все сделали.

У нас вообще в Москве на сегодняшний день с учетом новой территории 5700 стоит потенциальных граждан, у которых есть трудности со своевременным получением квартир, но ни по одному адресу у нас нет проблем, где мы не видим решения. По всем квартирам мы совершенно четко понимаем, тем, кому положено, к какому времени, они эти квартиры получат.

В Москве ведется большая работа. В столице одни из самых больших объемов инвестиций. Мы за прошлый год в целом в объекты, в основной капитал было проинвестировано 1 400 миллиардов, мы ввели 8,6 миллионов квадратных метров недвижимости, из них только 3,2 миллиона в чистом виде - это жилье. Сегодня 214-й закон для Москвы - это не только жилье, но и договора долевого участия при продаже машино-мест, это сегодня все больше нарождающийся рынок апартаментов, которые тоже сегодня неоднозначно трактуются. Во-первых, законодательно у нас апартаменты как класс юридически сегодня не существуют с четко прописанными правилами. В то же время сегодня для Москвы, например, рынок апартаментов необходим. 214-й закон был принят достаточно давно, и мое личное мнение, что принятие этого закона сыграло огромную позитивную роль со всеми минусами, со всеми проблемами.

Сегодня, если проанализировать инвестиционный рынок Москвы, у нас до 80% продажи жилья происходит с использованием 214 закона. То есть это возможность, по большому счету, напрямую инвестору и покупателю выстроить взаимоотношения. Если покупатели и инвестор порядочные, тогда этот закон работает, но так как это всегда касается денег, всегда возникают проблемы.

Сейчас у нас руководство новое, Министерство создано, с которым очень конструктивно работаем. Здесь присутствуют представители регионов, застройщиков, органа госвласти. Давно назрело время, когда мы должны проанализировать 214-й закон, какие меры нужно внести, чтобы этот закон работал эффективней. Вот это, наверное, наша главная цель, ради чего мы собрались.

Я еще раз хочу вас от лица мэра нашего город Собянина поблагодарить, поприветствовать на этом мероприятии, и надеюсь, что вот мы с вами вместе не просто поговорим и разойдемся, а выработаем решения, которые позволят улучшить наш инвестиционный климат, улучшить работу в этой сфере, увеличить объемы жилищного строительства. Президентом поставлена очень серьезная задача перед Минстроем, создать механизмы, чтобы жилья в стране строилось как можно больше. Удачной всем работы.

Валерия Мозганова: Перед тем, как передать слово следующему выступающему, хочу озвучить некоторые цифры. Все вы – это примерно 80 % рынка жилья, строящегося сегодня в России. Сегодня в зале присутствуют 45 представителей субъектов РФ и муниципальных образований. 11 государственных органов и организаций. 13 некоммерческих организаций, союзов, ассоциаций и др. 16 банков, 14 страховых компаний, 191 организация, представляющая застройщиков и девелоперов. Примерно 15-20 компаний экспертов рынка.

Я с удовольствием предоставляю слово Александру Плутнику, статс-секретарю – заместителю министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Александр Плутник, статс-секретарь – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ: Добрый день. Когда был принят 214-й закон, многие усматривали в нем ограничения и чуть ли не запрет на привлечение средств граждан. Научились с ним работать, и сейчас уже механизм привлечения средств по 214-ФЗ вышел совершенно на другой уровень. При поддержке правительства были приняты дополнительные меры, с 1 января 2014 года действует механизм страхования: либо страховании через общество взаимного страхования, либо представление банковского поручительства, либо страхование коммерческое.

Эти нормы еще больше упорядочат работу с привлеченными средствами граждан. Теперь количество организаций, которые могут привлекать средства граждан, сократится. К ним будут предъявлены новые требования. Большую работу в этом направлении начали сами строители. Это тоже говорит о новой форме самоорганизации на рынке.

В 2008 году, когда закон только принимался, все понимали, что это будет временная мера, и когда-то он будет замещен механизмом прямого банковского кредитования застройщиков. Тем не менее, мы видим, как происходит становление банковской системы, и понимаем, что быстро сделать это нельзя, и нельзя ограничить строителей в привлечении средств граждан, нельзя ограничить граждан от того, чтобы они вкладывали свои средства в жилье на ранних стадиях, потому что это жилье для них более доступно.

Вместе с тем в долгосрочной перспективе, 5-летней перспективе мы ориентируемся на то, что между гражданином и застройщиком будет работать банк или иная финансовая организация, которой будет разрешено это по закону. Все взаимодействие с застройщиками будет происходить у данной организации с застройщиком, а человек будет размещать свои средства на определенном защищенным счете в этих организациях. Соответствующие предложения мы готовы сегодня всем представить на форуме, обсудить сроки введения этой инновации с тем, чтобы еще больше защитить граждан, участников долевого строительства. Давайте сегодня обсудим эти предложения и те предложения, которые есть у вас, и будем искать решение. Спасибо вам за диалог.

Валерия Мозганова: Самое время сказать, что по результатам сегодняшнего форума есть предложение выработать список предложений, который потом будет передан в правительство и в министерство. Я приглашаю еще раз к активной дискуссии, потому что знаю, что например, предложение министерства вызвало очень бурную реакцию рынка. Пока я с удовольствием предоставляю слово Герману Елянюшкину, заместителю председателя Правительства Московской области.

Герман Елянюшкин, заместитель председателя Правительства Московской области: Я думаю, что Московская область ни в коем случае не могла бы отказаться от участия в подобном форуме, Огромное количество объектов долевого строительства оказались в Подмосковье заморожены. Это одно из самых тяжелых наследий 2000-го года. Такая ситуация сложилась из-за неправильной правовой схемы, неправильной финансовой схемы. За полтора года нам удалось снизить число пострадавших дольщиков в два раза: 10 тыс. человек получили ключи от долгожданных квартир.

Но еще порядка 8,5-10 тыс. человек стоят в очереди в ожидании завершения строительства, и остаются чем далее, тем более тяжелые объекты. Самый последний объект мы предполагаем, что сдадим не ранее, чем через три года. Чем это вызвано? Во-первых, только завершается стадия банкротства. Во-вторых, тот объект, который с 2004 года находится в не законсервированном состоянии, пришел фактически в аварийное состояние, нужно будет снести и только после этого начать всё заново.

Само собой, оптимизма ожидающим своих ключей дольщиков это не добавляет. 214-ФЗ хотя и сыграл огромную роль в предотвращении подобных случаев в дальнейшем, но общепризнанное мнение всех участников рынка, что этот закон, конечно, не совершенен.

К сожалению, пока, несмотря на усилия Госдумы, федерального правительства, региональных властей, пока идеальной правовой конструкции, финансовой конструкции найти не удалось.

Почему говорю, что финансовая конструкция? На самом деле к стройке, собственно к строительству долевое участие инвесторов имеет опосредованное отношение, это чисто финансирование строительного процесса. Строить у нас все умеют, а вот контролировать прохождение огромных денежных средств пока ни мы не научились, ни создано внятной модели, хотя бы которая в лабораторных условиях доказала бы 100 % гарантию завершения строительства объекта, именно финансирования объекта.

В Московской области 1 361 объект долевого строительства. Это колоссальный рынок с объемом обязательств 530 миллиардов рублей. Если не дай бог у нас завтра случится какой-то кризис, не масштабный, серьезный, какой был в 2008 году, а просто кризис и произойдет снижение покупательской способности граждан, то люди, которые не смогут внести очередной взнос, этот рынок обрушат. Даже 50 процентов дольщиков, которые будут ежемесячно в зависимости от графика вносить свои платежи регулярно, то вторая половина, которая потеряет возможность внесения платежей, остановит строительство. Что с этим огромным рынком сделать, пока ответа нет.

Само собой, федеральное правительство показало свою высокую эффективность. Если помните, в кризис 2007 года, когда строительный рынок очень серьезно почувствовал на себе отсутствие оборотных средств, финансовых средств, федеральное правительство вмешалось, назначило системообразующие строительные компании, оказало им поддержку, многие на себе почувствовали в те годы проблемы, но обвала не произошло. Сможем ли мы удержать в следующий раз, через год или через 15 лет ситуацию – не факт. Эта дискуссия очень важна в том, чтобы мы смогли сегодня как можно ближе после обсуждения подойти все-таки близко к той идеальной модели гарантий финансирования строительства жилых объектов. Спасибо.

Валерия Мозганова: Еще одно приветственное слово от имени человека, который среди собравшихся руководителей высшего звена ближе всех знаком с проблемами долевого строительства. Константин Тимофеев, председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Константин Тимофеев, Председатель Москомстройинвеста: Дорогие коллеги, друзья! В первый раз за десять лет, когда закон был принят, мы в таком широком составе сегодня его обсуждаем. Я желаю всем плодотворной работы, и хочу озвучить несколько принципиальных моментов, с которыми мы в Москве столкнулись, и каким образом планируем эти проблемы решать.

Первое. Я думаю, что эти проблемы есть и в регионах, они везде одинаковые. Когда застройщик сдает нам ежеквартальную отчетность, мы просим, чтобы они сдавали ее в электронном виде, но это факультативная просьба. Они обязаны дублировать её в бумажном виде. Попросим Министерство строительства сделать необходимые поправки, чтобы отчетность представлялась в электронном виде, также как сдается отчет в Налоговую инспекцию.

Во-вторых, коэффициенты, по которым мы считаем финансовое состояние застройщика, который привлекает средства дольщиков, сильно устарели. Порядка 95 % компаний удовлетворяют этим требованиям. Это неправильно, и еще раз мы хотим такие предложения высказать, чтобы коэффициенты были сделаны более напряженными, чтобы действительно это актуально работало.

Наше следующее предложение - защищать граждан, которые заключают договор долевого участия по строительству гаражей и нежилых объектов - апартаментов. Марат Хуснуллин об этом сказал. Нужно, чтобы гражданин, который покупает данные объект, также был под защитой при заключении договора долевого участия.

Далее мы, как надзорный орган, считаем меры административного воздействия недостаточно рабочими, потому что штрафы, которые мы взыскиваем со строителей, а за последние 2,5 года они составили порядка 100 миллионов рублей в Москве, для многих не такие действенные, и нарушения повторяются. Поэтому эти меры мы хотели бы предложить усилить. Предлагаем сделать ответственность застройщиков более серьезной, вплоть до уголовной. Есть много объектов у нас в Москве, когда застройщик привлекает денежные средства граждан, и далее через две-три операции продает свою компанию, и, к сожалению, регистрационные органы регистрируют данные продажи, вплоть до ликвидации предприятия. М хотели бы по результатам сегодняшнего форума обратить на это внимание, чтобы меры предостережения были усилены.

Следующий вопрос, на что бы я хотел обратить внимание, это жилищно-строительные кооперативы. Да, в законе это предусмотрено, но мы неоднократно об этом говорим, когда у кооператива есть разрешение на строительство, земля, проект – пожалуйста. Но многие граждане несут свои деньги в кооперативы, у которых этих документов просто не имеется. Поэтому тоже хотели бы обратить на это внимание и сделать поправки в закон 214.

Также важно, многие юридические лица заключают договор долевого участия, так называемые оптовые покупки. Например, одно юридическое лицо в Москве купило порядка 120 квартир, зарегистрировав договор долевого участия, далее продает эти квартиры по договорам соинвестирования, и граждане являются просто соинвесторами, не заключают договор долевого участия. Мы хотели бы, чтобы у нас была возможность регулирования и проверки данных юридических лиц.

Следующий вопрос, с которым мы, как Москва, столкнулись, это все же дополнительная защита, которая предусмотрена с 1 января в рамках закона. Это банковское поручительство, либо полюс взаимного страхования. Сейчас, к сожалению, нет в Москве ни одного строителя, кто получил бы банковское поручительство. Мы хотим с банками, которые есть на нашем форуме, устроить дискуссию, каким образом это делать. У банков много проблем. Лимиты на застройщиков ограничены, хотя они их кредитуют, дополнительно давать поручительства не желают. Сегодня хотели бы это обсудить и выработать решение.

Есть еще одна проблема, с чем мы сегодня сталкиваемся. Конечно, ежегодная проверка возможна, но все же мы бы хотели просить переходить еще на ежеквартальную проверку, потому год – достаточно большой период, когда финансовое состояние застройщика резко меняется, и проблема может возникнуть, когда уже ничего невозможно сделать. Такие проблемы сегодня приглашаем вас живо обсудить, в результате выработать предложения. Самое важное, чтобы регионы, которые здесь сегодня есть, также свои предложения подготовили, активно принимали участие в дискуссиях, и я думаю тогда мы пойдем вместе с Министерством строительства и будем совершенствовать закон 214.

Валерия Мозганова: Раз уж прозвучала тема, что у нас схожие проблемы в Москве и регионах, вот мы сейчас послушаем, действительно ли они схожие или есть некая разница. Я приглашаю на сцену Александра Соляника, председателя совета директоров директоров компании УПСК, Оренбург.

Александр Соляник, председатель совета директоров директоров компании УПСК, Оренбург: Добрый день, коллеги. К долевому строительству я имею непосредственное отношение. С 2008 года я работаю в группе Александра Хинштейна по обманутым дольщикам, проблему эту знаю не понаслышке. У нас в регионе было около двух тысяч человек, которые были обманутыми. На сегодня мы эту проблему решили. Фактически у нас в регионе ни одного обманутого дольщика нет. Но это была сложная работа. Законодательной базы не было никакой, каждый объект – это новая система, новое свойство. Сегодня 214-й и 294-й законы поставили точку на этом.

У меня два-три вопроса тактических и один стратегический. Первое по Росреестру. В конце февраля прошло совещание, и Росреестр принял решение, что страховые компании, банки они будут определять самостоятельно. Нужно законодательно сформировать правила поведения Росреестра касательно страховых компаний, банков и общества взаимного страхования, которые они могут принимать документарно.

Второе. Каждая страховая компания формирует собственные правила страхования. Это тоже неверно. Их необходимо законодательно закрепить, правила страхования должны быть одни. Банкиры и страховщики свои права будут защищать, и мы можем получить такую ситуацию, что даже застраховав объект, мы не получим страхового возмещения. Это тоже проблема.

Опираясь на послание Путина в 2012 году, думаю, что мы придем к ситуации, что нам нужно будет возобновлять систему промышленно-строительных уполномоченных банков в стране, потому что без этого компонента риски на рынке остаются.

Валерия Мозганова: Я думаю, что все уже ознакомились с программой, посмотрели, что во второй части как раз пойдет разговор о страховании, банковских гарантиях. Уже темы копятся постепенно ко второй части. Но мы пока еще в первой, и я с удовольствием приглашают к микрофону Ольгу Корниенко, руководителя Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Ольга Корниенко, руководитель Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края: Добрый день, уважаемые коллеги. Обсуждение 214-ФЗ по-прежнему не утрачивает актуальности.

Мы как представители контролирующих структур, имеем свой взгляд на специфику долевого участия в строительстве. Любой закон возникает только тогда, когда определенное отношения на рынке уже сложились, то есть закон возникает постфактум. Говорить о том, насколько актуален вопрос ликвидации долевого строительства преждевременно. Долевое строительство возникло в самых разнообразных видах договоров: договорах инвестирования, предварительной купли-продажи, по векселям, подбора объектов недвижимости. Кто работает по контролю в данной сфере, знают, насколько многообразные правовые схемы применялись.

После того, как была введена обязательная регистрации договора долевого участия, постепенно очень медленно стало снижаться то, что я позволю себе назвать правовым нигилизмом в умах покупатели квартир на рынке первичного жилья. И на сегодняшний день это тоже остается актуальным. Мы можем сколь угодно вводить самые разные ограничительные схемы, запретительные меры, налагать административные штрафы буквально до миллиарда. Но с другой стороны возникает ситуация, когда с одной стороны ты должен контролировать, пресекать и наказывать, а с другой стороны ты должен не допустить нарушения интересов самой незащищенной стороны участников этого процесса – дольщиков. Могу довести до сведения не узкопрофильных специалистов, на сегодняшний день часть первая статьи 14.28, минимальный штраф – 500 тысяч, максимальный штраф – миллион по каждому факту привлечения денежных средств.

Другая мера – ликвидация застройщиков. Хоть один государственный орган на сегодняшний день применил ликвидации застройщика? Ни один арбитражный суд не возьмет на себя ответственность ликвидировать строительную организацию, у которой есть участники строительства. В результате возвращаемся к тому, что 214 закон нужно дорабатывать. Вполне возможно, что действия 214 закона когда-нибудь будут не нужны, и он утратит свою силу. Но я полагаю, что это возможно только при совокупном наличии ряда определенных факторов. В том числе это развитие института арендного жилья. У нас в стране это не востребовано, хотя аналогия в развитых в плане обеспечения населения жильем странах подтверждает, что арендное жилье, возведенное на государственном уровне, решает проблему с риском покупки на первичном рынке.

На сегодняшний день в Краснодарском крае емкость рынка, то есть вложенные денежные средства свыше 90 миллиардов рублей - это действующие договоры долевого участия строительства и беспроцентное долгосрочное кредитование. Беспроцентное, я подчеркиваю, и при этом без фактических штрафных санкций застройщик имеет право переносить срок ввода объекта в эксплуатацию. Какой банк пойдет на такие условия? Никакой и никогда.

Правы наши московские коллеги, когда они говорят о вопросах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Ни одна страховая компания не даст гарантий об исполнении страховых обязательств по договорам долевого участия застройщику, у которого кроме десяти тысяч уставного капитала, земельного участка, разрешения на строительство и проектной декларации ничего нет. А он имеет право строить по 214-ФЗ? Да, он имеет право строить, он имеет право на разрешение на строительство, и никто пока другого не установил.

На сегодняшний день я полагаю, что наметится тенденция, в силу которой мелкий строительный бизнес будет уходить в абсолютно неурегулированную в правовой сфере деятельность - деятельность под видом ЖСК. На территории Кубани по нашим данным действуют свыше 800 ЖСК. Часть из них - это жилищно-строительные кооперативы, которые были созданы еще в советские времена, и они продолжают эксплуатировать многоквартирные дома, которые были возведены реально кооператорами, а все остальное – это подмена 214-ФЗ.

Зачастую в основе создания ЖСК лежит разрешение на строительство, выданное и физическому лицу. Не просто индивидуальному предпринимателю, а физическому лицу. Мы просили рассмотреть вопрос внесения поправок в Градостроительный кодекс о недопустимости выдачи разрешений на строительство многоквартирного жилого дома физическому лицу. Физическое лицо потом привлекает членов ЖСК, не передавая права ни на земельный участок, ни не объект недвижимости, не переоформляя разрешения на строительство.

Мне бы хотелось отметить необходимость активного регулирующего воздействия федерального центра. Долевое строительство возникло не сегодня, нас передавали, контролирующие органы, и регулирование на федеральном уровне, уже мы в четвертой структуре – Минстрой. До этого у нас была Федеральная служба по финансовым рынкам, потом нам добавили Минфин, потом Минрегион, теперь Минстрой. Вопросы, которые мы поднимали еще на Первом всероссийском совещании в 2009 году – нормативы финансовой оценки застройщиков, проверки застройщиков по 294 закону, методические указания, административное производство, отсутствие уголовной ответственности за нецелевое использование средств дольщиков. Все эти вопросы как были, так и остаются актуальными.

Нам нужны единые направления деятельности, потому что правоприменительная практика по субъектам федерации зачастую диаметрально противоположна. Мы со своей стороны готовы приложить все усилия, поделиться любой информацией, направить любые предложения. Главное, чтобы на выходе был конечный результат. Без конкретных мер, поправок в законодательство, разработанных с учетом правоприменителей, тех кто на практике с этим работает, я не думаю, что когда-нибудь мы сможем исключить категорию появления обманутых дольщиков. Да, риски есть, но до тех пор, пока покупать на стадии строительства будет выгоднее, чем покупать вторичку, долевое строительство будет. Спасибо.

Валерия Мозганова: Спасибо большое, Ольга.

Александр Соляник: Буквально два слова прокомментирую по тем выступлениям, которые были. Сегодня в Думе представляем во втором чтении другой важнейший закон: единый перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство,.

У нас сейчас есть возможность в весеннюю сессию самые острые поправки внести. Мы можем буквально в течение следующей недели провести совещания с Москвой и другими участниками, кто такое желание сегодня проявит. На форуме сегодня целый день будут работать сотрудники Минстроя, готовы ответить на любые ваши вопросы, принять ваши предложения к рассмотрению с тем, чтобы мы вместе с вами законодательство скорректировали таким образом, чтобы оно стало более современное, мобильное и рабочее. Мы понимаем, что за 10 лет закон несколько раз корректировался, но всегда есть кто-то, кто в рамках нового законодательства придумывает что-то новое и пытается привлекать денежные средства каким-то специальным образом. Вы это знаете лучше нас, особенно те, кто занимается на местах регулированием и контролем. Поэтому мы готовы рассмотреть все ваши предложения, и поправить в весеннюю сессию уже, сейчас в мае-июне, закон первоочередными вашими поправками.

Валерия Мозганова: Очень надеемся, что все услышали, и при определенной доли активности со стороны участников рынка все это может быть реализовано. Я представляю слово Валерию Николаевичу Артемьеву, члену генерального совета НП «Намикс», руководителю проекта «Мечта».

Валерий Артемьев, член генерального совета НП «Намикс», руководитель проекта «Мечта»: Проект «Мечта» – это жилой комплекс в Московской области, Подмосковье. Я хотел бы продолжить реплику предыдущего выступающего, который говорил со стороны контролирующих органов о нецелевом использовании средств дольщиков. Мы как люди, которые занимаются комплексным освоением территорий, естественно, вынуждены тратить деньги в рамках проекта на создание инженерной инфраструктуры и объектов соцкультбыта. Это по сути тоже нецелевое использование средств дольщиков. Мы в рабочем порядке передадим предложение, чтобы 214-ФЗ охватывал все понятия не только строительства жилого дома многоквартирного, но и комплексного освоения территорий. Тогда у застройщика появится право относить на себестоимость, с них можно требовать создание объектов инженерной инфраструктуры и объектов соцкультбыта.

Валерия Мозганова: Спасибо.

Валерий Артемьев: Еще хотел поддержать требование контролировать не только многоэтажное жилье и не только в рамках 214-ФЗ, но и жилищные кооперативы, апартаменты и тд. Я бы вопрос еще расширил. Мы как застройщики сталкиваемся с недобросовестной конкуренцией со стороны стихийной застройки. Мерам государственного контроля, должен подвергаться весь рынок.

Валерия Мозганова: Спасибо. Группа компаний "Мортон", одна из крупнейших структур, работающих на рынке столичного региона. Сейчас мы будем говорить об аспекте деятельности "Мортона", который связан с не только бизнесом, но и важнейшей социальной задачей. «Способы реализации объектов незавершенного строительства, практические аспекты» - слово Александру Ручьеву, президенту группы компаний "Мортон".

Александр Ручьев, президент ГК «Мортон»: Рад приветствовать вас на сегодняшнем форуме. Проблема обманутых дольщиков достаточно давняя. В 2004 году ввели 214-ый закон, и достаточно долго он разворачивался. Можно констатировать, что в полную силу он начал действовать только в 2008 году, и на сегодняшний день в московском регионе более 80 % продается по 214-ФЗ. Я думаю, что и другие регионы скоро к такой же пропорции подойдут.

Коротко остановлюсь на тех путях достройки, с которыми столкнулась наша компания в столичном регионе. Подход в каждом случае индивидуальный, способов на сегодняшний день есть всего три.

Первый – это включение крупному застройщику в действующий инвестконтракт недостроя в качестве обременения. Второй способ – это включение в качестве обременения в аукционный лот по выделению земельного участка. Третий – это превращение объекта с пострадавшими дольщиками в ЖСК либо ТСЖ с последующей передачей прав застройщика на эту структуру. Все три способа работают.

Мы с 2004 года достроили более четырех объектов с пострадавшими дольщиками. Один из самых крупных – это Щербинка, которую мы сейчас достраиваем, и там мы как раз пошли по пути включения объекта в качестве обременения в действующий инвестконтракт. До этого мы настраивали Балашиху, у нас был включен объект недостроя, обязанность его достроить, лот аукционный по выделению земельного участка под новое строительство. До этого мы занимались достройкой Медвежьих озер , там у нас было включение также в действующий инвестконтракт.

Один раз мы достраивали дом в партнерстве с ЖСК, когда жильцы самоорганизовались и получили объект недостроя на себя, составили свой собственный реестр, зарегистрировали его. Это достаточно длительные процедуры, много мошенничества возникает, мало опыта у инициативных групп, с которыми приходится работать, но в ручном режиме, что Москва, что область, в большинстве своем решили эту проблему и в течение двух лет такая проблематика как «обманутые» дольщики по старым застройкам должна исчезнуть из столичного региона.

С 2014 года действуют правила страхования. Мы считаем, что достаточно большой шаг на пути к тому, чтобы рынок стал белым. Есть три способа: банковская гарантия, страхования в страховых компаниях и общества взаимного страхования, руководителем которого я являюсь. На сегодняшний день около 14 страховых компаний страхуют уже эти риски. Общество взаимного страхования активно страхует и открывает представительства по регионам, более чем в 7 регионах мы уже открыли свои представительства. В случае возникновения проблемы обманутых дольщиков, страховщик обязан выплатить всем дольщикам страховую сумму. При этом сумма выплат не должна быть ниже, чем региональная цена.

Сегодня звучала реплика по поводу внесения уголовной ответственности, на сегодняшний день такие поправки в Госдуму уже внесены, и в весеннюю сессию,возможно, будут приняты по уголовной ответственности за привлечение денег вне рамках 214-го закона. Это однозначно поставит крест на тех схемах, где ЖСК не является застройщиком, а является посредником между застройщиками и дольщиками. Предусматривается ответственность уголовная до 3 лет наказания по таким схемам. Безусловно, все придет к тому, что можно будет работать только по двум направлениям, это 214 закон привлечения средств, и вне рамок 214, если ЖСК - сам застройщик. В таком случае и риски ЖСК будет нести само, они не будут лежать на государстве.

Наша точка зрения, как и крупной строительной компании, так и общества страхования, что направление, в котором сейчас движется законодатель, безусловно, оздоровит рынок, сделает прозрачные единые правила по привлечению денежных средств дольщиков. Безусловно, нельзя лишать застройщика возможности привлекать деньги дольщиков, нужно это делать просто цивилизованно со страховой защитой. Рынок от этого только выиграет.

Валерия Мозганова: Прежде чем мы продолжим, Надежда Сергеевна, хочу вас попросить выйти и занять место на сцене, поскольку в скорости предстоит ваш доклад. Надежда Сергеевна Лещенко, начальник управления методического обеспечения в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Александр Ручьев поднимал в своем выступлении конкретное вопросы. Наверняка у кого-то тоже есть опыт, связанный с недостроенными объектами, применением 214-ФЗ, поделитесь.

Филипп Ковалев, начальник управления в строительном комплексе Московской области: Добрый день, уважаемые коллеги. Мы обратимся к Минстрою, чтобы ввели электронную форму отчетности, то что должно было сделано еще 9 лет. Мы не забивали бы вручную эту отчетность, а силы направляли бы на исполнение своих прямых обязанностей. Уже весь мир работает в электронном виде, а мы всё приносим пачки, складываем, забиваем архивы. Это более простой вопрос, прошу включить в резолюцию.

Второй вопрос. Мы говорили о ЖСК. Мы долго к ним подходили, приняли решение, всё-таки провели первые проверки ЖСК и теперь будем возбуждать административные дела на предмет того, что ЖСК нарушают как 215-ФЗ, статью 110 Жилищного кодекса, так и 214-ФЗ. Мы уже имеем по этому вопросу решение суда, у нас очень хорошо поработала юридическая служба. Суды нам разъяснили, как ЖСК должен привлекать денежные средства. Если есть отступление от этих норм, то их можно подводить под нарушение 214-ФЗ. Я думаю, что в ближайшее время наша судебная практика пополнится такими решениями, потому ЖСК будут биться до последнего, отстаивая свои позиции.

Также мы взялись за паевые ипотечные кооперативы, у нас пошел первый опыт. Мы провели проверку, тоже возбуждаем административные дела. Конечно, это трудный путь. Мы готовы идти вплоть до кассации по этим вопросам, в конце концов Высший арбитраж нас рассудит.

Третий вопрос. Насколько я знаю, в Минстрое готовится проект приказа, который доработает 645 постановление или его отменит, потому что разработанная 10 лет назад форма уже архаична, другие понятия, требования необходимо включать.

Еще вопрос коллегам из зала. Кто сталкивается с тем, что застройщики, пытаясь слегка поиграть балансом, и на выходе получается, допустим, отрицательный норматив целевого использования? По логике этот норматив не может быть отрицательный, а по факту он есть. Мы не знаем. Видим, что согласно учетной политике баланс застройщик может как угодно по строкам разбивать, не знаем, как и быть, может, кто-то подскажет.

Мы проводим регулярные проверки целевого использования застройщиков. У нас пожелание для включения в приказ Минстроя, чтобы застройщик, который работает в рамках долевого участия строительства, свой баланс раскрывал более полно для контролирующего органа. Они делают для себя этот баланс, и когда мы проводим проверки, выявить, где активы, где дебит очень трудно. Может, кто-то из коллег также имеет такой опыт, какими вы оперируете понятиями?

Валерия Мозганова: Спасибо. Вопрос был задан, если есть какие-то дополнения, пожалуйста, поделитесь.

Вопрос из зала: Мы обсуждаем 214-ФЗ, который является частью девелоперской деятельности и связан с другими законодательными актами, в том числе Градостроительными кодексом. Наверное, ни для кого не секрет, что штрафы застройщиков прописаны. Вопросы, связанные с выдачей документации, формулировкой документов в Градостроительном кодексе прописаны неконкретно. На этой почве возникает много вопросов во время реализации девелоперских проектов, которые негативно влияют на выполнение функций застройщика. Хочется предложить на законодательном уровне работать не только в направлении ужесточения требований к застройщикам и ограничения их деятельность, но и поставить вопрос перед исполнительной властью, чтобы все законодательные акты выполнялись.

Если бы в Градостроительный кодекс ввели, что только 4 документа предоставляются для выдачи разрешения на строительство, работать стало гораздо проще. При этом вопрос невыдачи разрешения на строительство в 10-дневный срок ничем не оговорен, застройщик обязан обращаться в судебные органы.

Вопрос договоров о развитии застроенных территорий прописан очень плохо. Там столько разночтений есть, которые застройщики и администрация понимают по-разному. Появляется много вопросов, которые относятся к застройщикам. Ты сдаешь объект в эксплуатацию, а вопрос передачи объекта прописан тоже слабо. Вопрос, что конкурс по выбору управляющей компании сделать очень легко. Но в это время объект в это время не передается. Возникают вопросы по его передаче. Страдает и застройщик, который несет затраты, страдают и участники долевого строительства. Поэтому, говоря о финансовом блоке 214-ФЗ, нельзя забывать о законах, которые его окружают и без которых 214-ФЗ и будет работать плохо. Надо смотреть в комплексе, что за привлечение средств отвечают не только застройщики, но и органы госвласти.

Второй вопрос. Застройщик обязан застраховать свою деятельность. При этом дольщик добровольно приходит и приобретает объект долевого строительства по договору. В принципе необходимо дать такую возможность, чтобы он добровольно мог тоже страховать этот договор. Какая разница, застройщик страхует или дольщик, всё равно, за всё заплатит покупатель. Зачем мы обманываем людей?

Константин Тимофеев: Можно ответить сразу? Мое мнение, если участник долевого строительства обратится в страховую компании, у него нет шансов, что кто-то его застрахует. Если объект никем не изучен – тем более, ни в какой страховой компании. Индивидуальное страхование - это маловероятно.

По поводу первого вопроса. В Москве мэр создал специальную структуру – это Москомстройинвест, руководителем которой я являюсь. У нас две главных функции. Первое – решение всех организационных вопросов и контроль деятельности Градостроительной земельной комиссии. Параллельно надзор за долевым участием. Все поручения, которые на комиссии даются, это и выдача плана земельного участка, вопросы размежевания, изменения целевого использования земельного участка, утверждения проекта планировок, вплоть до выдачи разрешений на строительство, находится на контроле комиссии, секретарем которой я являюсь. Это очень удобно. С одной стороны, мы видим, как у инвестора идут дела, как идут согласования, и как инвестор привлекает средств граждан.

Александр Ручьев: С моей точки зрения градостроительное законодательство прописано нормально. С 1998 года каждое подписание новых правил только утяжеляет жизнь застройщика. Пример простой, если по Москве брать, было ИРД, потом ГПЗУ, АРИ. По проектам планировок мы начинали с того, что в один проект планировки зашивали и дороги, и сети. С прошлого года мы уже делаем отдельные проекты планировки и на сеть, и на дорогу. Если законодатель и дальше будет прописывать эти моменты, мы получим сложно работающую конструкцию, которая утяжелит наш процесс девелопмента.

Вопросы, которые вы обозначили, в части как выбирать управляющую компанию на период до конкурса. В законе однозначно написано – вы как застройщик ее назначаете. И она действует до момента проведения конкурса. Срок для проведения конкурса отведен три месяца. Вы компанию назначили, она уже управляет. Существующая законодательная база позволяет на все вопросы отвечать.

Единственное, в чем я с вами согласен полностью, это невыдача разрешений на строительство без видимых на то причин. Здесь процедура простая: вы идете в суд, получаете судебное решение, если судебное решение не исполняется – обращаетесь в прокуратуру, срок занимает 5-6 месяцев.

Валерия Мозганова: Я еще раз призываю, что здесь есть сегодня представители Минстроя, им можно передать все свои пожелания и предложения.

Участник форума (не назвал организацию): Здравствуйте. Звучал вопрос по поводу сдачи отчетности застройщиков в электронном виде. Хотел бы проинформировать как разработчик информационной системы, которой пользуется Москомстройинвест, что такая технологическая возможность уже есть. Действительно, ожидаются только изменения в законодательстве. Уже в течение ближайшего месяца на портале госуслуг Москвы появятся соответствующие электронные формы, и все те застройщики, которые там зарегистрированы для других функциональных вопросов, сразу могут уже это сдавать. Но не в обязательном порядке. По законодательству они всё равно должны будут делать это в бумажном виде. Тем не менее, это даст им дополнительный сервис в онлайн-проверке формы, и возможно, удастся избежать технических ошибок, которые могут привести к штрафам.

Второе. Я призываю все органов исполнительной власти активней использовать возможности своих информационных систем, собирать информационные досье и таким образом переходить, возможно, к предупреждению проблем застройщиками.

Валерия Мозганова: Спасибо. Мы продолжаем. Сейчас вцыступит Надежда Лещенко, начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной служба Госрегистрации кадастра и картографии. Доклад на тему "Практика применения положений 294-ФЗ при регистрации первого ДДУ".

Надежда Лещенко, начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной служба Госрегистрации кадастра и картографии: В своем докладе мы решили осветить, как сейчас происходит в субъектах регистрации прав первых договоров, с какими проблемами сталкиваемся при регистрации. Сам закон действует не так давно, с 1 января вступил в силу, вместе с тем есть наработанная практика.

Когда пришло приглашение на форум, мы собрали с территориальных органов практику, как у них всё происходит и с чем они сталкиваются. Хочу отметить, что из всех наших территориальных органов только в 20 субъектах применялся 294-ФЗ с 1 января 2014 года. Только в этих 26 субъектах представляли на регистрацию первый договор участия в долевом строительстве, договоры страхования, договоры поручительства.

Из этих 26 субъектов нам сообщили, что выбирался договор страхования, привлекалось 25 страховых организаций. Только в пяти субъектах использовались договоры поручительства, привлекалось 8 банков.

В 11 территориальных органах сообщили о том, что у них не применяется 294-ФЗ по той причине, что они приостанавливали государственную регистрацию, поскольку не предоставлялись договоры участия в долевом строительстве. Есть такие субъекты, где также не подавались первые договоры участия на строительство в связи с отсутствием договора страхования и договора поручительства по причине, что имеющиеся в регионе банковские организации и страховые компании не соответствуют тем требованиям, которые установлены на сегодняшний момент статьями 15.1 и 15.2 214-ФЗ.

Основная проблема, которая возникает у регистрирующих органов, – это глубина правовой экспертизы представленных документов на регистрацию. Большинство из них при проведении правовой экспертизы проверяют на наличие в договоре участия в долевом строительстве указания на один из выбранных способов обеспечения обязательств.

Соответствие страховых компаний и банков требованиям 214-ФЗ. Регистратор также проверяет полномочия лиц, которые подписали этот договор. В соответствии с 19 статьей закона о государственной регистрации, на государственного регистратора возложена обязанность в случае возникновения сомнений запрашивать документы или информацию. Во исполнение данной нормы направляется запрос в субъекты службы Банка России по финансовым рынкам, где интересуются о выдаче страховой организацией лицензии на осуществление страхования гражданской ответственности, а также о соответствии страховой организации нормам 214-ФЗ. Также направляются запросы и в иные органы, в том числе налоговые органы.

При этом следует учитывать иные нормы закона о регистрации, согласно которым документы представляются непосредственно заявителем, и государственный регистратор не вправе требовать иные дополнительные документы, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов муниципального самоуправления, подведомственных организаций, они попадают под действие 210-ФЗ. Кроме тех документов, которые являются документами основания для государственной регистрации прав, кроме разрешения на строительство, разрешения на ввод.

В таких случаях государственный регистратор обязан сам запросить соответствующие органы, чтобы получить необходимую информацию. Поскольку на сегодняшний день это не урегулировано, приходится государственному регистратору приостанавливать регистрацию только из-за того, что за 18-дневный срок он просто не получит эту информацию. Ответственность лежит на нем в том числе, поскольку есть правовая экспертиза представленных документов, которую он обязан провести в соответствии с нормами действующего законодательства. Регистратор не может самостоятельно установить, удовлетворяет ли банк или страховая компания тем требованиям, которые есть в 214-ФЗ.

Возникает также вопрос относительно необходимости проверки самого договора страхования и договора поручительства. Росреестр направил в ЦБ запрос, будут ли они предоставлять сведения о кредитных организациях и страховых компаниях, которые попадают по требованиям 214-ФЗ.

На прошлой неделе в Росреестр из ЦБ пришел ответ, представлен перечень тех компаний, которые попадают под действие норм 214-ФЗ. Сейчас мы их разослали во все территориальные органы, чтобы они руководствовались этим. Относительно размещения на сайте и дальнейшего представления этой информации Центробанк готов предоставлять информацию о кредитных организациях, но федеральному органу исполнительной власти, на который будет возложена обязанность опубликовывать эту информацию в интернете и размещать ее в системе межведомственного информационного взаимодействия.

На сегодняшний день такого федерального органа у нас нет. Надеюсь, поправки будут внесены и будет определен орган. Пока решили обратиться в банк с просьбой, чтобы они предоставляли нам эту информацию на регулярной основе. При этом ЦБ не сможет предоставлять оперативную информацию, например, о страховых компаниях, поскольку бухгалтерская отчетность приходит ежеквартально. У него не будет такой информации.

Мы выносим предложение о том, чтобы ЦБ на своем сайте размещал информацию о компаниях, которые подпадают под действие 214-ФЗ, которые соответствуют установленным требованиям. Также на наш взгляд целесообразно рассмотреть вопрос о внесении изменения в 23 статью 214-ФЗ в той части, чтобы застройщики на своем сайте размещали договоры, которые они заключили со страховщиками. Такая же информация должна размещаться на сайте контролирующего органа в сфере долевого строительства.

Мы выходим с этой инициативой, потому что на последнем совещании в Росреестре представители застройщиков говорили о том, что очень много мошеннических действий происходит в отношении договоров страхования.

Здесь также прозвучало предложение распространить данные нормы в отношении нежилых помещений. В договор страхования, поручительства акцент сделан только на жилое помещение. При этом при строительстве многоквартирного дома, есть и жилые, и нежилые помещения. Договор страхования и договор поручительства должен быть представлен с первым договором участия в долевом строительстве. Отсутствие такого договора является основанием для отказа в госрегистрации. Вопрос стоит рассмотреть.

Валерия Мозганова: Вы частично затронули эту тему, но пришел такой вопрос: регистрируется договор долевого участия на строительство нежилого помещения в многоквартирном доме; нужен ли сейчас договор страхования? Регистрационная палата требует, но речь идет только о жилье. Что делать застройщику в данном случае?

Надежда Лещенко: Мы хотели этот вопрос задать нашим законодателям. Нужно хорошо подумать, и я полагаю, внести изменения в законы в этой части. На сегодняшний день давайте читать закон. Мы – правоприменители. Закон говорит, что на регистрацию первого договора участия в долевом строительстве требуется договор страхования. Учитывая, что многоквартирный дом предусматривает не только нежилье, но и жилье. Нужно представлять в любом случае договор страхования и договор поручительства. В соответствии с 214-ФЗ отсутствие такого договора является основанием для отказа в госрегистрации.

Валерия Мозганова: Спасибо. Я надеюсь, кто задавал вопрос, услышал ответ.

Николай Кондрюков, руководитель Инспекции государственного строительного надзора Вогограда: Волгоград, Инспекция государственного строительного надзора, руководитель Николай Кондрюков. Хотел бы поделиться опытом и задать вопрос. Мы работаем с местной волгоградской регистрационной палатой. Как только возник вопрос регистрации, появился вопрос проверки лицензии у страховых компаний.

Застройщик обращается в ОВС, ОВС назначает ему свою ставку. В итоге он приносит мне договор со страховой компанией, которая дала в два раза меньше ставку и до которой четыре часовых пояса по карте. Кто должен следить за тем, чтобы страховые компании не просто маленькие региональные, однодневные выходили, а чтобы была у них хотя бы зарегистрированная лицензия в ЦБ или другом органе? Спасибо.

Александр Ручьев: Я могу прокомментировать ситуацию. Действительно мы столкнулись с тем, что очень много маленьких страховых компаний из далеких субъектов страхуют риски. Причем компании обладают дутым уставным капиталом и берут на себя страхование рисков на несколько миллиардов рублей под тариф полпроцента. Понятно, что это заведомый обман.

Мы обратились в Минстрой, к Александру Хинштейну, в ЦБ с просьбой ужесточить законодательство в части подбора критериев к выбору страховщиков, которые могут страховать такие риски. На сегодняшний день в Госдуму внесен законопроект изменения к критериям, которым должны удовлетворять страховые компании. Если в весеннюю сессию этот закон будет принят, то автоматически проблема, о которой сказал коллега, уйдет, осталось несколько месяцев подождать.

Валерия Мозганова: Спасибо большое.

Валерий Артемьев: Коротко - ситуация, вопросы и пожелания к представителям Росреестра. Мы жилой комплекс "Мечта", строим разноформатное жилье. Многоквартирные дома и сблокированные коттеджи. Причем зачастую разные виды жилья расположены на одной территории в рамках одного квартала. Как я уже говорил раньше, с финансовой точки зрения вопрос связан с созданием объекта инженерной инфраструктуры. Мы построили квартал, получили разрешение на квартал. По нашей позиции первым ДДУ является квартира или сблокированный коттедж на квартале. А потом в Росреестре возникают разночтения.

У меня просьба или предложение Росреестру поддержать таки наше предложение, чтобы в 214-ФЗ могли бы быть объекты инженерной инфраструктуры. Второй вопрос. Существует ли возможность у застройщиков обращаться непосредственно в Росреестр для проведения правовой экспертизы? Чтобы мы с этой проблемой сталкивались не когда уже приносим документы на регистрацию, а перед тем, как мы начинаем строительство очередного квартала.

Надежда Лещенко: По второму вопросу хочу сказать, что в наших территориальных органах проводится консультирование по документам, которые предоставляются на государственную регистрацию. Приходите, и в каждом отделе, где проходит регистрация, осуществляется прием, есть специальные консультанты, администраторы зала, можете обращаться с документами.

Валерий Артемьев: На территориях нет практики, не знают, как поступать в этой ситуации.

Надежда Лещенко: Может, вы можете сказать, мы уточним или разберемся. Но на самом деле эта практика существует уже очень давно, поэтому предварительно для того, чтобы подойти и проконсультироваться по комплекту документов вы всегда можете.

Вопрос из зала: Консультирование осуществляет сотрудник Росреестра, который некомпетентен ответить на вопрос, и главный его ответ состоит в том, придет документ к регистратору – он уже решит. Согласовать позицию с консультантом в Росреестре, дальше принести и получить тот результат, на который рассчитываешь – сделать невозможно. Так консультирование существует.

Надежда Лещенко: Требования Росреестра - чтобы консультацию оказывали государственные регистраторы, есть график, как перед нами отчитываются территориальные органы, и государственные регистраторы осуществляют консультирование. Но я возьму это на заметку, спасибо.

Валерия Мозганова: Думаю, есть повод разобраться, что происходит на территориях.

Денис Романов, представитель турецкой инвестиционной строительной компании «Эста»: Денис Романов, компания "Эста", турецкая инвестиционная строительная компания. Я скорее озвучу наши пожелания. Не надо, если есть какие-то проблемы наказывать застройщика. Поверьте мне, ни один застройщик, который устойчиво работает на российском рынке, не заинтересован в том, чтобы собирать деньги и потом себя объявлять банкротом. Ему это неинтересно. Надо смотреть на все эти проблемы комплексно. Это не только общение застройщика с гражданином РФ или госорганами. Тут есть генподрядчики, субподрядчики. Это комплексная работа всех организаций в объекте.

Я бы предложил государственным органам власти собрать застройщиков, также иностранных инвесторов, организовать круглые столы и обсуждать эти вопросы. Только застройщик хорошо знает, с какими проблемами он сталкивается при получении разрешительной документации, прохождении госэкспертизы.

Второе. Есть пожелание упростить общение застройщика и государственного органа власти. Когда застройщик начинает какой-то девелоперский проект, он изначально вкладывает туда временные рамки, свои финансовые риски.

Третье. Есть пожелание о том, чтобы со стороны госвласти был глубокий анализ застройщиков. Когда приходит компания-инвестор к городу, говорит, что хочет построить жилой комплекс, первый вопрос о том, что вы построили? Естественно, если это иностранный инвестор, он тут ничего не построил. Есть застройщик, у него есть хороший опыт в других странах, но тут ничего не построил. В итоге есть определенные крупные игроки, у них получение разрешительной документации очень быстрое. Есть компании, которые стоят в стороне и могут строить, и у них есть хорошие финансовые ресурсы. Они не могут получить ответные реакции от органов власти.

Четвертое. Именно государственным органам власти: больше общения с гражданами РФ. Может, вы создадите электронную площадку, откуда гражданин РФ может обратиться и быстро получить ответ о компании, которая строит, будет строить.

Валерия Мозганова: Я вас прерву, потому что мы в сторону ушли от 214-ФЗ, но сразу спрошу: Константин, можно сказать, рядовой гражданин РФ, Москвы, который хочет узнать побольше о застройщике, на что он сегодня может рассчитывать? На какую информацию?

Константин Тимофеев: Расскажу, как это в Москве организовано. У нас в Комитете есть несколько способов. Первое – горячая линия, можно позвонить по телефону. Мы призываем всех работать цивилизованно. У нас есть так называемая система личных кабинетов, где каждый может зарегистрироваться и в электронном виде направить нам письмо, и он получит ответ. На совершенно разную тему, даже касательно полномочий. В том числе: что осуществляется строительство по такому-то адресу, есть ли там разрешение, решение, кто застройщик, кто подрядчик, сроки сдачи объекта. Вплоть до того, проверяли мы их или не проверяли. По крайней мере, мы можем сказать, что да, этот инвестор работает по 214-ФЗ или не работает по 214-ФЗ. В Москве эта практика организована.

Что касается диалога с инвесторами в Москве мы проводим практический семинар «Диалог с инвестором», где так же при широкой публике отвечаем на любые вопросы. Министры, и руководители департаментов, комитетов присутствуют и отвечают на все ваши вопросы. Но еще раз призываю, чтобы инвестор не перекладывал свою инвестиционную ответственность на правительство. Есть многие инвесторы, которые приходят в правительство и говорят: "Есть земля, что я могу построить, по какой цене я могу продать?" Мы можем помочь только в градрешениях. Но инвестор в первую очередь самостоятельно должен принимать решения.

По гражданам – пожалуйста, в электронном виде есть система личных кабинетов, отвечаем на все вопросы каждому.

Валерия Мозганова: Спасибо. Возвращаемся к 214-ФЗ.

Олег Соколов, представитель Департамента строительства Брянской области: Добрый день, коллеги. Соколов Олег Олегович, Департамент строительства Брянской области. Наш отдел жилищного строительства осуществляет как контроль и надзор за деятельностью застройщиков, так и осуществляет решение проблемы обманутых дольщиков. У нас в 2011 году было разработано региональное законодательство, которое позволяет решать проблему обманутых дольщиков достаточно эффективно. В нем указано три критерия, по которым человек, внесший деньги, попадает в разряд обманутых. Это наличие договора до июня 2010 года, любая форма, плюс оплата по договору, и признание потерпевшего органами полиции.

Вышел приказ № 403 Минрегиона, который расширил критерии отнесения граждан к пострадавшим, тем более в преамбуле этого приказа сказано, что критерии исключительно для ведения реестра существуют. На наш взгляд, данные критерии не позволяют никак осуществлять вопрос защиты и восстановления прав граждан. Из 9 пунктов, которые там обозначены, только по одному, ликвидация либо банкротство застройщика, можно осуществлять это действия. Мы не можем вмешиваться в хозяйственную деятельность субъекта, который работает, но тормозит строительство. У нас буквально в январе образовался новый проблемный объект, обанкротился застройщик, который неоднократно переносил сроки строительства. Люди жалуются, в том числе и на нас – вы не осуществляете контроль, почему такая затяжка произошла. У нас полномочий на данный момент вообще не существует как-либо стимулировать его строить, либо не переносить. 214-ФЗ позволяет человеку либо расторгнуть договор, либо подписать срок о продлении. По сути не происходит ни того, ни другого. Человек не подписывает и по срокам, надеясь на то, что потом он получит какие-то дивиденды и бонусы с этого застройщика, и не расторгает этот договор.

Валерия Мозганова: У вас есть предложение конкретное, как можно решить эту проблему?

Олег Соколов: Нет, у меня только вопрос, как бы это решить. Плюс мы именно по этому объекту столкнулись с такой проблемой, как было коллегой озвучено три варианта решения проблем достройки проблемных объектов. У нас очень сложный случай, на большом пространстве земли, 4 га, строится комплекс жилой, три объекта введены, четвертый недостроен, то есть идет наложение обременений одно на одно, плюс люди с ДДУ сидят под ипотекой, еще и банки наслаиваются. Когда мы стали думать, как же нам его достроить, собрали совещание с привлечением Росреестра, как вычленить этот объект из земельного участка. Никакого механизма мы не нашли.

Валерия Мозганова: Александр, можете что-то сказать по этому поводу? Есть какие-то варианты решения проблемы?

Дмитрий Боронкинов, заместитель директора департамента жилищной политики Минстроя РФ: Разрешите представиться, Боронкинов Дмитрий, заместитель директора департамента жилищной политики Минстроя РФ. Как раз наш департамент занимается. И когда министерство было создано, приказ № 403, уже находился на регистрации в Минюсте. Мы, понимая социальную значимость этого документа, всё-таки решили не останавливать его выпуск, а собрать в течение года-полутора мониторинг проблем. Мы ежемесячно работаем со всеми субъектами и собираем информацию. Я прекрасно понимаю, что есть куча дыр, которые невозможно на земле проконтролировать. Мы сейчас планируем изменение в ПП № 88, которое регламентирует содержание, состав, размер сметы и документации. Согласно этому постановлению инвестор, когда использует собственные средства или привлеченные, сметы может не разрабатывать. Этой документации нет, хотя нормативная база вся есть.

При использовании бюджетных средств, эти разделы обязательны. Когда мы используем деньги граждан, то мы это не требуем. Здесь правовая коллизия. Мы хотим ее исправить, и у вас появится инструмент, который позволит вам контролировать сроки, расходы.

Еще добавлю, что министерство открыто для работы с застройщиками. У нас есть общественный совет при министерстве, мы взаимодействуем со всеми общественными организациями, общественными объединениями застройщиков. Это "Опора России", которая представляет малый и средний бизнес, и другие организации. Мы постоянно работаем с ОВС, с АСИ и так далее. И все нормативные документы мы готовы обсуждать и с застройщиками, и с региональными, муниципальными органами власти.

Валерия Мозганова: Спасибо.

Александр Ручьев: Похожая проблема была в Московской области в Балашихе, которую сейчас достраивает «Лидер», они вычленяли несколько домов из общего земельного участка, переносили обязательства в банк и делили их между домами. В итоге с теми, с кем достигнуть компромисса не удалось, они остались недостроенными. А те, с кем договорились, прошло вычленение земельного участка, на сегодняшний день 80 % они достроили, а 20 % вычленили и оставили.

Валерия Мозганова: Вам есть к кому обратиться.

Мария Тихонова, юридический консультант из Санкт-Петербурга: Добрый день. Надежда Сергеевна, у меня к вам вопрос. На данный момент система взаимодействия Росреестра и контролирующих органов страховщиков не отработана. Вы определили систему взаимодействия на будущее: это межведомственные запросы, проверки на сайтах и так далее. Как сейчас обстоят дела с этой ситуацией? Процедура мошенничества у застройщиков может зашкаливать. Подаются при первом договоре долевого участия документы на страховщика, а впоследствии договор со страховщиком может быть расторгнут сразу же после регистрации. Что дальше делать?

Надежда Лещенко: Этот вопрос тоже у нас обсуждался. Находились предложения относительно того, что надо вносить изменения в закон, как-то урегулировать. Если вдруг в последующем будет расторгнут договор страхования, то какие последствия? Как обсуждалось, во-первых, за месяц до расторжения договора страхования страховщик должен об этом сказать застройщику, застройщик должен это сообщить участникам долевого строительства. Вопрос еще решается и, к сожалению, не в нашей компетенции дальнейшие последствия, если вдруг страховщик расторгнул договор.

На сегодняшний день межведомственное взаимодействие есть. Территориальные органы не могут самостоятельно определить, подходит страховая компания под те критерии, которые установлены законам, или не подходит. Запрашивается банк, чтобы нам определили и сказали, можно ли ее рассматривать как страховую компанию.

Как уже отмечалось, всего 26 субъектов, где применили на практике изменения в 214-ФЗ. Если изменения в законодательство пройдут в весеннюю сессию. Это очень хорошо, если будет информация о конкретных банках, и страховые компании будут размещаться на сайте, чтобы регистратор уже не задумывался, подпадает он под эти критерии или нет, нужно ли регистратору, чтобы он это проверял. Это пределы правовой экспертизы, которые еще не обозначены. Мы их сейчас и ставим.

Сказать, какие будут последствия, если застройщик расторгнет страховой договор, я однозначно не могу. Это надо урегулировать на другом уровне. Для государственного регистратора, для участия в долевом строительстве предоставляется договор страхования только при регистрации первого договора, в случае если он не будет заключаться в отношении каждого дольщика. Отследить этого регистратор, конечно, не сможет.

Мария Тихонова: То есть на данный момент присутствует ситуация правового вакуума, когда у регистратора нет возможности проверить валидность предоставляемых на страховщика документов. Мы сейчас как застройщик подаем комплект документов с непонятным страховщиком договор, вы это принимаете, пишите согласие на регистрацию и отдаете зарегистрированные документы нам?

Надежда Лещенко: Нет, вы меня не услышали. Я сказал, что регистратор и сейчас действует в рамках межведомственного взаимодействия, и сейчас он запрашивает банки о том, выдавалась ли лицензия этой страховой компании, соответствует ли он требованиям 294-ФЗ.

Валерия Мозганова: Давайте мы эту дискуссию перенесем более локально.

Мария Тихонова: Спасибо.

Светлана Бачурина, помощник депутата Госдумы: В адрес депутата из отдаленных регионов поступает такая информация: "Страховые компании оказались не готовы заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщиков, а банки отказывают в предоставлении поручительства. Единственное общество взаимного страхования ответственности застройщиков, созданное в РФ, располагается в Москве. Его отдаленность и условия вступления, размер вступительного взноса, длительность проверки документации застройщика приводит к практической невозможности использования данного вида страхования строительными организациями. Указанные проблемы привели к полной остановке государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве". Далее предложение: "В связи с изложенным, просим рассмотреть вопрос переноса срока вступления в действие принятых изменений на 1 июня 2014 года".

Валерия Мозганова: У нас будет вторая часть для данной темы, поэтому, Александр, коротко.

Александр Ручьев: На сегодняшний день у нас открыто 7 представительств, до конца апреля будет открыто еще 24. По сути, мы охватим всю страну. Срок рассмотрения документов на сегодняшний день составляет не более 15 дней. Правление собирается каждую неделю. Ни одного отказа во вступлении еще не было выдано никому. В принципе, те застройщики, которые обращаются к нам, не испытывают задержек ни с оформлением документов, ни с получением тарифа. Тариф на сегодняшний день у нас самый низкий из добросовестных компаний, от 0,68 % до 1,8 % в зависимости от устойчивости застройщика. Пока еще никто из застройщиков, кто обращались к нам, не жаловались на то, что мы долго рассматривали документы и что к ним был применен несправедливый тариф. Спасибо.

Светлана Бачурина: Будет ли рассмотрено электронное взаимодействие для того, чтобы юридически правовым образом можно было организовать взаимодействие?

Александр Ручьев: Союз страховщиков сейчас вносит поправки в закон о страховании, который предусматривает электронный документооборот страховщика и страхователя. Такой закон будет в этом году принят, и электронный документооборот будет использоваться.

Светлана Бачурина: А ОВС?

Александр Ручьев: ОВС уже использует электронный документооборот.

Валерия Мозганова: Во второй части сможете задать все вопросы, связанные с ОВС.

Курганов, представитель строительной страховой группы: Добрый день. У меня предложение и вопрос представителю Росреестра. В настоящее время происходят большие проблемы с регистрацией договора в ДДУ, которые обеспечиваются договором страхования. В силу методологического разнообразия требований со стороны территориальных ФРС. Одно ФРС требует одно, лицензию, устав страховой компании, баланс. Некоторые требуют аудиторское заключение, одобрение сделки, и сами, по-моему, до конца не понимают, чего они требуют и чего они хотят. В одной области одно, в другой другое, в третьей третье, в четвертой вообще не хотят регистрировать с договорами страхования, ссылаясь на то, что они делают запросы в ЦБ РФ.

В итоге договоры долевого участия строительства на ряд домов, причем социально значимых объектов, не могут быть зарегистрированы свыше двух месяцев уже. Это очень серьезный вопрос и очень серьезная методологическая недоработка. Сейчас из Омска мне звонят – что делать? Договор висит, ДДУ не могут зарегистрировать уже два месяца в силу того, что территориальное подразделение не знает, что делает, что запрашивать.

У меня большая просьба сделать срочно методологию и разослать территориальным подразделениям, что требовать от страховых организаций, унифицировать эти требования. Спасибо.

Надежда Лещенко: Как я уже говорила, мы провели такую работу, ЦБ нам представил перечень компаний в РФ, которые подпадают под требования ФЗ-214 и могут заключать такие договоры. Это было буквально на прошлой неделе. Перечень таких компаний разослан во все территориальные органы Росреестра, чтобы регистратору не нужно было выяснять, подпадает он, соответствует этим требованиям или нет.

Мне бы хотелось узнать, про какие субъекты вы говорите?

Курганов: Омск, Нижний Новгород, Рязань.

Валерия Мозганова: Это повод поговорить и встретиться уже в свободной обстановке. Проблема методологическая существует.

Александр Ручьев: Минстрой создал рабочую группу, которая разбирает эти случаи. Александр Плутник ее возглавляет. Было уже одно заседание с Росреестром по выработке единого методологического подхода, о чем коллега говорит. Давайте этот вопрос вынесем на рабочую группу, примем единое решение, и вы известите своих коллег.

Валерия Мозганова: Да, вы поняли с кем контактировать, спасибо.

Сергей Воронин, инвестор: Надежда Сергеевна, владельцами многих участков являются ЗПИФы. Будете ли вы регистрировать ДДУ при соблюдении всех прочих условий, заключаемых управляющими компаниями паевых фондов? Никто пока ответа не дает в ФРС. Какая методологическая позиция?

Надежда Лещенко: Нужно смотреть документы.

Сергей Воронин: Всё в порядке, чисто методологически?

Надежда Лещенко: Я как государственный регистратор могу однозначно сказать только в том случае, когда увижу документы.

Сергей Воронин: Вот и ответ на консультирование. Всё точно так же происходит в ФРС, когда обращаешься за консультацией.

Надежда Лещенко: Давайте тогда не сейчас. Хорошо.

Сергей Воронин: Спасибо.

Александр Ручьев: Позволю себе короткую реплику. Группа компаний "Абсолют" сейчас регистрирует первые договора с ЗПИФами, они получили страховку на прошлой неделе.

Валерия Мозганова: Будем иметь опыт конкретный. Спасибо.

Вопрос из зала: Мы единственная компания строительная в Тольятти, которая на сегодняшний день из нашего города стала членом ОВС. Я подтверждаю, что страховые компании в городе, независимо от нашего авторитета и статуса, эту услугу предоставить нам не могут по разным причинам. В одни компании мы не хотим обращаться, потому что не уверены, что они выполнят свои обязательства. Другие компании не берутся или предлагают очень высокую процентную ставку. У банковского сектора, невзирая на хорошую биографию взаимоотношений, договор поручительства не разработан детально и несет для них массу обременений. Им, коммерческой структуре, это не интересно.

По факту получается, что сегодня мы можем обратиться только в ОВС. Корректно, грамотно и быстро выстроились все отношения с ОВС. Я тут не подсадная утка ОВС. Мы имеем самый низкий процент на сегодняшний день 0,5 %. Вся система подсчета прозрачна, мы её сами пересчитали, и у нас нет вопросов к этой компании. Мы уже первый договор долевого строительства по этой схеме зарегистрировали. Буквально неделю назад мы получили в Регпалате.

Но регистраторы, понимая, что для них эта тема тоже новая, абсолютно добросовестно отнеслись к этому, могу сказать за Тольятти. Никаких 18 дней у нас не получилось, а 7 дней. Они сразу же взяли в оборот эти документы, проверили их все, задали вопросы, которые у них возникли, созвонились с ОВС, попросили те документы, которые вызывают наибольший вопрос – это подтверждение уставных документов и полномочий руководителей. Они получили подтверждение, и мы на сегодня имеем договор и работаем.

И последнее: можно в качестве реплики по поводу ФЗ № 214? Выше говорили, что самое слабое звено – это дольщики. На самом деле, я вас точно уверяю, что самым слабым звеном являются застройщики. Никаким образом ФЗ № 214 застройщика не защищает. 2008 год доказал и показал, что масса компаний, которая рухнула вместе с государством не по собственной вине, и пострадали в этом случае, да, дольщики, но у них какие-то государственные гарантии, механизмы реабилитации есть, у застройщиков – нет. Наша компания в 2008 году выжила только по одному предмету. Потому что наше строительство, которое мы осуществляли, у нас Минобороны, государство купило около 200 квартир. Но, конечно, при условии чистоты документов и т.д. Всем понятно. Только это нам помогло выжить. При этом цена, по которой покупало государство, была ниже рыночной. Мы на это пошли, компания выжила. Хотелось бы провести ряд мероприятий, законодательных инициатив, которые дают гарантии для застройщика, потому что застройщик ходит по краю пропасти. Если еще появится уголовная ответственность, боюсь, что пошатнется рынок. Меньше застройщиков будет желать этим заниматься.

Валерия Мозганова:Министерство, правда, получит ваши рекомендации по этому поводу. А Росреестр уже получил поклон и, конечно, минута славы – Общество взаимного страхования, хотя свою славу они будут получать во второй части. Да, пожалуйста.

Юлия Васильева, Национальное объединение застройщиков жилья: Я бы хотела уточнить вопрос по уголовной ответственности. Как раз и предыдущий оратор обратил внимание. Сейчас на сайте Госдумы размещен данный законопроект, внесенный Александром Хинштейном. Но хочу обратить общее внимание, что к нему там же на этом же сайте размещено и отрицательное заключение Верховного суда, и отрицательный отзыв Правительства Российской Федерации. Александр Валерьевич, как вы прокомментируете данную ситуацию?

Александр Ручьев: Как я могу ее прокомментировать? Любой закон – есть сторонники, есть противники.

Юлия Васильева: Но вы сказали, что к концу сессии он будет принят.

Александр Ручьев: Нет, я сказал: «Я надеюсь, что он будет принят». Мы знаем, что во время сессии идет обсуждение этих законов, поэтому он, может быть, будет видоизменен. Те части, относительно которых были даны отрицательные заключения, может быть, они будут убраны из закона. Я не являюсь депутатом, поэтому я не участвую в этих прениях. Все, что ОВС думает по этому закону, мы подготовили и направили Александру Хинштейну, поэтому будем ждать и смотреть, что будет происходить дальше.

Валерия Мозганова: Спасибо большое.

Александр Ручьев: Кстати, я поправлюсь. Недавно там вывесили другую редакцию этого закона с поправками, которые были внесены в соответствии с отрицательным заключением этих субъектов.

Константин Тимофеев: Что касается Москвы, у нас есть четыре объекта, которые в результате довели до уголовного дела. Есть обвинительное заключение, которое связано с лишением свободы, и сейчас по некоторым объектам работники находятся в розыске. В чем вопрос? В любом случае уголовная ответственность будет. Только согласно поправкам, наше предложение, чтобы она наступила ранее, мы не затянули этот объект до того момента, когда уже невозможно с ним ничего сделать, и потом будем с инвестором думать, как его достроить. Поправка состоит в том, чтобы ускорить этот вопрос. Самое главное, что уголовная ответственность, в первую очередь, должна быть за нецелевое использование - расходование денег граждан. Мы просим, чтобы это депутаты посмотрели оперативно и приняли. Это наше мнение как Москвы. Спасибо.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Да, пожалуйста.

Вопрос из зала: Республика Татарстан, город Казань. У нас к представителю «Росреестра» вопрос. Что сделать с договорами долевого участия, которые были поданы на регистрацию до вступления в силу закона? В декабре того года и по настоянию регистраторов были приостановлены, и на сегодняшний момент они в связи с устранением замечаний должны пройти регистрацию. Нужно ли представлять договор страхования, и если проходит регистрация, то для второго договора тоже нужен договор страхования или нет?

Надежда Лещенко: Мы этот вопрос прорабатывали еще до вступления в силу этого закона и разослали рекомендации всем территориальным органам о том, что ФЗ № 294 распространяется только на договоры, которые заключены до вступления в силу закона и поданы, представлены на государственную регистрацию после вступления в силу этого закона. Только на эти группы договоров распространяется ФЗ № 294. Если договор был подписан до 1 января 2014 года и представлен на государственную регистрацию 1 января 2014 года, но регистрация все равно приходится после 1 января 2014-го, тогда ФЗ № 294 здесь не распространяется.

Вопрос из зала: А последующие договора?

Надежда Лещенко: Последующий тоже.

Вопрос из зала: Спасибо.

Валерия Мозганова: Спасибо, да, пожалуйста, еще вопрос.

Ирина Вершинина, представитель «Ремстройтрест: Внимательно слушала сегодня всех участников, и мы говорили, что неурегулированные нормы по страховым компаниям – очень много предъявляется претензий к критериям отбора этих страховых компаний. Еще больше вопрос непосредственно Росреестра к тому, как они будут проверять условия этих договоров. Применительно к ФЗ № 214, мы имеем в законе однозначно и четко прописанные нормы, договоры долевого участия. Если мы говорим о том, что страхование – это норма обязательная, что мешает установить единый критерий договора страхования, чтобы эта позиция уже не вызывала таких нареканий, как ведем дискуссию сегодня. Как предыдущие ораторы говорили, за все заплатит покупатель, если мы говорим о том, что изначально застройщик платит денежные средства, заключая такой договор, который в любом случае будет покрываться денежными средствами, полученными от физических лиц. Хотя стремимся к тому, чтобы удешевить строительство и сделать жилье доступным, соответственно, эти нормы должны как-то регулироваться: установить потолок, какая минимальная и максимальная ставка, которая может взиматься страховой компанией за такой вид услуг. Спасибо.

Валерия Мозганова: Спасибо. А скажите, пожалуйста, а кто-нибудь из присутствующих имеет возможность вносить подобного рода предложения о фиксировании коридора ставок? Нет. Это все-таки вопрос к другим органам?

Александр Ручьев: ОВС как участник рабочей группы при Министерстве строительства РФ может вносить любые предложения. Другое дело будут ли эти предложения услышаны, а так механизм есть.

Валерия Мозганова: Александр, вы готовы внести? Вы поддерживаете подобного рода предложение? Ввести такой коридор ставок?

Александр Ручьев: Любое предложение должно быть внимательно рассмотрено. Так навскидку, коридор, конечно, должен быть, но какой?

Валерия Мозганова: Хорошо. У меня тут еще пришла пара вопросов. Допускает ли закон одновременное кредитование застройщика и участников долевого строительства в отношении одного и того же многоквартирного дома. Может быть, есть возможность предоставить на этот счет официальное разъяснение, в частности, от Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов?

Константин Тимофеев: Это, наверное, больше банковский вопрос. Во второй части у нас есть докладчики, которые более подробно расскажут. Но мое мнение, конечно, да. Но это вопрос нормативного обеспечения рисков для заемщика. Банкиры более подробно расскажут, я не буду отбирать у них хлеб. Вопрос заключается в уровне банка и качестве заемщиков.

Валерия Мозганова: Я зачитаю еще один вопрос Надежде. На сегодняшний день не определен статус машино-мест. Является ли машино-место объектом недвижимости? Далее длинное письмо про то, как регистрируются и не регистрируются, что с этим происходит. Машино-место – что у нас сегодня есть?

Надежда Лещенко: Мне кажется, это не предмет обсуждения на этом форуме. Для машино-мест нужен отдельный форум. На самом деле это очень сложный вопрос, потому что практика везде различная. В Москве в свое время регистрировались машино-места как объекты недвижимости и выдавались кадастровые паспорта на машино-места. Но если сейчас рассматривать что такое машино-место, что это как помещение? Тогда оно должно быть обособлено, со входом в это помещение, а это просто либо улучшение покрытия площадное. Что это такое машино-место, вопрос это не к Росреестру. Я знаю, что в Санкт-Петербурге, и, если не ошибаюсь, Новосибирске, Московской области и в иных субъектах регистрируют право на машино-место. В Московской области регистрировалось право не на машино-место, а право на долю в праве общедолевой собственности, где располагаются машино-места. На сегодняшний день, к сожалению, у судов практика разная. Там, где сложилась практика, регистрируется право на машино-место как на объект недвижимости. Суды это принимают как объект, как помещение отдельное. В других субъектах, где не сложилась такая практика, суды тоже идут по этому пути. Поэтому однозначно вам сказать, что это такое, на мой взгляд, это не помещение, это не объект недвижимости.

Валерия Мозганова: Как всегда у нас страна в ручном управлении, как решили управлять в регионе, так оно и будет.

Представитель Министерства строительства и ЖКХ РФ: У нас в Правительстве выходит сейчас законопроект, касательно машино-мест, но, к сожалению, пока внутри Правительства не достигнуто консенсуса.

Валерия Мозганова: Тоже не знают, как определять.

Представитель Министерства строительства и ЖКХ РФ: Я могу высказать позицию, которую мы официально представили Правительству, мы считаем, что машино-место не является отдельным объектом недвижимости. Отдельный объект недвижимости – это все-таки земельный участок и все улучшения, которые с ним неразрывно связаны. Мы также рассматриваем внесение изменений в нормативную документацию, (87-е Постановление), хотим обязать проектировщика обязательно разбивать помещение многоквартирного дома на жилые и нежилые с указанием общедомовой собственности и выделяемой собственности, обязать застройщика это публиковать в проектной декларации. Для того чтобы в дальнейшем не было вопросов, где можно и нельзя продавать. В Жилищном кодексе четко написано, есть общедомовая собственность, которая равными долями принадлежит всем участникам ТСЖ.

Валерия Мозганова: Спасибо. Два последних выступления.

Вопрос из зала: Я правильно понимаю, что на данный момент все свидетельства о праве собственности, полученные на машино-места, не соответствуют законодательству. В тех случаях, когда территориальные органы Росреестра или ФРС постоянно меняются названия, нарушали закон, выдавая данные свидетельства. То есть, на данный момент люди, у которых есть эти свидетельства, могут их выбросить в окно?

Представитель из Минстроя: Давайте будем аккуратнее со словами.

Вопрос из зала: Конечно.

Представитель из Минстроя: Все эти свидетельства имеют полную законную силу.

Вопрос из зала: Имеют?

Представитель из Минстроя: Конечно. Сейчас констатация факта – есть правовой вакуум, который не определяет дословно, что такое машино-место.

Вопрос из зала: Да, у меня как раз такой вопрос.

Представитель из Минстроя: Есть недостаток законодательства, мы пытаемся его устранить, мы хотим все учесть максимально. У нас сейчас вакуум правовой, мы принимаем поправку. Допустим, вступает закон, вы опять начнете просить перенести на полгода вступление этого закона, как с законом страхования № 214. Дайте нам время выработать позицию – это первое. Второе. Однозначно у нас есть гражданский кодекс, давайте работать понятийно. Объектом недвижимости является земельный участок, и все его улучшения неразрывно с ним связаны. Машино-место не является объектом недвижимости.

Вопрос из зала: На данный момент, имея правой вакуум по вопросам машино-мест, одни территориальные подразделения Росреестра решают регистрировать, а другие - отказать. Ведется ли на данный момент методологическая работа по единообразию, как поступать Росреестру в данном случае? Во-вторых, маленький комментарий по страхованию о том, что закон вступил в силу с 1 января, но методология только сейчас начала разрабатываться. Почему все наоборот?

Надежда Лещенко: Относительно уже зарегистрированных прав на машино-места, напомнию, что в соответствии с законом государственной регистрации и Гражданским кодексом зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Если оно право есть, то оно есть. Вот как оно сложилось в свое время, и машино-места – это исторические объекты, достаточно давние. Говорить о том, что правильно или не правильно уже поздно. Сейчас ведется методическая работа. Позиция Росреестра высказана, что машино-место не может являться объектом недвижимости. Большинство территориальных органов, проведя мониторинг, не регистрирует право именно на отдельные машино-места. Регистрируется право общедолевой собственности.

Валерия Мозганова: Что же толкает остальных регистрировать?

Надежда Лещенко: Так исторически сложилось.

Валерия Мозганова: Да, пожалуйста.

Евгения Круглова, представитель Инспекции государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Коллеги, здравствуйте. Пока есть представитель ФРС, мы стараемся повысить правовую грамотность населения в вопросах законодательства долевого строительства. Мы пытаемся повысить правовую грамотность застройщиков, проводим семинары, ведем работу с ними. Неоднократно мы призываем руководство ФРС повысить правовую грамотность своих сотрудников. Согласно закону ФРС о гос. Регистрации, необходимо уведомлять контролирующие органы в течение 5 дней с момента регистрации первого договора. Мы столкнулись с тем, что регистраторы не считают нужным уведомлять нас. Мы контролирующий орган, но год назад мы заключили соглашение с нашим управлением Росреестра по Приморскому краю в целях оптимизации работы нашей ежеквартально о предоставлении нам таких списков, их дублировании. Согласно последнему отчету за четвертый квартал, порядка двадцати объектов уведомления нам не были направлены. В чем проблема? Есть такие застройщики, которые не знают о существовании ФЗ №214, что им вообще необходимо отчитываться, предоставлять отчетность в контролирующий орган. Я как представитель контролирующего органа, как могу узнать о существовании такого застройщика? Застройщик отдаленной территории ведет малоэтажное строительство. Госстройнадзор не осуществляется, проект в контролирующий орган не предоставлен, уведомление от Росреестра отсутствует. Я как контролирующий орган не могу свою функцию по контролю и надзору осуществлять. У нас пожелание к ФРС. Ругаться мы не хотим с нашим управлением, но неоднократно просили проинформировать сотрудников о существовании такого-то пункта, такого-то закона. Коллеги, понятно, что 645-е Постановление давным-давно устарело, но нам необходимо более конкретно обозначить понятие «нецелевое использование денежных средств». Мы не аудиторская компания, мы контролирующий орган, необходимо обозначить для контролирующих органов, что же значит нецелевое использование денежных средств. Во многом тут чисто человеческий фактор. Каждый субъект в силу принятых им решений считает использование целевым или нецелевым.

Валерия Мозганова: Мы услышали. Спасибо. Последние выстьупление.

Участник форума, представитель компании ЗАО «Пересвет-Инвест»: На сегодняшний день машино-места строятся и реализуются. Реализуются по ФЗ № 214 застройщиками, которые работают по закону. На сегодняшний день вы не считаете машино-места объектами недвижимости. Когда будете вводить ответственность уголовную застройщиков, я прошу обратить внимание на машино-места, застройки и апартаменты, объекты, которые не учтены сейчас.

Константин Тимофеев: В этом вопросе мы с вами солидарны, чтобы быстрее решить эту коллизию. Еще комментарий по первой части форума. Пострадавший гражданин должен использовать все способы для защиты своих прав в судах, в том числе при банкротстве застройщика, а не просто ждать, когда Правительство Москвы даст ему квартиру.

Валерия Мозганова: Коллеги, на этом мы заканчиваем первую часть и идем отдыхать. До встречи через час.

Ольга Архангельская: Коллеги, у нас была очень продуктивная первая сессия, мы обсудили права застройщиков, права дольщиков. Но все-таки, вопрос в том, что застройщики играют несколько большую роль в этом процессе, потому что они как раз строят тот продукт. И мы сегодня поговорим о том, как для блага общего дела обеспечить, чтобы застройщики были надежные. У нас есть различные инструменты: и банковские гарантии, которые уже упоминались, и страхование, и проверки финансовой устойчивости. Наша сегодняшняя сессия будет касаться абсолютно практических вопросов и практических вещей, связанных с финансовой устойчивостью застройщиков и страхованием гражданской ответственности.

Валерия Мозганова: Я с удовольствием предоставляю первое слово Константину Тимофееву. Доклад, который мы сейчас будем слушать, называется «Новые механизмы защиты участников долевого строительства».

Константин Тимофеев: Коллеги, еще раз хочу вас поздравить с нашей такой непростой работой. В первой сессии было очень много вопросов. Что очень важно? Чтобы не было такого, что застройщики обвиняют Правительство, федералов, ФРС, еще кого-то. Мы хотим сегодня в результате нашего обсуждения выработать конструктивное предложение, наши мнения не всегда будет совпадать, есть предложения - будем предлагать через депутатов. Нам как контролирующим организациям, за себя говорю, про Москву, очень важно понять ваше отношение, ваши проблемы сегодня, потому что мы осознаем, что не все могут получить банковское поручительство или страховой документ.

В рамках выступления хотел бы сразу сделать какие-то предложения, если вы с ними согласны, пожалуйста, по итогам желательно бы, чтобы каждый представитель направил свои мнения, мы их также обещаем скомпоновать и уже далее по ним поработать.

Известно, что механизм пока несовершенен, но он запущен, его отменять не собираются и рассрочку давать также. Мы это услышали в первой части. Но, к сожалению или к счастью, мы, в принципе, добивались, что страхование будет. Вот оно свершилось. Два года к этому шли. Будем это все-таки доводить до такого уже отработанного механизма. Коллеги говорили, еще раз повторю, что нам важно, чтобы был прозрачный реестр тех организаций, кто может выдавать данный документ. То есть прозрачный реестр банков, страховых компаний и Общества взаимного страхования, чтобы также публиковало свою финансовую отчетность. Как предложение, чтобы эта отчетность была опубликована на сайтах, а регулятор – сегодня у нас в лице Министерства строительства – возможно, у себя на сайте либо где-то разместит данные рейтинги и данные показатели банков, либо банки возьмут на себя обязательство размещать ЦБ. А страховые компании - Министерство строительства, чтобы все знали, каким страховым компаниям можно доверять. Это также поможет регистраторам и снимет вопросы, какие сделки, с какими компаниями регистрировать. Это одно из наших предложений.

Вопрос о признании требований в рамках процедуры банкротства. У нас в Москве сейчас 13 дел о банкротстве застройщика, и мы как уполномоченный орган принимаем непосредственное участие в этих делах. Сталкиваемся с различными понятиями трактовки понятия «застройщик» в рамках ФЗ № 127. Поэтому сложно разделить: либо это застройщик, который действительно квалифицированный, либо застройщик – мошенник. Поэтому здесь просили бы все же, чтобы на законодательном уровне это было разъяснено. Тогда в судах было бы намного проще нам.

Одно из предложений – понять роль арбитражного управляющего, потому что в рамках процедуры банкротства арбитражный управляющий чаще всего назначается кредиторами и выполняет задачу кредиторов. Кредиторы – это юридические лица, которые каким-то образом оперативно остаток нереализованных площадей переоформляют на себя, далее заявляют требования – и более того, появляются «воздушные кредиторы», которые процентов на девяносто перекрывают всю конкурсную массу и, естественно, «управляют» конкурсным управляющим. Поэтому хотели бы сделать предложение, чтобы конкурсный управляющий, в первую очередь, был управляем гражданами. И возможность назначения была не по правилу, у кого больше денег, а все же приоритеты были отданы гражданам.

Саморегулируемым организациям, где состоят данные арбитражные управляющие, необходимо проводить работу. Так же, как у нас в Министерстве строительства сделали себе обязательство проводить работу с саморегулируемыми организациями, кто выдает лицензию на строительство. Потому что это важно, чтобы арбитражный управляющий был на защите интересов граждан.

У нас есть такие адреса в Троицке, например, где арбитражный управляющий, откровенно говоря, препятствует ЖСК, чтобы они зашли и достроили дом. У нас есть возможность только в правовом поле с ним судиться, убеждать кредиторов, но здесь откровенно идет затягивание процесса, и здесь хотели бы также внимание и помощь правоохранительных органов и прокуратуры, и органов полиции, чтобы по этим проблемам меры принимались быстро.

Также у нас есть положительные примеры. Это ул. Металлургов, 62 в Москве, например, и Ленинградское шоссе, 66, и Кировоградская, 22Б, где арбитражные управляющие, конечно, не сразу, но заняли конструктивную позицию и отстояли защиту прав граждан. Первые два объекта мы ввели в эксплуатацию. Кировоградскую вводим на днях. Данная проблема решена. Поэтому очень важно, чтобы к арбитражным управляющим было большое внимание.

Хотели бы обратить внимание правоохранительных органов, чтобы не происходила запись о ликвидации застройщика – не важно, каким образом застройщик участвует в самом строительстве, стал ли он третьим или четвертым правопреемником данного юридического лица. Есть такие примеры, когда московский застройщик продал компанию два-три раза. В конце концов, ликвидация прошла в одном из регионов России. Запись погашена, в реестре нет данного юридического лица. Права на землю «в воздухе». Получается, что Москве приходится оспаривать все эти цепочки. Это долгие годы, объект стоит, вопрос не решается. Поэтому просьба – такие вопросы взять на контроль и не проводить ликвидацию данных юридических лиц, если есть права граждан.

В Законе «О банкротстве» есть несколько недоработок, но мы тоже коллегам из депутатского корпуса будем их направлять, когда стоит вопрос: либо это требование о получении квартиры, либо это денежное требование. Потому что в рамках закона после удовлетворения обязательств, когда страховое общество либо банк возместит человеку деньги, они становятся кредиторами денежной очереди к застройщику.

Что еще важно? Мы уже об этом говорили в завершении первой части - сделать дальнейшие шаги по критериям признания гражданина пострадавшим. Такие критерии приняли, что делать дальше? Здесь можно провести аналогию с пострадавшими вкладчиками банков и пострадавшими от деятельности инвестиционных институтов. В то время как у инвестиционных институтов есть регулирование в лице Центрального банка, есть созданные резервы, есть депозитарии, где данные бумаги хранятся, где активы хранятся, есть фонд обязательных резервов, который находится на счетах в Центральном банке, есть общество страхования вкладчиков, агентство по страхованию вкладов, то сейчас на государственном уровне в защиту прав граждан и инвесторов такого органа и такого фонда не имеется. Поэтому предложение – такую структуру создать. Может быть, это будут дополнительные отчисления со стороны застройщиков либо дополнительные отчисления от банков, либо от Общества взаимного страхования, кто берет на себя эти риски.

Важно, чтобы к 2015 году мы как Москва по всем гражданам, которые действительно у нас являются пострадавшим, этот вопрос решим. Но кроме них у нас есть около 1 000 человек, которые не попадают под эти критерии, а оказались откровенной жертвой мошенничества. Произошло это либо по незнанию, может быть, по злоупотреблению самих застройщиков, но так случилось, что они жилье не получили, а заплатили деньги. Причем у всех разные истории. Есть такие, даже то же Южное Тушино, известное в городе, где около 2 000 обманутых граждан, руководитель осужден, находится в мерах заключения свободы, но каким-то образом нам приносят его подписи, приходно-кассовые ордера и надеются на что-то.

Почему я об этом говорю? Потому что есть такая проблема, и, наверное, нам всем вместе надо занять жесткую позицию в отношении таких граждан. Когда мы получили более 300 граждан, которые сами начали фабриковать документы, более того, есть сделки 2014, 2013, 2012 годов, когда в Москве, например, покупались квартиры по цене 15 тысяч рублей за квадратный метр. И люди идут в правоохранительные органы, и их признают потерпевшими. Поэтому у меня большая просьба и к следственным органам, и к органам полиции – внимательно относиться к таким категориям граждан, потому что, признав их потерпевшими, они получают…

Александр Яшник: Дополнительный стимул, получают дополнительные эмоции.

Константин Тимофеев: У многих вопрос просто психологический и им нужно что-то говорить, что-то с ними нужно делать. А по сути, с ними сделать ничего невозможно. Есть такой термин - «неудавшийся инвестор», эта категория, к сожалению, такая. Поэтому всем вместе и с помощью правоохранительных органов надо это признать. И ничего с этим поделать невозможно, и более того, мы как Москва говорим, что если эти граждане нуждаются в жилье, они могут встать на учет в Департамент жилищной политики, получить жилье в установленном законом порядке, если они малоимущие, нуждающиеся или очередники. Если они неудавшиеся инвесторы, значит, неудавшиеся инвесторы. Поэтому я вас убедительно прошу в рамках сегодняшнего форума выработать эти предложения и как-то уже по единым критериям совместно продолжить работу. Я думаю, поручение Президента к 2015 году мы выполним. Спасибо большое.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Мы еще сегодня вернемся к теме банкротства и процедуре банкротства и особенностям, с этим связанным. Пока поговорим о том нововведении, которое, я так понимаю, даже уже по первой части, да и первой части не надо было, чтобы это понимать, волнует сегодня профессионалов рынка больше всего. Это то самое страхование гражданской ответственности, которое теперь является обязательным для застройщиков. Есть, как вы прекрасно знаете, несколько путей работающих или неработающих сегодня, как эту самую ответственность можно поддержать и застраховать. Мы поговорим обо всех по очереди, и первое слово я предоставляю Александру Яшнику, старшему вице-президенту, директору Департамента финансовых институтов и торгового финансирования банка Москвы, и доклад на тему «Поручительство банка как способ обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве». Как я понимаю, у Александра есть презентация, поэтому я прошу ее вывести на экран и, Александр, если вам нужен пульт, то я вам его предоставляю.

Александр Яшник, старший вице-президент, директор Департамента финансовых институтов и торгового финансирования банка Москвы: Коллеги, здравствуйте. Я думаю, историю возникновения ФЗ № 214, его эволюцию многие из вас знают гораздо больше, чем я. Мы, к сожалению, можем признать, что поручительство как банковский продукт, применяемый для страхования ответственности застройщика перед дольщиками, на данный момент не работает. Поэтому и Валерия Мозганова, и Константин Петрович говорили достаточно о большом количество предложений, которые, по возможности, учтены законотворческими органами или законоисполняющими органами. Поэтому, я подозреваю, вам как аудитории будет гораздо интересней понять ту проблематику, с которой столкнулись банки при работе с этим Федеральным Законом и с попыткой реализовать этот продукт. И, соответственно, с возможными предложениями, которые на наш взгляд могут решаться только на межведомственном уровне, на уровне законодательства и практики законоприменения, чтобы данный продукт в рамках этого закона заработал. Или, может быть, изменить закон таким образом, чтобы, может быть, появились другие банковские продукты, которые в полной мере могут заменить применение продуктов поручительства для того, чтобы средства дольщиков были застрахованы, и их можно было получить и вернуть. И социальный эффект, который должен был быть получен от применения этого закона, в конце концов, мог быть реализованным как основная цель и основная задача этого закона.

Хочется понимать, Банк Москвы не обладает большим опытом работы с застройщиками, особенно, в части жилищной, в отличие от своего старшего «брата» или «старшей материнской компании», как банк ВТБ, который обладает огромным опытом в этой части. Как следствие, как я сказал, отсутствует какой-то положительный опыт при предоставлении данных поручительств.

Тем не мене, у Банка Москвы накоплен огромный опыт при работе с в чем-то аналогичным Федеральным Законом «О Федеральной контрактной системе» – это Федеральный Закон №94 или №44, как следствие, который вступил в силу с 1 января 2014 года. Во многом те приемы, которые применялись нами по отношению к работе на межведомственном уровне по внесению изменений в тот ФЗ № 94 и который материализовался в ФЗ №44, по нашему мнению, мог быть применен и здесь.

Пойдя по презентации, мы можем остановиться на том же вопросе, о котором впоследствии будут говорить еще коллеги. Константин Петрович уже упомянул один из больших вопросов, с которым столкнулись банки и, что более важно, бенефициары в свое время при применении ФЗ №94 или ФЗ №44 и с которым могут столкнуться наши дольщики.

Как определить и кем определяется, каковы критерии и кто будет контролировать впоследствии эти критерии как банков, их качество и надежность по отношению к данным дольщикам? Здесь Федеральный закон №214 определяет определенные категории и критерии качества и кредитоспособности данных финансовых учреждений. Делает двойную работу, потому что в полной мере данные требования и работы с данным определением кредитоспособности уже определены в прочих законах. В частности, в ст. 74 Налогового кодекса РФ, который Минфином на данный момент отражается как некий список банков, который является хорошим по своему качеству и, соответственно, Минфин вместе с ЦБ уже определяет список этих банков.

Сразу напрашиваются те изменения, которые можно вносить в ФЗ №214 его авторами для того, чтобы коллегам не определять тот орган, не наделять его ответственностью за определение качества кредитоспособности данных финансовых учреждений. По нашему мнению, имело бы смысл совместить данные реестры этих банковских институтов и определить их, применить один объединяющий какой-нибудь подзакон или законный акт. Это первое.

Вторая проблематика, с которой, невзирая на то, что уже этот список банков, их качество может быть определено тем или иным законом или тем или иным органом, начинает появляться на этапе предоставления липовых гарантий в случае с ФЗ №94 или ФЗ №44 и, как следствие, при применении ФЗ №214, когда застройщики при подписании дубля, как следствие потом будут предоставлять своим дольщикам, вполне возможно, не очень очевидного качества гарантии.

Этот же вопрос был адресован при подготовке к изменению в ФЗ №94, в ФЗ №44 уже отражен. Буквально, как три дня назад, данный реестр начал в легитимных гарантиях реализовываться на механизмах Федерального казначейства Российской Федерации. Здесь нужно тоже думать о применении данного механизма. Мы можем начать сталкиваться с тем, что на каком-то из этапов не очень добросовестные застройщики могут войти в сговор с не менее недобросовестным даже не банком, а брокером, который предоставит абсолютно недобросовестное поручительство.

В связи с этим возникнут проблемы у всех. В первую очередь, у дольщиков, вследствие невозможности получения средств по требованиям по данным поручительствам. И репутации банков, чьи имена будут задействованы при подготовке таких поручительств, тоже пострадают.

Это те аспекты, которые оценивались нами при возможности подготовки работы по данному закону и которые уже были несколько раз проверены, адресованы и реализованы при работе с другими бенефициарами, не менее жесткими, чем наши физические лица – дольщики, потому как обмануть государство в лице бенефициара при механизме работы по Федеральной контрактной системе не менее опасно, чем обмануть дольщиков. А в ряде случаев более, потому что за мошенничество или за кражу государственных средств уголовное наказание не менее суровое, чем за мошенничество со средствами дольщиков.

Это наши первые вводные в этой части. Далее пройдемся по требованиям к тем основным договорам поручительств, которые регламентированы данным законом. Сразу набегают некие пожелания, которые мы должны адресовать законотворцам, по возможности внесения изменения в данный закон, чтобы данный закон начал работать более эффективно.

Мы сталкиваемся с первым требованием, которое абсолютно ставит банк как организацию, предоставляющую поручительство, в положение, когда наши требования к ним становятся в юридическом смысле безграничны и не определены с размером возможных требований. Потому как в требованиях к договорам, которые должны заключаться по требованию этого поручительства о том, что банк несет ответственность за все изменения, которые вносит застройщик, как в ценовом выражении, так и по возможным срокам.

Для нас это может ограничиться определенным рынком и возможностью отношений между застройщиком и дольщиком в том смысле, что поднимать цену безгранично не возможно. Но, тем не менее, в той форме, как это прописано, фактически мы становимся заложниками этих отношений. Не можем никаким образом на них влиять, что, конечно же, нас как банк абсолютно не устраивает.

Второй основной пункт. При подготовке закона коллеги общались чуть в большей степени с нашими коллегами, которые будет выступать позже. При применении договоров страхования определен механизм предъявления прав требований по страховому полюсу или по поручительству. Почему-то на уровне закона при работе со страховым полюсом это может произойти только по решению суда либо по решению арбитражного суда. В первом случае, просто по решению суда. Во втором случае, по решению арбитражного суда о банкротстве застройщика, то в нашем случае это никоим образом не регламентировано.

Опять напрашивается очевидная норма, которую стоит отразить в нашем законе о том, что мы хотели бы оказаться в идентичной ситуации с нашими коллегами.

Про механизмы проверки страховых компаний, их легитимности и с непосредственным поручительством я уже говорил. Хотелось также говорить о механизмах применения не только договоров поручительства, но и договора банковской гарантии. И вообще механизма банковской гарантии как более банковского инструмента, чем договор поручительства. Это уже про те возможные предложения, которые мы готовы и хотели бы обсуждать с коллегами в определенном кругу для того, чтобы начинать работу над законом и вносить возможные изменения в оный. Помимо этого есть еще вещи, которые являются сугубо банковскими, они в меньшей степени отражены в данном законе, и остаются вопросы открытыми, потому как в ряде случаев противоречат друг другу.

Если мы как банк финансируем подконтрольные же банку компании застройщиков, например, известный «Донстрой» или «Система-Галс», то механизм работы поручительства юридически будет противоречить. Когда организации входят в банковскую группу, то поручаться за себя мы с точки зрения продажи риска, не имеем права. А при этом же становится риском финансировать одновременно и предоставлять каких-либо застройщиков, которые в меньшей степени подконтрольны банку или давать поручительство за них же в пользу дольщиков, вызывает несколько вопросов.

У всех начинает вызывать вопросы вообще логика этого закона. Почему? Потому что банки по своей природе - организация, покупающая или торгующая риском. Любой риск несет стоимость. В этой логике, как только мы начинаем продавать еще и поручительство, у нас начинает задваиваться как минимум цена по этому риску. Это начинает отражаться на стоимости квадратного метра, потому как все данные затраты будут переноситься на этого же дольщика и покупаться.

Поэтому наша логика следующая. Мы готовы и хотим работать над изменением законодательства в этой части. В первой половине замминистра строительства рассказал о том, что обсуждается механизм ввода специального счета. С 1 июля вводится изменение ГК в части фактической счета эскроу. Мы понимаем, что данное движение вперед в рамках работы над этим законом существенно может изменить наш подход в работе с подобным механизмом либо механизмом поручительства, либо гарантии. Если мы рассмотрим, что данный механизм работы счета может быть применен в качестве счета обеспечения для банков тоже. Это во многом снимет те финансовые вопросы, которые могут возникать у банка. Спасибо. По возможности отвечу на ваши вопросы.

Валерия Мозганова: Спасибо, Александр, мне кажется, это исчерпывающий список, который готов к работе.

Константин Тимофеев: Вопрос у меня к Александру Яшнику и Александру Ручьеву. Что все же для застройщиков выгоднее, что все же доступнее: либо банковское поручительство, либо полюс общего взаимного страхования? Если ответа сейчас нет, то в конце форума; если есть, то, пожалуйста, товарищи.

Александр Ручьев: С моей мочки зрения ответ очевиден, конечно, полюс общего взаимного страхования. Это и доступнее, и быстрее.

Валерия Мозганова: Банковское поручительство вообще не доступно, что тут обсуждать. Но, с другой стороны, раз уже заговорили о логике, продолжаем дальше. Александр Ручьев, который во второй части уже в новой ипостаси как председатель правления некоммерческой организации Общества взаимного страхования застройщиков.

Александр Ручьев: Еще раз всем здравствуйте, кто был в первой части, кто подошел только что. Наш законодатель с этого года предусмотрел обязательное страхование риска гражданской ответственности застройщиков. Оно может осуществляться тремя способами. О первом способе мы только что подробно услышали – это банковское поручительство.

Второй способ – это получение страхового полюса в одной из страховых компании, которая удовлетворяет определенным критериям, которые прописаны в законе.

Третий способ – это Общество взаимного страхования, которое является некоммерческим партнерством. В декабре прошлого года оно получило лицензию и с января месяца приступило к работе. На сегодняшний день имеет семь представительств. До конца апреля открывает еще 22, уже вступило 122 члена. Объем застрахованных рисков приближается к трем миллиардам рублей. На этот год мы скромно для себя планируем, что количество членов будет двести. Объем принятых к страхованию рисков - около ста миллиардов рублей. Отличительная особенность в том, что все члены общества несут субсидированную ответственность. Мы, как один большой «колхоз», который друг за друга отвечает, поэтому мы очень внимательно и щепетильно рассматриваем всех вновь вступающих. Обществом разработана была методика страхования, которую утвердил Центробанк и наше собрание членов правления, а также общее собрание членов нашего Общества.

Общество активно принимает участие не только в жизни застройщиков, но и в защите их интересов на уровнях органов власти. Создана рабочая группа при Минстрое. Планируется подписание соглашения, информационное взаимодействие с субъектами: Москва, область, остальные субъекты.

Проводя такой непрерывный мониторинг рынка, мы видим, что наши тарифы конкурентоспособны по сравнению с банками и теми страховщиками, которые настроены действительно страховать риски, а не заниматься выстраиванием непрозрачных схем, которые непонятно чем кончатся.

Хочется сказать что-нибудь такое агитирующее. Мне кажется и так всем понятно, что Общество – это самый достойный и самый простой способ получения гарантий для дольщиков. Непосредственно Обществом руководит Сергей Борисович – это наш директор Общества, имеющий колоссальный опыт. Спасибо.

Ольга Архангельская: Спасибо большое. Сейчас Сергей Борисович на все вопросы будет отвечать. Но перед тем, как будет отвечать на все вопросы, я предлагаю рассказать чуть-чуть поподробнее о деятельности организации.

Сергей Пахомов: Всем добрый день. Я отвечаю за операционную деятельность Общества. Я всегда люблю шутить, что я человек, личный мобильный телефон которого знает вся страна, в смысле строительный сектор, потому что он был дан как телефон Общества при его основании.

Мы выросли в четыре раза со времени основания Общества. У нас было тридцать основателей, сейчас уже фактически нас около ста тридцати. В среднем у нас в Общество стоит пятнадцать-шестнадцать заявлений на рассмотрение. Рекордное количество было – тридцать пять. Рекордное заседание правления приняло в члены общества девятнадцать застройщиков.

Александр Валерьевич рассказал уже об основных принципах. Я тут ничего не буду повторять. Я хочу сразу сказать, что наше Общество создано застройщиками и оно, конечно, работает для застройщиков. Процедура райдинга, та, которая у нас есть, разработана при прямом участии членов Общества. В целом ряде случаев уже другие страховые компании применяют именно нашу процедуру андеррайтинга, оценки рисков как некий такой стандарт, от которого нужно отталкиваться.

Я бы хотел опровергнуть несколько мифов о нашем Обществе. Здесь есть принцип солидарной ответственности, поэтому членам Общества не все равно, кто в него вступает. Установлена достаточно, с одной стороны, щадящая процедура отбора, с другой стороны, достаточно тщательная. Мы проверяем все сведения, все документы, которые нам подают новые кандидаты. Мы выясняем, соответствуют ли они действительности. Я хочу сразу сказать, чтобы ни у кого не было никаких иллюзий. Мы действительно все проверяем. Очень легко выясняем, если кто-то, где-то, что-то у нас порой пытается скрыть или утаить и так далее, в том числе и криминальное прошлое, в том числе и какие-то судебные процессы, в том числе и какие-то неблаговидные дела, которые когда-то были.

Я хочу сказать, из тех, кто у нас сейчас есть, в нашем Общества, я так честно очень спокойно смотрю. Я не вижу среди них ни одного члена Общества, который бы вот сейчас в данной ситуации, в экономической и т.д. должен бы был вызывать какой-то такой риск, опасение. Это вполне достойная компания. Она открыта и дальше для приема в наши члены новых застройщиков. Активно вступают региональные застройщики. В целом ряде случаев, я вам так могу сказать по практике, региональные застройщики выглядят лучше, чем представители, допустим, московского региона, представители групп, в которых есть масса проектных компаний, которые тоже вступают в Общество.

Региональные застройщики – это очень часто крупные компании, они прозрачные. У них хорошие балансы. У них хорошая отчетность. У них прозрачная структура бизнеса. Оформлены все декларации на «материнскую» компанию, именно на единственную компанию, земельные участки. Пяти – семи – восьми – десятилетний опыт успешного строительства. Поэтому мы довольно так быстро, охотно принимаем и региональных наших застройщиков. Мы на прошлом заседании Правления приняли застройщика из Калининграда. На следующем заседании мы примем, я уверен, что мы его примем, из Хабаровска. У нас складывается хороший кластер, например, в Якутии. Поэтому когда говорят о том, что есть там география, это очень трудно, это не возможно и так далее, это не так. Например, в Якутии у нас сейчас шесть членов Общества. Из них уже начали активно страховаться ряд членов. Заключаются договоры, мы делаем все это достаточно быстро.

Несколько мифов таких, почему-то считается, что мы каждый год берем какие-то взносы. Это неправда. Взнос уплачивается один раз при вступлении – это 500 тысяч рублей. Да, солидарная ответственность предполагает, что в случае, если у нас произойдет большая неприятность и у нас не хватит резервов для покрытия страхового случая, тогда члены Общества обязаны собраться и пропорционально своему участию в страховании, это не уравниловка, обязаны «сброситься» и покрыть убытки Общества.

Вот, пожалуй, такие вещи. Александр Валерьевич уже сказал о заключенном договоре страхования, я не буду повторяться. Сейчас регистрируются первые договоры долевого участия, поэтому мы ожидаем, что этот процесс у нас будет нарастать. Будем работать для того, чтобы было все нормально. Если вопросы, пожалуйста, задавайте. Я отвечу.

Константин Тимофеев: Можно провокационные?

Сергей Пахомов: Я очень люблю провокации.

Константин Тимофеев: Я извиняюсь, может, коллеги хотят подключиться? У меня два вопроса есть. Сколько удалось за это время выдать полюсов и сколько все же вы официально отказали? Есть ли отказы? Это первый вопрос. Чтобы не было такого, что как будто всем Общество выдает. Второй вопрос: перестраховываете ли вы свои риски? Потому что три миллиарда было озвучено, сто миллиардов – план. Страшная сумма, по моему мнению. Такой большой риск, если перестраховываетесь, то где? Спасибо.

Сергей Пахомов: По первому вопросу. Нет, мы не доводим ситуацию до такого этапа, чтобы мы на заседании Правления кому-то взяли и отказали. В процессе проверки мы выясняем целый ряд каких-то, допустим, неблагоприятных, нелицеприятных моментов. Мы связываемся с таким застройщиком. Просим в целом ряде случаев дать дополнительную информацию, разъяснить кое-что и так далее. Не скажу, что у нас было много таких случаев, но в нескольких случаях застройщики, которые попали в такую неудобную ситуацию, приняли решение не вступать в Общество и сняли свои кандидатуры. Это по первому, поэтому Александр Валерьевич совершенно прав - на заседании Правления мы никому не отказали. У нас были случаи, когда мы откладывали на заседании Правления. Таких случаев было немного. Например, по мнению членов Правления, не хватало какой-то финансовой информации. Запрашивали дополнительно, не было ни одного случая, чтобы нам отказали в дополнительной финансовой информации. Потом вопрос снимался на следующем заседании, кандидат принимался в члены Общества.

Далее. Перестрахование. Общество взаимного страхования – это такой механизм, которому теоретически по закону «О взаимном страховании» перестрахование в отличие от страховых компаний не является таким обязательным. Этот принцип солидарной ответственности предполагает по закону, что это и есть механизм перестрахования, когда члены Общества солидарно отвечают по его обязательствам.

Конечно, перестрахование нам нужно. Перестраховываться, честно говоря, в нашей стране практически негде. Это главная причина, почему крупнейшие страховые компании, на мой взгляд, пока отказываются брать на себя этот вид страхования. Как говорится: «Безумству храбрых поем мы песню!». Очевидно, среди страховых компаний сейчас занимаются этим те, кому либо терять нечего, либо они как-то надеются дожить. Но перестрахование нужно. Мы сейчас ведем активные переговоры, уже вышли на финальную стадию.

Вот сидит мой коллега – Андрей Дмитриевич Языков. Мы, очевидно, начнем наше перестрахование со страховой компании «СК АИЖК». У них есть достаточно большие перестраховочные емкости. Мы уже прошли у них процедуру оценки нашего андеррайтинга. Она их удовлетворяет, наши правила страхования, страховые договоры, все процедуры. Нам осталось подписать договор. Как и полагается двум «крутым» страховщикам поторговаться по материальным условиям, и мы готовы начать перестрахование. Спасибо.

Ольга Архангельская: Спасибо большое, на самом деле очень завлекательно с профессиональной точки зрения выглядит данный инструмент, и у меня два таких противоречивых ощущения. С одной стороны, по-человечески очень хочется, что все собирались и собирались. С профессиональной точки зрения мне очень интересно будет понаблюдать, что же случится, если все-таки страховой случай наступит, чего я вам не желаю на самом деле ни в коем случае.

Сергей Пахомов: Вы знаете, я открою маленький секрет. Я думаю, о нем все догадываются. Все-таки преимущества Общества взаимного страхования в том, что оно состоит из действительно – не люблю это слово - «крутых», профессиональных застройщиков. Крупные компании с огромными мощностями, с опытом. Крупные региональные застройщики, которые у себя в регионах обладают и опытом, и знанием, колоссальным авторитетом. Есть у нас неформальная договоренность в том, что мы все вместе будем работать над тем, чтобы потенциальный страховой случай перехватить на ранней стадии и не допустить его реализации. Довести проект до конца и не допустить, не довести до вот этой самой процедуры – банкротства.

Ольга Архангельская: Спасибо большое. Нам бы хотелось еще услышать одно мнение человека, который профессионально работает в страховой сфере. Я приглашаю Светлану Юрьевну Донцову – директора департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК».

Светлана Донцова, директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК»: Достаточно детально проговорили о тех механизмах, которые ввел ФЗ №294, в части какие виды бывают. Один из видов, второй по счету – это обеспечение договором страхования от имени страховой компании. Для нас определен законом четкий перечень рисков, которым мы должны отвечать по обязательствам, выданной гарантией обеспечения нашим полюсом.

По идее, должны отвечать по обязательствам, выданной гарантии обеспечения нашим полюсом. Это обстоятельство предусмотрено таким критическим моментом, когда решение суда накладывается обременением взыскания на предмет залога и когда происходит процедура банкротства открытия конкурсной процедуры уже застройщика. То есть это крайние пиковые моменты, это то, что у нас изначальный посыл законодателя. При этом на текущий момент, уже сегодня об этом много говорили, рынок части страховщиков достаточно настороженный, практически механизм, по сути, не заработал за исключением каких-то отдельных небольших прецедентов.

По мнению львиной доли страховщиков, рабочими механизмами все-таки видятся либо ОВС – это профессионалы, понимающие в этой деятельности, способные достроить объекты, либо банковские механизмы, кредитные продукты, это более логичное продолжение, так как это выглядит на западе. Мы все стремимся к европейским подходам, на западе это все-таки кредитные продукты. И поэтому сфера совершенствования именно банковского направления этого закона, она, с нашей точки зрения, приоритетна.

Поскольку для нас существует ряд ограничений, которые связаны, в первую очередь, с субъективной оценкой наших застройщиков, очень большой рынок, непрозрачный, очень много проблем с проверкой деловой репутации, проверкой финансовой устойчивости. Наша отчетность, которая сейчас существует для аналитики, – здесь тоже об этом много говорилось – не позволяет оперативно владеть, оценивать, поэтому страховщикам точно так же, как всем остальным участникам, контрольным органам, регулирующим тоже достаточно сложно с этим работать. Также существуют системные риски. В принципе, живем в период кризисных явлений, достаточно сложная экономическая, финансовая ситуации, и поскольку сфера строительства – это достаточно сложная сфера, на которую влияет и общеэкономическая ситуация, и ситуация на финансовых рынках, и законодательные изменения при регистрации объектов. Очень много всего взаимосвязано и влияет, это уже происходит кумулятивный эффект системного состояния рынка. То, что мы видели в 2008-2009 году, когда крупные застройщики с грамотными, достаточно финансово выстроенными системами, тем не менее, оказались в достаточно сложной ситуации, и появилось достаточно большое количество несданных объектов.

Исключительно наша проблема, которая связана со спецификой российского страхового рынка – это высокие лимиты ответственности, которые установлены законом, которые не соотносятся с тем объемом емкости российского рынка, которые существуют де-факто. То есть объем строительства и обязательств долевого строительства значительно больше самого страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме без механизма перестрахования на российский рынок достаточно сложно в виду соотношения объемов. То есть эта сумма задолженности, которая существует по разным оценкам до 40 млрд. рублей дольщиков. И емкость российского рынка, который просчитан примерно, если этим заниматься, - 5-8 млрд., то есть соотнесение этих сумм сразу дает разрыв нам, невозможность эффективно работать. Поэтому минимальная страховая сумма по договору страхования в регионах – пример смотрели, Красноярский край 180-200 млн., Подмосковье – это уже 300-500 млн. рублей, московский проект – это катастрофа, в принципе, для любого страховщика, даже очень крупного, как нам наши клиенты на переговорах сообщили. Небольшой проект – это 5-6 млрд. рублей при емкости российского рынка по видам ответственности, какая бы она ни была, условно мы считаем, что риск возместить как андеррайтеры можно на 1,2, максимум 1,9 млрд. При этом, небольшой проект в сфере премиум-сегмента выливается практически в 3 максимальных размерах емкости рынка. К тому же происходит момент аккумулирования риска для страховщиков, для рынка в целом при небольшой емкости нашей по застройщику. Один проект небольшого премиального сегмента – это свои циклы работы, параллельно в холдингах может возникать аккумуляция, которая в принципе будет катастрофой, в целом, для системы страхования, и проблема уже из строительной сферы обманутых дольщиков перейдет в проблему того, что страховые компании не смогут отвечать не только по этим договорам, но и по договорам КАСКО, ОСАГО, АПО и так далее. То есть этот рынок потянет за собой всю пирамиду.

Когда закон вступил в силу, обращались на перестраховочный западный рынок и получили отказные варианты, поскольку по классификации западного рынка, повторюсь, это кредитные продукты, это не страховая ответственность. В крайнем случае, это финансовые рынки как страховые. В целом, по мнению западных наших коллег, это во многом прямой рынок, не перестраховочный, связанный с тем, что при перестраховании нет возможности реализации прямого участия в судебных процессах, в субборгации. Даже на западе эти сделки являются не массовыми, а единичными, и охвата по всей стране, такого тотально масштабного и обязательного прецедента, они не обладают, то есть это выборочные проекты, которые принимаются. А в силу того, что запросы российского рынка, зная специфику и обладая практикой единичных сделок в добровольном порядке, вид страхования существовал и до введения закона. И можно было с точки зрения заемщиков страховать финансовые риски, такие продукты существовали. В первой части спрашивали: «Можно ли дольщику получить страховку?». Теоретически можно. И этот механизм существовал, продукты многих компаний существовали, но вопрос реализации и покупки этого полиса, он точно также устанавливался для физического лица, как он сейчас установлен и для юридических лиц, отдельные выборочные, под какие-то проекты, где-то кто-то под знакомого партнера, под какими-то условиями, либо профанация – пустой полис. Различные варианты, но это, скорее всего точечные такие проблемки. Поэтому этот механизм достаточно изучен нашими партнерами на западе, и дополнительные российские риски вызывают у них опасения.

Возникла также, кроме системной проблемы страхования, инструментальная проблема – это отсутствие типовых стандартных правил, которые были бы написаны в ВФС, направлены в Центробанк. Они учитывали только те описанные страховые случаи, которые предусмотрены законом. Правила возвращены на доработку и предполагается, что должен быть расширен перечень оснований для выплаты. Мы с ужасом представляем, если туда войдет качество строительства, проблемы со сроками перенесения, то есть в каком варианте продукты мы получим, соответственно, если мы будем им заниматься, то он по стоимости будет, наверное, несопоставим с теми вилками, которые сейчас коллеги из ОВС указали. Потому что те основания, которые у нас прописаны законом, мы находимся примерно в тех же пределах андеррайторской оценки по приличным застройщикам, что и они. Можем, в принципе, конкурировать плюс-минус у кого какие издержки. При этом, если мы будем отвечать за качество, сроки, эти затраты на оценку рисков в итоге отразятся и на дольщиках, и на общей цене, то есть это усложнит механизм работы.

То, что касается механизмов, которые возникают в части проблем дополнительных. Что останавливает? Даже прописанная процедура участия страховщиков в регрессах достаточно сложно реализуема нашими юридическими департаментами. Мы тоже как банк Москвы, имеем практику в чем-то аналогичную ФЗ №94, и когда обращаются юристы страховых компаний в органы МВД, следственные комитеты. Первая реакция следственных органов – это то, что гражданско-правовые отношения, у вас есть договор – разбирайтесь. И довести весь этот механизм до реализации уголовных дел, уголовную ответственность, каких-то последствий не всегда возможно, и возможно в очень малых процентах. Поэтому этот механизм формально есть в отличие от предыдущей редакции, но, тем не менее, он сложно реализуем, и он оптимизма не добавляет, потому что издержки на его реализацию, они тоже весьма значительны.

Поэтому здесь у нас 2 пути решения от моего пессимизма вернуться к позитивному решению – это выработка стандартных правил с понятными страховыми рисками для страхового рынка, потому что мы в отличие от ОВС достроить дом не сможем. Если сможем, то мы должны обращаться к строителям – это другие расценки. Во-вторых, необходима страховочная емкость российскому рынку. На запад мы эти риски не можем продать, поэтому эту емкость надо найти каким-то образом в Российской Федерации, скорей всего это пул с долей государственного участия. Это наши предположения такие, в этом мы видим перспективу и обсуждение в дальнейшем уже тогда и тарификации. Если это будут стандартные правила и будет понятна емкость, тогда мы сможем уже смотреть, принимать решения и реально работать. И появится возможность у реальных страховщиков, которые собираются отвечать по своим обязательствам при кризисных явлениях каких-то, выдать страховки нормальным строительным организациям - понятным, прозрачным.

Я так думаю, основной посыл ФЗ №214 был к очистке рынка от таких схем недобросовестности. И в очередной раз почистят и страховой рынок. Это уже будет позитивное явление, но это уже в будущем.

Валерия Мозганова: Спасибо большое, Светлана. Перед тем, как передать слово Андрею Языкову, который, я знаю, гораздо с более позитивной позиции смотрит на всю эту историю. Я хочу задать вопрос трем представителям трех направлений страхования гражданской ответственности застройщика.

Мы все понимаем, что мы в очередной раз встали в ситуацию телеги, стоящей впереди лошади, мы сначала запустили механизм, а потом по живому начали придумывать, как он должен работать, так и не придумали до сих пор. И все страдают, бизнес в первую очередь. Еще не отработав этот механизм, мы разговариваем о введении номинальных счетов и серьезном пересмотре ФЗ №214 в принципе. Тогда у меня вопрос, если вдруг состоится то, что пока объявлено на 1 января 2015 года, и ФЗ №214 в таком виде, в котором он существует сегодня, перестанет работать, и мы введем те самые номинальные счета и так далее, как вы думаете будут развиваться ваши взаимоотношения с участниками рынка, опосредовано через них, отдельно с теми, кого сегодня мы называем дольщиками?

Сергей Пахомов: Во-первых, любимый герой моего детства Наполеон Бонапарт всегда говорил: «Надо сначала как следует дать по морде, а там видно будет». В смысле ввязаться в большой бой, а там видно будет. В принципе, это широко распространенная тактика, когда принимаются решения, а потом уже все выстраивается. Мы тут с введением закона и с какой-то непроработкой каких-то деталей не являемся никаким исключением из мирового правила. Так делают во всем мире.

Второе. В качестве короткого комментария. Нам, конечно, с точки зрения перестрахования, на мой взгляд, остро необходимо законодательство, которое позволило бы страховым компаниям выпускать в перестраховочных целях облигации, то есть то, что называется на западе insurance bonds или страховые бонды. Таким образом, это будет перекладывать риск не только на профессиональных перестраховщиков, но и на очень широкий круг инвесторов. Вот это нам очень нужно.

И третье. Номинальные счета. Номинальные счета, вы знаете, я не верю, из того, что я сейчас прочитал, из того, что я видел, в реальность запуска этого механизма с 1 января 2015 года. Просто по той причине, что это колоссальная нормотворческая работа для банков, для всех, потому что, одно дело, провозгласить: «Мы вам разрешаем иметь номинальные счета», и совсем другое дело прописать всю нормативную базу для этих номинальных счетов. Внутри банков, в банковском законодательстве, с Центральным банком все это согласовать и прочее, прочее.

Поэтому я смотрю в будущее спокойно. Страхование гражданской ответственности останется. Не надо думать, что у нас какое-то извращение, страхование гражданской ответственности застройщиков широко распространено в так называемом цивилизованном мире. В Австралии оно очень жесткое и обязательное, без такой страховки застройщика не выпустят просто на стройку, на площадку. Германия, Франция, Великобритания, в Малайзии создали механизм очень похожий на то, что есть у нас. Коллективное страхование со стороны членов ассоциации строителей Малайзии. Наверное, все, я не верю.

Валерия Мозганова: Понятно. Оптимизм ваш совершенно не убиваем. Все понятно, Александр.

Александр Яшник: У нас, наверное, оптимизм в другую сторону. Потому что мы считаем, что, конечно же, механизм номинальных счетов, наверное, как практика в мировом применении является наиболее эффективным. Конечно, коллега абсолютно прав, есть вопрос, как его применять. С чем мы и столкнулись на примере механизма поручительства, например. Поэтому при правильной подготовке тех или иных законов и правильной инструкции ЦБ и номинальных счетов, не только в части применения именно этого закона, а вообще как счетов эскроу, и некой логики в том же много раз упомянутом ФЗ №44 в части государственной контрактной системы, что о том, что должно быть специальное банковское сопровождение, логика подразумевает только механизм применения таких обособленных специальных номинальных счетов, по которым происходит фиксирование тех или средств, тех или иных инвесторов, дольщиков и кого угодно. Ужесточенный механизм, контроль использования оных. Поэтому мы также с перспективой смотрим в эту сторону, и считаем, конечно, что законодатель, я подозреваю, оставит место для всех. И для банков, и для общества взаимострахования, и уже в этом плане даст выбор застройщику выбирать наиболее удобный механизм для применения ВВО в конкретном случае, но, может быть, превратится в ту или иную практику, посмотрим.

Валерия Мозганова: Спасибо большое, Александр. Отличный, между прочим, все-таки подход, что оставить место для всех на выбор застройщиков. Светлана, ваше мнение.

Светлана Донцова: Здесь для страховщиков, по большому смыслу, глобально не вижу все-таки перспективы развития именно как страхового продукта, потому что если продолжить примеры западного опыта, во Франции это такие же, по сути, ОВС. Мало того, что они сняли вопрос с застройщиками, такую ответственность, они снимают вопросы по страхованию гражданской ответственности строителей качества, то, что у нас есть сейчас эти правила при капстроительстве объектов. И сейчас все расширяется, расширяется. В законодательстве у страховщиков уже тоже возникают проблемы, что с этими рисками делать, если начнется реализация их по качеству. Проще решать самим строителям, при этом любая строительная организация вкладывает определенный бонус, участвуют, они сами проверяют квалификацию. При этом еще дополнительно во Франции разгружена судебная система, когда-то задохнувшаяся от исков физических лиц к строительным компаниям. То есть они у себя внутри Третейскими судами профессионально разбирают, и это достаточно хорошая перспектива. Именно французский вариант мне очень понравился, если с позиции именно продукта, который действительно решает проблемы. И как потенциал, перспектива в ВВС, мне кажется, весьма огромная. Профессионалы оценивают своих коллег лучше, чем мы. Занимаясь немножко другой сферой, мы у них, возможно, облигациями, перестрахованием, чем-то просеянные риски готовы брать, делить. Но первично все-таки, мне кажется, наиболее точно они могут оценить.

Валерия Мозганова: Спасибо, Светлана, большое. Я очень надеюсь, что те коллеги, которые досидели до этого момента, правильно передадут позиции, потому что что-то мне подсказывает, что ближайшие полгода мы, по-моему, только это и будем обсуждать, то есть развитие ФЗ №214. Очень жаль, что сегодня не смог приехать представитель Третейского арбитражного суда, я думаю, что его мнение тоже было бы в данном случае интересно. И только одно соображение: представляете, как здорово, что мы не стали принимать весь гражданский кодекс «чохом». Вот бы мы сейчас жили в правовом поле! Просто веселее всего остального вместе взятого. Давайте еще одно выступление, которое завершает эту часть.

Николай Кондрюков, инспекция Госстройнадзора, Волгоград: Вопрос ко всем трем участникам этого процесса, которые сейчас находятся с той стороны баррикад от строителей. Какими критериями вы пользуетесь для определения той ставки, сколько цена договора должна быть под гарантию банка, под страховой полис ОВС и страховой полис страховой компании. Какие критерии у вас? Что общего, что разного?

Сергей Пахомов: Я очень быстро перечислю. У нас пять критериев. Это юридическая обоснованность и проекта, и застройщика. Чистота корпоративных процедур, оформления всей документации на проект и так далее. Без этого мы просто не рассматриваем заявление на страхование.

Второе. Финансовое положение самого застройщика. На какие средства он живет? Сюда же включается финансовая обеспеченность проекта, его аккредитация в банках, наличие кредитных линий, ипотечные кредитные линии.

Опыт застройщика. Одно дело – оценивать группу состоятельных товарищей, которые с деньгами и со скуки решили заняться жилищным строительством, совсем другой риск – матерый застройщик. Он не обязательно большой, может быть и средний, и небольшой, но с большим положительным опытом работы. Это тоже учитывается в расчете нашего коэффициента.

Еще то, что мы называем маркетинговым положением проекта. Что это за проект? Где он расположен? Что там есть? Инфраструктура и тому подобное. Вот эти пять показателей. Каждому присваивается цифровой вес, баллы, и потом выходится общий поправочный коэффициент, он может быть и понижающий по отношению к базовому тарифу, и повышающий. В среднем ставка по нынешнему портфелю 1,25 %. Это годовой тариф. В целом мы так оцениваем.

Валерия Мозганова: Спасибо. Коллеги, мне кажется, добавить особо нечего, логика приблизительно одинаковая. Я с удовольствием представляю нашего следующего выступающего, которого мы уже несколько раз анонсировали. Андрей Языков, генеральный директор ОАО «СК АИЖК». Ждем более позитивный взгляд.

Андрей Языков, генеральный директор ОАО «СК АИЖК»: Добрый день, коллеги. Действительно, у меня выступление будет более позитивное в отличие от предыдущих выступающих. Закон нужен и полезен, и альтернатив закону нет. Хотел обратить всеобщее внимание на похожий закон, который был принят в 2004 году, закон о страховании вкладов. Этот закон ругали все, и крупные банки, и мелкие банки. Говорили, зачем нужен дополнительный налог? И спустя год видите, там есть переломная кривая, люди перестали бояться банков, вынули их из-под матрасов и понесли в банки. Автору этого закона, Павлу Алексеевичу Медведеву, очень уважаемому депутату, потом жали все руки, говорили спасибо за закон, что люди перестали бояться, и всем было хорошо. Деньги пошли в банки, были довольны и крупные, и мелкие. Так же и здесь мой посыл. Если граждане перестанут бояться стройки, вы только выиграете.

На диаграммах условные графики строительства и поступления денег от дольщиков. Левый график примерно типовой застройщика, и разница между двумя кривыми означает, что у застройщика есть кассовый разрыв, который нужно заполнять заемными средствами.

Все вы знаете, что примерно 40% любая стройка займет у банка на срок примерно год. Банковский кредит нужен обязательно, потому что поток дольщиков неравномерен. Сами знаете, что дольщики идут ближе к последнему этажу. Поэтому средства нужны, и не в большом объеме, потому что стройка идет два года, а нужны деньги на год, и всего лишь в размере 40%.

Если дольщик перестанет бояться и пойдет раньше, кривая выгибается в обратную сторону, и у вас денег будет больше, чем вам нужно. Вы заместите дешевыми деньгами дольщика дорогой банковский кредит, себестоимость стройки снизится, все будут только довольны.

Альтернатива отмены закона - есть проект, по которому дольщик может вносить только 10%, остальное нужно по схеме проектного финансирования строить, которую никто не отменяет, она существует уже сейчас. Наш расчет показывает, что себестоимость стройки вырастет процентов на 20. Поэтому мое обращение к уважаемым застройщикам: не бойтесь этого закона, он хороший, он в вашу пользу, он снижает вашу зависимость от дорогого банковского кредита. Пользуйтесь, только пользуйтесь надежной защитой.

В реализации закона я вижу две проблемы: надежность страховой защиты и жесткий механизм контроля за платежеспособностью страховщика. Уже упоминалось, что не очень серьезные компании взялись за этот вид. Вопрос, удержат ли они риск на себе, очень большой. И здесь нужны меры ЦБ.

Вторая проблема, которую Светлана упомянула, это концентрация рисков. Действительно, выплатные суммы будут колоссальными, и удержать риск слабому страховщику на себе не удастся.

Правила страхования должны быть универсальными, едиными для всего рынка. Это позволит как перестраховывать этот риск, так и передавать портфели в случае банкротства страховщика. И конечно, страховая защита должна контролироваться Росреестром в момент регистрации. Это обязательно.

Отдельно хотел сказать, почему страховщики негативно восприняли этот закон. Действительно, редакция, которая вышла летом, была не очень удобной. Существовало большое количество дыр. На мой взгляд, законодатели осознали важность, сложность и нужность, и 28 декабря была подписана Президентом новая редакция закона, которая, на мой взгляд, сняла все препятствия для работы коммерческих страховщиков. Понятно, что страхи остались. Я общался со многими первыми лицами крупных страховых компаний, они все живут еще в ментальности сентября, где только пришло осознание, что июльская редакция закона сырая. Если они поручат своим исполнителям проработать новую редакцию закона, она работающая, она хорошая, и тот же регресс очень хорошо прописан, он стал более читаемым.

Очень важный вопрос, кому куда обращаться? Конечно, самый низкий тариф – это ОВС, потому что андеррайтинг любого объекта состоит из двух частей: застройщика и объекта строительства. ОВС этот андеррайтинг проводит один раз в момент приема в члены, коммерческий страховщик вынужден будет его проводить каждый раз, поэтому издержки больше, тариф больше.

Здесь застройщик должен выбирать. В случае, если он воспользуется коммерческой страховкой, он больше ни за что не отвечает, только по регрессу, по своему объекту строительства. Если уже вступает ОВС, есть риск, что придется скидываться. Меньший риск – большая плата, больший риск – меньшая плата. Нужно выбирать, кто что хочет.

Очень важный вопрос, который вскользь поднимался, это лимиты собственного удержания коммерческих страховщиков. Опять же, пообщавшись с топ-10 коммерческих страховых компаний, удерживать по одному риску больше 350 млн, наверное, никто не в состоянии. Мы как прогосударственная компания занимаемся исключительно ипотекой и строительством, готовы удерживать большие суммы. В сумме мы с коммерческими страховщиками с учетом перестрахования удержим до 800 млн, остальной сегмент остается за ОВС. Предлагаю всем отказаться от иллюзий и крупные риски – всё-таки к ОВС.

Теперь небольшой расчет. Типовой четырехподъездный дом в регионе, девятиэтажный, при средней цене по стране – 36 тыс. рублей за метр. Показывать, что он будет стоить примерно 270 млн рублей… Да, страхуется отдельно договор долевого участия, но если стройка встанет, придется платить по всем проданным договорам долевого участия, сумма может составить порядка 300 млн рублей. Повторюсь, ни один даже крупный страховщик такой риск на себе держать не хочет. Поэтому проект должен быть типовой, универсальный, контроль надежности страховщика должен идти.

Немножко сложная кривая. Показывает, что у страховщика будет не совсем убыток, а будет кассовый разрыв. Любой застройщик всё равно обязан вложиться собственными средствами в объект строительства. Сумма от 15 до 30%. Поэтому поток строительства в классическом случае всё-таки превышает объем привлеченных средств дольщиков. Это значит, что страховщик, выплачивая сумму по ранее выданным договорам, не совсем будет иметь убыток. Может, будет иметь за счет фактора времени, но если грамотно мониторить стройку, он потом возместит себе львиную долю расходов за счет реализации годных остатков. Поэтому убыток будет происходить, только если исчезает контроль стройки.

Возвращаясь к вопросу о номинальных счетах. Это вещь нужная, полезная, вступает в силу с 1 июля. Но я хотел обратить внимание, что в этом виде суммируется два риска. Первый риск добросовестности, он легко снимается номинальным счетом, потому что номинальный счет позволяет контролировать расход средств. Но совершенно не снимает финансово-маркетинговый риск. Поэтому из двух рисков один мы снимем номинальными счетами, второй останется. Поэтому место для страхования остается. Если стройка будет не завершена, деньги с номинального счета списаны законно, по всем основаниям, но стройка остановилась на 6 этаже, потому что дорогой дом строится где-нибудь в лесу, люди просто не идут туда. Сработал финансово-маркетинговый риск. Из какого источника вернуть эти средства? Из номинального счета все деньги списаны в соответствии с КСК. Риск все равно материализовался, поэтому его нужно защищать в пользу дольщика.

Сергей Борисович упомянул, что мы находимся в полном контакте с точки зрения надежности правил страхования, подходов по андеррайтингу, у нас полное взаимопонимание в этой части, что защищать надо дольщика, правила должны быть выплатными. Если есть желающие страховые компании, кто еще не пришел к нам, у нас есть полный комплект документации, можно сказать, бери и иди. Руководство по андеррайтингу, правила страхования, форма договора страхования, договор перестрахования, все тарифы. И как прогосударственный страховщик мы всё-таки можем удержать крупный риск на себе. Поэтому возможности есть, можно работать.

В завершение хотел бы обратить внимание на вопросы, связанные с развитием закона. Закон улучшается постоянно, но в нем еще есть ряд нюансов, которые стоит доработать. Первый, самый важный вопрос – вопрос непрерывности защиты дольщика. Уже сегодня упоминалось, что застройщик, поскольку он страхует свою ответственность, на следующий день после заключения договора страхования легко может его расторгнуть. Пока редакция не предусматривает запрет на возврат средств. Например, в законе об ипотеке существует запрет на возврат средств при страховании ответственности заемщика. Нужно такую же норму ввести, чтобы хотя бы не было экономической мотивации на возврат этих средств. Правда, это любой страховщик может заложить в составе тарифы или в процедуру оценки риска, насколько порядочный застройщик, будет ли он требовать расторжения. Во всяком случае, закрепить в законе обязанность застройщика обеспечивать непрерывность страховой защиты.

Также, например, если обанкротился страховщик, что, граждан оставим без защиты? На мой взгляд, нужно в закон ввести обязательную норму, что если страховщик обанкротился, то застройщик должен напрячься и заново всё оплатить. Если следовать логике отзыва лицензии, в этот момент расторгается договор страхования, средства застройщику возвращаются, если они есть.

Если застройщика обязать восстанавливать защиту в пользу дольщиков, то он будет более щепетильно подходить к выбору своего страховщика. А мы, например, выступаем против схемы оптового страхования. Такие предложения сейчас есть, что застройщик мотивирует тем, что он не хочет зависеть от неравномерности дольщика, страхует весь объект стразу же. На наш взгляд, это плохо, не позволяет контролировать убыточность, стоп-лосс. Если мы видим, что стройка идет не в соответствии с графиком, мы можем отказать в заключении новых договоров страхования. Если они уже будут застрахованы, застройщик ничем не ограничен штамповать в том числе липовые продажи. Это серьезный подводный камень, в том числе при разбирательствах при банкротстве.

Очень важно противодействовать недобросовестной страховой защите. Я здесь возлагаю большие надежды на Минстрой, который много делает для развития этого закона. Действительно, нужны методические рекомендации, нужно обращаться в ЦБ, чтобы тот в силу своей компетенции вырабатывал минимальные требования к страховой защите. Я сторонник единого реестра страховой защиты, чтобы он был действующий, чтобы любой дольщик мог проверить свой договор, действует ли он, чтобы контролирующие органы могли проверить, чтобы тот же Росреестр мог узнать. Поэтому мы даже готовы в этом месте участвовать, и технически, и финансово.

Очень важно обособить этот вид страхования в учете. Это позволит контролировать катастрофические риски ЦБ, а в идеале вообще переместить все эти средства, поскольку это долгосрочный вид, в спецдепозитарий, как примерно это делают сейчас по страхованию жизни. Это убьет и фиктивное страхование, и заодно укрепит надежность данного вида.

В целом всё, спасибо. На мой взгляд, всё позитивно, можно двигаться вперед.

Валерия Мозганова: Спасибо. Меня, как математика, убеждают графики, хотя у меня есть пара вопросов. У нас есть комментарий.

Сергей Пахомов: Наша конкурентоспособность основа не на том, что мы один раз провели андеррайтинг и забыли. Она основана на том, что у нас нет посредников, у нас нет надбавки на прибыль в тарифе, поскольку мы некоммерческая организация, ну и самое главное – все наши члены хотят минимальный тариф. Если вы думаете, что у нас дискуссия с застройщиком, которому мы рассчитываем тарифы, носит благостный характер, то это не так. Застройщики отстаивают свою точку зрения, они борются. Это один из очень хороших инструментов. Они вдруг понимают, что если они дадут больше отчетности, вдруг станут более прозрачными перед нами, поменяют какие-то условия своего кредитования, они получают более низкий тариф. И это их начинает выводить в ту сферу, о которой мы все мечтаем, чтобы этот рынок стал максимально прозрачным и цивилизованным.

Мы очень открыты. Вся отчетность будет публиковаться на сайте, в том числе и реестр договоров, за вычетом некоторых деталей, которые носят конфиденциальный характер. Мы всем желающим рассылаем методику оценки наших рисков, методику андеррайтинга. Я рекомендую обращаться на сайт, потому что на целом ряде других сайтов, связанных с этой сферой деятельности, там висят наши документы.

Валерия Мозганова: Мы уже поняли, что очень хороший инструмент. Мне кажется, в рабочем порядке можно всё на сайте узнать.

Сергей Пахомов: Можно, но не все знают, какую кнопку нажимать на компьютере.

Валерия Мозганова: Значит, это вопрос к вашему маркетинговому отделу и компьютерной грамотности. У нас есть еще одна интересная тема. Мы уже упоминали и в первой, и во второй части, что когда что-то случается с застройщиком, приходят, в первую очередь, в Правительство, в частности, в Правительство Москвы, с плакатами и так далее. Поэтому мне бы хотелось послушать Николая Витальевича Редько, ответственного секретаря Общественного консультативного совета по вопросам координации и взаимодействия Правительства Москвы с кредитными организациями. У нас будет выступление на тему проблемы обеспечения исполнения обязательств по договорам долевого участия. Поскольку город очень много делает в этом направлении, очень интересно было бы послушать.

Николай Редько, ответственный секретарь Общественного консультативного совета по вопросам координации и взаимодействия Правительства Москвы с кредитными организациями: Уважаемые коллеги, я не имею никакого отношения к тем товарищам, которые ходят около Госдумы. Мне действительно повезло, что дискуссия уже завершается и коллеги раскрыли самые разные аспекты, которые касаются данного вопроса. Пользуясь этим случаем, хотел бы пройти по той истории, которая уже сложилась в РФ в части тех или иных форм обеспечения исполнения тех или иных обязательств.

Фактически она сложилась на рынке госзаказа. Первый закон вышел еще в 2005 году, и предусматривал, что в обеспечении госзаказа могут использоваться банковские гарантии, страхование ответственности по контракту, страховые компании, и залог денежных средств подрядчика. За эти 9 лет было сделано очень много. В последние годы удалось осознать, какие риски покрываются тем или иным обеспечением. В рамках госзаказа первым риском, наверное, является риск возврата аванса, если он предусмотрен. На мой взгляд, с точки зрения долевого участия это когда потенциальный покупатель заплатил деньги вперед, ничего не имея. И вот этот риск возврата аванса, что он его не потеряет, это было и является первым риском.

Вторым риском является обеспечение тех обязательств, которые взял поставщик перед заказчиком по его исполнению. Фактически речь идет об исполнении штрафных санкций за непоставку чего-то в срок, за поставку некондиционного товара и так далее. Я так понимаю, эти риски лежат сегодня на столе.

И третий вид – это те риски, которые берет на себя подрядчик в период гарантийного срока, это очень сильно похоже на страхование гражданской ответственности, на то, что что-то упадет на покупателя жилье, отвалится, он пострадает и тому подобное. Но, так или иначе, спрос на обеспечение сформировался и формируется уже 9 лет. Это сформировало, в том числе, и рынок, о котором я хотел бы рассказать.

Здесь представлена динамика изменения инструментов этого обеспечения. Мы видим, что у нас в 2009 году был дополнен возможностью выдачи поручительств некими компаниями с определенным капиталом. И в последующем этот список стал убывать. В 2010 году отсюда убыли страховые компании, они были исключены как формы обеспечения государственного подряда. В 2012 году отсюда убыли сначала страховые компании, потом договоры поручительства. Это было связано с тем, что сформировался достаточно большой рынок. Поскольку это регулирование все эти годы находилось в руках Минэкономразвития, ФАС, они за этим наблюдали, анализировали и приходили к таким выводам, что поручительство представляет из себя на 70-80% подложные и поддельные документы, банковские гарантии - на 20-30% подложные документы.

Эта ситуация, на самом деле, не сильно изменилась. Она выражалась в том, что государственным подрядчикам несли документы, которые не имеют ничего общего с теми, которые бы выдавали страховые компании, выдавали бы кредитные организации. В том числе бывали и случаи, когда выдавалась бы такая банковская гарантия, но приносилась бы непосредственно государственному заказчику гарантия, в которой цифра отличалась на два порядка. Выдавалось на 20 миллионов, а приносилось на 2 млрд. И гарантия такая была немножко не та.

Только в прошлом году в 44-ФЗ была принята норма о создании реестра банковских гарантий. При этом этот реестр ведется в Федеральном казначействе. Несмотря на очевидность вопроса, срок его введения был отложен до 1 апреля. И что самое главное здесь, что установлены прямые отношения между кредитной организацией и казначейством. Банковская гарантия хотя и выдается на руки подрядчику, но фактически действует только тогда, когда занесена самим банком с электронной подписью в федеральный реестр. Это пока видится единственным способом борьбы с поддельными, подложными документами.

Почему об этом так подробно говорю, потому что это не какой-то гипотетический риск, это индустрия создания этих документов. Сегодня законодатель создал еще один рынок для этих людей, которые очень быстро будут обращаться к застройщикам с предложением у них купить по демпинговым ценам совершенно никакую бумагу для того, чтобы ее отнесли, а остальные ее возьмут и никуда не денутся.

Пока это осознание будет происходить, пройдет достаточный период времени. Я хотел показать ретроспективу от абсолютно идентичных экономических отношений, как они развивались в последние годы и к чему они пришли. В другом сегменте государственных интересов они все уже реализовались, дороги уже проторены, институты уже все созданы, риски все реализовались.

Мне кажется, очень подробно здесь поговорили и про ОВС. Безусловно, ввиду того, что оно единственное в стране, какой-то период времени его доля на рынке не будет контрольным пакетом, и множество страховых организаций примут участие в этом забеге.

Что касается критериев, я здесь полностью согласен с коллегой из Банка Москвы. Действительно, уже для ряда документов, это касается и тех документов, тех гарантий, которые принимают налоговая служба, таможенный комитет, сформировались примерно одни и те же критерии к банкам, которые допускаются на этот рынок. Поэтому на наш взгляд, формировать еще какое-то множество совершенно ни к чему. В Налоговом кодексе есть специальная статья, где определены эти критерии. Самым ключевым критерием здесь является не менее 1 млрд рублей собственных средств банка. Таких банков в стране чуть больше 300. Ну и всё.

Что касается, где узнать об этих банках, ЦБ публикует все эти данные на своем сайте, и последние десятилетия все государственные заказчики научились заглядывать на этот сайт и понимать, есть такой банк или нет, какой у него капитал. Это большой проблемы не вызывает.

Переходя к предложениям, они во многом здесь уже звучали. Наверное, речь идет о том, что принципиально важно создать некую рабочую экспертную группу, которая представляла бы как сторону застройщика, законодателя, так и тех организаций, которые допущены на этот рынок для того, чтобы создавать те или иные типовые формы. На самом деле, типовые формы являются зачастую, в том числе и ликвидацией финансовой безграмотности участников этого забега. И вопрос реестра банковских гарантий, реестра страховых полисов, это единственный способ. При этом созданы на государственном уровне с электронной подписью прямым контактом. Это единственный способ освободиться от этого.

Поскольку вопрос и осознания, и законодательной деятельности, и технической реализации его деятельности займет еще годик, я думаю, в ближайший годик поддельные подложные документы будут ключевыми документами, которые будут сопровождать движение по этому рынку.

Валерия Мозганова: На этом моменте мы заканчиваем. Замечательный итог.

Николай Редько: Я к тому, что мы сложившийся рынок прикладываем к совершенно новому сегменту рынка. И поскольку там колея уже сложилась, то тут народ дремать не будет, и всё это уже реализует. И при этом понятно, что нужно делать. В рамках госзаказа за 9 лет основной путь пройден. Я должен доложить, что и там Рубикон еще не пройден.

Я не хотел бы ничего пессимистичного оставлять за собой, просто предложил бы коллегам реально посмотреть на то, что сегодня есть. Спасибо за внимание.

Валерия Мозганова: Спасибо. У нас еще одно выступление. С удовольствием предоставляю слово Дмитрию Чарикову, руководителю Департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства, Комитет при Совете Федерации Федерального собрания.

Дмитрий Чариков, руководитель Департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства, Комитет при Совете Федерации Федерального собрания: Добрый день. Я хотел бы сейчас начать с того, чтобы поговорить о тех, кого в этом зале точно нет - о дольщиках. Это одни из основных участников долевого строительства, и, как правило, о них разговор идет меньше всего. С одной стороны, отрадно, что 214-ФЗ шлифуется, что схема долевого строительства становится всё совершеннее и совершеннее, и скоро она будет как зеркало. В редакции от 28 декабря 2013 года работает. Но, тем не менее, до сих пор подавляющее большинство потенциальных дольщиков и иных участников строительства его не читали. И сегодня мы можем говорить о том, что все инициативы, которые происходят, они происходят во благо добросовестных застройщиков и, назовем так, добросовестных дольщиков. То есть, тех людей, которые этот закон изучили. А проблемы начинаются тогда, когда человек, приобретая какую-то вещь, не ознакомившись с инструкцией, начинает эту вещь применять. Вот то же самое происходит в сфере долевого строительства.

Люди, не изучив закон, не прочитав его, не задав вопросы, не прояснив практически ничего, бегут и отдают свои деньги. Естественно, при таком отношении к делу создается благодатная почва для деятельности недобросовестных застройщиков и, естественно, недобросовестных участников. До сих пор имеются случаи, когда привлекаются денежные средства и ведется строительство застройщиками, не имеющими полного комплекта разрешительной документации. Нет разрешения на строительство. Более того: еще проект экспертизу не прошел – уже строится что-то, и деньги принимаются. До сих пор есть случаи, когда с просроченными документами привлекаются деньги. До сих пор это все происходит, нарушается закон, и люди несут деньги, они не знают, что они сдают свои деньги под нарушение закона. Я бы назвал таких дольщиков – недобросовестными дольщиками.

Очень часто приходится слышать такую фразу: недобросовестный застройщик, недобросовестный еще кто-то. Но давайте тогда введем такое словосочетание, как недобросовестный участник строительства со стороны простого гражданина. Взрослые люди, имеющие образование, порой по несколько высших образований… В свое время я являлся соведущим в авторской программе «Стройэксперт», в которую приходили пострадавшие обманутые дольщики, и первый вопрос к ним был: «214-й читали? – Нет. – Почему? – Ну…» Это взрослые люди.

Стоит ли удивляться, что люди не знают, что входит в комплект разрешительной документации? Что люди не знают, что такое проектная декларация? С чего вообще нужно начинать процесс принятия решения – связываться с этим объектом или не связываться с этим объектом? И вот сегодня я сидел и понимал, что у меня кипит мозг от всего услышанного. А представьте реакцию простого гражданина – врача, инженера, водителя трамвая. Он всего этого никогда не поймет и понесет деньги недобросовестному застройщику, который увидит в нем полного профана в этих вопросах. Более того, на этого недобросовестного застройщика работают другие недобросовестные участники рынка: риелторы, девелоперские компании, которые убеждают: «Да вы что, 214-й - это не закон, это так, он ничего не гарантирует. Предварительный договор долевого участия – вот это да.

Предварительный договор купли-продажи, вексельная схема, договор займа – это хорошо». То есть, это, по сути, участники рынка - так называемые В2С, которые работают на то, чтобы замотивировать потенциального дольщика, чтобы он отдал деньги. Подо что – это уже неважно.

И такие якоря: дешево, скидочка, мы вам еще уступим. Вот откуда берутся проблемы на самом деле. И можно доводить законодательство до зеркального блеска, можно вообще отменить такую схему, пойти по пути маразма, отменить. Запретить автомобили, дороги, и так далее. Почему? Потому что ДТП случаются. То же самое и с этой проблемой обманутых дольщиков. Давайте запретим долевое участие в строительстве, потому что есть обманутые дольщики.

Валерия Мозганова: Нет, Дмитрий Геннадьевич, мне кажется, это очень радикально. Поэтому я очень поддерживаю вашу идею повышения общей грамотности.

Дмитрий Чариков: Вот кто бы мог выступить именно этим самым посредником, связанным с повышением… Во-первых, создание информационного пространства и именно эксперта… То есть, именно те самые организации, Институт общественного контроля, инициативных групп дольщиков, не тех дольщиков, которые пускают застройщика в банкротство, ведь банкротство в большинстве случае происходит руками дольщиков. Они сами туда отправляют застройщика и вместе с ним туда отправляются.

Валерия Мозганова: На самом деле как раз по результатам этого форума мы собираемся сделать список определенных инициатив и предложений. Я предлагаю тоже внести такое предложение в этот список. Спасибо большое, Дмитрий Геннадьевич, у нас остается буквально несколько минут. Если у кого-то есть реплики из зала, может быть из регионов… Вот я вижу 4 человека, короткие реплики по 2 минуты.

Денис Романов, турецкая инвестиционно-строительная компания «Эста»: Я предлагаю третий вариант того, что раз у нас есть недобросовестные застройщики, раз у нас есть недобросовестные дольщики, давайте в будущем будем обсуждать еще недобросовестных госчиновников.

Валерия Мозганова: Это вы опоздали. Их последние лет пять обсуждают. Спасибо, еще один комментарий.

М.В. Воробьев, страховой брокер, «Союз»: О страховании ответственности застройщика перед дольщиками. Для того, чтобы оно было полноценным и хватило и коммерческие, и страховые компании, и для того, чтобы ОВС застройщиков действительно остался его центром, а дополнительные емкости давали коммерческие страховщики – нужно все-таки разделить эти риски на три части. Риск умышленного банкротства, умышленного провала проекта сделать не страховым, а уголовным, образно говоря – приготовить места на зоне, застелить нары для тех застройщиков, которые это планируют. Потому что если это страховать – это означает просто поощрять, приглашать на такое мошенничество.

Риск того, что стройка провалится в результате кризиса общеэкономического или строительного сделать предметом государственных гарантий. Потому что только государственные гарантии могут возместить такой огромный ущерб. Оставить риски провала и недоведения до конца строительства в результате чисто строительных проектов или перепадов в финансировании, каких-то управленческих ошибок, вполне реально и приемлемо будет и для страховых компаний. Тогда и перестрахование найдется, и страховые компании смогут этим обмениваться, и, действительно, стоимость понизится.

Плюс еще один момент: если, как предлагал один из выступавших, ввести взносы по примеру Агентства страхования вкладов, тогда страхование застройщика перед дольщиком уже не нужно. Тогда просто страхуются сами вклады, но государству тогда придется нести очень большие затраты, потому что здесь будет большой риск. И чего еще не хватает для этого страхования: это того самого жесткого контроля, о котором сейчас говорили, полной прозрачности и усиления отчетности застройщиков, и открытой статистики по их прошлому опыту и нынешнему положению. Без этого невозможно ни определить цену, ни полноценно принимать риски. Спасибо.

Валерия Мозганова: Спасибо большое. Я думаю, что еще одно замечательное предложение, которое будет внесено в финальный меморандум.

Николай Кондрюков, Волгоград: Все-таки страхование – это мера постфактум, когда все случилось, проблема назрела, застройщик там в течение трех лет строил, потом два года банкротился, потом с ним судились – через пять лет дольщик получает утешительный приз, на эти деньги он уже квартиру купить, соответственно не может, но утешение какое-то у него наступает. Да, это плюс – но как вы считаете, как предупредить эту проблему? Что можно сделать, чтобы не доходить до страховых случаев? Спасибо.

Валерия Мозганова: Я так понимаю, Сергей Борисович один из вариантов предлагал, собственно…

Сергей Пахомов: Да, я сказал уже, зачем повторяться? У нас предусмотрена законом обязательная процедура контроля со стороны Общества над ведением проектов нашими застройщиками, членами Общества. Плюс еще очень тесное взаимодействие с местными органами власти налажено, с контролирующими органами во всех субъектах федерации. Все субъекты федерации выделили нам внутри контролирующего органа определенных конкретных людей, которые находятся с нами на онлайновой связи. Поэтому единственный вариант я вижу такой, поскольку мы объединяем людей профессиональных, инсайдеров этого сектора. Поэтому, естественно, перехватываем это на ранней стадии и затем силами членов общества, которые способны и заинтересованы это сделать, такой проект просто доводить. Это вкратце.

Андрей Языков: Я считаю, коллега закон не читал, я хочу немножко за потребителей вступиться. Там все-таки две ветки описаны: одна через банкротство полноценное, вы правильно сроки описали. А вторая ветка, что дольщик может сам инициировать судебный иск, и когда он его выигрывает, тут же получает страховую выплату. То есть сроки совершенно иные. То есть, он может через полгода после окончания договора долевого строительства получить себе возмещение и купить то, что нужно.

Вопрос из зала, представитель Волгоградской области: Общество взаимного страхования, действительно, самое продвинутое. Они сделали довольно-таки большую вилку. Но в правилах есть, вот Сергей Борисович умолчал об этом, очень действительно хорошая приписка, что все эти формулы, которые вы применяете, исследуя баланс, репутацию, все-все-все, а в конце написано, что: «Дальше вступают экспертные организации, на которые мы можем опираться, на их мнение, которые могут определить риски для конкретной компании».

Мы когда это изучили в Правительстве Волгоградской области, выступил наш премьер-министр с такой инициативой: а почему нам не создать экспертный общественный совет? А когда авторитетный общественный совет дает рекомендации для страховых компаний, для банков, для ОВС, почему это не сделать? И у нас у первых в России создан такой общественный совет, который начинает работать и консультировать как раз вас как игроков этого рынка.

Сергей Пахомов: Мы будем очень рады сотрудничать. Тем более, что у нас в Волгограде есть представитель - человек очень авторитетный в кругах местного строительного комплекса и в государственных кругах.

Валерия Мозганова: Замечательно. Я думаю, что коллеги могут перенять опыт Волгограда и посмотреть, как работает этот общественный совет у них, и, может быть, создать это у себя. И за сим мы заканчиваем, и все остальное – дискуссии, жаркие споры - переносим туда. А для заключительного слова я передаю микрофон Константину Тимофееву.

Константин Тимофеев: Спасибо дорогие коллеги, друзья, что откликнулись на наше предложение. Нам очень важно было действительно в такой момент, когда поправки к закону вступили в силу, но механизм только отрабатывается, все это обсудить. Это была очень яркая дискуссия, и вопросов очень много, больше, чем ответов вероятно. Так вот на несколько вопросов коллег попробую ответить и понять, как мы будем двигаться дальше.

Вот мы говорим: что нужно сделать, чтобы не появлялись обманутые и пострадавшие граждане. Коллеги, у нас Уголовный кодекс состоит из многих статей, и статья «за мошенничество» там не единственная. И, к сожалению, преступления есть и по другим статьям. Это не из-за того, что что-то несовершенно, а что действительно, коллеги правильно говорят, надо делать профилактику, это самое главное. Это информирование, пропаганда, обязательные встречи, разъяснение гражданам. И как контролирующий орган, мы в Москве и другие коллеги, я думаю, эту работу проводят. Профилактика – это то, что важно.

Далее – мониторинг, мы также его ведем совместно с вами. И впоследствии, если уже что-то произошло, то гарантия. Коллеги уже об этом говорили, и по вкладам, что происходит в России, и по другим инструментам. Мы тоже должны понимать и понимаем, что настоящая гарантия не может стоить полпроцента, она не может стоить 1%. Настоящая гарантия стоит, как говорят банкиры, – 3-4% минимум годовая ставка. Получается, только при такой ставке получаем действительно продукт, который в случае наступления страхового случая предоставит выплату в денежной форме. Если стоит 1,5-2% – мы тоже понимаем, что не так все просто.

Что получается? Если застройщик те же 1,5% (это наше мнение как контролирующего органа) будет платить не в какую-то коммерческую организацию, а просто в какой-то федеральный фонд, и эта сумма будет удорожать строительство из-за объемов строительства, по крайней мере 100 миллиардов – 1,5 миллиарда в год, это 1,5 миллиарда, плюс три года – 4,5 миллиарда. Вот это та сумма, которая, по крайней мере, будет риски покрывать.

Что нам кажется важным – необходимо вводить квалификацию нормального застройщика. Мы на уровне саморегулируемых организаций приняли решения о лицензировании застройщиков. Мне кажется, нужно здесь посмотреть, чтобы было дополнительное лицензирование. Либо это будет СРО, либо кто-то, кто будет лицензировать компании, которые могут привлекать средства граждан. Даже банк, когда он организуется, не имеет права привлекать средства населения. Только после определенного периода, после проведения проверок ЦБ и нормативов он имеет право привлекать деньги граждан. Также по строителям, как нам кажется, нужно вводить на уровне, может быть, саморегулирующих организаций. Это Минстрой лучше скажет, и мы просим, чтобы они совместно с нами и ОВС поработали в этом направлении.

Все остальные предложения, которые вы, коллеги, высказали в ходе дискуссии, мы обязательно обобщим, опубликуем на нашем сайте, передадим в Министерство строительства и далее в рабочем порядке начнем совместно с депутатским корпусом отрабатывать. Но еще раз повторюсь: совершенствовать закон - это не панацея от всех наших бед и не решение проблем всех граждан. Это те три стадии, о которых я уже сказал. Призываю вас действительно в этом направлении двигаться, если нужна какая-то помощь, как от Москвы, потому что действительно, 26 000 ДДУ мы заключили в прошлом году, большое количество идет в Росреестре. Не знаю, есть ли у регионов большее количество, но какая нужна помощь – пожалуйста, обращайтесь к нам, с удовольствием вам будем помогать и привлекать общественные организации к этой работе.

Спасибо большое за участие в форуме. Я думаю, наша работа действительно была продуктивной.

Валерия Мозганова: Спасибо большое, Константин Петрович. Я хочу поблагодарить организаторов этого мероприятия, в первую очередь, это «Москомстройинвест» и лично господина Тимофеева, чья это была инициатива. А также портал «Арендатор.ру», как вы знаете – велась онлайн-трансляция и запись будет доступна на том же сайте, где вы регистрировались. Благодарю компанию EY, которая тоже поддержала. А также обязательно наших спонсоров. Это компания «Мортон», Общество взаимного страхования и «РАТМ Холдинг». Спасибо большое всем.